【正文】 平均分攤的面積也多。而多層房屋基本不存在上述問題，即便有些多層房屋有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設計布局其使用率還可進一步提高。 此外，建筑面積還包括各單元應分攤的配套用房共用建筑面積，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。 3建筑容積率： 是指項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積（項目用地紅線范圍內 的土地面積，一般包括建設區(qū)內的道路面積、綠她面積、建筑物（構筑物）所占面積、運動場地等等）之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。 3建筑密度 居住區(qū)用地內，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地面積的比率， 它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。 3綠地率 居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。 綠地應包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地， 即道路紅線內的綠地， 又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地 ，不應包括屋頂 、曬臺的人工綠地。 綠化率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。 3輔助面積 輔助面積是指房屋建筑各層中不直接供住戶生活的室內凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。 3居住面積 房屋的居住面積是指房屋建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。 使用面積 房屋的使用面積，指房屋各層平面中為生活起居所使用的凈面積之和。計算房屋使用面積，在過去主要用來計算 和征收公共房屋房租時使用。采用使用面積的計算，可以全面地反映房屋所有權人與房屋使用權人的租賃關系； 計算房屋使用面積，可以比較直觀地反應房屋的使用狀況，但在房屋買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式房屋中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。計算房屋租金，都是按使用面積計算。 4建筑面積 房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層房屋樓的建筑面積，則是 各層建筑面積之和。 不難看出對于一幢房屋樓來說，房屋的建筑面積＝居住面積十輔助面積十結構面積，也可表示為：房屋的建筑面積＝使用面積＋結構面積。當然房屋的公共面積包含在房屋建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結構面積構成。 4房屋的開間： 在房屋設計中，房屋的開間（即寬度）是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。房屋開間一般為 － 米，磚混結構房屋開間一般不超過 米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增強房屋結構整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 4房屋的進深： 在建筑學上是指一間 獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。進深大的房屋可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的房屋具有良好的自然采光和通風條件，房屋的進深在設計上有一定的要求， 不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)房屋房間的進深一般要限定在 5 米左右，不能任意擴大。在房屋的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設計的房屋進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內自然光線不足。 4層高： 房屋的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。 4凈高： 房屋的凈高是指下層地板面或樓板上表面 到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度，即層高和樓板厚 度的差叫“凈高’。 4什么是房屋組團？ 我們所熟悉的居住區(qū)，從布局上看多是外向開放型的，小區(qū)與主要街道沒有界線，小區(qū)內樓宇成排排列，道路暢通無阻。這種布局的缺點是不但形象單一死板，而且給住戶帶來不安全感。而房屋組團是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結構。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶帶來領域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn) 代人交流的心理需要。 4何謂生態(tài)房屋 生態(tài)房屋是運用生態(tài)學原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設計、組織建筑內外空間中的各種物質因素，使物質、能源在建筑系統(tǒng)內有秩序地循環(huán)轉換，獲得一種高效、低耗、無廢、無污染，生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。這里的環(huán)境不僅涉及房屋區(qū)的自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動植物、能源等，也涉及房屋區(qū)的人文環(huán)境、經濟系統(tǒng)和社會環(huán)境。培育生態(tài)房屋概念主要是在這種觀念的影響下，在房屋建設與發(fā)展中始終以生態(tài)問題力中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路管網等方面進行系統(tǒng)規(guī)劃與 管理，使房屋區(qū)生態(tài)環(huán)境處于良性循環(huán)狀態(tài)之中。 4什么是綠色房屋？ “綠色房屋”不是一般人認為的綠化較好的房屋。實際上較高的綠化率只是“綠色房屋”內容的一個方面，真正的“綠色房屋”的內涵是全方位的立體環(huán)保工程。它是既適應地方生態(tài)又不破壞地方生態(tài)的建筑。具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延長建筑物壽命等優(yōu)點。 新型建材、新型墻體的采用是“綠色房屋”的構成內容。房屋的墻體提倡使用高科技環(huán)保建材。如現(xiàn)在有一種新型的建材環(huán)保用磚，該磚采用發(fā)電廠排出的飛灰為重要原料，抗壓強度在 8 兆帕以上，在防水、隔 熱、隔音和耐震強度上均超過了一般紅磚。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強度卻是普通磚的兩倍。 充分利用自然資源。房屋采光的設計不但影響居住者身體健康和生活質量，而且涉及到能源的節(jié)約與浪費。如采用大面積玻璃，設計明廳、明衛(wèi)、明廚等，能節(jié)約大量的電能；盡可能采用太陽能熱水系統(tǒng)，采用小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，都是充分利用自然能源的有效途徑，可減少對大氣的污染。 垃圾的分類處理。對垃圾的分類處理也屬于綠色環(huán)保，與房屋環(huán)境息息相關。因此，專家也將垃圾分類處理納入“綠色房屋”的內容。 4什么是花園式房屋？ 花園式房屋也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，房屋水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。 50、城市居住區(qū) 一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000～ 50000 人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。 5居住小區(qū) 一般稱小 區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模7000～ 15000 人相對應，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。 5居住組團 一般稱組團，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模 1000～ 3000 人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。 5居住區(qū)用地 房屋用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 5房屋用地 房屋建筑基底占地及其四周合理間距內的用地，含宅間綠地和宅間小路等的總稱。 5公共服務設施用地 一般稱公 建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。 5道路用地 居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 5居住區(qū)級道路 一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級。 5小區(qū)級路 一般用以劃分組團的道路。 5組團級路 上接小區(qū)路，下連宅間小路的道路。 60、宅間小路 房屋建筑之間連接各房屋入口的道路。 6公共綠地 滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的 游憨綠地。應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 6配建設施 與房屋規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地總稱。 6其他用地 規(guī)劃范圍內除居住區(qū)用地以外的各種用地，應包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。 6公共活動中心 配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。 6道路紅線 城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。 6建筑線 一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 6日照間距系數 根據 日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋標高的比值。 6建筑小品 既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán) 境的小體量建筑，游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。 6房屋平均層數 房屋總建筑面積與房屋基底總面積的比值。 70、拆建比 新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。 7土地開發(fā)費 每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測算投資，包括征地、拆遷、各種補償、平整土地、敷設外部市政管線設施和道路工程等各項費用。 7房屋單方綜合造價 每平方米房屋建筑面積所需的工程建設的測算綜 合投資，應包括土地開發(fā)費用和居住區(qū)用地內的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設投資及必要的管理費用。 7均價： 將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。 7基價： 經過核算而確定的每平方米商品房的基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層，朝向差價后得出。 7起步價： 某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起步價。多層物業(yè)，以頂樓的銷售價為起步價；高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。較低的起步價容易引起消費者的注意。 7一次性買斷價： 買方與賣 方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。 7預售價： 預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語：預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部門核定的價格為準。 7如何進行戶型評判 整體而言：（ 1）景觀；（ 2）朝向；（ 3）單元戶數；（ 4）人文環(huán)境；（ 5）方正實用。 具體而言：（ 1）生理分居和功能分區(qū)；（ 2）動靜分離；（ 3）通風與采光；（ 4）廚房要按操作流程設計；（ 5）衛(wèi)生間面積要適宜；（ 6）注重私密性 ；（ 7）空間分布科學。 我們通常所說的一室一廳、兩室一廳、兩室兩衛(wèi)一廳、三室一廳，就是最為普通的平層戶型，此外還有躍式房屋、復式房屋、高檔的花園別墅等。在對戶型進行評判時可從以下幾方面入手： 看居室的功能分區(qū)是否合理，應避免斜角空間，盡可能減少不必要的“死角”面積和交通面積。從習慣上看，居住的空間應給人以穩(wěn)定、寬闊感，所以房屋要方正，這樣不但有利于家具的擺設，對于居住者來說也有個良好的居室活動空間。 房門的開向是否合理，要不影響使用的空間和居室的私密性。 戶型的節(jié)能要求，他可以減少不必要的日常生活開支。起居 室、臥室、書房等人們經?；顒拥目臻g采用直接采光，可以節(jié)約能源。 單元內不同空間要有相對合理的面積。通常人們購房時所說的“三大一小”，就是“大廚房、大衛(wèi)生間、大客廳、小臥室，被認為是較能滿足人們日常生活的需要。從居室功能分析，廚房合理的面積一般為 4 平方米至 5 平方米之間，廚房不能過于狹小，應有最小寬度?，F(xiàn)今房屋設計中推崇的是大衛(wèi)生間，三居以上居室應設有兩個衛(wèi)生間， — 個封閉的設浴盆和大便器，一個開敞的設洗澡盆和擺放洗衣機，解決使用高峰期相互干擾等問題。臥室的合理面積一般應為 13 至 14平方米之間，臥室要有私密性，安 靜舒適并通風良好。 陽臺，好的陽臺設計是將大客廳與寬闊的落地陽臺門及室外景色有機地融為一體，豁然開朗的視線總是能給居住者一份清新、爽快的心情。 房間的內部凈高要合適，現(xiàn)在，絕大部分商品房的內層凈高在 米到 米之間。需要注意的是：擴大居住面積是相對容易的，而對層高的不滿意，確是無法改變的。 另外，除了房間布置，好的戶型設計還會充分考慮現(xiàn)有備種家用電器如冰箱、電視、洗衣機、空調、電話的設置，還要考慮將來不斷涌入家庭的各種新的家用電器如電腦網絡、新的電炊具、新的保健娛樂設施、新的安全防衛(wèi)設施、救生設施等等 的配置，有合理的空間安排和電氣設計。建筑材料也是質量較好的新材料、新技術，如 50 年不變形的隔熱隔音的塑鋼門窗、防漏防腐易疏通的給排水煤氣管道、安全鋼化玻璃等等，以確保房屋的舒適與耐用。 7智能化房屋如何分類 像所有消費品一樣，智能化房屋也會根據軟硬件的品質不同，而分出不同標準。 乙級標準 （ 1） 安全保安系統(tǒng) 實現(xiàn)小區(qū)周界的監(jiān)控和紅外線報警防范，火災與煤氣報警，緊急呼救報警，電話線被切斷與防破壞報警。 （ 2） 通訊系統(tǒng)實現(xiàn)住戶的至少兩對電話線和一個寬帶國際互聯(lián)網絡（ Inter）插口，可接收有線電視 網節(jié)目。 （ 3） 信息服務