【正文】 層銷(xiāo)售情況分析從樓層來(lái)看，各區(qū)域 1層銷(xiāo)售相對(duì)較好， 2層、 3層僅售少量商鋪，而 3層以上去化困難。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析元泰元泰 新新 世界步行街世界步行街 銷(xiāo)售情況分析銷(xiāo)售情況分析銷(xiāo)售情況 ： 該項(xiàng)目 ，共推出 414套商鋪，目前僅售 45套。銷(xiāo)售情況原因分析：項(xiàng)目整體為 108萬(wàn)方，推廣時(shí)沒(méi)有將商業(yè)和住宅加以區(qū)分，使購(gòu)買(mǎi)客戶有所混淆。該 項(xiàng)目 ， ，蓄客時(shí)間僅 1個(gè)月，蓄客時(shí)間較短。整個(gè)項(xiàng)目將商業(yè)和住宅分為 2家代理公司分別銷(xiāo)售，不利于部分購(gòu)買(mǎi)住宅客戶來(lái)投資該項(xiàng)目商鋪。推廣 以 戶外造勢(shì)、活動(dòng)推升區(qū)域知名度及促銷(xiāo)、不定期組織推介活動(dòng)、短信及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝等推廣手段 。但項(xiàng)目目前無(wú)公交直達(dá)，人流量稀缺，營(yíng)銷(xiāo)推廣對(duì)于行銷(xiāo)手段較為缺乏 。項(xiàng)目將臨街及位置較好的鋪面給大型主力店預(yù)留，可售的商鋪位置相對(duì)較差。項(xiàng)目售樓部位于沔街以南，目前尚無(wú)公交車(chē)直達(dá)本項(xiàng)目，且無(wú)看房車(chē)接送，嚴(yán)重影響本項(xiàng)目上訪量及蓄客。項(xiàng)目可售商鋪價(jià)格定位較高，且 3層價(jià)格差距較小，其性?xún)r(jià)比相對(duì)較低。位于城南片區(qū)的文華 豪布斯卡在去年 12月份已經(jīng)開(kāi)始銷(xiāo)售，充分抓住 了仙桃人民的 “一窩蜂 ”置業(yè)的 特點(diǎn)，搶占了仙桃大多投資 客戶。占地面積 172162㎡規(guī)模 60萬(wàn)方 （ 其中商業(yè) 14萬(wàn)方，一期只 2萬(wàn)方，且還未推出）項(xiàng)目地址 仙桃市南城新區(qū)仙漢路與朝陽(yáng)路交匯處容積率 綠化率 35%商鋪面積區(qū)間 一期 40㎡ ，轉(zhuǎn)角面積稍大 7080㎡銷(xiāo)售價(jià)格 一樓 ，二樓 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 未開(kāi)盤(pán)，未認(rèn)籌購(gòu)買(mǎi)客群 仙桃市內(nèi)居住人群、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、江漢平原投資客戶（本樓盤(pán)走得路線較高端）現(xiàn)代現(xiàn)代 森林國(guó)際城森林國(guó)際城一期二期三期商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析商業(yè)鋪面面積劃分區(qū)間保持在商業(yè)鋪面面積劃分區(qū)間保持在 40平米左右，平米左右， 總價(jià)在總價(jià)在 5080萬(wàn)。萬(wàn)。 現(xiàn)代現(xiàn)代 森林國(guó)際森林國(guó)際城與元泰城與元泰 新世界步行街運(yùn)營(yíng)管理同為湖北思銳代理，但其招商為另一家代新世界步行街運(yùn)營(yíng)管理同為湖北思銳代理，但其招商為另一家代理機(jī)構(gòu)。理機(jī)構(gòu)。銷(xiāo)售方式：長(zhǎng)期返租 年限： 10年 回報(bào)率： 68%10年返租回報(bào)率調(diào)查如下：年限 第 13年 第 4—7年 第 8—10年回報(bào)率 6% 7% 8%現(xiàn)代現(xiàn)代 森林國(guó)際城森林國(guó)際城商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析現(xiàn)代現(xiàn)代 森林國(guó)際城森林國(guó)際城 營(yíng)銷(xiāo)策略及銷(xiāo)售情況分析營(yíng)銷(xiāo)策略及銷(xiāo)售情況分析營(yíng)銷(xiāo)策略： 項(xiàng)目走高端盤(pán)路線，現(xiàn)階段重點(diǎn)銷(xiāo)售住宅，再來(lái)做商業(yè)部分商業(yè)招商滯后，招商方向與政策不明。通過(guò)了解，招商滯后是等待新政府搬遷，及新客運(yùn)站的搬遷，現(xiàn)在銷(xiāo)售只是以?xún)r(jià)換取少量銷(xiāo)售回籠部分資金，所以銷(xiāo)售不積極，在宣傳方面略好于銷(xiāo)售，利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)在二期，三期的大體量商業(yè)，二期，三期開(kāi)發(fā)同步于新市政中心的建立，后期拉升價(jià)格。實(shí)質(zhì)：銷(xiāo)售招商滯后，等待后期區(qū)域價(jià)值飆升，再創(chuàng)造利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。客群分析： 主要集中在仙桃彭場(chǎng)鎮(zhèn)等周邊經(jīng)濟(jì)情況較好鄉(xiāng)鎮(zhèn)及仙桃本地投資客，部分江漢平原及周邊市投資客戶推廣形式： 戶外造勢(shì)、活動(dòng)推升區(qū)域知名度、短信、派單、及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝等推廣手段。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特征總結(jié)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特征總結(jié) 仙桃未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量較大 ， 且大多集中在本項(xiàng)目所處的城南片區(qū)， 本 項(xiàng)目后期面臨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大； 仙桃市商業(yè)分部?jī)蓧K（城南新城、老城） ， 近年逐步向城南發(fā)展，新城價(jià)格明顯比老城價(jià)格要低，差不多每平米少 10000元，近兩年仙桃商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量迅速增大，不但開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量增多，體量也逐步增大， 由原來(lái)的單個(gè)三四萬(wàn)方的小項(xiàng)目發(fā)展到有著數(shù)十萬(wàn)平方米的大型綜合體。 銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)較快，銷(xiāo)售情況良好。從以上數(shù)據(jù)可以看出，仙桃 市 老城區(qū) 如今 的大部分商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格在 12樓在 34萬(wàn)元 /㎡ 左右 ， 新城區(qū) 12樓在 12萬(wàn) 元 /㎡ 左右 ， 35層售價(jià)略低 。 商業(yè)操作思路上 多采用返租形式，帶租約銷(xiāo)售，包租年限在 510年左右，年投資回報(bào)，多采取分層次遞增的形式，以年投資回報(bào)率 6%10%之間 ； 鋪面劃分采取虛擬產(chǎn)權(quán)的形式， 面積多在 2040平米之間，總價(jià)控制在 2040萬(wàn)之間。投資客戶占主導(dǎo)。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析本項(xiàng)目住宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目信息板塊 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積 物業(yè)類(lèi)型 建筑形態(tài) 主力面積 銷(xiāo)售價(jià)格 推廣主題城東 公園世家 12 住宅 2棟 11層小高層 ,7棟 1822層高層2房： 881133房： 115134 3200以公園的名義定義都市居住新理想和合國(guó)際城 70 住宅、 10萬(wàn)方商業(yè) 15棟 1729層高層 2房： 901003房： 113135 3300 國(guó)際大都會(huì) ,城東新中心漫城林語(yǔ) 17 住宅、商業(yè)、酒店、公寓 1棟小高層 ,7棟 3133層高層 1房： 322房： 691053房： 951203500 學(xué)府旁 公園里 美學(xué)家億美 翰林公館 13 住宅、商業(yè) 7棟 2327層高層 2房： 911063房： 117132 3500榮居翰林公館 ,傳承財(cái)智人生城南 新城壹號(hào) 68 住宅 1825層純高層 2房： 701213房： 117132 3500 68萬(wàn)方 ,人文生態(tài)社區(qū)福星城 30 住宅 12棟 33層高層 2房： 901053房： 103123 3600中央名片區(qū) 30萬(wàn)方 首席名流上城紫金城 20 住宅 16棟高層 ,8棟多層 2房： 973房： 120148 3500 只因尊貴而存在御臺(tái)公館 20 住宅、商業(yè) 2棟 11層小高層 ,11棟1530層高層 2房： 951173房： 1241394房： 1993700 定制級(jí) ,真豪宅城西 滿庭春 MOMA 80 住宅、商業(yè)、公寓、酒店 35棟高層2房： 993房： 116118 3600科技住宅 冬暖夏涼 24小時(shí)熱水中央華府 10 住宅 4棟 11層小高層 ,8棟 1618層高層2房： 89963房： 106136 3300仙桃社會(huì)主流精英專(zhuān)屬領(lǐng)地城北 香岸華府 14 住宅 11棟多層 ,15棟 1219層高層2房： 883房： 95130 3200歐洲生活城堡 ,仙桃名流社區(qū)綠地華庭 50 住宅 小高層 ,高層 2房： 883房： 95130 3600 仙桃人居的終極理想水云間 16 住宅 小高層 ,高層 2房： 77983房： 84140 2700 徽派大宅院 ,豪宅悠生活城中 圣淘沙國(guó)際花園 住宅 4棟 29層高層 2房： 80923房： 103140 4000 中央靜邸 尊享家景苑花園 住宅 3棟 25層高層 3房： 1061344房： 155 3000 主流專(zhuān)屬地 ,城央生活區(qū)住宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目名稱(chēng) 對(duì)本案威脅程度 是否成為本案直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手公園世家 弱和合國(guó)際城 弱漫城林語(yǔ) 弱億美 翰林公館 弱新城壹號(hào) 高福星城 高元泰 未來(lái)城 高現(xiàn)代 森林國(guó)際城 高紫金城 弱御臺(tái)公館 弱滿庭春 MOMA 弱中央華府 弱 通過(guò)區(qū)域、規(guī)模 、存量、建筑形態(tài)、產(chǎn)品、銷(xiāo)售情況等綜合因素研判，正確認(rèn)知哪些項(xiàng)目與本案產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)?！添?xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)研判√√√住宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 通過(guò)以上分析，我們 可以選取以下 4個(gè)競(jìng)品， 深入認(rèn)識(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手特征，知己知彼才能百戰(zhàn)不殆新城壹號(hào)福星城現(xiàn)代 森林國(guó)際城元泰 未來(lái)城住宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析占地面積 ㎡總建筑面積 68萬(wàn) ㎡容積率 綠化率 35%物業(yè)類(lèi)型 1525F高層棟數(shù) 34棟建筑結(jié)構(gòu) 框剪、框架總套數(shù) 5212停車(chē)位 1328個(gè)發(fā)展商 湖北仙晟投資集團(tuán)物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)交房時(shí)間 2023英倫園林 完善配套均價(jià)： 3500元 /㎡ 總價(jià)范圍： 24萬(wàn) 46萬(wàn)超大規(guī)模仙桃銷(xiāo)冠，人文生態(tài)社區(qū)項(xiàng)目關(guān)鍵詞新城壹號(hào)住宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目分期規(guī)劃及去化n1組團(tuán)為 18， 8棟 住宅，于 2023年 10月開(kāi) 盤(pán) ，開(kāi)盤(pán) 當(dāng)天去化 50%，目前已售罄。2組團(tuán)為 916，于 2023年1月開(kāi) 盤(pán) ，開(kāi) 盤(pán) 當(dāng)天去化30%，目前 銷(xiāo) 售 60%。2023年 7月加推 1415產(chǎn)品，已 銷(xiāo) 售 60%。項(xiàng)目一期有 16棟高層組成1組團(tuán)2組團(tuán)住宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及戶型展示2房 2廳 1衛(wèi)（ 97㎡） 2房 2廳 1衛(wèi)（ 112㎡）3房 2廳 2衛(wèi)（ 126㎡）2房 2廳 1衛(wèi)（ 90㎡）3房 2廳 2衛(wèi)（ 139㎡） 3房 2廳 2衛(wèi)（ 119㎡）住宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)（ Strength） 劣勢(shì)（ Weaknees）p項(xiàng)目 地處城南核心區(qū)域，升值潛力高。p68萬(wàn)方超大規(guī)模，為目前仙桃在售項(xiàng)目之首。p建筑形態(tài)豐富，由多層、小高層、高層構(gòu)成。p采用送面積設(shè)計(jì)，產(chǎn)品附加值較高。p目前區(qū)域內(nèi)配套較為缺乏。p目前尚無(wú)公交車(chē)直達(dá)該項(xiàng)目，交通較為不便。住宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析占地面積 ㎡總建筑面積 ㎡容積率 綠化率 %物業(yè)類(lèi)型 1525F高層棟