無錫市mou地塊市場調(diào)研報告宏觀篇(已改無錯字)
2023-06-29 17:58:48 本頁面
【正文】 ） 14 行環(huán)境為無錫市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了無窮的機遇。房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下特點， 第一， 隨著國家房改政策的繼續(xù)深入，貨幣分房制度的到位實施，以及已購公房交易、房屋租賃、公房使用權(quán)交換等市場的逐漸放開，房屋銷售已經(jīng)進入零售時代，私人購房需求的大量釋放促進了房地產(chǎn)價格的上升。 第二， 市場 需要持續(xù)旺盛。有三個特點， 一是拆遷安置需求 ，近幾年來無錫市城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造量較大， 2020 年實際拆除房屋建筑面積為 萬平方米，拆除戶數(shù) 9794 戶，從而引發(fā)了大量因拆遷安置所產(chǎn)生的住房消費需求。 二是新增需求 。城市化的持續(xù)推進和城鄉(xiāng)一體化進程的加快將使更多的村鎮(zhèn)農(nóng)民演變?yōu)槌鞘猩鐓^(qū)的居民，無錫市城市化水 平不斷提高，城市人口不斷增長，新增的住房需求也不斷上升， 三是改善居住條件的需要 。隨著居民生活水平的提高，改善居住條件是一個持續(xù)的需求。對住房市場旺盛的需求是推動無錫市房地產(chǎn)價格上升的主因。 預(yù)計市轄區(qū)范圍內(nèi)商品房和二手房成交量將分別達(dá)到 250 萬平方和 180 萬平方。 (無錫房地產(chǎn)管理局 ) 第三、 土地開發(fā)成本的上升。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)和前提，為保持房地產(chǎn)開發(fā)的連續(xù)性，房地產(chǎn)開發(fā)商對土地購置的需求具有長期性的特點，開發(fā)商對房地產(chǎn)消費有著良好的預(yù)期，紛紛加入了對土地的投資。 2020 年市區(qū) (不含錫山、惠山區(qū) )共出讓土地面 積 萬平方米，出讓總金額達(dá) 億元，各項指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高，特 ） 15 別是區(qū)位優(yōu)、環(huán)境美、配套齊的地塊更是受到眾多開發(fā)商的追捧。土地出讓的市場化程度越來越高，土地的價值得到充分的體 現(xiàn)，同時房地產(chǎn)開發(fā)的成本也大幅增加。 第四， 開發(fā)投資增勢強勁。房地產(chǎn)開發(fā)投資成為無錫市擴大投資需求的重要推動力。從 2020 年年初始，房地產(chǎn)投資始終保持良好的增長勢頭，從而為全年無錫市經(jīng)濟各項指標(biāo)的沖高奠定了良好的基礎(chǔ)。不管從歷史發(fā)展還是與相關(guān)城市比較，無錫市的開發(fā)投資增速令人矚目，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元，比去年增長 %，創(chuàng)歷史新高。 第五， 居民預(yù)期房價上升的推動。無錫市房地產(chǎn)開發(fā)首先是老城區(qū)改造，高成本產(chǎn)生了高價格。大量對住房的實際需求，對房地產(chǎn)仍會繼續(xù)上升的預(yù)期，加上 “ 買漲不買跌 ”的消費心理促使居民加入購房行列，另 外，房價的上漲與購物投資者極大的熱情是密不可分的，購房用于投資的比例從 2002 年的不到 5%增長到目前的 1015%。 第六， 房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)水平的不斷提高。隨著住房銷售的中心逐漸轉(zhuǎn)向個人，住房的個性化消費需求成為房地產(chǎn)開發(fā)商的研究重點。他們在開發(fā)時開始以市場需求為導(dǎo)向，注重房屋套型、配套設(shè)施和環(huán)境的改善；同時也不斷引進先進的建筑和銷售理念，提高住房的科技含量，加大廣告宣傳力度。房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)水平的提高伴隨的是開發(fā)成本的增加，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的一個因素。另外， 2020 年建筑材料的上漲幅度也是 史無前 ） 16 例，主要材料的漲幅達(dá)到了 6070%，有的竟然超過了 100%。 第七，經(jīng)濟適用房建設(shè)的推進將對房價有所平抑。 四、無錫市分區(qū)基本規(guī)劃 分區(qū)規(guī)劃是大城市、中等城市為進一步控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量，進一步安排人口分布，協(xié)調(diào)各項基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上編制的，以便與詳細(xì)規(guī)劃更好地銜接。無錫市城市總體規(guī)劃確定，主城區(qū)形成“七片一帶”的總體布局結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑“山水城林”一體的城市總體框架?！捌咂睘槌侵?、蠡溪、東亭、濱湖新城、新區(qū)、山北和錫北七個片區(qū)；“ 一帶”為“ Z”字型環(huán)太湖、五里湖的自然山水風(fēng)光帶。各片區(qū)以京杭大運河、太湖大道、錫澄運河、惠山、五里湖、梁塘河等為邊界，以濕地、山體、林地、河湖水系、田園等空間要素作為分隔，通過“三環(huán)”快速交通網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)系。 濱 湖新城 規(guī)劃 以教育、科研、體育和旅游等公共服務(wù)設(shè)施和高品質(zhì)住區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園為主的綜合區(qū)，規(guī)劃建成主城區(qū)南翼的居住新城和二級中心。規(guī)劃范圍北起梁塘河，南至太湖，西鄰大浮鎮(zhèn)，東至京杭大運河，面積約 平方公里，規(guī)劃總?cè)丝诩s 50 萬人。布局結(jié)構(gòu)為，由青祁路、蠡河、大運河兩側(cè)綠帶，形成三條南北向 開敞空間帶， ） 17 分隔成西部的大學(xué)城、中部的濱湖新城生活區(qū)和東部的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)三大組團。 蠡溪分區(qū) 規(guī)劃 以居住、商貿(mào)、旅游服務(wù)、體育活動為主的城市綜合功能區(qū)。規(guī)劃范圍東至京杭大運河，南至梁塘河，西至胡埭、藕塘交界處，北至錢橋、山北交界處，面積約 70 平方公里，規(guī)劃總?cè)丝诩s 45 萬人。布局結(jié)構(gòu)為一個旅游配套區(qū)、兩個商業(yè)中心區(qū)、三個工業(yè)組團、四個公園和六個一級社區(qū)。 新區(qū) 規(guī)劃 無錫市的高科技產(chǎn)業(yè)中心，是我市國際制造業(yè)基地的龍頭，是主要的空港綜合物流園區(qū)。規(guī)劃范圍北起太湖大道，南至望虞河一線，西至京杭大運河 、古運河，東至梅村鎮(zhèn)，面積約 140 平方公里，規(guī)劃總?cè)丝诩s 50 萬人。功能結(jié)構(gòu)為 “三廊（京杭大運河綠廊、滬寧高速綠廊及雪梅路生態(tài)綠廊）三區(qū)（商貿(mào)服務(wù)區(qū)、無錫高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和空港綜合物流區(qū)）兩點（以梅村為中心的東部科技產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展配套區(qū)，以及以碩放為中心的南部科技產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展配套區(qū)） ”的布局結(jié)構(gòu) 。 城中分區(qū) 規(guī)劃 以居住用地和生活服務(wù)設(shè)施為主，承擔(dān)行政、商業(yè)、文化、金融等綜合職能的主城區(qū)一級中心。規(guī)劃范圍東
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