【正文】 ，市價低于成本的差額計提存貨跌價準備。 。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品包括已完工開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和擬開發(fā)土地。非開發(fā)產(chǎn)品包括原材料、庫存商品、低值易耗品。 。各項存貨按實際成本計價。低值易耗品在領用時按一次性攤銷或分期攤銷。 年末，在對存貨進行全面盤點的基礎上，對存貨遭受毀損、全部或部分陳舊過時或銷售價格低于成本等原因，預計其成本 不可收回的部分，按單項、按其可變現(xiàn)凈值低于成本的差額提取存貨跌價準備。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的可變現(xiàn)凈值是指單個開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品在資產(chǎn)負債表日以估計售價減去估計完工成本及銷售所必需的估計費用后的價值。 已完工開發(fā)產(chǎn)品是指已建成、并驗收交付待出售的物業(yè)。 ，出租開發(fā)產(chǎn)品在預計可使用年限之內(nèi)（ 20 年 40 年）分期攤銷； 、以出售為開發(fā)目的的物業(yè)。 、已決定將之發(fā)展為出售或出租物業(yè)的土地。項目整體開發(fā)時 ，全部轉入在建開發(fā)產(chǎn)品；項目分期開發(fā)時，將分期開發(fā)用地部分轉入在建開發(fā)產(chǎn)品，后期未開發(fā)土地仍保留在本項目。 ，完工時，分清屬于營業(yè)性配套和非營業(yè)性配套，營業(yè)性配套攤銷轉入住宅等可售物業(yè)的成本，但如具有經(jīng)營價值且開發(fā)商擁有收益權的非營業(yè)性配套設施，按照可售物業(yè)的收益范圍分攤單獨計入“出租開發(fā)產(chǎn)品”或“已完工開發(fā)產(chǎn)品”。 財務管理制度 9 第二節(jié) 長期投資 第二十九條 長期投資包括公司持有時間準備超過一年 (不含一年 )的各種股權性投資、不能變現(xiàn)或不準備隨時變現(xiàn)的債券、其它債權投資 和其它長期投資。 第三十條 公司對外投資必須組織人員對項目進行論證，提出可行性研究報告，上報董事會批準執(zhí)行。投資合同簽定、章程簽定必須有董事會授權計財部參與，投資進程要有財務人員根據(jù)合同、協(xié)議規(guī)定監(jiān)督執(zhí)行，計財部要了解和掌握項目投資變化情況和投資收益情況。公司若要收回投資，由公司組織人員進行項目調(diào)查，由董事會和財務總監(jiān)批準，通知被投資企業(yè)認可，根據(jù)合同有關條款進行轉讓和出售。 第三十一條 長期投資在取得時按初始投資成本入賬，含支付的稅金、手續(xù)費等相關費用，實際支付的價款中包含已宣告但尚未領取的現(xiàn)金股利， 按實際支付的價款減去已宣告但尚未領取的現(xiàn)金股利 (或減去已到付息期但尚未領取的債權利息 )后的差額，作為投資成本。 第三十二條 長期投資根據(jù)不同情況，分別采用權益法和成本法核算。 公司對被投資單位無控制，無重大影響的，采用成本法核算，除追加投資外，長期投資賬面價值一般保持不變。 公司對被投資單位擁有 20%以上的股權投資，具有控制權、重大影響時，采用權益法核算，按應享有或應分攤被投資單位當年實現(xiàn)的凈利潤或凈虧損的份額，調(diào)整長期投資的賬面價值，并作為投資損益。 第三十三條 長期投資應在期末時按賬面價值與可收回金 額孰低計量，可收回金額低于賬面價值的差額，計提長期投資減值準備。 長期投資按賬面價值與可收回金額孰低計價。 公司對被投資企業(yè)具有控制、共同控制或重大影響的長期股權投資采用權益法核算，即最初以初始投資成本計量，以后根據(jù)應享有的被投資企業(yè)所有者權益的份額進行調(diào)整。 初始投資成本與享有被投資企業(yè)所有者權益份額之差額作為股權投資差額，并按以下方式處理： —— 初始投資成本超過享有被投資企業(yè)所有者權益份額之差額的，在不超過 10年年內(nèi)按直線法攤銷。當期攤銷金額計入投資損益，年末攤銷余額包括在“長期股權投資”中。 —— 初始 投資成本低于享有被投資企業(yè)所有者權益份額之差額記入資本公積股權投資準備。以前已做攤銷處理的股權投資差額仍按不低于 10年按直線法攤銷。 財務管理制度 10 公司對被投資企業(yè)無控制、無共同控制且無重大影響的長期股權投資采用成本法核算，即以初始投資成本計價。投資收益在被投資企業(yè)宣布現(xiàn)金股利或利潤分配時確認。處置或轉讓長期股權投資按實際取得的價款與賬面價值的差額計入當期損益。 第三節(jié) 投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。 投資性房地產(chǎn)含以下內(nèi)容： （一 ）已出租的土地使用權。 （二）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。 （三）已出租的建筑物。 投資性房地產(chǎn)同時滿足下列條件時，才能予以確認： （一）與該投資性房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)； （二）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。 投資性房地產(chǎn)的計量： （一）外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。 （二）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。 （三）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關會計準則的規(guī)定確定。 （四 ）與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出，滿足本制度第四十七條規(guī)定的確認條件的，應當計入投資性房地產(chǎn)成本；不滿足本制度第四十七條規(guī)定的確認條件的，應當在發(fā)生時計入當期損益。 （五）對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量。 第四節(jié) 固定資產(chǎn) 第三十四條 固定資產(chǎn)，是指企業(yè)使用期限超過 1年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關的設備、器具、工具等。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設備的 財務管理制度 11 物品，單位價值在 2021 元以上，并且使用年限超過 1年的，也應當作為固定資產(chǎn)。如空調(diào)、復印機、車輛等。 第三十五條 固定資產(chǎn) 應按取得時的成本入賬 (含買價、運費和保險費等相關費用 )，以及為使固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所必要的支出。 第三十六條 固定資產(chǎn)折舊提取方法采用平均年限法，提取折舊以其投入使用的次月起，停止使用的從其停止使用的次月起停止計提，已提足折舊的，不再提取。 第三十七條 固定資產(chǎn)的購建、報廢、調(diào)入、調(diào)出、租出及對外作為投資等，應按公司規(guī)定的審批程序辦理，并應設置明細賬核算。 第三十八條 固定資產(chǎn)每半年盤點一次，對盤盈、盤虧、毀損固定資產(chǎn)，應查明原因，寫出書面報告，批準后計入營業(yè)外收支。 第三十九條 固定資產(chǎn) 應當在期末按照賬面價值與可收回價值孰低計量，低于賬面價值的差額，應計提固定資產(chǎn)減值準備。 固定資產(chǎn)以成本減累計折舊及減值準備記入資產(chǎn)負債表內(nèi)。 在有關建造的資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)之前發(fā)生的與購買或建造固定資產(chǎn)有關的一切直接或間接成本，包括在購建期間利用專門借款進行購建所發(fā)生的借款費用 (包括有關借款本金和利息的匯兌損益 )，予以資本化。 在建工程在達到預定可使用狀態(tài)時轉入固定資產(chǎn)。公司對固定資產(chǎn)在預計使用年限內(nèi)按直線法計提折舊，即固定資產(chǎn)原值減去預計殘值后除以預計使用年限。已計提減值準備的固定資產(chǎn)計提折舊時，按 照固定資產(chǎn)原價減去累計折舊和已計提減值準備的賬面凈額以及尚可使用年限重新計算確定折舊率，未計提固定資產(chǎn)減值準備前已計提的累計折舊不作調(diào)整。各類固定資產(chǎn)的預計使用年限和預計凈殘值率分別為： 類別 預計使用年限 年折舊率 預計凈殘值率 房屋、建筑物 20年 % 5% 飛機、火車、輪船、機器、 10年 % 5% 機械和其他生產(chǎn)設備 與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關 的 5年 19% 5% 器具、工具、家具等 飛機、火車、輪船 4年 % 5% 以外的運輸工具 財務管理制度 12 電子設備 3年 % 5% 第五節(jié) 無形資產(chǎn) 第四十條 無形資產(chǎn)是公司為生產(chǎn)商品或提供勞務、出租給他人、或為管理目的而持有的，沒有實物形態(tài)的非貨幣性長期資產(chǎn)。如：商譽、專利權、商標使用權。 第四十一條 無形 資產(chǎn)在取得時，按實際成本計量。 第四十二條 無形資產(chǎn)在取得當月起在預計使用年限內(nèi)分期平均攤銷，計入損益。 第四十三條 公司征用土地的使用權費用，是為建造商品房的支出，應列入商品房成本中，不能作為無形資產(chǎn)。 第四十四條 公司出售無形資產(chǎn)，應將所取得價款與該項無形資產(chǎn)的賬面價值之間的差額，計入當期損益。 第四十五條 無形資產(chǎn)在期末按賬面價值與可收回金額孰低計量，對低于賬面價值的差額，應計提無形資產(chǎn)減值準備。 第六章 負債 第四十六條 負債是指企業(yè)過去的交易或者事項形成的、預期會導致經(jīng)濟利益流 出企業(yè)的現(xiàn)時義務。負債按流動性分為流動負債和長期負債。 第一節(jié) 流動負債 第四十七條 流動負債，是指將在 1 年 (含 1年 )或者超過 1年的一個營業(yè)周期內(nèi)償還的債務，包括短期借款、應付票據(jù)、應付賬款、預收賬款、應付工資、應付福利費、應付股利、應交稅金、其他暫收應付款項、預提費用和一年內(nèi)到期的長期借款等。 第四十八條 公司各項流動負債，應按實際發(fā)生額入賬。 第四十九條 公司以現(xiàn)金或非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務，支付的現(xiàn)金或非現(xiàn)金資產(chǎn)小于或大于應付債務賬面價值差額的計入資本公積或營業(yè)外支出。 第五十條 債務轉 為股本的，應按債權人放棄債權而享有的股份作為實收資本，債務賬面價值與轉作實收資本金額的差額，作為資本公積。 財務管理制度 13 第二節(jié) 長期負債 第五十一條 長期負債，是指償還期在 1年或者超過 1年的一個營業(yè)周期以上的負債，包括長期借款、應付債券、長期應付款等。 第五十二條 各項長期負債應分明細進行核算，將于一年內(nèi)到期償還的長期負債，在資產(chǎn)負債表中應作為一項流動負債，單獨反映。 第五十三條 長期負債應以實際發(fā)生額入帳。 第五十四條 長期負債應當按照負債本金和債券面值、確定的利率，按期計提利息，并按用途分別計入成本或當 期財務費用。 第七章 所有者權益 第五十五條 所有者權益為公司投資者所享有的經(jīng)濟利益，包括：實收資本、資本公積、未分配利潤。 第五十六條 實收資本是按照公司章程或合同、協(xié)議的規(guī)定，實際投入公司的資本。 ，應當以實際收到或存入公司開戶銀行的金額為實收資本入賬，實際收到或存入公司開戶銀行的金額超過其在公司注冊資本中所占份額的部分，計入資本公積。 ，應按投資各方確認的價值作為實收資本入賬。 ，不得任意增減。 的外幣，合同沒有約定匯率的，按收到出資額當日的匯率折合；合同約定匯率的，按合同約定的匯率折合，因匯率不同產(chǎn)生的折合差額，作為資本公積處理。 、法規(guī)的規(guī)定，在合作期間歸還投資者投資的，對已歸還的投資應當單獨核算，并在資產(chǎn)負債表中作為實收資本的減項單獨反映。 第五十七條 企業(yè)實收資本除下列情況外，不得隨意變動： 1. 符合增資條件，并經(jīng)有關部門批準增資的，在實際取得投資者的出資 時，登記入賬。 2. 企業(yè)按法定程序報經(jīng)批準減少注冊資本的，在實際發(fā)生投資時登記入 賬。采用收購本企業(yè)股 票方式減資的，在實際購入本企業(yè)股票時，登記入賬。 3. 企業(yè)應當將因減資而注銷股份、發(fā)還股款，以及因減資需更新股票的 財務管理制度 14 變動情況，在股本賬戶的明細賬及有關備查簿中詳細記錄。 4. 投資者按規(guī)定轉讓其出資的，企業(yè)應當于有關的轉讓手續(xù)辦理完畢時 將出讓方所轉讓的出資額，在資本 (或股本 )賬戶的有關明細賬戶及各備查登記簿中轉為受讓方。 第五十八條 資本公積包括 ：投資人繳付的出資額大于注冊資本的差額；因有關資產(chǎn)帳戶與實收資本帳戶所采用的折合匯率不同而產(chǎn)生的折合記帳本位幣差額；接受捐贈的收入等。 第五十九條 資本公積可用于：企業(yè) 發(fā)生特大虧損，以前年度未分配利潤和儲備基金、企業(yè)發(fā)展基金不足抵補時，經(jīng)董事會決議，用于彌補虧損；根據(jù)董事會決議，在按規(guī)定辦理增資手續(xù)后，用于增資等。