【正文】 點(diǎn) —— 開(kāi)發(fā)商的實(shí)力與專(zhuān)業(yè)性 國(guó)際化超前接軌意識(shí)，采用國(guó)際招標(biāo)和國(guó)際評(píng)審 的方法來(lái)確定方案 確立 CBD未來(lái)核心的概念 提出了“ 24小時(shí) CBD生態(tài)小城市”的初步構(gòu)想 競(jìng)爭(zhēng)者分析 （個(gè)案分析“ 怡禾國(guó)際中心” ） 產(chǎn)品主要指標(biāo) 投 資 商：北京農(nóng)業(yè)集團(tuán)有限公司、北京永安興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 發(fā) 展 商：北京怡禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 位 置：光華路西里 建筑面積： 20萬(wàn)平米（含公寓、寫(xiě)字樓及商業(yè)服務(wù)配套） 建筑規(guī)劃：公寓部分由 2棟 32層及 2棟 16層大樓組成， 寫(xiě)字樓部分由 2棟 20層大樓及其間群樓組成 地下車(chē)位：八百多個(gè)（其中寫(xiě)字樓約三百個(gè)） 項(xiàng)目投入：投資 8億， 2023年竣工 競(jìng)爭(zhēng)者分析 （個(gè)案分析“ 怡禾國(guó)際中心” ） 寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)上幾大主要特點(diǎn) 美國(guó)建筑大師拉里 .凱勒強(qiáng)調(diào)生態(tài)型時(shí)代雕塑形式與藝術(shù)、規(guī)則、外型及功能的和諧統(tǒng)一 大型庭院景觀(guān)貫穿南北兩排建筑群，以東西兩道水墻圍合，內(nèi)有與建筑主題配套的具有強(qiáng)烈動(dòng)感折線(xiàn)形的景觀(guān)布局，水墻利用辦公樓冷卻塔的循環(huán)水系統(tǒng)，從辦公樓頂部中央形成瀑布景觀(guān)，水系貫徹整個(gè)內(nèi)庭，并以系列小橋分隔與連接 辦公樓平面布局方整，為開(kāi)敞式辦公空間，可靈活分割，豎向交通為 6部客用電梯與 1部消防、貨運(yùn)合一的電梯分開(kāi)設(shè)置 辦公樓采用自動(dòng)化系統(tǒng)（ BAS）， 以一個(gè)直接數(shù)字化控制系統(tǒng)來(lái)監(jiān)視和控制大樓的各個(gè)系統(tǒng) 競(jìng)爭(zhēng)者分析 （個(gè)案分析“ 怡禾國(guó)際中心” ） 項(xiàng)目主要宣傳口號(hào) CBD核心區(qū) 鉆石上的光輝 CBD核心區(qū) 流金之所 現(xiàn)代動(dòng)態(tài)美學(xué) CBD城市雕塑 超越國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的高尚社區(qū) 競(jìng)爭(zhēng)者分析 （個(gè)案分析“新城 國(guó)際 ” ） 產(chǎn)品主要指標(biāo) 發(fā)展商 :萬(wàn)通地產(chǎn) 位 置：朝外大街 建筑面積： 32萬(wàn)平米 建筑規(guī)劃：公寓面積約在 20萬(wàn)平米， 12萬(wàn)平米左右規(guī)劃為酒店和寫(xiě)字樓 綠 化： %綠化率 開(kāi)盤(pán) /入住時(shí)間： 競(jìng)爭(zhēng)者分析 （個(gè)案分析“新城 國(guó)際 ” ） 設(shè)計(jì)上幾大主要特點(diǎn) 4X4環(huán)形住宅群體設(shè)計(jì)，南北通透，從空中俯視如同五個(gè)大環(huán)組合在一起，個(gè)性感與時(shí)尚感強(qiáng) 4個(gè)直徑 100米的圓形景觀(guān)園林環(huán)抱中央廣場(chǎng)，總面積達(dá) 4萬(wàn)平米 3萬(wàn)平米 STUDIO（ 寫(xiě)字樓 /工作室） 300米長(zhǎng)， 30米寬的中央大道，貫穿南北 注：以上設(shè)計(jì)特點(diǎn)，有可能在 CBD規(guī)劃方案后做相應(yīng)的調(diào)整。 競(jìng)爭(zhēng)者分析 （個(gè)案分析“新城 國(guó)際 ” ） 前期項(xiàng)目宣傳核心定位 CBD中央居住新秩序 前期輔助口號(hào) CBD的休息區(qū) CBD的生活區(qū) CBD的投資地 注：以上口號(hào)，有可能在 CBD規(guī)劃方案后做相應(yīng)的調(diào)整。 競(jìng)爭(zhēng)者分析 （個(gè)案分析“旺座中心 ” ） 產(chǎn)品主要指標(biāo) 位 置：嘉里中心西側(cè) 建筑面積： 10萬(wàn)平米 建筑形式： 2棟 30多層的高塔，一二層為低商，二層以上為商住公寓 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 7— 8月份 戶(hù)型面積 —— 從一居到四居，并有躍層，最小的一居 100平米左右，最大的 四居 400平米左右 競(jìng)爭(zhēng)者分析 （個(gè)案分析“旺座中心 ” ） 產(chǎn)品主要特點(diǎn) 空間可自由拆分與組合 戶(hù)型偏大，最大的四居面積達(dá) 400平米左右 以商住公寓為產(chǎn)品定位 競(jìng)爭(zhēng)者分析 （個(gè)案分析“旺座中心 ” ） 近期主要宣傳口號(hào) 在 CBD中心，擁有自己的大氣層 百年一劍，鋒利猶存，旺座引領(lǐng) CBD至上投資 第四部分：客 戶(hù) 群 分 析 有人說(shuō)，客戶(hù)群是做產(chǎn)品時(shí)事先設(shè)想好的？ 也有人說(shuō)，客戶(hù)群是做市場(chǎng)過(guò)程中逐漸清晰并發(fā)現(xiàn)的？ 客 戶(hù) 群 分 析 （ 需 求 功 能） CBD寫(xiě)字樓三大功能 公司總部（生產(chǎn)、貿(mào)易、實(shí)業(yè)等公司） 金融中心（金融服務(wù)業(yè)和商業(yè)銀行） 專(zhuān)業(yè)化生產(chǎn)服務(wù)（會(huì)計(jì)、法律等） 注：另外，作為 CBD商務(wù)中心區(qū)，還應(yīng)包括經(jīng)營(yíng)管理（總部）、金融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、展覽及會(huì)議、酒店及配套、娛樂(lè)及高檔零售等 客 戶(hù) 群 分 析 （ 客 戶(hù) 來(lái) 源 ） 寫(xiě)字樓主要客戶(hù)來(lái)源 外資、合姿企業(yè)（世界 500強(qiáng)跨國(guó)公司成為中堅(jiān)力量） 外國(guó)公司駐京代表處 國(guó)內(nèi)中資公司 （以代表當(dāng)今時(shí)代最先進(jìn)、最發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)為主，如金融、保險(xiǎn)、證券、中介、會(huì)計(jì)等） IT行業(yè)（以網(wǎng)絡(luò)公司為主） 客 戶(hù) 群 分 析 （ 客 戶(hù) 來(lái) 源 ） 對(duì)于目標(biāo)市場(chǎng)的一些思考 我們認(rèn)為 —— 世紀(jì)財(cái)富中心的目標(biāo)市場(chǎng)將不僅僅局限于朝陽(yáng)區(qū)及北京市其它區(qū)域，它 第五部分：項(xiàng) 目 定 位 廣告只能影響消費(fèi)，而不能決定消費(fèi)，一個(gè) 項(xiàng)目的成功與否關(guān)鍵在還于 —— 產(chǎn)品的本身 項(xiàng) 目 定 位 （ 產(chǎn) 品 定 位 ） 從寫(xiě)字樓產(chǎn)品角度定位 “ Class A”頂級(jí)智能化寫(xiě)字樓 支撐點(diǎn)： “ Class A”（ A級(jí) /A等）代表寫(xiě)字樓的最高檔次，如國(guó)貿(mào)大廈、嘉里中心、華潤(rùn)大廈 “智能化”是未來(lái)寫(xiě)字樓的重要發(fā)展方向，而核心便是網(wǎng)絡(luò) 項(xiàng) 目 定 位 （ 產(chǎn) 品 定 位 ） 從寫(xiě)字樓客戶(hù)角度宣傳定位 備選方案一： 從 CBD飛向 WTO的超級(jí)商務(wù)包機(jī) 支撐點(diǎn)： 從客戶(hù)角度的利益點(diǎn)出發(fā)，強(qiáng)調(diào) CBD區(qū)位與 WTO之間的緊密聯(lián)系 “商務(wù)包機(jī)”詮釋項(xiàng)目為客戶(hù)量身定做和以整售為主的銷(xiāo)售策略 塑造起 CBD商務(wù)空間的示范 項(xiàng) 目 定 位 （ 產(chǎn) 品 定 位 ） 從寫(xiě)字樓客戶(hù)角度宣傳定位（廣告語(yǔ)） 備選方案二： CBD核心區(qū) 商務(wù)頭等艙 支撐點(diǎn)： “ CBD核心區(qū)”喻含區(qū)域的價(jià)值與 中心 “商務(wù)頭等艙”喻含商機(jī)與 財(cái)富 第六部分：品牌推廣策略 SWOT分析？ 銷(xiāo)售策略？ 包裝策略？ 媒體策略？ 公關(guān)策略？ …… 品 牌 推 廣 策 略 （ SWOT分析） 優(yōu)勢(shì)（ Strength） 地段 CBD核心區(qū)域，緊臨嘉里中心與國(guó)貿(mào)中心 資源 周邊使館、高檔寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店云集，名流薈萃，人文環(huán)境 極佳，市場(chǎng)需求容量巨大 周邊配套 CBD區(qū)域完善的商業(yè)與生活配套，辦公與居家兩相宜 品 牌 推 廣 策 略 （ SWOT分析） 劣勢(shì)（ Weakness） 交通 （相對(duì)而言） 雖本項(xiàng)目所在區(qū)域擁有完善的交通網(wǎng)絡(luò)，但由于光華路周邊物業(yè)集中，路面不夠?qū)挸ǎ?jīng)常出現(xiàn)交通擁堵現(xiàn)象 容積率 由于本項(xiàng)目的占地面積僅 12750平米，而總建筑面積約 13萬(wàn)平米，容積率 超過(guò) 10，大于 CBD容積率規(guī)劃指標(biāo) 56 項(xiàng)目規(guī)模與建筑高度 與周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手北京財(cái)富中心、國(guó)貿(mào)三期、銀泰科貿(mào)中心等項(xiàng)目相比顯然在社區(qū)規(guī)模與建筑高度上處于下風(fēng) 品 牌 推 廣 策 略 （ SWOT分析） 機(jī)會(huì)（ Opportunity） 政府的支持 銀行對(duì)寫(xiě)字樓投資貸款的發(fā)放 CBD總體規(guī)劃方案的即將出臺(tái) WTO的臨近 CBD作為 WTO的口岸，寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求量將會(huì)