【正文】 本規(guī)定是公司財(cái)務(wù)管理工作的主要依據(jù)，自 本制度實(shí)施 起執(zhí)行。本規(guī)定授權(quán)財(cái)務(wù)部集團(tuán)財(cái)務(wù)部、審計(jì) 部負(fù)責(zé)解釋。樓（店）款銷售情況一覽表（一期、 二期已銷售額、已收金額；未銷售額 ， 結(jié)合售樓部原始情況進(jìn) 行。已設(shè)計(jì)好。如何與財(cái)務(wù)表格合二為一。確定后執(zhí)行 瀘州江北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 內(nèi)部審計(jì)制度 總 則 一、 為進(jìn)一步完善公司內(nèi)部審計(jì)工作，增加公司自我約束，完善公司內(nèi)部控制制度，優(yōu)化公司業(yè)務(wù)流程，改善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益，依據(jù)國(guó)家的有關(guān)法規(guī)和公司的基本制度制定本質(zhì)制度。 二、 公司的內(nèi)部審計(jì)主要負(fù)責(zé)對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)管理的各方面各環(huán)節(jié)進(jìn) 行獨(dú)立監(jiān)督和評(píng)價(jià)，以確定其是否遵循了公司的方針、政策和計(jì)劃，是否符合公司規(guī)定的程序與標(biāo)準(zhǔn)，是否有效和經(jīng)濟(jì)地使用了資源，是否真正實(shí)現(xiàn)公司的目標(biāo)。 三、 公司經(jīng)營(yíng) 管理審計(jì)組依照制度和董事會(huì)的指示獨(dú)立行使審計(jì)職權(quán)，不受其它部門和個(gè)人的干涉。 四、 經(jīng)營(yíng)管理審計(jì)的基本原則：獨(dú)立性原則、合法性原則、實(shí)事求是原則、客觀公正原則、廉潔奉公原則、保守秘密原則。 機(jī)構(gòu)和審計(jì)人員 一、 公司設(shè)立經(jīng)營(yíng)管理審計(jì)組，依照本制度行使審計(jì)職權(quán)，對(duì)公司董事會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。 二、經(jīng)營(yíng)管理審計(jì)組應(yīng)配備 與工作相適應(yīng)的專職人員。專職審計(jì)人員應(yīng)具有審計(jì)、會(huì)計(jì)、經(jīng)濟(jì)、工作等有關(guān)技術(shù)職稱，具備 與所從事的 審計(jì)工作相適應(yīng)的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。 三、經(jīng)營(yíng)管理審計(jì)組應(yīng)有計(jì)劃地開展審計(jì)人員崗位培訓(xùn) 和考核，不斷提高內(nèi)部審計(jì)人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。 四、審計(jì)人員忠于職守，客觀公正，保守秘密，不得濫用職權(quán)，徇私舞弊。 五、審計(jì)人員辦理審計(jì)事項(xiàng)，與被審部門和審計(jì)事項(xiàng)有利害關(guān)系時(shí)應(yīng)當(dāng)回避。 審計(jì)機(jī)構(gòu)的職責(zé) 一、經(jīng)營(yíng)管理審計(jì)組依照本制度對(duì)企業(yè)各部門行使審計(jì)支取職權(quán)。 二、根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，對(duì)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的制度及執(zhí)行情況進(jìn)行審計(jì)，包括公司工程施工計(jì)劃、銷售計(jì)劃、人力資源計(jì)劃、財(cái)務(wù)計(jì)劃、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃等。 三、對(duì)關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程和內(nèi)部控制制度的合理性、健全性、有效性 進(jìn)行評(píng)審。 四、對(duì)下列財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)事項(xiàng)進(jìn)行審計(jì)： 財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行及決算； 與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的合法性、合規(guī)性； 資產(chǎn)的管理情況； 公司的籌資及對(duì)外投資的合法性、可行性及其效益性。 五、對(duì)有關(guān)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)合同的合法性、合規(guī)性和效益性進(jìn)行評(píng)審。 六、對(duì)公司工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督。 七、對(duì)公司內(nèi)部負(fù)有重要崗位責(zé)任人員 進(jìn)行審計(jì)。 瀘州江北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 營(yíng)銷管理制度 第一章 總則 第 1 條為規(guī)范公司各項(xiàng)目的銷售工作，提高管理工作水平，最大限度 地實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)濟(jì)效益，特制定本制度。 第 2 條本制度涉及樓盤銷控、認(rèn)購(gòu)管理、銷售例會(huì)等內(nèi)容，各項(xiàng)目售樓中心均應(yīng)按此制度執(zhí)行。 第二章 銷售策略、計(jì)劃的制定 第 3 條似開發(fā)項(xiàng)目之初，營(yíng)銷部應(yīng)派員參與立項(xiàng)的立項(xiàng)過程，掌握項(xiàng)目定位、產(chǎn)品規(guī)劃、成本等內(nèi)容，做好營(yíng)銷策劃工作準(zhǔn)備。 第 4 條根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展，營(yíng)銷部應(yīng)及時(shí)進(jìn)行全程營(yíng)銷策劃，包括項(xiàng)目調(diào)研、制定銷售策略、宣傳推廣策略等。 第 5 條營(yíng)銷部應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度，實(shí)施營(yíng)銷推廣計(jì)劃，做好開盤前的準(zhǔn)備工作，包括各種形式的宣傳、銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝、銷售人 員到位與培訓(xùn)等。 第 6 條銷售管理部經(jīng)理應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況，及時(shí)做好項(xiàng)目銷售規(guī)劃，組建售樓中心，以配合銷售管理部開展各項(xiàng)工作。 第三章 樓盤銷控管理 第 7 條銷控工作由銷售管理部經(jīng)理統(tǒng)一負(fù)責(zé)，銷售管理部經(jīng)理不在時(shí)，由售樓中心經(jīng)理具體執(zhí)行，并于第一時(shí)間通知銷售管理部經(jīng)理。 第 8 條售樓員需要銷控單位時(shí)，須同銷售管理部經(jīng)理聯(lián)系，確認(rèn)該單位尚未售出可以銷控，才能進(jìn)行銷控。 第 9 條 銷售管理部經(jīng)理銷控單位前，必須以售樓員先交客戶的認(rèn)購(gòu) 金或身份證原件辦原則。 第 10 條售樓員應(yīng)于銷控單位 得到確認(rèn)后，方能與客戶辦理認(rèn)購(gòu)手續(xù)。 第 11 條售樓員不得在銷售管理部經(jīng)理不知情或銷控單位未果的情況下，自行銷控，否則自行承當(dāng)由此而產(chǎn)生的一切后果，公司也將嚴(yán)肅處理當(dāng)事人。 第 12 條銷控后，如客戶即時(shí)下訂單并落訂，銷售管理部經(jīng)理需將最新資料登記于《銷控登記表》上；銷控后，如客戶沒有下訂單并落訂，銷售管理部經(jīng)理需及時(shí)取消該單位的銷控登記。否則，因此產(chǎn)生的后果由銷控員承擔(dān)。 第 13 條如客戶已確認(rèn)落訂，售樓員必須第一時(shí)間向售樓中心經(jīng)理（或銷售管理部經(jīng)理）匯報(bào)。 第四章 認(rèn)購(gòu)管理 第 14 條定金與尾數(shù) （ 1）售樓員必須按公司規(guī)定的訂金金額要求客戶落訂，如客戶的現(xiàn)金不足，售樓員可爭(zhēng)取客戶以公司規(guī)定的最低訂金落訂。 （ 2）如客戶的現(xiàn)金少于公司規(guī)定的最低現(xiàn)金，必須經(jīng)得銷售管理經(jīng)理的同意后方可受理，否則不予以銷控及認(rèn)購(gòu)。 （ 3）如客戶并未交齊全部訂金，售樓員必須按公司所規(guī)定的補(bǔ)尾數(shù)期限要求客戶補(bǔ)齊尾數(shù)。如客戶要求延長(zhǎng)期限，須通知銷售管理部經(jīng)理并取得同意后方可受理。 第 15 條收款、收據(jù)與《臨時(shí)認(rèn)購(gòu)書》 （ 1）售樓員向客 戶收取訂金或尾數(shù)時(shí)，必須通知售樓中心經(jīng)理，并由會(huì)計(jì)與客戶當(dāng)面 點(diǎn)清 金額。售樓中心經(jīng)理核對(duì)無(wú)誤后，會(huì)計(jì)才能開具收據(jù)，并即時(shí)收妥訂金及相應(yīng)單據(jù)。 （ 2）若客戶交出的訂金不足，需補(bǔ)尾數(shù)的，只能簽訂《臨時(shí)認(rèn)購(gòu)書》。 （ 3）客戶交尾數(shù)時(shí)，原已開出的收據(jù)不需收回，只需增開尾數(shù)收據(jù)，經(jīng)售樓中心經(jīng)理核對(duì)無(wú)誤后與客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書，并收回《臨時(shí)認(rèn)購(gòu)書》。 （ 4）客戶交出的訂金或尾數(shù)為支票的，開具支票收條，在收條上登記認(rèn)購(gòu)情況，并進(jìn)行銷控，在支票到帳后，方可辦理認(rèn)購(gòu)手續(xù)。 第 16 條《認(rèn)購(gòu)書》 （ 1）《認(rèn)購(gòu)書》中的樓價(jià)欄，須以客戶選擇的付款方式所能達(dá)到的折扣之后的成交價(jià)為準(zhǔn)。如該單位有額外折扣，須按審批權(quán)限交由售樓中心經(jīng)理、銷售管理部經(jīng)理簽名。 （ 2）《認(rèn)購(gòu)書》中的收款欄，須由售樓中心經(jīng)理核對(duì)訂金無(wú)誤后如實(shí)填寫，并在下方注明所開收據(jù)的編號(hào)。 （ 3）售樓員填寫完《臨時(shí)認(rèn)購(gòu)書》后，必須交由售樓中心經(jīng)理核對(duì)檢查，確認(rèn)無(wú)誤后可將客戶聯(lián)作為認(rèn)購(gòu)憑據(jù)交給客戶，并收好余聯(lián)。 第 17 條樓盤簽約程序規(guī)定 （ 1）售樓員應(yīng)按照公司的統(tǒng)一要求向客戶解釋標(biāo)準(zhǔn)合同條款。 （ 2）售樓員帶領(lǐng)客戶到現(xiàn)場(chǎng)銷售主管處確認(rèn)客戶身份和查看該房間的銷售狀態(tài)，填寫《簽約確認(rèn)單》 （ 3）《簽約 確認(rèn)單》須經(jīng)銷售管理部經(jīng)理簽字后方可簽訂正式合同。 （ 4）售樓員執(zhí)《簽約確認(rèn)單》及正式合同，帶領(lǐng)客戶到財(cái)務(wù)管理部交納首期房款及辦理銷售登記時(shí)所需的相關(guān)稅費(fèi)。 （ 5）財(cái)務(wù)人員復(fù)核并收款后，收回客戶訂金收據(jù)，開具首付款發(fā)票，并在《簽約確認(rèn)單》上蓋收訖章及簽字確認(rèn)。 （ 6）售樓員執(zhí)《簽約確認(rèn)單》、客戶首付款發(fā)票、購(gòu)房合同到合同主管處簽字蓋章。 （ 7）將簽約流程中涉及到的相關(guān)材料及時(shí)集中到客戶服務(wù)主管處審核統(tǒng)計(jì)。 （ 8）客戶服務(wù)主管填寫《簽約客戶檔案交接單》，經(jīng)銷售管理部經(jīng)理簽字后將合同轉(zhuǎn)交到相關(guān)部門。 第五章 客戶確認(rèn)管理 第 18 條搶單及其處罰 （ 1）搶單是指售樓員明知客戶與其他售樓員聯(lián)系過，為了個(gè)人利益不擇手段將此客戶成交業(yè)績(jī)及傭金據(jù)為已有的行為。 （ 2）搶單行為將受到公司最嚴(yán)厲的辭退處罰，且業(yè)績(jī)傭金歸已 與 客戶聯(lián)系過的售樓員。 第 19 條撞單是指多名售樓員在不知情的情況下與同一買房客戶聯(lián)系的行為。 第 20 條公司實(shí)行售樓員首接業(yè)績(jī)制。原則上以《銷售日?qǐng)?bào)表》登記第一時(shí)間的售樓員為準(zhǔn)（第一時(shí)間保留時(shí)限為兩個(gè)月），該客戶成交業(yè)績(jī)歸該售樓員。 第 21 條接待上門客戶或熱線電話時(shí)，如發(fā)現(xiàn)該客戶是某位售樓員在其他項(xiàng) 目時(shí)的客戶或熟人，但該售樓員從未向該客戶介紹過本項(xiàng)目并且該客戶并未提及該售樓員的名字，則該客戶與售樓員無(wú)關(guān)，按正常的上門或熱線接待。 第 22 條客戶為售樓員介紹另外客戶時(shí)，售樓員應(yīng)提前在《銷售日?qǐng)?bào)表》中登記被介紹客戶姓名及電話。此客戶看房或來(lái)電時(shí)，無(wú)論是否提及該售樓員姓名，其他售樓員均有義務(wù)將此客戶還給該售樓員。如售樓員為登記，被介紹客戶也未提及該售樓員，則該客戶與此售樓員無(wú)關(guān)。 第 23 條售樓員在得知與他人撞單的情況下，為了獲取業(yè)績(jī)和傭金，私下聯(lián)絡(luò)客戶換名，或采用其他不擇手段的行為，一旦查出，將沒收傭金，并予 以辭退處理。 第 24 條售樓員不允許走私單，如發(fā)現(xiàn)將予以開除處理。 第 25 條在售樓中心工作的非售樓員，不得將接待的客戶未經(jīng)銷售管理部同意介紹給某個(gè)售樓員。 第 26 條如果客戶到銷售管理部領(lǐng)導(dǎo)處投訴或反映某售樓人員不稱職，經(jīng)銷售主管部核查屬實(shí)，銷售管理部有權(quán)安排其他售樓員繼續(xù)談判至簽約，業(yè)績(jī)、傭金平均分配，此類客戶今后帶來(lái)的新客戶有權(quán)自愿選擇售樓員洽談。 第 27 條未成交客戶介紹的新客戶，如客戶指定原售樓員接待，則由原售樓員接待，如未指定則算做上門客戶并按順序接待。 第六章 客戶 跟蹤規(guī)范 第 28 條接待客戶的來(lái)電來(lái)訪后，接待人員應(yīng)認(rèn)真填寫《來(lái)電登記表》、《來(lái)訪客戶登記表》，交予售樓中心經(jīng)理安排客戶跟蹤日程。 第 29 條售樓員必須于每日上班開始后半小時(shí)，根據(jù)所安排結(jié)果及時(shí)做跟蹤筆記。在當(dāng)日下班時(shí)，整理當(dāng)日工作，完善工作日記。 第 30 條售樓員必須于每周五向售樓中心經(jīng)理報(bào)告本周的客戶跟蹤情況。 第 31 條售樓中心經(jīng)理每周定期檢查工作筆記，對(duì)筆記不合格者進(jìn)行處理，并記入勞動(dòng)考核。 第 32 條從客戶與售樓員第一次聯(lián)系之日起至一個(gè)月止，售樓員未跟蹤客戶，該客戶不再受公司保護(hù)。 第七章 銷售例會(huì)管理 第 33 條各售樓中心經(jīng)理每周五選定時(shí)間召開周銷售工作會(huì)議，總結(jié)當(dāng)周本項(xiàng)目銷售情況，做好下一周的工作計(jì)劃安排。 第 34 條銷售管理部經(jīng)理每周或不定期組織各項(xiàng)目售樓處經(jīng)理召開會(huì)議，了解各項(xiàng)目的銷售情況，對(duì)下一階段工作進(jìn)行部署。 第 35 條營(yíng)銷總監(jiān)應(yīng)組織、主持月度銷售例會(huì)。 第 36 條遇到緊急情況，應(yīng)根據(jù)情況召開臨時(shí)會(huì)議，及時(shí)處理銷售中出現(xiàn)的問題。 第八章 附則 第 37 條本制度由銷售管理部負(fù)責(zé)制定、修訂與解釋，與房地產(chǎn)銷售有關(guān)的未盡事宜，可參考《員工手冊(cè)》、《售樓員實(shí)戰(zhàn)手冊(cè)》等文件。 第 38 條本制度報(bào)營(yíng)銷總監(jiān)審核后， 經(jīng)總經(jīng)理審批后頒發(fā)執(zhí)行。 瀘州江北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目開發(fā)過程控制管理制度 第一條 立項(xiàng) 項(xiàng)目的立項(xiàng)，凡自有土地或合作、合資、投標(biāo)等土地的房地產(chǎn)開發(fā)，均由辦公室負(fù)責(zé)立項(xiàng)報(bào)批，工程部予以配合，并進(jìn)行項(xiàng)目的可行性研究。 凡