【正文】 、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面采取等措施，抑制房地產(chǎn)價格過快增長。 導(dǎo)致我國房地產(chǎn)投資增速過快的原因主要包括：擴張性的財政政策導(dǎo)致國民經(jīng)濟總投資的高增長，也影響了房地產(chǎn)市場；居民住房需求的上升以及地方政府對土地供給的放寬；房地產(chǎn)業(yè)的高利潤 率吸引大量資金涌入，造成房地產(chǎn)投資長期保持高速增長，成為總投資需求增長的一個重要組成部分。 改革開放以來，我國出現(xiàn)過三次經(jīng)濟過熱，即 1984 年 1985 年、 1988 年1989 年和 1993 年 1994 年的經(jīng)濟過熱， 這三次經(jīng)濟過熱都是由于投資過高增長造成的。如果現(xiàn)在這種投資趨勢進一步上升的話，可能會再一次引發(fā)經(jīng)濟過熱。 針對這種危險， 2020 年政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的政策， 2020 年經(jīng)濟政策環(huán)境將保持平穩(wěn)，政府將逐步加快土地市場，房地產(chǎn)金融市場以及房地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 產(chǎn)市場的制度建設(shè)，以適應(yīng)經(jīng)濟 發(fā)展的需要。國家統(tǒng)計局預(yù)測 2020 年第一季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣將略有回調(diào)，不過仍會高于上年同期水平或與上年同期基本持平。 2020 年政府在肯定和保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的同時，將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強土地市場建設(shè)， 壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快的房地產(chǎn)投資，適當控制房地產(chǎn)市場價格， 促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，防止泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生危害國民經(jīng)濟和社會安定。 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ? 中低價房將逐步成為市場主體 目前，中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置， 而可供老百姓挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。 2020 年，建設(shè)部將通過房地產(chǎn)項目規(guī)劃、土地供應(yīng)等調(diào)控手段壓縮單位和個人自建住房的比重，對中國房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進行調(diào)控，從而提高我國房地產(chǎn)的市場化程度，發(fā)展中低價位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通百姓的購房需求。 2020 年，建設(shè)部將繼續(xù)加大對各地經(jīng)濟適用住房的建設(shè)力度和管理，滿足更多普通百姓的購房需求。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建中說：“我們國家中低收入家庭是我們房地產(chǎn)市場里面消費的主體。所以從結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標來看主要是要更多的來滿足中低收入家庭住房的 需求。也就是說我們要更多的來提供一些中低價位、中小戶型的產(chǎn)品，來供應(yīng)市場，來滿足中低收入家庭的需求?！? ? 房地產(chǎn)二級市場進一步發(fā)展 隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費者新的置業(yè)觀念。二手房的大量入市為消費者提供了極大的選擇空間， 2020 年房地產(chǎn)二手市場將得到將受到更多消費者的推崇?！爸脴I(yè)升級”不僅提高了百姓的住房品質(zhì)，也為實現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級住宅市場的聯(lián)動起到了極好的作用。，據(jù)個人狀況從低到高的梯級消費模式不僅活躍了整個房地產(chǎn)市場，也為處在不同生活階段的百姓提供了安居的最佳選擇 。 被稱為一級半市場的“空置房”市場將因政策及市場等因素而大幅放量，空置房因其具備價格便宜、無期房風險、投資及自住價值較高等優(yōu)勢而受到購房者的格外青睞，“有人沒房住，有房沒人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善?？罩梅康拇罅可鲜校瑢⒊蔀榇龠M社會經(jīng)濟機制正常運轉(zhuǎn)，解決百姓住房問題的有效途 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 徑。同時，與證券市場的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實對投資客有著巨大的吸引力，并且地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資 客趨之若鶩。2020年，住房改革制度成效將逐漸顯露，百姓在滿足居住需求后，會 在投資意識的引導(dǎo)下投資房產(chǎn)。隨著幾年來一手商品房投資回報率的下降，二手房將因其價格低、地段好、物業(yè)配套成熟而成為重點投資對象。 ? 商鋪成為新的投資熱點 2020 年全國各地普遍出現(xiàn)商鋪的投資熱潮。多家外地、外籍大型商家已經(jīng)或計劃入駐北京； 天津商鋪投資市場也開始啟動，外來投資者逐步增加；上海市 10 月初的投資型房產(chǎn)展示交易會上，黃金地段的商業(yè)用房再次成為關(guān)注的焦點；杭州商鋪投資市場走勢依然活躍；深圳也有更多的中小投資者開始密切關(guān)注商鋪市場的投資。隨著 2020 年開發(fā)量的增長，商鋪的供求關(guān)系正趨于緩和， 商鋪資源的稀缺性開始弱化，但專未來幾年，商鋪市場的總體狀況將是鋪源充足，但仍然需求大于供給。這種供求不平衡的狀態(tài)可能會持續(xù)一段時間，主要來自三個方面的需求：一是國內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求；二是外資進入中國的需求；三是國內(nèi)其他投資者的需求。 目前上海商鋪的平均回報率則達到 8％到 10％ 。由于平均回報率仍維持在較高水平，因此商鋪的供應(yīng)量持續(xù)增長。相關(guān)統(tǒng)計顯示，未來 3 年中上海新增商鋪面積將達 700 萬平方米。從整個房地產(chǎn)市場來看，已經(jīng)形成梯級型消費市場。商鋪是一種好的投資工具，大部分的商鋪會越用越升值，而商鋪的抗跌性和抗波動性優(yōu)于住宅房，商鋪的投資趨勢將加強。 另一方面，對于商鋪結(jié)構(gòu)不同的業(yè)態(tài)現(xiàn)在提出了越來越多的特殊要求。這在很大程度上要求發(fā)展商在總體布局上進行詳細論證，在規(guī)劃階段就趨于理性。 然而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度應(yīng)與城市區(qū)域商業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。目前中國中小城市商業(yè)發(fā)展有失衡的趨勢，由于普遍缺乏消費能力，商鋪市場的快速發(fā)展將帶來較大的市場風險，因此對于中小城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)持謹慎態(tài)度。 ? 房地產(chǎn)金融市場進一步多元化改革 2020 年出臺的一系列政策使房地產(chǎn)金融途徑單一的弊端受到了廣泛質(zhì)疑，房地產(chǎn)金融市場中銀行所占比 例過大對于銀行自身、房地產(chǎn)業(yè)以及國民經(jīng)濟，都存在極大的不安全隱患。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 房地產(chǎn)開發(fā)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，在成熟的房地產(chǎn)業(yè)中開發(fā)商的主要資金來源不是銀行貸款，也不是上市發(fā)行股票，而主要通過債券、不動產(chǎn)基金和互助會等形式來自行籌資， 國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的一個軟肋就是資金途徑單一化。 2020 年，我國房地產(chǎn)金融市場開始了多元化改革，房地紛紛拓展融資渠道，由于受當前各種因素的影響，各地主要采用了信托產(chǎn)品的形式， 2020 年年末，全國出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托熱，但由于信托產(chǎn)品先天有一定的局限性，又受到嚴格的政策限制，并不能完全滿足房地 產(chǎn)金融市場的創(chuàng)新需要。 在今年股市轉(zhuǎn)暖、利率市場化改革不斷推進的金融大背景下，出于比價效應(yīng)，投資人在參照其它金融產(chǎn)品的收益率時，對信托產(chǎn)品的收益預(yù)期必然會大大提高，進而拉升了房地產(chǎn)項目投資的財務(wù)成本。一部分資金將會在股市投資收益預(yù)期提高的情況下，進入證券市場，從而分散對房地產(chǎn)的投資。 2020 年， 我國房地產(chǎn)金融市場將進一步進行多元化改革， 我國近 3 個月以來房地產(chǎn)信托基金數(shù)量增幅達 500%，房地產(chǎn)上市公司普遍提出或是正在進行大規(guī)模融資；另一方面，央行存款準備金上調(diào)、社會資金收緊；建立現(xiàn)代金融企業(yè)，發(fā) 展多樣化的金融機構(gòu)，發(fā)展機構(gòu)投資者和債券市場， 尤其是資產(chǎn)證券化、利率市場化等等手段和措施，改變現(xiàn)在“一刀切”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是房地產(chǎn)對金融行業(yè)提出的時代要求。 . 深圳市投資宏觀背景 宏觀面持續(xù)向好 2020 年， GDP: 億元 ,比上年增長了 %； 固定資產(chǎn)投資 : 億元 ,比上年增長 %； 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 : 億元 ,比上年增長 %。 2020 年，深圳經(jīng)濟繼續(xù)保持快速增長，本市生產(chǎn)總值 (GDP)達到 億元，比上年增長了 %，完成固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達到 億元，比上年增長 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 在經(jīng)濟持續(xù)快速增長的影響下， 2020 年深圳房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過 2020 年的高速增長后，已開始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)的運行特征；各級房地產(chǎn)市場景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛。總體來看， 2020 年深圳房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。 . 深圳市房地產(chǎn)市場狀況 2020 年，深圳房地產(chǎn) 市場經(jīng)歷了非常不平凡的一年，年初的 SARS風潮、二十四小時通關(guān)，年中的 CEPA 的簽署、國務(wù)院 18 號文下發(fā)，年末的寶安、龍崗城市化提速、加快國際化城市建設(shè)等等利好或不利因素，均在一定程度上對年度房地產(chǎn)市場有一定的影響。 但是從整體來看，外部因素對深圳房地產(chǎn)市場的影響并不顯著，年度房地產(chǎn)市場在需求持續(xù)旺盛的引導(dǎo)下，保持著快速、平穩(wěn)、理性的發(fā)展，供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)。 房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛，需求增長勢頭趨于平穩(wěn)，住宅、商鋪需求持續(xù)增長 根據(jù)市規(guī)劃與國土資源局網(wǎng)上備案 預(yù)售合同資料顯示， 2020 年我市商品房銷售面積為 萬平方米，與去年的 萬平方米相比增加了 %，市場需求持續(xù)旺盛，但增長勢頭已從去年 23%高增長回復(fù)到1998 年以來的平均水平，房地產(chǎn)市場需求增長勢頭已開始趨于平穩(wěn)。 從銷售商品房的類型來看， 2020 年我市住宅銷售面積為 萬平方米，比 2020 年同期增加 %，住宅銷售面積占商品房銷售總面積的 93%；辦公樓銷售面積為 萬平方米，比 2020 年減少 %，辦公樓銷售面積占商品房銷售總面積的 1%；商鋪銷售面積為 萬平方米，占商品房銷售總面積的 11%，比 2020 年同期減少 %。 從 2020 年各月份的住宅銷售情況來看，住宅需求持續(xù)旺盛，銷售面積持續(xù)增長。近年來，我市住宅市場一直保持著 “ 一二季平穩(wěn)、六九月飄紅、年末勁漲 ” 的銷售規(guī)律；而 2020 年 9 月 1 日國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)【 2020】 18 號），使房地產(chǎn)行業(yè)及消費者的信心明顯增強，促進了年末房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 并使全年住宅銷售保持較高的增長。 根據(jù) 1998 年以來的銷售統(tǒng)計，非住宅物業(yè)中，寫字樓銷售總體呈現(xiàn)98 年以來的平均水平，表明其買賣需求并非因宏觀因素的利好而出現(xiàn)較大變化，除極個別寫字樓能做到大部分出售外，多數(shù)寫字樓繼續(xù)呈現(xiàn)租、售并重的局面。商鋪物業(yè)盡管今年有所減少，但仍保持著去年的銷售規(guī)模，實際銷售量高于 1998～ 2020 平均銷售水平近兩倍，表明商鋪物業(yè)買賣需求繼續(xù)旺盛。 圖 1 2020 年各月份住宅銷售面積圖（單位：平方米） 住宅新增供給明顯下降，住宅市場整體呈現(xiàn) “ 供 ” 小于 “ 求 ” 的局面 2020 年，我市商品房批準預(yù)售面積 萬平方米，比去年同期下降 %，其中住宅批準預(yù)售面積為 萬平方米，比去年同期下降 %，供給下降幅度較大。 總體來看，剛剛過去的 2020 年是深圳房地產(chǎn)市場供求關(guān)系大調(diào)整的一年。針對 2020 年商品房供給增長過快的趨勢，政府加大了房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，尤其是土地市場的宏觀調(diào)控取得了顯著 效果。 2020 年，政府采取了特區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、繼續(xù)控制全年房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 地產(chǎn)用地供應(yīng)（ 100 公頃以內(nèi)）、將存量土地納入計劃、取消特區(qū)外 “ 購房入戶 ” 、啟動房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)等等調(diào)控手段。 隨著系列房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺，商品房供給增長過快的勢頭于年