【正文】 財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)的，防止了一些素質(zhì)較低的投標(biāo)商以價(jià)格進(jìn)行惡性競爭。此外，資格預(yù)審能吸引實(shí)力雄厚的物業(yè)管理公司前來投標(biāo)，招標(biāo)人還可以通過資格預(yù)審了解投標(biāo)人對該項(xiàng)目的投標(biāo)興趣大小?！　∪粽袠?biāo)物業(yè)預(yù)計(jì)投標(biāo)公司的數(shù)目眾多，可預(yù)先對各投標(biāo)公司進(jìn)行資格預(yù)審，剔除資信較差的公司，重點(diǎn)選擇6～10家申請者參與投標(biāo)，這就是所謂早期預(yù)審；若投標(biāo)公司數(shù)量較少，則可待投標(biāo)機(jī)構(gòu)已遞送標(biāo)書且開標(biāo)之后進(jìn)行資格預(yù)審，這也就是所謂后期預(yù)審。無論資格預(yù)審在何時(shí)進(jìn)行，其審核程序和要求投標(biāo)公司遞交的文件都大致相同?！　　　≠Y格預(yù)審包括以下三個(gè)步驟：　　(1)發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ婊蛸Y格預(yù)審邀請書。發(fā)布資格預(yù)審?fù)ǜ嫱ǔＳ袃煞N做法，一種是在前述的招標(biāo)公告中寫明將進(jìn)行資格預(yù)審，并通告領(lǐng)取或購買資格預(yù)審文件的地點(diǎn)和時(shí)間；另一種做法是在報(bào)紙上另行刊登資格預(yù)審?fù)ǜ?。資格預(yù)審?fù)ǜ娴闹饕獌?nèi)容包括：招標(biāo)項(xiàng)目簡介；項(xiàng)目資金來源；參加預(yù)審的資格；獲取資格預(yù)審文件的時(shí)間、地點(diǎn)以及接受資格預(yù)審申請的時(shí)間和地點(diǎn)。按照慣例，從刊登資格預(yù)審?fù)ǜ娴娜掌诘缴暾埥刂蛊趹?yīng)不得少于45天。　　(2)出售資格預(yù)審文件。資格預(yù)審文件應(yīng)提供招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目的全部信息，并且其內(nèi)容應(yīng)比資格預(yù)審?fù)ǜ娓鼮樵敿?xì)，如對若干物業(yè)管理企業(yè)組成聯(lián)合體投標(biāo)的要求等。此外，資格預(yù)審文件中還可規(guī)定申請資格預(yù)審的基本合格條件，或?qū)ν赓Y物業(yè)管理企業(yè)單獨(dú)或聯(lián)合投標(biāo)的一些規(guī)定，以及申請投標(biāo)資格預(yù)審的一些基本要求，例如從事該行業(yè)至少已達(dá)若干年以上，承擔(dān)過類似的物業(yè)管理項(xiàng)目等。最后，招標(biāo)人還應(yīng)在資格預(yù)審文件中規(guī)定資格預(yù)審申請表和資料遞交的份數(shù)、時(shí)間和地點(diǎn)及文件所使用的語言等?！　?3)評(píng)審。資格預(yù)審申請書的開啟不必公開進(jìn)行，開啟后由招標(biāo)機(jī)構(gòu)組織專家進(jìn)行評(píng)審。如有必要，還可召開資格預(yù)審準(zhǔn)備會(huì)議，以便申請人取得有關(guān)項(xiàng)目情況的第一手資料?！　　　≠Y格預(yù)審的重點(diǎn)在于投標(biāo)人的經(jīng)驗(yàn)、過去完成類似項(xiàng)目的情況；人員及設(shè)備能力；投標(biāo)人的財(cái)務(wù)狀況，包括過去幾年的承包合同收入和可投入本項(xiàng)目的啟動(dòng)資金等。具體內(nèi)容包括：　　(1)申請人的基本情況：公司名稱、地址、電話和傳真、公司等級(jí)、注冊資本、關(guān)系企業(yè)等，以及與本合同有關(guān)的主要負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目授權(quán)代表；公司組織機(jī)構(gòu)情況，專業(yè)人員及管理人員的人數(shù)；公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)等。　　(2)申請人的財(cái)務(wù)狀況：公司資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等財(cái)務(wù)報(bào)表；銀行過去5年的資信證明以及對未來2年財(cái)務(wù)情況的預(yù)測?！　?3)經(jīng)驗(yàn)和過去的表現(xiàn)：過去5年內(nèi)申請人完成的類似項(xiàng)目的基本情況，如這些項(xiàng)目和業(yè)主的名稱、項(xiàng)目工作量、合同金額、服務(wù)期限等等?！　τ谏鲜鲈陬A(yù)審中申請人必須提交的重要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在資格預(yù)審文件中予以明列，或制成表格，要求申請人按要求填寫?！　　　≌袠?biāo)單位可以根據(jù)自己的要求來決定資格預(yù)審的評(píng)審方法。目前國際上廣泛采用的是“定項(xiàng)評(píng)分法”，同時(shí)采用比較簡便的百分制計(jì)分。“定項(xiàng)評(píng)分法”就是對申請人提交的資料進(jìn)行分類，并按一定標(biāo)準(zhǔn)制分，最后確定一個(gè)取得投標(biāo)資格的最低分?jǐn)?shù)線，達(dá)到或超過最低分?jǐn)?shù)線的申請人被視為合格，可以參加投標(biāo)；未能達(dá)到最低分?jǐn)?shù)線的申請人則被視為不合格，不能參加投標(biāo)?！　?三)召開標(biāo)前會(huì)議　　投標(biāo)資格預(yù)審確定合格申請人后，應(yīng)盡快通知合格申請人，要求他們及時(shí)前來購買招標(biāo)文件。緊接著，按照國際慣例，招標(biāo)機(jī)構(gòu)通常在投標(biāo)人購買招標(biāo)文件后安排一次投標(biāo)人會(huì)議，即標(biāo)前會(huì)議?！　≌匍_標(biāo)前會(huì)議的目的是澄清投標(biāo)人提出的各類問題?！锻稑?biāo)人須知》中一般要注明標(biāo)前會(huì)議的日期，如有日期變更，招標(biāo)人應(yīng)立即通知已購買招標(biāo)文件的投標(biāo)人。招標(biāo)機(jī)構(gòu)也可要求投標(biāo)人在規(guī)定日期內(nèi)將問題用書面形式寄給招標(biāo)人，以便招標(biāo)人匯集研究，給予統(tǒng)一的解答，在這種情況下就無須召開標(biāo)前會(huì)議。　　標(biāo)前會(huì)議通常是在招標(biāo)人所在地(同時(shí)又為招標(biāo)項(xiàng)目所在地更好)召開，因?yàn)樵跇?biāo)前會(huì)議期間，招標(biāo)人往往會(huì)組織投標(biāo)人到現(xiàn)場考察，如果標(biāo)前會(huì)議在招標(biāo)項(xiàng)目所在地召開就較為方便。標(biāo)前會(huì)議的記錄和各種問題的統(tǒng)一解釋或答復(fù)，應(yīng)被視為招標(biāo)文件的組成部分，均應(yīng)整理成書面文件分發(fā)給參加標(biāo)前會(huì)議和缺席的投標(biāo)人，這是應(yīng)特別注意的事。當(dāng)標(biāo)前會(huì)議形成的書面文件與原招標(biāo)文件有不一致之處時(shí)，應(yīng)以會(huì)議文件為準(zhǔn)。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，招標(biāo)人應(yīng)在提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，將已澄清和修改部分以書面形式通知所有招標(biāo)文件收受人。因此，凡已收到書面文件的投標(biāo)人，不得以未參加標(biāo)前會(huì)議為由對招標(biāo)文件提出異議，或要求修改標(biāo)書和報(bào)價(jià)。最后，招標(biāo)人應(yīng)在標(biāo)前會(huì)議上宣布開標(biāo)日期。另外，參加會(huì)議的費(fèi)用應(yīng)由各投標(biāo)人自理?！　?四)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)　　開標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)是招標(biāo)實(shí)施過程的關(guān)鍵階段，也是整個(gè)招標(biāo)過程中程序最嚴(yán)密、對招標(biāo)人能力要求最嚴(yán)格的階段?！　≌袠?biāo)人或招標(biāo)機(jī)構(gòu)收到物業(yè)管理企業(yè)封送的投標(biāo)書后，經(jīng)過審查認(rèn)為各項(xiàng)手續(xù)均符合規(guī)定時(shí)，即可收入，并在公開預(yù)定的時(shí)間(一般為招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間)、地點(diǎn)(招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn))當(dāng)眾拆封開標(biāo)，公開宣讀各物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)的，并聲明不論管理服務(wù)費(fèi)高低均有中標(biāo)希望。之后便由各方面專家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)或評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。　　從開始評(píng)標(biāo)到最后定標(biāo)，一般要經(jīng)過3～6個(gè)月的定標(biāo)期。在這段時(shí)間內(nèi)，招標(biāo)人或招標(biāo)機(jī)構(gòu)要多方面對各個(gè)投標(biāo)人的標(biāo)書進(jìn)行研究，必要時(shí)還要分別召開答辯會(huì)，方能最后定標(biāo)。在評(píng)選過程中，應(yīng)以管理服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)、管理服務(wù)質(zhì)量和管理方案先進(jìn)程度作為主要的衡量標(biāo)準(zhǔn)?！　≡u(píng)標(biāo)工作結(jié)束時(shí)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)通常最后會(huì)向招標(biāo)人篩選出幾個(gè)最有競爭力的中標(biāo)推薦人，由招標(biāo)人(業(yè)主或開發(fā)商)作最后決定。在這一階段，招標(biāo)人往往通過同時(shí)與中標(biāo)推薦人進(jìn)行談判，以最充分地獲取投標(biāo)人的信息，這種談判在慣例中也被稱為“議標(biāo)”(不同于招標(biāo)方式中的“議標(biāo)”)。經(jīng)過“議標(biāo)”后，最后才由招標(biāo)人決定誰中標(biāo)。值得注意的是，我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，通常情況下招標(biāo)人從評(píng)審委員會(huì)推薦的幾位中標(biāo)候選人中選取一個(gè)作為中標(biāo)人，但在中標(biāo)候選人均不符合招標(biāo)人要求的情況下，招標(biāo)人有權(quán)拒絕定標(biāo)，從而取消招標(biāo)。然而，招標(biāo)人不得從評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的中標(biāo)候選人之外的投標(biāo)人中選定中標(biāo)人，否則視作中標(biāo)無效。　　三、招標(biāo)結(jié)束階段　　招標(biāo)人在最后選出中標(biāo)人時(shí)，招標(biāo)工作便進(jìn)入結(jié)束階段。這一階段最大的特點(diǎn)是招標(biāo)人與投標(biāo)人由一對多的選拔和被選拔關(guān)系逐漸轉(zhuǎn)移到一對一的合同關(guān)系。這一階段的具體內(nèi)容包括合同的簽訂與履行，以及資料的整理與歸檔。　　(一)合同的簽訂　　我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：“招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同”。合同的簽訂，實(shí)際上就是招標(biāo)人向中標(biāo)人授予承包合同，是整個(gè)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的最后一個(gè)程序。在招標(biāo)與投標(biāo)中，合同的格式、條款、內(nèi)容等都已在招標(biāo)文件中作了明確規(guī)定，一般不作更改，然而按照國際慣例，在正式簽訂合同之前，中標(biāo)人和招標(biāo)人(開發(fā)商或業(yè)主)通常還要先就合同的具體細(xì)節(jié)進(jìn)行談判磋商，最后才簽訂新形成的正式合同。以下所說的合同，均是指雙方經(jīng)過磋商后擬簽訂的正式合同?！　　　⊥ㄟ^招標(biāo)投標(biāo)簽訂的合同，一般由三部分組成：合同序文；合同內(nèi)容；合同結(jié)尾?！　『贤蛭牟糠忠獙懨饔喠⒑贤碾p方當(dāng)事人(即招標(biāo)人與中標(biāo)人)的法定名稱和地址。甲方當(dāng)事人為開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)；乙方當(dāng)事人為中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)?！　『贤瑑?nèi)容即合同條款，是合同最主要的組成部分，一般包括技術(shù)性條款、財(cái)務(wù)條款和法律條款三類條款。下一章將對其進(jìn)行詳細(xì)介紹?！　『贤Y(jié)尾部分要寫明簽訂合同的日期、地點(diǎn)以及擬訂合同的語言文字，最后還要寫明合同生效日期，以及由合同雙方當(dāng)事人或代理人簽字?！　⊥ǔＧ闆r下，招標(biāo)成交方式的合同，其形式是一份簡單的協(xié)議書，合同的內(nèi)容都分散在招標(biāo)文件中，以及商談過程中對招標(biāo)文件和投標(biāo)文件的修改和補(bǔ)充所形成的書面材料中。合同一般分為兩部分，一部分是不變的，包括投標(biāo)須知和合同一般條件等；另一部分是合同特殊條款、投標(biāo)文件、技術(shù)規(guī)格說明及補(bǔ)充修改文件等。合同的格式都由招標(biāo)人預(yù)先擬好，待中標(biāo)人確定后再由雙方簽訂。合同協(xié)議書的格式將在下一章專門介紹?！　　　『贤瑮l款是構(gòu)成合同的主要內(nèi)容。合同條款因招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)和類型而異。然而，一般來說不論哪一類合同，其主要條款總是由技術(shù)性條款、商務(wù)性條款和法律性條款構(gòu)成，其中主要包括：價(jià)格條款、支付條款、不可抗力條款以及索賠條款等。這些都屬于合同的一般條款，此外，還有合同特殊條款，也就是合同一般條款的補(bǔ)充和修改。無論是合同一般條款還是合同特殊條款，都屬于招標(biāo)文件中的一部分。本書在下一章還會(huì)作詳細(xì)介紹?！　?二)合同的履行　　合同的履行，是指合同雙方當(dāng)事人各自按照合同的規(guī)定完成其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)的行為，在此特指中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)，完成中標(biāo)項(xiàng)目的行為。在合同履行過程中，有兩方面的問題值得注意：　　首先是合同履行的要求。按照法律規(guī)定，合同必須全部履行。這意味著：①違約一方不能以其他財(cái)物或賠償代替，即使支付了違約金或賠償金，雙方如果繼續(xù)要求履行的，則仍應(yīng)繼續(xù)履行。②履行合同時(shí)，在合同標(biāo)的物的品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量以及主體、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等方面都必須適當(dāng)。如我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：“中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，也不得將中標(biāo)項(xiàng)目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓”。除非預(yù)先合同有約定或者經(jīng)招標(biāo)人同意，可以將中標(biāo)項(xiàng)目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作分包給他人完成，對于項(xiàng)目主體或關(guān)鍵工作，必須由中標(biāo)人按要求完成?！　∑浯问顷P(guān)于合同履行中的擔(dān)保。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：“招標(biāo)文件要求中標(biāo)人提交履約保證金的，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提交”。根據(jù)國際慣例，招標(biāo)文件中通常應(yīng)規(guī)定在簽訂合同后的30天內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)按照合同的條款和條件，向招標(biāo)人遞交一份履約保證金合同。履約保證金的金額通常為合同總金額的10％，且通?？捎芍袠?biāo)人此前遞交的投標(biāo)保證金轉(zhuǎn)入，充當(dāng)履約保證金的一部分。保證金的額度大小，應(yīng)以擔(dān)保金額足以抵償中標(biāo)人違約時(shí)所造成的損失為原則。履約保證金合同通常以銀行保函的形式訂立，且履約保函的有效期通常要比合同期略長一些?！　?三)資料整理與歸檔　　合同簽訂后，標(biāo)志著招標(biāo)工作已經(jīng)結(jié)束，招標(biāo)人和投標(biāo)人(這時(shí)為中標(biāo)人)進(jìn)入一對一的長期契約合同關(guān)系。由于物業(yè)管理合同具有長期性的特點(diǎn)，因此，為了讓業(yè)主或開發(fā)商能夠長期對中標(biāo)人的履約行為實(shí)行有效的監(jiān)督，招標(biāo)人(業(yè)主或開發(fā)商)在招標(biāo)結(jié)束后，應(yīng)對形成合同關(guān)系過程中的一系列契約和資料進(jìn)行妥善保存，以便查考。招標(biāo)活動(dòng)是一項(xiàng)十分復(fù)雜的活動(dòng)，涉及大量的合同、文件及信件往來，招標(biāo)人應(yīng)對其予以整理。通常這些文件主要包括：①招標(biāo)文件；②對招標(biāo)文件進(jìn)行澄清和修改的會(huì)議記錄和書面文件；③招標(biāo)文件附件及圖紙；④中標(biāo)人投標(biāo)文件及標(biāo)書；⑤中標(biāo)后簽訂的承包合同及附件；⑥中標(biāo)人的履約保證書；⑦與中標(biāo)人的來往信件；⑧其他重要文件。另外，業(yè)主或開發(fā)商還應(yīng)注意經(jīng)常核對物業(yè)中的實(shí)際項(xiàng)目和實(shí)際管理標(biāo)準(zhǔn)與原標(biāo)書和合同是否相符；合同期間，業(yè)主或開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)商辦一切事務(wù)時(shí)，要習(xí)慣于通過書信方式進(jìn)行，以便日后作為憑證。物業(yè)管理投標(biāo)程序　　物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)在我國目前尚處于起步階段，迄今為止，國內(nèi)也僅有北京、廣州、南京等地進(jìn)行了初步嘗試，而參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司更是寥寥可數(shù)。應(yīng)當(dāng)說，在這一行業(yè)中投標(biāo)活動(dòng)的成功經(jīng)驗(yàn)暫且乏善可陳。然而，投標(biāo)的公平性與競爭性又決定了它必將取代現(xiàn)有的開發(fā)商“包辦制”，成為業(yè)主選擇“管家”的主要形式。對于物業(yè)管理公司而言，要想在競爭越來越激烈的物業(yè)管理行業(yè)中站穩(wěn)腳跟，乃至成為行業(yè)主導(dǎo)，就必須要盡快做好準(zhǔn)備，加入到投標(biāo)競爭的行列之中，在競爭中發(fā)展壯大。因此，了解物業(yè)管理投標(biāo)的程序與技巧，了解投標(biāo)中可能發(fā)生的爭議及其解決途徑，對于提高物業(yè)管理公司的投標(biāo)競爭力以及保障其自身權(quán)益，都是非常現(xiàn)實(shí)和迫切的。　　雖然，由于投標(biāo)對象——物業(yè)管理服務(wù)的無形性與其他工程項(xiàng)目的實(shí)物性的差異，物業(yè)管理投標(biāo)具有許多區(qū)別于其他項(xiàng)目投標(biāo)的獨(dú)特之處，但同樣作為投標(biāo)，其必經(jīng)程序仍與其他項(xiàng)目投標(biāo)有著諸多相似之處，仍要經(jīng)歷前期準(zhǔn)備、購買標(biāo)書、可行性分析、編寫及封送標(biāo)書等步驟。　　一、投標(biāo)前期工作　　(一)取得從業(yè)資格　　正如所有合法經(jīng)營的企業(yè)法人一樣，從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營業(yè)活動(dòng)所必須具備的首要條件，這自然也成為物業(yè)管理公司參與投標(biāo)前必須首先考慮的基本因素。按照國際與國內(nèi)的不同管理規(guī)定，物業(yè)管理公司要取得投標(biāo)資格所需履行的手續(xù)也有所不同?！　　　∥飿I(yè)管理公司在國內(nèi)從事投標(biāo)業(yè)務(wù)，必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和政府頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。首先，按照我國《公司法》規(guī)定，作為獨(dú)立經(jīng)營、獨(dú)立核算的法人機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理公司(或其所屬集團(tuán)公司)必須擁有有關(guān)工商行政管理局所頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，以證明其合法經(jīng)營資格。營業(yè)執(zhí)照式樣見圖321。 其次，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備經(jīng)有關(guān)部門核準(zhǔn)頒發(fā)的資質(zhì)證書。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書式樣見圖322。 　　鑒于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，隊(duì)伍良莠不齊，管理混亂的現(xiàn)狀，建設(shè)部已于1999年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》(以下簡稱《試行辦法》)，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行分級(jí)審批制度。該《試行辦法》已于2000年1月1日起正式實(shí)施，其目的是要通過資質(zhì)審查，嚴(yán)格控制物業(yè)管理隊(duì)伍質(zhì)量，提高服務(wù)水平，而對于從事物業(yè)管理投標(biāo)的物業(yè)管理公司，審查更加嚴(yán)格?！　≡谠摗对囆修k法》出臺(tái)并正式實(shí)施之前，各級(jí)地方政府均是根據(jù)本地情況制訂并實(shí)施地區(qū)物業(yè)管理公司資質(zhì)等級(jí)管理辦法。如上海市根據(jù)《上海市物業(yè)管理公司資質(zhì)等級(jí)管理暫行辦法》，將物業(yè)管理公司劃分為以下三個(gè)等級(jí)：　　①一級(jí)物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)　　規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在20萬平方米以上?！　☆愋鸵螅汗舅芾砦飿I(yè)的