【正文】 ，市價(jià)低于成本的差額計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。 。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品包括已完工開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和擬開發(fā)土地。非開發(fā)產(chǎn)品包括原材料、庫(kù)存商品、低值易耗品。 。各項(xiàng)存貨按實(shí)際成本計(jì)價(jià)。低值易耗品在領(lǐng)用時(shí)按一次性攤銷或分期攤銷。 年末，在對(duì)存貨進(jìn)行全面盤點(diǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)存貨遭受毀損、全部或部分陳舊過(guò)時(shí)或銷售價(jià)格低于成本等原因，預(yù)計(jì)其成本 不可收回的部分，按單項(xiàng)、按其可變現(xiàn)凈值低于成本的差額提取存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的可變現(xiàn)凈值是指單個(gè)開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品在資產(chǎn)負(fù)債表日以估計(jì)售價(jià)減去估計(jì)完工成本及銷售所必需的估計(jì)費(fèi)用后的價(jià)值。 已完工開發(fā)產(chǎn)品是指已建成、并驗(yàn)收交付待出售的物業(yè)。 ，出租開發(fā)產(chǎn)品在預(yù)計(jì)可使用年限之內(nèi)（ 20 年 40 年）分期攤銷； 、以出售為開發(fā)目的的物業(yè)。 、已決定將之發(fā)展為出售或出租物業(yè)的土地。項(xiàng)目整體開發(fā)時(shí) ，全部轉(zhuǎn)入在建開發(fā)產(chǎn)品；項(xiàng)目分期開發(fā)時(shí)，將分期開發(fā)用地部分轉(zhuǎn)入在建開發(fā)產(chǎn)品，后期未開發(fā)土地仍保留在本項(xiàng)目。 ，完工時(shí)，分清屬于營(yíng)業(yè)性配套和非營(yíng)業(yè)性配套，營(yíng)業(yè)性配套攤銷轉(zhuǎn)入住宅等可售物業(yè)的成本，但如具有經(jīng)營(yíng)價(jià)值且開發(fā)商擁有收益權(quán)的非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，按照可售物業(yè)的收益范圍分?jǐn)倖为?dú)計(jì)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”或“已完工開發(fā)產(chǎn)品”。 財(cái)務(wù)管理制度 9 第二節(jié) 長(zhǎng)期投資 第二十九條 長(zhǎng)期投資包括公司持有時(shí)間準(zhǔn)備超過(guò)一年 (不含一年 )的各種股權(quán)性投資、不能變現(xiàn)或不準(zhǔn)備隨時(shí)變現(xiàn)的債券、其它債權(quán)投資 和其它長(zhǎng)期投資。 第三十條 公司對(duì)外投資必須組織人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行論證，提出可行性研究報(bào)告，上報(bào)董事會(huì)批準(zhǔn)執(zhí)行。投資合同簽定、章程簽定必須有董事會(huì)授權(quán)計(jì)財(cái)部參與，投資進(jìn)程要有財(cái)務(wù)人員根據(jù)合同、協(xié)議規(guī)定監(jiān)督執(zhí)行，計(jì)財(cái)部要了解和掌握項(xiàng)目投資變化情況和投資收益情況。公司若要收回投資，由公司組織人員進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)查，由董事會(huì)和財(cái)務(wù)總監(jiān)批準(zhǔn)，通知被投資企業(yè)認(rèn)可，根據(jù)合同有關(guān)條款進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和出售。 第三十一條 長(zhǎng)期投資在取得時(shí)按初始投資成本入賬，含支付的稅金、手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，實(shí)際支付的價(jià)款中包含已宣告但尚未領(lǐng)取的現(xiàn)金股利， 按實(shí)際支付的價(jià)款減去已宣告但尚未領(lǐng)取的現(xiàn)金股利 (或減去已到付息期但尚未領(lǐng)取的債權(quán)利息 )后的差額，作為投資成本。 第三十二條 長(zhǎng)期投資根據(jù)不同情況，分別采用權(quán)益法和成本法核算。 公司對(duì)被投資單位無(wú)控制，無(wú)重大影響的，采用成本法核算，除追加投資外，長(zhǎng)期投資賬面價(jià)值一般保持不變。 公司對(duì)被投資單位擁有 20%以上的股權(quán)投資，具有控制權(quán)、重大影響時(shí)，采用權(quán)益法核算，按應(yīng)享有或應(yīng)分?jǐn)偙煌顿Y單位當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)或凈虧損的份額，調(diào)整長(zhǎng)期投資的賬面價(jià)值，并作為投資損益。 第三十三條 長(zhǎng)期投資應(yīng)在期末時(shí)按賬面價(jià)值與可收回金 額孰低計(jì)量，可收回金額低于賬面價(jià)值的差額，計(jì)提長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備。 長(zhǎng)期投資按賬面價(jià)值與可收回金額孰低計(jì)價(jià)。 公司對(duì)被投資企業(yè)具有控制、共同控制或重大影響的長(zhǎng)期股權(quán)投資采用權(quán)益法核算，即最初以初始投資成本計(jì)量，以后根據(jù)應(yīng)享有的被投資企業(yè)所有者權(quán)益的份額進(jìn)行調(diào)整。 初始投資成本與享有被投資企業(yè)所有者權(quán)益份額之差額作為股權(quán)投資差額，并按以下方式處理： —— 初始投資成本超過(guò)享有被投資企業(yè)所有者權(quán)益份額之差額的，在不超過(guò) 10年年內(nèi)按直線法攤銷。當(dāng)期攤銷金額計(jì)入投資損益，年末攤銷余額包括在“長(zhǎng)期股權(quán)投資”中。 —— 初始 投資成本低于享有被投資企業(yè)所有者權(quán)益份額之差額記入資本公積股權(quán)投資準(zhǔn)備。以前已做攤銷處理的股權(quán)投資差額仍按不低于 10年按直線法攤銷。 財(cái)務(wù)管理制度 10 公司對(duì)被投資企業(yè)無(wú)控制、無(wú)共同控制且無(wú)重大影響的長(zhǎng)期股權(quán)投資采用成本法核算，即以初始投資成本計(jì)價(jià)。投資收益在被投資企業(yè)宣布現(xiàn)金股利或利潤(rùn)分配時(shí)確認(rèn)。處置或轉(zhuǎn)讓長(zhǎng)期股權(quán)投資按實(shí)際取得的價(jià)款與賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。 第三節(jié) 投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。 投資性房地產(chǎn)含以下內(nèi)容： （一 ）已出租的土地使用權(quán)。 （二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 （三）已出租的建筑物。 投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件時(shí)，才能予以確認(rèn)： （一）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)； （二）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。 投資性房地產(chǎn)的計(jì)量： （一）外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。 （二）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。 （三）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。 （四 ）與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足本制度第四十七條規(guī)定的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本；不滿足本制度第四十七條規(guī)定的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。 （五）對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 第四節(jié) 固定資產(chǎn) 第三十四條 固定資產(chǎn)，是指企業(yè)使用期限超過(guò) 1年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要設(shè)備的 財(cái)務(wù)管理制度 11 物品，單位價(jià)值在 2021 元以上，并且使用年限超過(guò) 1年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)。如空調(diào)、復(fù)印機(jī)、車輛等。 第三十五條 固定資產(chǎn) 應(yīng)按取得時(shí)的成本入賬 (含買價(jià)、運(yùn)費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用 )，以及為使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所必要的支出。 第三十六條 固定資產(chǎn)折舊提取方法采用平均年限法，提取折舊以其投入使用的次月起，停止使用的從其停止使用的次月起停止計(jì)提，已提足折舊的，不再提取。 第三十七條 固定資產(chǎn)的購(gòu)建、報(bào)廢、調(diào)入、調(diào)出、租出及對(duì)外作為投資等，應(yīng)按公司規(guī)定的審批程序辦理，并應(yīng)設(shè)置明細(xì)賬核算。 第三十八條 固定資產(chǎn)每半年盤點(diǎn)一次，對(duì)盤盈、盤虧、毀損固定資產(chǎn)，應(yīng)查明原因，寫出書面報(bào)告，批準(zhǔn)后計(jì)入營(yíng)業(yè)外收支。 第三十九條 固定資產(chǎn) 應(yīng)當(dāng)在期末按照賬面價(jià)值與可收回價(jià)值孰低計(jì)量，低于賬面價(jià)值的差額，應(yīng)計(jì)提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。 固定資產(chǎn)以成本減累計(jì)折舊及減值準(zhǔn)備記入資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)。 在有關(guān)建造的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)之前發(fā)生的與購(gòu)買或建造固定資產(chǎn)有關(guān)的一切直接或間接成本，包括在購(gòu)建期間利用專門借款進(jìn)行購(gòu)建所發(fā)生的借款費(fèi)用 (包括有關(guān)借款本金和利息的匯兌損益 )，予以資本化。 在建工程在達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。公司對(duì)固定資產(chǎn)在預(yù)計(jì)使用年限內(nèi)按直線法計(jì)提折舊，即固定資產(chǎn)原值減去預(yù)計(jì)殘值后除以預(yù)計(jì)使用年限。已計(jì)提減值準(zhǔn)備的固定資產(chǎn)計(jì)提折舊時(shí)，按 照固定資產(chǎn)原價(jià)減去累計(jì)折舊和已計(jì)提減值準(zhǔn)備的賬面凈額以及尚可使用年限重新計(jì)算確定折舊率，未計(jì)提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備前已計(jì)提的累計(jì)折舊不作調(diào)整。各類固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)使用年限和預(yù)計(jì)凈殘值率分別為： 類別 預(yù)計(jì)使用年限 年折舊率 預(yù)計(jì)凈殘值率 房屋、建筑物 20年 % 5% 飛機(jī)、火車、輪船、機(jī)器、 10年 % 5% 機(jī)械和其他生產(chǎn)設(shè)備 與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān) 的 5年 19% 5% 器具、工具、家具等 飛機(jī)、火車、輪船 4年 % 5% 以外的運(yùn)輸工具 財(cái)務(wù)管理制度 12 電子設(shè)備 3年 % 5% 第五節(jié) 無(wú)形資產(chǎn) 第四十條 無(wú)形資產(chǎn)是公司為生產(chǎn)商品或提供勞務(wù)、出租給他人、或?yàn)楣芾砟康亩钟械?，沒有實(shí)物形態(tài)的非貨幣性長(zhǎng)期資產(chǎn)。如：商譽(yù)、專利權(quán)、商標(biāo)使用權(quán)。 第四十一條 無(wú)形 資產(chǎn)在取得時(shí)，按實(shí)際成本計(jì)量。 第四十二條 無(wú)形資產(chǎn)在取得當(dāng)月起在預(yù)計(jì)使用年限內(nèi)分期平均攤銷，計(jì)入損益。 第四十三條 公司征用土地的使用權(quán)費(fèi)用，是為建造商品房的支出，應(yīng)列入商品房成本中，不能作為無(wú)形資產(chǎn)。 第四十四條 公司出售無(wú)形資產(chǎn)，應(yīng)將所取得價(jià)款與該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)的賬面價(jià)值之間的差額，計(jì)入當(dāng)期損益。 第四十五條 無(wú)形資產(chǎn)在期末按賬面價(jià)值與可收回金額孰低計(jì)量，對(duì)低于賬面價(jià)值的差額，應(yīng)計(jì)提無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。 第六章 負(fù)債 第四十六條 負(fù)債是指企業(yè)過(guò)去的交易或者事項(xiàng)形成的、預(yù)期會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流 出企業(yè)的現(xiàn)時(shí)義務(wù)。負(fù)債按流動(dòng)性分為流動(dòng)負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債。 第一節(jié) 流動(dòng)負(fù)債 第四十七條 流動(dòng)負(fù)債，是指將在 1 年 (含 1年 )或者超過(guò) 1年的一個(gè)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)償還的債務(wù)，包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費(fèi)、應(yīng)付股利、應(yīng)交稅金、其他暫收應(yīng)付款項(xiàng)、預(yù)提費(fèi)用和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款等。 第四十八條 公司各項(xiàng)流動(dòng)負(fù)債，應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額入賬。 第四十九條 公司以現(xiàn)金或非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，支付的現(xiàn)金或非現(xiàn)金資產(chǎn)小于或大于應(yīng)付債務(wù)賬面價(jià)值差額的計(jì)入資本公積或營(yíng)業(yè)外支出。 第五十條 債務(wù)轉(zhuǎn) 為股本的，應(yīng)按債權(quán)人放棄債權(quán)而享有的股份作為實(shí)收資本，債務(wù)賬面價(jià)值與轉(zhuǎn)作實(shí)收資本金額的差額，作為資本公積。 財(cái)務(wù)管理制度 13 第二節(jié) 長(zhǎng)期負(fù)債 第五十一條 長(zhǎng)期負(fù)債，是指償還期在 1年或者超過(guò) 1年的一個(gè)營(yíng)業(yè)周期以上的負(fù)債，包括長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券、長(zhǎng)期應(yīng)付款等。 第五十二條 各項(xiàng)長(zhǎng)期負(fù)債應(yīng)分明細(xì)進(jìn)行核算，將于一年內(nèi)到期償還的長(zhǎng)期負(fù)債，在資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)作為一項(xiàng)流動(dòng)負(fù)債，單獨(dú)反映。 第五十三條 長(zhǎng)期負(fù)債應(yīng)以實(shí)際發(fā)生額入帳。 第五十四條 長(zhǎng)期負(fù)債應(yīng)當(dāng)按照負(fù)債本金和債券面值、確定的利率，按期計(jì)提利息，并按用途分別計(jì)入成本或當(dāng) 期財(cái)務(wù)費(fèi)用。 第七章 所有者權(quán)益 第五十五條 所有者權(quán)益為公司投資者所享有的經(jīng)濟(jì)利益，包括：實(shí)收資本、資本公積、未分配利潤(rùn)。 第五十六條 實(shí)收資本是按照公司章程或合同、協(xié)議的規(guī)定，實(shí)際投入公司的資本。 ，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際收到或存入公司開戶銀行的金額為實(shí)收資本入賬，實(shí)際收到或存入公司開戶銀行的金額超過(guò)其在公司注冊(cè)資本中所占份額的部分，計(jì)入資本公積。 ，應(yīng)按投資各方確認(rèn)的價(jià)值作為實(shí)收資本入賬。 ，不得任意增減。 的外幣，合同沒有約定匯率的，按收到出資額當(dāng)日的匯率折合；合同約定匯率的，按合同約定的匯率折合，因匯率不同產(chǎn)生的折合差額，作為資本公積處理。 、法規(guī)的規(guī)定，在合作期間歸還投資者投資的，對(duì)已歸還的投資應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算，并在資產(chǎn)負(fù)債表中作為實(shí)收資本的減項(xiàng)單獨(dú)反映。 第五十七條 企業(yè)實(shí)收資本除下列情況外，不得隨意變動(dòng)： 1. 符合增資條件，并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)增資的，在實(shí)際取得投資者的出資 時(shí)，登記入賬。 2. 企業(yè)按法定程序報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)減少注冊(cè)資本的，在實(shí)際發(fā)生投資時(shí)登記入 賬。采用收購(gòu)本企業(yè)股 票方式減資的，在實(shí)際購(gòu)入本企業(yè)股票時(shí)，登記入賬。 3. 企業(yè)應(yīng)當(dāng)將因減資而注銷股份、發(fā)還股款，以及因減資需更新股票的 財(cái)務(wù)管理制度 14 變動(dòng)情況，在股本賬戶的明細(xì)賬及有關(guān)備查簿中詳細(xì)記錄。 4. 投資者按規(guī)定轉(zhuǎn)讓其出資的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)于有關(guān)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理完畢時(shí) 將出讓方所轉(zhuǎn)讓的出資額，在資本 (或股本 )賬戶的有關(guān)明細(xì)賬戶及各備查登記簿中轉(zhuǎn)為受讓方。 第五十八條 資本公積包括 ：投資人繳付的出資額大于注冊(cè)資本的差額；因有關(guān)資產(chǎn)帳戶與實(shí)收資本帳戶所采用的折合匯率不同而產(chǎn)生的折合記帳本位幣差額；接受捐贈(zèng)的收入等。 第五十九條 資本公積可用于：企業(yè) 發(fā)生特大虧損，以前年度未分配利潤(rùn)和儲(chǔ)備基金、企業(yè)發(fā)展基金不足抵補(bǔ)時(shí)，經(jīng)董事會(huì)決議，用于彌補(bǔ)虧損；根據(jù)董事會(huì)決議，在按規(guī)定辦理增資手續(xù)后，用于增資等。