【正文】 析 地塊指標分析 表 28： ?？谑泻５閸u和平大道東側(cè)地塊 基本情況 公告號 宗地名稱 土地面積 (m2) 容積 率 土地用 途 起叫價 （萬元） 成交價 （萬元） 樓板價（元 /平方米） 成交時間 競得單位 掛出告? 2020?第011 號 ?？谑泻５閸u和平大道東側(cè)地塊 9 城鎮(zhèn)住宅用地 3400.16 3402.86 5 2020916 中國寶安集團海南實業(yè)有限公司 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 掛牌出讓地塊位于?？谑泻５閸u和平大道東側(cè)，土地面積為 。該土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地，出讓年期為 70年，規(guī)劃指標為容積率≤ 、建筑密度≤ 26%、綠地率≥ 42%。掛牌起始價每平方米 1257 元。 拿地企業(yè)分析 中國寶安集團海南實業(yè)有限公司系中國寶安集團股份有限公司 （ 股票代碼： 000009）在海南設立的全資子公司， 多年致力于房地產(chǎn)的投資與開發(fā) 。 目前在海南開發(fā)的主要項目有：?？?“ 寶安江南城 ” 和“濱海豪庭” 、萬寧 “ 寶安椰林灣 ” 、文昌 “ 寶安商業(yè)廣場 ” 、澄邁“ 寶安天籟養(yǎng)生基地 ” 等 項目，掀起市場追捧熱潮 。 在海南 界 已擁有輝煌業(yè)績與眾口贊嘆的品質(zhì) ，市場對該企業(yè) 的品牌較為熟悉和認可。 *?？?市 *2020年 9月房地產(chǎn)市場研究報告 ?？谝拙臃康禺a(chǎn)研究所 ?？谑杏裆陈?118 號玉沙國際大廈 1605 室 電話： 089868550859 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權所有 Page 25 of 96 發(fā)展前景分析 該地塊土地成交總價 萬元 ，成交單價為 1258元 /平方米，樓面地價 為 元 /平方米 ，即 萬元 /畝。 表 29： 掛出告? 2020?第 011 號 地塊 SWOT 分析表 優(yōu)勢 劣勢 開發(fā)商 品牌 價值高，在該區(qū)開發(fā)的樓盤 — 江南城是?？诘囊粋€標桿樓盤； 土地已經(jīng)平整，屬于熟地開發(fā)，開發(fā)風險??； 區(qū)域開發(fā)較早，認可度高； 海景資源。 地塊開發(fā)限制過多 ，產(chǎn)品設計受限。 機遇 威脅 地塊區(qū)域形象較佳， 周邊有多個高檔樓盤； 區(qū)域 未來規(guī)劃 利好 。 該板塊項目在售均價較高； 區(qū)域市場存量大，未來供應激烈。 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 土地現(xiàn)狀 *?？?市 *2020年 9月房地產(chǎn)市場研究報告 ?？谝拙臃康禺a(chǎn)研究所 海口市玉沙路 118 號玉沙國際大廈 1605 室 電話： 089868550859 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權所有 Page 26 of 96 地塊周邊 易居觀點： 該宗地雖然占地面積不大，但是 該地塊未來開發(fā)將很大程度上是作為寶安江南城的土地儲備，保持土地的連續(xù)供應。由于區(qū)域內(nèi)未來存量、以及放量都比較大，區(qū)域?qū)用娴母?爭將加大。使得未來該地塊 需要注意的是產(chǎn)品的打造和合理的規(guī)劃， 特別在延續(xù)江南城的各種產(chǎn)品打造方面，以及客戶的定位。 *?？?市 *2020年 9月房地產(chǎn)市場研究報告 海口易居房地產(chǎn)研究所 海口市玉沙路 118 號玉沙國際大廈 1605 室 電話： 089868550859 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權所有 Page 27 of 96 第三章 商品房市場 一、市場綜述 ? 9月商品房市場供應量為 ， 較 9月 增長 ，環(huán)比 上漲 %。相比去年 9 月 增長 萬平方米， 上漲 幅度為 %。 ? 商品房成交量為 萬平方米， 較上月增長 萬平方米， 環(huán)比 上漲 %，另外，商品住宅成交量也有所 上漲 ， 面積為 萬平方米， 上漲 幅度為 %。 ? 辦公市場成交量 大幅度增長 ，共成交 74 套，面積 為 萬平方米。 ? 商業(yè)市場 呈現(xiàn)較為活躍的態(tài)勢 ，成交面積為 萬平方米，較上月 上漲 %。 圖 31： 2020 年 9 月至 2020 年 9 月?？谑猩唐贩抗┣笞邉輬D 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 元 / 平方米萬平方米供應量 成交量 成交均價 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 表 32：?？谑?9 月商品房各類指標變化表 指標 2020 年 8 月 2020 年 9 月 同比增長（ %） 環(huán)比增長（ %） 供求比 1： 1： — — 供應量（ 萬 m2） 成交量（ 萬 m2） 成交價格（元 / m2） 5262 4850 成交總額（億元） 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) *?？?市 *2020年 9月房地產(chǎn)市場研究報告 ?？谝拙臃康禺a(chǎn)研究所 海口市玉沙路 118 號玉沙國際大廈 1605 室 電話： 089868550859 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權所有 Page 28 of 96 二、供應市場分析 ? 商品房供應量為 萬平方米，較上月 上漲 % 2020 年 9 月商品房供應市場 依然 非?；钴S ， 在上月良好的供應基礎上再次大放量， 共 的新房源推向市場 。 歷經(jīng)數(shù)月的旺銷，開發(fā)商信心十足，都大膽推 盤入市，為迎接 “ 十一旅游度假黃金周 ” 以及“ 十一房展會” 開發(fā)商更是做好精心準備， 從 在 8月開始就加大推售力度， 9 月推售力度體現(xiàn)更加明顯。 表 33：海口市 9 月商品房供應明細表 物業(yè)類別 項目名稱 區(qū)域 面積（平方米） 套數(shù) 住宅 美城〃印象荷園商住樓 秀英 12813 165 金海雅苑 美蘭 29163 513 兆南麗灣 美蘭 22714 208 “海島〃陽光”三期 秀英 6364 54 南方海岸度假花園小區(qū) 美蘭 10627 59 文博府 秀英 21872 204 兆南和園 秀英 18461 191 美蘭 .山水天 美蘭 17726 184 紫園 A 區(qū) 秀英 8491 80 三青家苑 龍華 10505 134 富力盈溪谷 秀英 15383 63 玉龍灣 瓊山 35313 454 “ 海島 〃 陽光 ” 三期 秀英 1550 20 馳天鈺園 美蘭 15032 240 錦地翰城一期 秀英 51329 617 金和信花園 秀英 1639 8 小計 278982 3398 商業(yè) 玉龍灣 龍華 2645 45 馳天鈺園 美蘭 8134 24 美蘭山水天 美蘭 5822 2 三青家苑 龍華 4093 12 文博府 秀英 1296 18 海島陽光 秀英 1545 13 金海雅苑 美蘭 3399 5 浪琴灣 秀英 1947 4 南方海岸度假花園小區(qū) 美蘭 1773 4 小計 30654 127 車庫 美城〃印象荷園商住樓 秀英 1016 1 *?？?市 *2020年 9月房地產(chǎn)市場研究報告 海口易居房地產(chǎn)研究所 ?？谑杏裆陈?118 號玉沙國際大廈 1605 室 電話： 089868550859 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權所有 Page 29 of 96 兆南麗灣 美蘭 6176 1 南方海岸度假花園小區(qū) 美蘭 1596 29 兆南和園 秀英 354 1 三青家苑 龍華 2642 1 玉龍灣 瓊山 11104 238 馳天鈺園 美蘭 4263 1 錦地翰城一期 秀英 7818 143 濱海貴族溫泉花園 龍華 16123 294 小計 51092 709 匯總 362744 4032 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) ? 9 月 ， ?？谏唐贩?供應 市場 中 住宅占總量 %，比列有所 下 調(diào) 9 月商品房供應市場中商品住宅占總量 %， 比列有所 下 調(diào)。 主要是本月車庫供應面積較大 ，占總量 %，另外 商業(yè)占總量 %，商業(yè)所占比例 也 下調(diào) ，本月 無辦公用房新增量。 表 34：?？谑?8 月商品房供應物業(yè)分類表 77%14%8%1%住宅 車庫 商業(yè) 其他 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) *海口 市 *2020年 9月房地產(chǎn)市場研究報告 ?？谝拙臃康禺a(chǎn)研究所 海口市玉沙路 118 號玉沙國際大廈 1605 室 電話： 089868550859 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權所有 Page 30 of 96 三、銷售市場分析 ? 9 月商品房成交量為 萬平方米，呈 上漲 趨勢 2020 年 9 月，商品房成交量 在上月小幅下滑之后又 呈 上漲 趨勢 ，共成交 萬平方米，環(huán)比 上漲 %，與 2020 年同期相比 上漲 %，增長較快 。 9 月份全國大多城市成交量回落的形勢下，海口市場在上漲，明顯 是本地需求的帶動。以往?？谑袌鲋饕客獾厥袌鲋С?，但是近一年來，本地剛性需求持續(xù) 增長，改變了許久以來的常規(guī)。 圖 35： 2020 年 9 月 2020 年 9 月 海口市 商品 房 成交量走勢 051015202530 萬平方米 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) ? 9 月辦公 用房 成交量 大幅度上漲 ，成交 74 套，面積為 萬平方米 9 月，?？谏唐贩渴袌鲋校k公用房成交量為 萬平方米，較上月 增長 %。?？谵k公市場一直較平淡，每月成交量也基本 維持在 5000平方米左右，很難有新的突破，本月主要是海南醫(yī)藥物流商城的拉動。 *?？?市 *2020年 9月房地產(chǎn)市場研究報告 海口易居房地產(chǎn)研究所 ?？谑杏裆陈?118 號玉沙國際大廈 1605 室 電話： 089868550859 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權所有 Page 31 of 96 圖 36： 2020 年 9 月至 2020 年 9 月?？谑?辦公房市場 成交 情況 對比 00 . 20. 40. 60. 811 . 21. 41. 61. 80 8 . 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 0 8 . 1 2 0 9 . 1 0 9 . 2 0 9 . 3 0 9 . 4 0 9 . 5 0 9 . 6 0 9 . 7 0 9 . 8 0 9 . 9萬平方米 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 圖 37： 2020 年 9 月 ?？谑猩唐贩?成交 物業(yè)類型分類表 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) ? 商品房成交均價為 4850 元 /平方米， 持續(xù)數(shù)月上漲之后首次 跌 至 5000 元 /平方米以下 2020 年 9 月，商品房成交均價 出現(xiàn) 反彈，較 上月 5262 元 /平方米 下跌 %，同比上漲 %。 ?？谏唐贩烤鶅r近幾 個 月持續(xù)上漲，上漲幅度 3%7%不等， 而在本月房價又開始下跌，表面上看起來整體房價確實跌了，但 是這跟本月成交的物業(yè)項目，以及物業(yè)類 型有很大關系，受一些老項目備案影響 ，所以 并不是房價真正在下跌 ，?？趥€樓盤價格都依然堅挺，還存在上漲空間 。 *?？?市 *2020年 9月房地產(chǎn)市場研究報告 海口易居房地產(chǎn)研究所 ?？谑杏裆陈?118 號玉沙國際大廈 1605 室 電話： 089868550859 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權所有 Page 32 of 96 圖 38： 2020 年 9 月 2020 年 9 月?？谑猩唐贩砍山痪鶅r走勢圖 1000200