【正文】 主要是依托原有的魚梁河進行打造，溪岸兩邊種植一些桃花林，春暖花開之時，桃花如火，再現(xiàn) “桃花源 ”下的意境。 n開發(fā)建議：─ 桃花溪走廊橫穿社區(qū)和高爾夫球場，在不同的節(jié)點可設置不同的景觀特色，可有茂林修竹、桃花溪谷、果林環(huán)繞、休閑亭臺等節(jié)點。桃花溪示意圖案例解讀n世紀城、保利溫泉城、山水黔城這三個項目代表三種不同的發(fā)展之路。他們既有共性，也有自己的個性。n三者共性：─ 這三個項目都是銷售名列前茅的項目，并且都是大盤，每個項目都商務中心、五星級酒店、溫泉等其中一到兩種大型配套。那么為什么這三個項目這么暢銷呢？n三種模式分析（個性）：n（ 1）以世紀城為代表的低價速銷型模式─ 突破點：重點在價格上進行突破，n（ 2）以保利溫泉城為代表的品牌帶動型模式─ 突破點：重點借助國際企業(yè)品牌和溫泉配套突破n（ 3）以山水黔城為代表的以外帶內(nèi)型模式─ 突破點：重點在營銷推廣上進行突破n可以分析出：─ 在價格上，我們很難與世紀城抗衡；─ 在品牌上，我們也比不過保利和萬科；─ 如果我們走常規(guī)地產(chǎn)開發(fā)之路，就相當于在貴陽市場中又多了一個大盤，不具備競爭力。我們的突破點我們的突破點 ———— 休閑地產(chǎn)休閑地產(chǎn)品牌之路全國性品牌區(qū)域性品牌引起政府高度關注受到市追捧和傳播打造創(chuàng)新型產(chǎn)品實現(xiàn)全國性連鎖品牌成長歷程類別 第一階段 第二階段 第三階段階段目標 區(qū)域性項目品牌 區(qū)域性企業(yè)品牌 全國性企業(yè)品牌依托要素 資源優(yōu)勢 市場優(yōu)勢 行業(yè)優(yōu)勢休閑要素 休閑專業(yè)化 休閑產(chǎn)業(yè)化 休閑多元化運營思路 樂灣國際的成功開發(fā)樂灣企業(yè)品牌的初步樹立樂灣集團資本化運營10年年 “三步走三步走 ”計劃計劃第一步：立足項目計劃n時間節(jié)點： 2023年 2023年n發(fā)展目標：依托樂灣項目打造出示范性產(chǎn)品n核心突破：創(chuàng)新力和示范性─ 依托樂灣項目，在概念、產(chǎn)品、服務等方面進行創(chuàng)新，讓項目成為企業(yè)展示實力和形象的平臺，也是企業(yè)鍛煉隊伍、積累經(jīng)驗、實現(xiàn)盈利的平臺，更是后期滾動開發(fā)、全國擴張的基礎。三大支撐體系n（ 1）概念創(chuàng)新─ 我們要高舉高打，以開創(chuàng)貴州的新休閑時代為旗幟，圍繞 “國際休閑城 ”大主題概念，以打造城市客廳為戰(zhàn)略目標。─ 最終讓樂灣國際項目成為貴陽最具影響力的項目，引起政府和市場的高度關注。n（ 2）產(chǎn)品創(chuàng)新─ 通過產(chǎn)品創(chuàng)新，打造原創(chuàng)性山地休閑產(chǎn)品，形成特色化的樂灣產(chǎn)品體系，主要包括創(chuàng)新性山地別墅或類別墅等。創(chuàng)新設計建議n第一，錯落式總體規(guī)劃─ 在總體規(guī)劃上，依山順勢，最大限度地利用高低起伏的自然曲線，做到山景資源的最大化。─ 打破現(xiàn)代別墅兵列式布局，所有的建筑按照不同的地勢、落差和自然景觀協(xié)調(diào)一致，沒有固定的樓間距，讓別墅依自然而棲。n第二，生長型退臺建筑─ 生長型建筑就是讓建筑長在環(huán)境中，先有環(huán)境，再有建筑，最大限度的體現(xiàn)建筑與環(huán)境的和諧。─ 在建筑結(jié)構(gòu)、布局、景觀朝向上都結(jié)合自然地勢，形成退臺、平臺、露臺、陽臺，每個建筑都設置獨立庭院，營造 360度觀景效果。n第三，自然型生態(tài)園林─ 在園林景觀上，避免刻意的人工景觀，如噴泉、人工湖、公共花園等，使建筑座落在自然環(huán)境中。─ 充分發(fā)掘基地本身的景觀資源，并盡力保留原有的生態(tài)植被系統(tǒng)，重點營造了湖、泉、谷、林四大景觀體系，并將周邊森林公園納入小區(qū)景觀系統(tǒng)。讓每戶感受到 “采菊東籬下，悠然見南山 ”的境界。 n（ 3）服務創(chuàng)新─ 全方位為客戶提供 360度休閑服務，制定休閑地產(chǎn)的服務新標準，建議成立 樂灣休閑會 ，做好客戶關系管理。─ 俱樂部：樂灣休閑會─ 會員卡：樂灣卡─ 雜志： 《 樂灣休閑會 》n操作建議：操作建議：─ 建議打造一張樂灣項目的會員卡片，建議可與中國的一家銀行可進行戰(zhàn)略性合作，辦理以項目名稱命名的 “樂灣卡 ”。─ 通過樂灣卡的開通，成立 “樂灣休閑會 ”，定期舉辦一些高端活動，讓使用該卡的會員充分享受到高端專屬的優(yōu)越感。─ 針對項目推廣和品牌建設，刊發(fā)一本企業(yè)宣傳雜志 《 樂灣休閑會 》 。n持卡者權(quán)益：─ 持卡人購房可打折；─ 持卡人推薦其他人購房可返傭，傭金直接進賬戶。─ 可做商業(yè)消費；─ 也可作為高爾夫、酒店、溫泉的消費卡，具有內(nèi)部折扣優(yōu)惠。─ 未來可升級為樂灣國際的智能化管理系統(tǒng) “一卡通 ”。第二步：資源儲備計劃n時間節(jié)點： 2023年 2023年n發(fā)展目標：面向貴陽，構(gòu)建資源平臺n核心突破：整合力和擴張力─ 在樂灣項目走向成功的同時，在貴陽進一步進行休閑地產(chǎn)擴張，并開始構(gòu)建各種資源平臺，為在全國進行擴張布局控制有效資源。形成四大資源平臺n（ 1）休閑資源儲備平臺─ 以貴陽為核心，包括其它其它城市進一步進行土地儲備，類型以休閑資源豐富的山地為主，為企業(yè)儲備足夠的后續(xù)開發(fā)用地。n（ 2）核心人才儲備平臺─ 人力資源是房地產(chǎn)業(yè)第一位戰(zhàn)略性資源，是企業(yè)的核心競爭力。通過樂灣國際項目的成功培養(yǎng)出一批優(yōu)秀團隊，核心人員開始任命區(qū)域性項目總經(jīng)理。n（ 3）營銷資源儲備平臺─ 通過營銷手段，讓市場認識到休閑生活的價值和真諦，逐步培養(yǎng)客戶的忠誠度。并與各大媒體形成戰(zhàn)略性合作，搭建營銷傳播網(wǎng)絡平臺。n（ 4）現(xiàn)代企業(yè)管理平臺─ 逐漸建立起一套系統(tǒng)、科學的現(xiàn)代企業(yè)管理平臺，在公司制度、獎懲制度、人力資源制度、品牌管理制度等方面實現(xiàn)科學化管理。第三步：全國擴張計劃n時間節(jié)點： 2023年 2023年n發(fā)展目標：面向全國，打造全國性樂灣品牌n核心突破：連鎖經(jīng)營，品牌傳播─ 在完成各種資源儲備的同時，開始進行全國性連鎖擴張，重點在城郊結(jié)合處選擇山水資源豐富的區(qū)域進行開發(fā)。在全國連鎖擴張的同時，逐步樹立起全國性品牌形象。n全國性擴張要點：─ （ 1）重點在二三線城市布局開發(fā)，特別是長沙、武漢、鄭州、濟南等省會城市；─ （ 2）全國性企業(yè)刊物，如 《 樂灣休閑會 》 的策劃、編輯和刊發(fā)；─ （ 3）全國性公關活動的策劃、籌辦和實施，制造全國性的品牌營銷事件。 第五部分 營銷策略n一、營銷主題n二、營銷目標n三、營銷策略n四、營銷脈絡一、營銷主題樂灣國際—— 打造貴陽首座國際休閑城n針對全國來說：一個世界級休閑避暑目的地n針對貴州來說：貴州的城市休閑客廳n針對貴陽來說：貴陽首座國際休閑城二、營銷目標n面向政府n面向市場n面向游客n面向行業(yè)n面向政府，成為重點項目，獲得全面支持─ 通過樂灣項目營銷，引起貴州省政府、貴陽市政府和烏當區(qū)政府的高度關注，圍繞 “提高城市形象和打造城市名片 ”為主要訴求點，讓項目成為省重點項目，獲得更多政府的政策支持。n面向市場，實現(xiàn)產(chǎn)品銷售─ 面向市場進行項目推廣，針對目標消費客戶群體，以 “休閑生活 ”為核心訴求點，以休閑產(chǎn)品和休閑大配套為賣點，實現(xiàn)項目的快速銷售。n面向游客，帶動休閑設施運營─ 重點面向全國性的休閑避暑、高爾夫運動、溫泉養(yǎng)生、商務會議等游客，不僅帶動項目人氣，而且還為后期的休閑設施的運營做好鋪墊。n面向行業(yè)，樹立休閑地產(chǎn)標桿─ 面向房地產(chǎn)行業(yè)和休閑產(chǎn)業(yè)，重新定位休閑地產(chǎn)的概念，成為休閑行業(yè)游戲規(guī)則的制定者，樹立起企業(yè)在休閑行業(yè)中的標桿地位。三、營銷策略四線推進四線推進四度把握四度把握輿論引導線硬廣推廣線銷售跟進線公關活動線占據(jù)高度制造話題，占位搶位把握深度吸引受眾，實現(xiàn)銷售把握廣度樹立形象，促進銷售把握關聯(lián)度傳播品牌，聚集人氣三、營銷脈絡 n本方案制定的推廣活動周期為 2023年 05月到2023年 10月這一時間段。根據(jù)這一時間段的重要時間節(jié)點，結(jié)合重大事件的安排，我們設計了三大推廣節(jié)點：─ 區(qū)域推廣節(jié)點─ 城市推廣節(jié)點─ 項目推廣節(jié)點總營銷脈絡主題 國際休閑生活城階段