【正文】 財務(wù)收支報告，接受業(yè)主的監(jiān)督。經(jīng)過我們認(rèn)真科學(xué)的測算，／；每年按收入的10%提取管理傭金，其余全部用于大廈的物業(yè)管理服務(wù)。第一章 財務(wù)管理財務(wù)管理是物業(yè)管理正常運營的“生命線”。我們將嚴(yán)格執(zhí)行國家及深圳市有關(guān)物業(yè)管理的財務(wù)管理規(guī)定，賺取“陽光下的利潤”，依法建帳，依法管理，確保物業(yè)管理資金的運作。—、財務(wù)管理模式 說明：在盛世家園業(yè)主委員會成立之前，由長城地產(chǎn)集團行使批準(zhǔn)和監(jiān)督。盛世家園管理處二、財務(wù)管理措施（一）. 設(shè)立財務(wù)管理機構(gòu)及財務(wù)人員。為了有效降低物業(yè)管理服務(wù)成本，盛世家園管理處的財務(wù)由長城物業(yè)管理公司財務(wù)稽核部統(tǒng)一管理。同時為方便業(yè)主，我們將在管理處客戶物業(yè)管理服務(wù)中心設(shè)專職財務(wù)人員1名，負責(zé)管理處日常費用收支、代收代繳費用的辦理以及受理業(yè)主有關(guān)的咨詢工作。（二）. 建立規(guī)范、透明的財務(wù)體系1. 根據(jù)盛世家園的實際情況，制定切實可行的財務(wù)監(jiān)理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；2. 長城物業(yè)管理公司對盛世家園管理處的實際收支情況定期進行檢查；3. 為有效控制管理成本，管理處資金使用實行分類審批制度，一般消耗性維修材料、辦公用品的采購費用及市內(nèi)交通費用可由管理處經(jīng)理簽字審批后使用，其余費用一律報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可使用；4. 管理處每三個月向業(yè)主公布《長城盛世家園管理處收支報表》，接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督；5. 管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理服務(wù)費預(yù)算報表，并提交業(yè)主委員會審批，經(jīng)批準(zhǔn)后實施。（三）. 加強財務(wù)管理的職能。物業(yè)管理收費與其它行業(yè)比較而言相對較低，收入來源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一分錢顯得十分重要。為此，我們將充分發(fā)揮財務(wù)管理在成本管理和成本控制方面的職能，從加強計劃、統(tǒng)計、成本考核等入手，配合“質(zhì)量、成本雙否決”的運作實施，減少各種不必要的開支和浪費，在保證管理服務(wù)質(zhì)量的同時有效降低管理成本。三、管理服務(wù)費及代收代繳費的收取1. 我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費及各項代收代繳費用的收取，對于部分在上班時間交費有困難的業(yè)主，我們將采取節(jié)假日照常辦公、預(yù)約上門服務(wù)的形式，方便業(yè)主交費，提高費用收繳率。2. 在費用收取方式上，我們?nèi)牖锲诓捎萌斯な召M，且以收取現(xiàn)金為主。三月內(nèi)將逐步采用電腦劃帳和委托銀行收款的方式，盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。3. 對子極少數(shù)欠交管理服務(wù)費用的住戶，我們將采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進行催交。必要情況下管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理進行上門拜訪，敦促其交費。對于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以維護全體業(yè)主的利益。四、維修基金的管理和使用1. 對維修基金以房屋本體每棟為單位進行專帳管理，并設(shè)立專用帳號存儲本物業(yè)的維修基金。2. 管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計劃和預(yù)算，提交長城地產(chǎn)集團或業(yè)主委員會審議通過后執(zhí)行。3. 管理處需使用維修基金時，應(yīng)出具詳細使用方案和預(yù)算，并報長城地產(chǎn)集團或業(yè)主委員會審批。4. 當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時，經(jīng)該棟50%以上的業(yè)主書面同意后，按照“誰受益，誰承擔(dān)”的原則，由該棟房屋的全體業(yè)主按實際發(fā)生額分?jǐn)偂?. 維修基金的收支帳目接受長城地產(chǎn)集團和業(yè)主監(jiān)督并且每三個月公布一次，年度使用情況接受長城地產(chǎn)集團、業(yè)主委員會或其委托的會計師事務(wù)所審計。第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算在物業(yè)管理經(jīng)費收支上，我們將“取之于民，用之于民”作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面，堅決按本次物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中標(biāo)所確定的管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)及深圳市住宅局、物價局等政府主管部門的定價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。政府部門沒有規(guī)定的其它服務(wù)項目收費標(biāo)準(zhǔn)，堅持略低于市場平均價格執(zhí)行。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅持“事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時，確保資金的合理使用，實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下的高效運營。－、物業(yè)管理資金的籌措與使用管理資金是物業(yè)管理正常有效運作的基礎(chǔ)和必要條件，為此，我們把物業(yè)管理經(jīng)費收支的管理作為管理處工作的重要內(nèi)容，確保盛世家園物業(yè)管理的經(jīng)費收支實現(xiàn)良性循環(huán)。二、測算依據(jù)及說明1. 深圳市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。2. 開發(fā)商所提供的《物業(yè)管理招標(biāo)書》中原始數(shù)據(jù)和有關(guān)規(guī)定。3. 根據(jù)我們實地調(diào)研，樓盤銷售具有一定的壓力，據(jù)此，我們對相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)預(yù)測如下：指標(biāo)名稱第一年第二年第三年住 宅 銷 售 率70%90%100%商 場 出 租 率70%90%100%物業(yè)管理服務(wù)費收繳率100%100%100%停 車 場 使 用 率60%80%100%4. 物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的測算是以保證小區(qū)入伙后第二年實現(xiàn)收支平衡為基準(zhǔn)的有關(guān)數(shù)據(jù)進行測算的。5. 管理處員工每月工資待遇：管理處經(jīng)理1人，5000元／人；管理處經(jīng)理助理1人，4000元／人；主管3人，3000元／人；其它管理人員3人，2500員／人；作業(yè)服務(wù)員工15人，平均工資待遇1500元／人。對于分包項目的人員如園藝工、保潔員、護衛(wèi)員等分包人員工資待遇由分包商自行確定。6. %計算。7. 長城物業(yè)管理公司多年從事物業(yè)管理工作所積累的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。8. 盛世家園物業(yè)管理人員配置和物資裝備計劃。9. 深圳市及盛世家園與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場行情。三、物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的測算為了便于測算，本標(biāo)書僅測算住宅物業(yè)管理服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)，暫未考慮商場的物業(yè)管理服務(wù)收支，相應(yīng)的在人員配備時也沒有考慮商場的因素。如果將商場投入使用，則商場的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)深物價［1997］141號文件。（—）收入測算假設(shè)住宅物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)為PM，則：營業(yè)收入＝住宅管理服務(wù)費收入十地下停車場收入＋有償服務(wù)收入＝70585M290％PM12月＋349車位80%400元／()12月＋50000元／年＝762318PM十1390160（二）成本支出測算序號項 目 名 稱計 算 方 法支出費用（元/年）一、 人工行政費用1員工工資（5000元／1人＋4000元／1人＋3000元／3人＋2500元／3人＋1500元／15人）12月5760002工會經(jīng)費576000元2% 115203養(yǎng)老、醫(yī)療、工傷保險576000元% 1699204員工勞保及誤餐補貼80元／23人12月220805聘用人員辦證費20人400元／（）80006辦公費辦公消耗品、通訊、交通、設(shè)備保養(yǎng)等按50000元/年綜合測算500007員工培訓(xùn)費23人250元／（）5750二、 共享設(shè)施維護費8室外道路、場地維護3000 M25元／（）150009排污排雨管道疏通5000元／次2次／年1000010化糞池清理維護2座2500元／（）2次／年1000011排污排雨檢查井疏通30座100元／（）300012外墻清洗60000 M21次／年2元／M212000013智能系統(tǒng)維護5000元／月12月6000014消防系統(tǒng)維護5000元／月12月6000015共用水電設(shè)施維護2000元／月12月2400016維修工具設(shè)備折舊按20000元/年綜合測算20000三、 共用水電費17樓內(nèi)共享照明500盞24小時365天／年／度9526518照明路燈30盞12小時365天／年／度457319停車場照明90盞24小時365天／年／度2743620電梯用電（，）9臺15Kw247。24小時365天／年／度 34295421水泵用電（，）75Kw247。24小時360天／年／度 30067222辦公管理用水電費2000元／月12月2400023員工宿舍水電費25元／（）47人12月14100四、 項目分包費用24保潔外包費用 M2／（）12月40010225園藝外包費用 M2／（）12月1396526電梯維修保養(yǎng)外包費用9臺1800元／（）12月19440027護衛(wèi)外包費用24人1500元／（）12月432000五、 開辦費攤銷費用229600元247。5年45920六、 停車場保險費349位200元／（）69800合 計3130457七、 以收入確定的有關(guān)費用28社區(qū)文化活動費營業(yè)收入2％29不可預(yù)見費營業(yè)收入3％30物業(yè)管理公司服務(wù)傭金營業(yè)收入10％31營業(yè)稅營業(yè)收入％成本支出合計3130457＋營業(yè)收入％ （三）物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)測算若大廈物業(yè)管理實現(xiàn)收支平衡，則：營業(yè)收入—成本支出＝0即：營業(yè)收入—（3130457＋營業(yè)收入％）＝0推算出：營業(yè)收入＝3922878元即按照營業(yè)收入的測算應(yīng)為：營業(yè)收入＝住宅管理服務(wù)費收入十地下停車場收入＋有償服務(wù)收入＝762318PM十1390160＝3922878元推算出：PM＝／（）為了方便物業(yè)管理服務(wù)費的結(jié)算，／（）。四、物業(yè)管理服務(wù)費的盈虧分析／（）測算，管理處年收支盈虧情況如下表所示：單位：元經(jīng)濟指標(biāo)第一年第二年第三年至第五年第六年以后總收入3011738390580945203664520366總支出3732386391298940371293991209收入盈余7206487180483157529157按照上表的盈虧結(jié)果分析如下：1. 收支盈虧及原因測算結(jié)果表明，大廈入住后第一年內(nèi)受入住率較低的影響，出現(xiàn)了一定程度的虧損，；第二年由于入住率的提高，管理處收支基本平衡，出現(xiàn)少量虧損，；第三至第五年由于入住率及停車場的出租率基本達到100%，開始呈現(xiàn)盈余的情況，／年；第六年以后，由于開辦費已攤銷完，／年的盈余額水平。 ｜2. 收支虧損的彌補辦法針對大廈入住后第一、第二年內(nèi)可能出現(xiàn)的虧損，管理處將利用大廈入住初期裝修等需求量大等條件，開展提供一些滿足業(yè)主入住必需材料、物品的經(jīng)營項目，以及場地的有償使用，在方便業(yè)主入住的同時增加管理處收入，以彌補出現(xiàn)的虧損，仍不足部分用以后年度的收支節(jié)余彌補。3. 收支盈余資金的使用從入住后第三年起管理處收支將有一定的盈余，我們根據(jù)長城盛世家園物業(yè)管理的實際需要，用于彌補以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下年度使用，也可用于建設(shè)和完善大廈社區(qū)文化活動設(shè)施、增加大廈設(shè)施維護的投入，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善大廈的功能，促進物業(yè)的保值增值。五、增收節(jié)支的措施1. 根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務(wù)項目，利用大廈業(yè)主的消費需求開展多種經(jīng)營活動，以增加營業(yè)外收入。2. 推行“質(zhì)量、成本雙否決”機制，將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強員工的成本意識，提高員工控制成本的積極性和主動性。3. 嚴(yán)格控制辦公用品消耗，堅持物盡其用的原則，節(jié)約辦公費用開支。4. 加強物料采購、使用、保管、審批等程序的管理，加強物料成本的控制。5. 加強設(shè)備管理和養(yǎng)護，使之保持良好狀態(tài)，減少維修支出，降低返修費用。6. 強化公司財務(wù)部對管理處資金、物資使用的監(jiān)督職能，制定嚴(yán)格的管理制度，強化管理處的各項財物消耗過程的管理。笫三章 社區(qū)便民服務(wù)及特約服務(wù)以業(yè)主需求為基礎(chǔ)，提供便利、經(jīng)濟、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務(wù)和特約服務(wù)是日常物業(yè)管理工作的一項主要內(nèi)容。長城盛世家園在規(guī)劃設(shè)計和服務(wù)定位上具有如下一些特點：大廈配套設(shè)施齊全，具有相對的獨立性，規(guī)模大，業(yè)主多，對社區(qū)服務(wù)的潛在需求較大；業(yè)主素質(zhì)高，對特約服務(wù)的品位和深度要求亦高。有鑒于此，需要建立一個完整的社會化服務(wù)體系，提供全方位、多層次的綜合性服務(wù)，方可保證業(yè)主日常生活的舒適、便利。一、我們的服務(wù)思路1. 提供種類齊全的服務(wù)項目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主口常的衣、食、住、行、用等每一個方面。同時根據(jù)業(yè)主需求的變化，在實際操作中不斷設(shè)計和推出滿足業(yè)主個性要求的服務(wù)項目，不提供過剩的服務(wù)產(chǎn)品。2. 注重統(tǒng)籌與組織，確保無償服務(wù)項目提供的可行性。充分考慮業(yè)主的承受能力，有償服務(wù)按略低于市場平均價格的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供。3. 與社會服務(wù)機構(gòu)、專業(yè)公司攜手，在大廈內(nèi)定點定員服務(wù)，通過社會力量，開展專業(yè)化的各類特約服務(wù)。二、服務(wù)項目 無償服務(wù)24頂：類 剔 編號 項目內(nèi)容家政服務(wù) 01 殘障人士特別服務(wù) 02 臨時照顧小孩 03 代定牛奶 04 介紹保姆、代請家教 05 居室裝修咨詢06 代租汽車 07 代辦各種商務(wù)手續(xù) 08 代訂車、船、飛機票 09 代發(fā)代領(lǐng)郵件 10 代訂報刊、雜志 11 臨時代為保管小件物品禮儀服務(wù) 12 代聯(lián)系舉辦喜事慶典 13 代聯(lián)系攝影、攝像 14 市內(nèi)代定、代送鮮花、禮品文化娛樂服務(wù)15 提供圖書閱覽 16 組織圖書、音像制品交流