【正文】 理、清掃。對清潔要求高的廠房平時要采取高新保潔技術(shù)，保護清潔要求。同時，做好對工業(yè)垃圾 和生活垃圾的分離及處置工作，尤其對有毒有害的工業(yè)廢氣物更要做好妥善的處理。 綠化方面，應(yīng)根據(jù)工業(yè)廠房生產(chǎn)特點種植一些能適合排除工廠異味和廢氣的植物，能夠為工人工作、生活、娛樂提供一個優(yōu)美的環(huán)境。 （ 4） 對物業(yè)管理的專業(yè)性要求強 各類生產(chǎn)企業(yè)有其各自的生產(chǎn)設(shè)備和設(shè)施，專業(yè)性強。這就要求物業(yè)管理部門了解不同行業(yè)的有關(guān)知識，有針對性地制定具有權(quán)威性和約束力的管理規(guī)定，養(yǎng)護好轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，維護轄區(qū)內(nèi)正常的生產(chǎn)經(jīng)營秩序。 8． 4． 2 工業(yè)物業(yè)管理的組織實施 1．制定嚴格的管理制度 1）工業(yè)廠房與倉庫的管理規(guī) 定。 2）各個崗位的工作職責與操作規(guī)定。 3）機器設(shè)備的安裝、管理、使用規(guī)定。 4）材料領(lǐng)取、加工、檢驗、耗用等規(guī)定。 5）產(chǎn)品入廠、入庫的規(guī)定。 17 6）成品發(fā)貨出廠、出庫等制度。 7）安全保衛(wèi)制度。 8）消防制度。 9）根據(jù)工業(yè)物業(yè)的具體情況以及物業(yè)管理的服務(wù)要求，制定物業(yè)管理公約。 2．工業(yè)廠房和倉庫公用部位的管理 1）廠房和倉庫等公共場所，工業(yè)企業(yè)不得隨意堆放物品。 2）加強對企業(yè)員工愛護公共部位及維護公共場所清潔衛(wèi)生的教育。 3）工業(yè)企業(yè)不得以任何形式占用公用部位，不可占用園林綠地。 4）為確保廠房和 倉庫的建筑安全、消防安全和人員安全，工業(yè)企業(yè)不得在規(guī)定范圍內(nèi)的基地上或屋頂、外墻、技術(shù)層搭建和安裝設(shè)備。若在外墻或屋頂設(shè)置企業(yè)標志和廣告，應(yīng)事先向物業(yè)管理企業(yè)申請，經(jīng)批準后方可實施。 3．工業(yè)廠房和倉庫的內(nèi)部管理制度 1）因使用水、電不當而給其它企業(yè)造成損失的，其損失由責任者承擔。 2）工業(yè)企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)需要，對廠房和倉庫進行分割改造和內(nèi)部安裝設(shè)備時，不可損壞樓面結(jié)構(gòu)和超過樓面允許的載荷。施工前應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)提供圖紙，并取得認可，施工時接受物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和管理。 3）工業(yè)企業(yè)的工業(yè)廢棄物要妥善處理，不得 隨意傾倒排放，可以由物業(yè)管理企業(yè)集中處理。 4）工業(yè)企業(yè)應(yīng)按照樓層的承受負荷要求放置設(shè)備和貨物。如有超載放置，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)要求修復(fù)到正常狀態(tài)，由此造成的損失由責任企業(yè)承擔。 5）未經(jīng)允許，不得擅自改變物業(yè)的用途和功能。除經(jīng)公安部門批準同意設(shè)立專用庫房外，禁止在廠內(nèi)堆放易燃、易爆、有腐蝕性的危險品和有害物品。 4．工業(yè)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理 工業(yè)物業(yè)設(shè)備設(shè)施大體可分為工業(yè)生產(chǎn)專用設(shè)施和設(shè)備、工業(yè)生活共用設(shè)施和設(shè)備以及工業(yè)物業(yè)附屬設(shè)施和設(shè)備三大類。工業(yè)生產(chǎn)專用設(shè)施和設(shè)備，由工業(yè)企業(yè)自管；工業(yè)生活共用設(shè)施、設(shè)備以 及工業(yè)物業(yè)附屬設(shè)施、設(shè)備（以下簡稱為工業(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備），可委托物業(yè)管理公司管理。 1）物業(yè)管理企業(yè)要定期對道路路面加以維護，保證其完好，以便工業(yè)企業(yè)的正常使用。道路上不得隨意占用、堆放原材料和其他物品，以保障道路暢通。 2）維護工業(yè)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各種公共標志的完好性。這些標志為進入轄區(qū)內(nèi)的車輛和人員提供向?qū)Ш途镜淖饔谩Ｒ虼?，需要?jīng)常地、定期地進行檢查、維護及核對，及時修復(fù)或更換破損的標志或已作了內(nèi)容調(diào)整的標志。 3）工業(yè)區(qū)內(nèi)的地下管線，包括熱力管線、燃氣管線、生活污水管線、生產(chǎn)廢水管線、電力管線、自來水管線、 雨水管線等，其所經(jīng)過的上方應(yīng)設(shè)置明顯標識，以防止因重載車輛的碾壓和施工對管線造成的意外損壞。物業(yè)管理人員要定期對這些管網(wǎng)進行檢查、測試及維護， 18 以保證這些管線正常使用。 5．工業(yè)物業(yè)的環(huán)境管理 （ 1）工業(yè)物業(yè)內(nèi)環(huán)境污染的防治 環(huán)境污染的治理有兩個方面，即防與治，預(yù)防為主，治理為輔。 1）空氣污染的防治。盡可能消除揚塵，減輕物業(yè)范圍內(nèi)空氣中二氧化硫氣體和機動車尾氣的含量。提示工業(yè)企業(yè)改變能源結(jié)構(gòu)，減少直接燃煤的比例；硬化地面，減少塵土；綠化凈化空氣中二氧化硫和機動車尾氣；限制車輛駛?cè)?，減少尾氣排放。 2）水體 污染的防治。禁止和防止工業(yè)廢水排入；在工業(yè)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的溝渠、池塘里，飼養(yǎng)水草、種植荷花，凈化水體。 3）噪聲污染的防治。綠化可以消聲、防噪，美化環(huán)境；限制車輛進入物業(yè)區(qū)域，同時，區(qū)域主路可以采取曲線型限制車速。技術(shù)革新改造，減少噪音。 4）固體廢棄物污染。建立垃圾分類收集系統(tǒng)，做到從工業(yè)物業(yè)轄區(qū)及時輸出或處理。有條件自己處理，沒有條件應(yīng)把垃圾送到城市垃圾處理中心集中處理。 5） 電磁波污染的防治。綠化能防止和阻礙電磁波的穿入，減輕其直接影響。 （ 2）綠化和保潔工作 工業(yè)物業(yè)內(nèi)綠化能改善工業(yè)區(qū)域內(nèi)小氣候，并 美化人們的工作、生活環(huán)境。 1）工業(yè)物業(yè)內(nèi)綠地的類型有公共綠地，包括工業(yè)廠區(qū)、生活區(qū)域、文化活動場所的綠地；公共場所、公共建筑及公用設(shè)施綠地；宿舍、住宅及庭院綠地；道路及廣場綠地。 2）工業(yè)物業(yè)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生要注意 “ 掃 ” 和 “ 防 ” 結(jié)合，道路要天天清掃、灑水。公共場所必須設(shè)置衛(wèi)生桶、衛(wèi)生箱，垃圾要日產(chǎn)日清，制定糾正不良衛(wèi)生習(xí)慣的措施。保潔人員按分配區(qū)分片包干，責任分明。同時，抓好宣傳教育工作，加強職工的文明意識和自覺行為。 3）認真清理工業(yè)物業(yè)內(nèi)的違章搭建。違章搭建是對整個工業(yè)區(qū)和諧環(huán)境的破壞，它既有礙觀瞻，又影響 人們的生產(chǎn)、生活，還可帶來安全隱患。 4）努力建設(shè)新型的人文環(huán)境。新型的人文環(huán)境應(yīng)該是和睦共處、互幫互助、溫馨文明、輕松有序的生產(chǎn)、辦公環(huán)境等。新型的人文環(huán)境可以煥發(fā)熱情，提高工作效率。 6．安全管理 （ 1）安全保衛(wèi)管理 1）工業(yè)廠房和倉庫都要建立嚴格的值班守衛(wèi)制度，對人員、產(chǎn)品的進出都要進行認真的檢查登記。 2）無關(guān)人員不得進入廠房和倉庫重地。 3）下班后廠房與倉庫要嚴格執(zhí)行值班、巡邏制度以及其他安全措施。 4）嚴格執(zhí)行兩人以上進入倉庫、鎖門等制度。 （ 2）消防管理 1）建立嚴格的消防制度，配備專門的消 防管理人員。 2）保證消防器材的正常使用，并配有先進的報警設(shè)備、工具等。 19 3）不定期地組織消防教育和消防演習(xí)并制定緊急情況下的應(yīng)急措施方案。 4）保持消防通道暢通無阻，一旦發(fā)生火災(zāi)能及時疏散人群。 （ 3）車輛管理 1）建立健全車輛管理制度。 2）將機動車和非機動車分區(qū)，并設(shè)專人管理。 3）配置相應(yīng)的監(jiān)控、防盜技術(shù)設(shè)備。 4）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與車主簽訂車輛停放管理合同，明確雙方責任。對工業(yè)區(qū)的車輛統(tǒng)一管理，對外來車輛也應(yīng)做相關(guān)規(guī)定。 5）嚴格檢查進出大門衛(wèi)車輛。 ［閱讀資料］ 工業(yè)物業(yè) 管 理管理什么 榮罡公司在醞釀成立時，就深入企業(yè)進行了長時間反復(fù)調(diào)研和思考。認識到，如果工業(yè)物業(yè)管理單純模仿居民區(qū)物業(yè)管理，只搞些清潔保安、修修補補，則很難落實建科技園，推動企業(yè)發(fā)展的建園宗旨。要搞好工業(yè)物業(yè)管理必須努力擴大服務(wù)范圍，讓企業(yè)安心生產(chǎn)，實現(xiàn)后勤社會化。所以工業(yè)物業(yè)管理與居民區(qū)物業(yè)管理不同，它的服務(wù)范圍分為：基礎(chǔ)服務(wù)、及延伸出的智能服務(wù)、融資服務(wù)、監(jiān)督和管理服務(wù)共五大部分。 ：營業(yè)執(zhí)照申辦與變更、稅務(wù)登記與變更、其它企業(yè)證照辦理與變更。治安保衛(wèi)、環(huán)境保護、清潔衛(wèi)生、綠化、公共設(shè)施（ 水電、暖氣、煤氣管道、配電箱、電梯、防火防盜設(shè)施等）的巡視和維護、報刊信件收發(fā)、來客身份核對通報、貨物出門審核、車輛管理、廠房裝飾裝修管理、倉庫管理、危險品管理、水電、暖氣、煤氣增容、午間工作餐、集中倉儲運輸?shù)取? 以上服務(wù)內(nèi)容中的午間工作餐由鑫茂集團鑫榮美食園承擔；國內(nèi)外運輸、海關(guān)報關(guān)、在港口、空港臨時貯存待運由鑫茂集團中藝國際運輸服務(wù)中心負責，集團作這樣專業(yè)分工可提高服務(wù)效率，降低成本。 ：物業(yè)公司投資成立網(wǎng)上信息站，設(shè)專人管理。請企業(yè)上網(wǎng)，實現(xiàn)網(wǎng)上銷售、網(wǎng)上交流，全部操作由信息站 負責；聘請專家，成立企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略室，幫助企業(yè)搞戰(zhàn)略發(fā)展研究、產(chǎn)品細分和銷售渠道的建立；應(yīng)用技術(shù)開發(fā)、市場細分、企業(yè)診斷及形象設(shè)計（ CI）；成立產(chǎn)品推廣中心，代理各企業(yè) “ 第二銷售部 ” 職責，在各地建產(chǎn)品推廣中心、辦事處，幫助企業(yè)推銷產(chǎn)品；成立展廳，集中展示各企業(yè)產(chǎn)品；選擇、培養(yǎng)、儲備精通外語、熟悉國際商務(wù)的人才，根據(jù)外商要求，在外企任職，把管理和服務(wù)延伸到外企內(nèi)部，使 個商 能安心生產(chǎn)、安心創(chuàng)造效益。 以上服務(wù)內(nèi)容的網(wǎng)上信息站已經(jīng)成立，國內(nèi)一些企業(yè)已經(jīng)實現(xiàn)網(wǎng)上銷售、網(wǎng)上購物和網(wǎng)上獲取信息；市場戰(zhàn)略研究、 CI 設(shè) 計等由鑫茂集團指定四方企劃發(fā)展公司負責；產(chǎn)品推廣中心和技術(shù)服務(wù)中心擬建在火炬創(chuàng)業(yè)園鑫茂民營科技園內(nèi)（在華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)），需待該園竣工后，方可實現(xiàn)；大規(guī)模貯備可在外企任職人才，因為外企人才庫管理和經(jīng)營成本原因，擬在我國加入 WTO 以后設(shè)立。外企人才庫也可與大學(xué)、管理學(xué)校、人才服務(wù)中心、外企服務(wù)機構(gòu) 20 合辦。 ：中小企業(yè)融資難，中小型外資企業(yè)融資也難。成立投資公司、投資與資本運營管理中心，可有效地緩解駐園企業(yè)融資困難。 融資機構(gòu)是很專業(yè)的機構(gòu)。鑫茂集團的鑫茂科技投資公司、科創(chuàng)投資管理公司、投資與 資本運營中心不僅承擔融資工作，而且還承擔融資咨詢工作，幫助駐園企業(yè)規(guī)范管理，建立完善良好的財務(wù)管理制度，提高企業(yè)素質(zhì)。 對于有可能上市的公司，由科創(chuàng)投資管理公司牽頭，邀請證券公司合作，對企業(yè)進行上市包裝，推薦企業(yè)上市。 ：監(jiān)督檢查企業(yè)防火防盜設(shè)施、措施是否完備可行，電氣設(shè)備總功率是否超標，是否有有毒有害物品存貯，裝修施工是否合法，民工 “三證 ”是否齊全有效等。對公安、司法、工商、稅務(wù)機關(guān)提出的協(xié)作要求，予以合作。 ：成立業(yè)主委員會，企業(yè)家研討會，加強理論學(xué)習(xí)，提高自身素質(zhì)，促 進業(yè)主間的橫向業(yè)務(wù)聯(lián)系。制定業(yè)主公約、物業(yè)管理公約，設(shè)立評比欄，對客戶執(zhí)行管理公約情況進行評比。 一年半以來，榮罡物業(yè)管理公司出資先后組織了五次企業(yè)家研討會，分別請市計委、市經(jīng)委、銀行、工業(yè)園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、市區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)出席講課輔導(dǎo)，使駐園企業(yè)在企業(yè)管理、融資貸款、人員管理等各方面都有明顯提高。 上述 5項服務(wù)，是以榮罡物業(yè)管理公司為主線，由集團內(nèi)相應(yīng)公司和部門綜合完成的。這種 “ 一家為主、多家扶助 ” 模式，正是鑫茂集團及榮罡物業(yè)管理公司的創(chuàng)新產(chǎn)物。 8． 5 其它物業(yè)的管理 8． 5． 1 其它物業(yè)的類型與管理特點 1．其它物業(yè)的主要類型 除了上述幾節(jié)討論的住宅小區(qū)物業(yè)、寫字樓物業(yè)、商場物業(yè)、工業(yè)物業(yè)以外，還有許多尚未包括的類型，如文教、衛(wèi)生、體育與寺廟等。為了學(xué)習(xí)方便，我們統(tǒng)稱為 其它物業(yè) ，人們一般接觸的其它物業(yè)有以下幾類： （ 1）文化類物業(yè) 包括學(xué)校、圖書館、博物館、檔案館、展覽館等。 （ 2）體育類物業(yè) 包括體育場、健身房、游泳館、網(wǎng)球場等。 （ 3）傳媒類物業(yè) 包括電臺、電視臺、音像影視制作基地等。 （ 4）衛(wèi)生類物業(yè) 包括醫(yī)院、衛(wèi)生所、藥檢所、療養(yǎng)院等。 （ 5）餐飲類物業(yè) 包括酒樓、飯店、咖啡屋、啤酒屋等 。 （ 6）交通類物業(yè) 包括車站、碼頭、機場、停車場、橋梁等。 （ 7）娛樂類物業(yè) 包括電影院、游樂場、夜總會、舞廳等。 （ 8）宗教類物業(yè) 包括寺廟、教堂、宗祠等。 以上的物業(yè)有些是公益性的，有些是收益性的。在傳統(tǒng)管理體制下，一般為系統(tǒng)管理， 21 在投資、維修、保養(yǎng)等方面由主管部門承擔主要責任。在經(jīng)濟體制改革中，按照政企分開的原則以及物業(yè)管理企業(yè)化、社會化、專業(yè)化的要求，這些物業(yè)可以由主管部門委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理，也可由主管部門按照現(xiàn)代化物業(yè)管理模式進行自治管理。 2．其它物業(yè)管理的特點 （ 1）服務(wù)對象不同 其它特型物業(yè)的服務(wù)對象首先具有年齡、文化、性格、興趣、信仰等方面的差別，其次具有滯留時間上的差別。如游樂場各種年齡層次的對象都可能參與，一般在 2小時左右，流動性很大，清潔和疏散成為管理的主要對象；賓館、飯店除了少部分包間外，其余絕大部分都滯留時間較短，其規(guī)模和規(guī)格差別也甚大，要能提供不同需求的顧客選擇使用。 （ 2）服務(wù)需求不同 在其它類型物業(yè)中求知場所要求燈光柔和、環(huán)境寧靜，一般應(yīng)鋪設(shè)地毯；醫(yī)療衛(wèi)生場所特別強調(diào)通風并配置足夠的座椅，供患者和家屬等候使用，并且應(yīng)該限制住院部的探視時間；影視院、醫(yī)院、圖書 館、博物館等區(qū)域要有吸煙限制等。 （ 3）管理要求不同 物業(yè)用途不同其管理側(cè)重點也有差別。如圖書館，資料、文物對環(huán)境保護提出了更高的要求，在防火、防盜、防潮、防塵、防蟲、防鼠、防有害氣體等方面必須采取專門的有效措施；醫(yī)院化療、放射性工作室應(yīng)作防護測定，并配以警示裝置等。 （ 4）經(jīng)費來源不同 在其它類型物業(yè)的管理中，凡屬營業(yè)性的，如舞廳、娛樂、健身房等可采取自負盈虧的方式實施管理；半營業(yè)半公益性的，如療養(yǎng)院、衛(wèi)生所等基本上由主管部門補貼；凡屬公益性的，如圖書館基本上依靠財政拔款，同時開展復(fù)印、翻譯、展覽等收費性服務(wù)來補貼，但此項收入甚微。 8． 5． 2 酒店的物業(yè)管理 酒店（ hotel）也稱飯店，主要是為賓客提供飲食和臨時住宿的場所。現(xiàn)代化的高檔飯店，為了方便賓客，吸引賓客還配備并向賓客提供舞廳、卡拉 OK、游泳池、高爾夫球、臺球、保齡球、酒吧、健身房等娛樂及健身設(shè)施和服務(wù)。 1．酒店的特點 （ 1）賓客流動頻率高 酒店的主要功能一是餐飲，二是臨時住宿。賓客到餐廳吃一餐飯少則半小時（早餐），多則 23小時（中、晚餐）?？头孔∷抟嗍牵ㄩL包房的除外），今天來明天走，即使開會也至多一個星期，賓客流動頻率特別高。因此， 需要的服務(wù)人