【正文】 ? 物業(yè)設備交接、產(chǎn)品保護 ? 規(guī)章制度、崗位職責 ? 考核、統(tǒng)計、糾正預防 ? 小區(qū)配置及概況 ? 各類設備的臺帳、巡視記錄的登記 秩序維護部： ? 安保工作總體要求 ? 重大活動的秩序維護要求 ? 車輛進出的管理 ? 人流高峰時段的管理 ? 裝修期控制、巡視、監(jiān)督的管理 ? 水險的救助和處理 ? 物業(yè)設備 ? 秩序維護員訓練課程 ? 處理緊急情況 ? 火災應急方法 ? 禮儀、禮貌 ? 秩序維護隊列、車輛指揮手勢 ? 防身術 ? 防臺、防汛措施 保 潔部： ? 保潔工作整體要求 ? 重大活動的保潔要求 ? 公共區(qū)域保潔操 作規(guī)程及服務標準 ? 滅蟲服務操作規(guī)程及服務標準 ? 定期保潔的要求 ? 保潔藥劑的保管和使用常識 ? 器材及物料 ? 清潔工作安排及要求 ? 各類綠化管理 ? 規(guī)章制度 ? 環(huán)境管理 ? 保潔操作方法 ? 防臺、防汛措施 ? 綠化藥劑的保管和使用要求 ? 綠化機械設備的操作方法 —— 實踐培訓： 財務人員、客戶服務人員、工程人員、安保人員、保潔人員、綠化人員結束各自的基礎課程和專業(yè)課程后，轉(zhuǎn)入公司其他各個小區(qū)進行實踐培訓，并在交房前一個月，提前進入小區(qū)，對該項目進行實地操作，由公司指派資深專業(yè)人員現(xiàn)場帶教，以最快的速度熟悉小區(qū)，掌 握小區(qū)的特點。 考核： 正式交房時，就意味著上崗前的培訓結束，由物業(yè)管理公司指派專人和由品質(zhì)保證部、業(yè)務管 理部負責對整個管理處進行理論和實際操作考核以及目標化管理?？己伺c目標化管理的成績將作為管理處錄用員工的依據(jù)之一。 第三章 物業(yè)管理措施 一、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 環(huán)境衛(wèi)生管理措施 加強環(huán)境衛(wèi)生的宣傳教育：搞好環(huán)境衛(wèi)生工作，需要住戶的配合，為此，我們要作好環(huán)境衛(wèi)生和環(huán)保意識宣傳，加強住戶文明意識和自覺尊章觀念，共同維護整潔優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境。 制度落實：管理制度是搞好環(huán)境衛(wèi)生管理工作的保證，我們將結合〖漢斯國 際公寓〗的實際情況，在原有體系的實施基礎上，作好制度建立工作，如崗位責任制、操作流程、勞動紀律、考核及獎懲條例以及清潔工具使用和保養(yǎng)細則等。 區(qū)內(nèi)公共區(qū)域清潔范圍內(nèi)容表 清潔范圍 清潔內(nèi)容 公共走道、電梯廳、1F大堂 大門玻璃、花崗巖及大理石地坪、過道地坪、單元房號牌、指示牌、燈具、電源開關及插座、煙感及警鈴、煙灰盅、各類墻面、玻璃 /鐵護欄、安全警燈、告示牌、過道門、房門、電表室地坪、植物套盆、天花 電梯轎廂 地面（地毯）、門壁 設備用房 清掃地坪、門窗、天花、墻面及清除廢物 消防樓梯 扶手、梯級及 平臺、墻面、天花、燈罩、外露設施喉管、門、垃圾箱、消防箱、玻璃 /鐵護欄 首層外圍 墻面、出入口雨篷、大理石地坪、大門、照明燈、探頭、天花、玻璃、路燈、金屬樓牌、植物套盆、煙灰盅等 公共道路 沖洗 水景、河道 打撈、清理，定期噴灑藥水 公共走道、車道、停車位 指示牌、燈具、煙灰盅、植物套盆、道磚地坪、室外擺設、固定休閑椅、探頭、雨水井、噴水池 綠化帶 各類道路燈、陰井蓋、水龍盒、指示牌、鐵柵欄、垃圾清理、 各類雕塑 設備用房、水箱 清掃地坪、門窗、天花、墻面及清除廢物、水箱內(nèi)外 垃圾房 地坪、墻面 、頂燈、垃圾桶、水斗、門 室外娛樂區(qū) 各類娛樂設施、涼棚 門前外圍 大門、邊門、圍墻、鐵柵欄、圍墻燈、門牌 公共區(qū)域清潔周期表 清潔范圍 周期 清潔標準 公共走道 車道 停車位 每天一次 所有走道、車道、停車區(qū)域徹底清掃 每周一次 2米以上 3米以下的指示牌、燈具的抹塵 每周一次 噴水池內(nèi)部清洗 電梯轎廂 循環(huán)保潔 如有地毯每日換洗一次 每周一次 門壁上光 草坪 每天一次 2米以下草坪燈、指示牌的抹塵和草坪上垃圾的徹底清理 每周一次 3米以下的指示牌、燈具抹塵 每周一次 陰井蓋、水龍盒清洗 設備用房 每天一次 清除廢物 垃圾房 每天一次 2米以下的墻面、頂燈、門框、門及地坪等的清洗 室外娛樂區(qū) 每天一次 各類娛樂設施、涼棚 2米以上部位的抹塵 水景 每周一次 打撈漂浮物、清理池底、噴灑藥水 垃圾收集 每日二次 無散落垃圾、無污水、無污跡、無異味 天臺、屋頂 每月一次 無垃圾堆集 殺蟲滅害 每月一次 陰井、明溝、垃圾房噴灑藥水，每半年滅鼠一次 消防栓、指示牌 每周二次 目視無灰塵、無污漬 門前外圍 每周一次 大門、邊門的抹塵 每半月一次 鐵柵欄、圍墻沖洗 、圍墻燈抹塵 外墻清洗 每年一次 清潔范圍 周期 清潔標準 每月清洗內(nèi)容 所有區(qū)域的地磚、地毯等地坪清洗和 3米以下項目各棟樓外墻墻面的清洗、探頭的抹塵、 5米庭院燈的抹塵、大面積滅蟲一次 注：清洗內(nèi)容除周、月清洗內(nèi)容外，均每天循環(huán)保潔 除蟲及消毒管理細則 ? 小區(qū)公共區(qū)域除蟲，按比例配制殺滅菊脂藥水，裝入藥水桶，依次從上自下對主要部位噴灑除蟲，消滅蚊蠅孳生。 ? 小區(qū)滅蟲消毒工作主要由保潔部負責，可根據(jù)養(yǎng)護情況，制定出全年計劃。 ? 領班負責監(jiān)管對小區(qū)的滅蟲和消毒工作。 二 、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 綠化 管理措施 按綠化內(nèi)容，責任落實到人， 并制定出具體的獎勵制度計劃。 建立綠化管理手冊，內(nèi)容包括樹木位置、品種、數(shù)量、建筑小品、綠化設施、綠化動態(tài)等。 實行巡查制度相結合，發(fā)現(xiàn)問題及時修復。 明確考核指標與質(zhì)量要求。 請綠化部門每年對小區(qū)進行綜合評定，提出整改意見。 請小區(qū)內(nèi)住戶共同出謀劃策，提倡家庭綠化，保持小區(qū)四季常青。 每日打撈漂浮物，每月進行水質(zhì)的清理，夏季每周進行噴藥殺蟲，對池水的深淺進行控制，以防產(chǎn)生意外。 小區(qū)的綠化除蟲工作由綠化保潔工負責，使用滅害靈、殺滅菊脂等除害措施 。 小區(qū)住宅樓門廊及大堂四季綠化布置（放置盆栽）。 室內(nèi)及室外 綠地于重大節(jié)日（春節(jié)、圣誕節(jié)和國慶節(jié)）進 行 布置。 ? 綠化、池水養(yǎng)護實施方案 項目 要素 養(yǎng)護標準 草坪 修剪 年普修不少于 6遍，草屑日清，切邊整理 2次，草坪保持平整，草高不超過 10cm。 清雜草 常年清除雜草 7遍以上，雜草面積少于 5％，成片雜草不超過 1 cm2。 灌、排水 常年保證有效供水，有低洼及時整平，基本無積水。 施肥 按肥力、草種、生長情況及時施肥，年 2遍。 病蟲害防治 一般年噴藥不少于 3次，有效控制病蟲害。 其他 草地生長正常，綠期 250天以上，空禿 2％以下。 樹木 修剪 喬、灌木年修剪 3次，基本作到無枯枝，萌枝 10cm以下，籬、球、造型植物及時修剪，年 6遍以上，作到枝葉緊密、圓整。 中耕除草、松土 適時中耕除草年 8遍，疏松表土 8次以上，作到無成片雜草，土壤疏松。 施肥 按品種，生長、土壤情況適時施肥，年普施肥 1遍，花灌木增施追肥 1遍。 病蟲害防治 防治結合，及時滅治，年適時防治 3— 4次，主要病蟲害發(fā)生低于防治指標。 扶正加固 樹木基本無傾斜。 其他 喬灌木生長良好，樹冠完整?；ü嗄景磿r開花結果。球、籬、地被生長良好，無空缺。 池水 清理、清潔 池水清 澈無漂浮物、沉淀物、異味、浮游物，杜絕蚊蟲的孳生。 三、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 秩序維護管理措施 小區(qū)公共秩序維護管理 ? 區(qū)域內(nèi)應按業(yè)戶分布的實際情況設置巡更敲更點并使各巡更點合理、均勻地覆蓋整個物業(yè)區(qū)域內(nèi)。 ? 物業(yè)區(qū)域內(nèi)應明確制訂巡邏的時間、部位、頻次和路線。 ? 秩序維護 主管每天應對安保隊員巡邏的時間、部位、頻次和路線進行檢查并做好記錄備查。 ? 巡邏員應按一看、二聽、三聞的要求仔細巡邏并覆蓋所有業(yè)戶。 ? 巡邏員在巡邏中應按不同季節(jié)、不同時間的要求突出重點，預防和制止各種犯罪行為，保護好各 類突發(fā)、意外事件的現(xiàn)場。 ? 巡邏員在巡邏 中應發(fā)揮各種感官對別墅區(qū)域內(nèi)的治安、消防和物業(yè)設施進行綜合觀察。 ? 巡邏員在巡邏中應按物業(yè)管理法規(guī)和業(yè)戶手冊協(xié)助客服部、工程部及時發(fā)現(xiàn)、制止各類違章裝修行為并將違章情況及時向管理處報告，必要時應在自己的管理職責范圍內(nèi)開具違章整改通知單告知業(yè)戶和管理處。 消防管理措施 ? 建立完善有效的防火工作檔案。安全消防設施定期保養(yǎng)檢查，確保運行正常。 ? 定期檢查各消防設施設備，并做好記錄。每年組織員工進行消防演習或消防知識競賽，確保消防通道暢通，消防設施、設備完好，做好記錄。 ? 建立消防培訓制度，每季組織消防會議及培訓，使秩序維 護人員熟悉滅火器、消火栓的使用方法，熟悉滅火預案及人員疏散方案，每半年組織義務消防隊進行消防知識培訓，有條件將邀請相鄰的消防部隊領導現(xiàn)場知道。 小區(qū)道路交通管理 由秩序維護部負責，指派專人負責住宅區(qū)域地上、地下車輛停放的管理，設置專門的車行通道和入口，實行小區(qū)內(nèi)人車分流。 停車場及車輛管理 ? 認真履行值班登記制度，值班中發(fā)生處理的各種情況應在登記簿上作詳細記錄，在交班時有移交手續(xù)，責任明確； ? 制定小區(qū)車輛停放管理規(guī)定，作好停車標示及宣傳，由車輛管理員負責作好分區(qū)停放管理。 ? 每天 24小時巡視和協(xié)助停車事宜。 ? 指 定車輛進出路線和門口，登記所有出入車輛車牌號及出入門時間 ? 監(jiān)控安保利用監(jiān)控裝置協(xié)助車輛管理員調(diào)配車輛停放，門崗安保對出入車輛進行指揮，防止通道堵塞。 ? 車輛進出發(fā)放車卡，進入發(fā)卡，出門收卡，并做好記錄。當車輛進入項目時，必須仔細驗明核對車號是否為業(yè)戶車輛。 ? 凡不是業(yè)戶及訪客車輛均不準駛?cè)?，確認車輛并作詳細登記后，應盡快通知其他各崗協(xié)助車輛停放在指定之車位內(nèi)，待該車主將車輛鎖好后，檢查該車輛是否已鎖好。 ? 當車輛準備離開停車位置時，必須詳細登記有關數(shù)據(jù)。 ? 密切留意車輛進出時，有否損壞其它車輛及項目設備。 ? 定時檢查 停車區(qū)內(nèi)所停放之車輛，包括是否停放在指定車位及鎖好。 ? 發(fā)現(xiàn)車輛未有鎖好，必須通知當值領班，并聯(lián)絡有關車主。 ? 定時巡視停車場四周，嚴禁一切閑雜人等及可疑車輛在停車場內(nèi)逗留。 崗位責任描述 項目 內(nèi)容 做法 頻次 要求與標準 門崗 盤查、記錄 隨時 24 小時在崗，不使外來人員隨意進出，做好每位訪客的記錄工作，禮貌待人。 監(jiān)控 監(jiān)視、記錄 隨時 24小時在崗，每 30秒切換鏡頭，仔細觀察，杜絕安全隱患。 日間巡邏 巡查、指揮 定時 指揮車輛的停放，疏導交通，巡視水景、河 岸、住宅，確保業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全。 夜間巡邏 巡查、記錄 定時 巡視樓宇每個層面及整個廣場，加強圍墻內(nèi)、河岸邊的巡查力度，巡查監(jiān)控盲點并認真做好記錄。 外圍 指揮、巡視、 引導 隨時 24小時在崗，負責車輛、人員貨物的疏導、引入、指揮，對可疑人物進行詢問。 增加：河道人行橋 崗位 四、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備的維保措 施 ? 公用設施設備的日常維修 序號 類 別 項 目 日常維修 計劃 方案 標準 實施效果 1 管轄區(qū) 域內(nèi) 的道 砼路面 、人行道 1)進住裝修期 、施工期杜絕車輛擠壓人行道及道牙，嚴禁在路面上拌制水泥或砂漿 污染路面； 2)每年對局部損壞嚴重，修補多1)管理員加強裝修督察，嚴禁中高層施工車輛進入?yún)^(qū)內(nèi)道路；2)翻新工作由工程部門1)小區(qū)道路使用管理規(guī)定；2)人行道鋪設技術標準 平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達以上 路 緩路徑、砼道牙 次的路面、道牙人行道板進行翻新；3)路面翻新面積應控制在 5平方米，其他控制在 2— 3平方米，逐年遞增 自行組織專業(yè)維修工或委托有關施工單位實施 2 溝 渠 池 井 雨水井 1)化糞池每半年清理一次； 2)井蓋板每年刷一次漆，防止銹蝕； 3)每季度清理井內(nèi)雜物一次； 4)每年全 面維修完善一次 由工程部門按相應作業(yè)規(guī)程實施 1)化糞池清理作業(yè)規(guī)程； 2) 井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)程； 3)井內(nèi)無沉積物 1)化糞池內(nèi)無沉積物； 2)井蓋正常使用； 3)流水通暢 污水井 化糞池 3 園 林 綠 地 綠化 1）春、夏季對綠地、樹木剪枝養(yǎng)護一次； 2）花木每半月修剪一次； 3）草坪換季修剪一次； 4）喬木每月修剪一次；循環(huán)水每周更清一次； 5）每周清理園林、雕塑一次；6）根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進行三次大消殺和四次日常消殺； 由保潔部按照相應作業(yè)規(guī)程實施 綠化工作標準： 園林工作標 準 1)綠草叢叢，樹木青青，剪切整齊； 2)雕塑、小品完整清潔，流水清清 雕塑小品 大綠地、循環(huán)水池