【正文】 注：道路等級分為：國道、省道、（準）高速路、城市快速路、城市主干道、城市次干道。表34 用地范圍內(nèi)的規(guī)劃市政路現(xiàn)狀及其交通量調(diào)查道路名稱道路等級道路紅線寬度人行道寬度聯(lián)系區(qū)間 高峰小時交通流量（輛/小時）1 適用范圍適用于建筑方案設(shè)計階段集團全資和控股地產(chǎn)項目建筑方案的評審，確認設(shè)計單位提交建筑方案是否符合公司要求，以及識別方案需要改進的方面。2 方案評審方式及要求 項目建筑方案評審采用會議評審的方式進行，項目操作部門（管理公司發(fā)展規(guī)劃部，或其授權(quán)的項目所在公司設(shè)計部）經(jīng)理規(guī)劃管理公司規(guī)劃總監(jiān)負責制訂評審會議計劃，明確評審會召開時間、參加人員、地點及議程安排。 評審會一般由管理項目管理公司公司設(shè)計規(guī)劃總監(jiān)負責主持，并指定管理項目管理公司發(fā)展規(guī)劃開發(fā)設(shè)計規(guī)劃管理部（或項目公司開發(fā)設(shè)計部）專業(yè)人員進行記錄，管理公司經(jīng)營策劃規(guī)劃管理委員會成員至少三分之二以上人員參加，以及：a) 項目所在公司總經(jīng)理、設(shè)計總監(jiān)和/或、開發(fā)設(shè)計部經(jīng)理及相關(guān)人員；b) 管理公司發(fā)展規(guī)劃管理部和、景觀環(huán)境部、市場部相關(guān)人員；c) 由管理公司設(shè)計總監(jiān)提議邀請的有關(guān)專家。 建筑方案評審會議計劃應至少提前一周通知參加人員，會議評審資料應至少提前一天發(fā)放給參加評審會議的人員。 評審會議所需資料由管理公司發(fā)展規(guī)劃管理部負責準備，項目所在公司開發(fā)設(shè)計部配合，包括：a) 項目可行性研究報告；b) 營銷策劃書；c) 目標成本確定；d) 規(guī)劃設(shè)計方案及經(jīng)濟技術(shù)指標；e) 項目調(diào)研報告；f) 建筑方案（建筑的平、立、剖面圖、建筑效果圖；經(jīng)濟技術(shù)指標；設(shè)計說明書；用地紅線圖）；g) 其它資料。3 3 評審控制要點 由項目操作部門對建筑方案設(shè)計背景進行介紹，重點回顧規(guī)劃設(shè)計方案要點公司對項目建筑方案的要求等。 由設(shè)計單位介紹建筑方案，并回答評委提問。 與會者就建筑方案發(fā)表意見，主持人應注意控制討論范圍集中于《項目建筑方案簡評表》中所列的條款，以利充分識別建筑方案完善的需要。4 建筑方案評審控制點 檢查方案是否符合國家的現(xiàn)行規(guī)范、法規(guī)、法律、標準。 與規(guī)劃設(shè)計是否一致，若不一致要說明其相對的優(yōu)缺點，以供評委評審。 是否符合美觀、實用及便于實施的原則。 流線設(shè)計a) 建筑單體入口與道路關(guān)系的合理性；b) 電梯廳與樓梯間位置的合理性；c) 人流、車流組織的是否順暢，是否相互干擾。 平面設(shè)計a) 每種戶型的類型、面積是否合理；b) 戶型設(shè)計能否適應與市場需求；c) 平面設(shè)計是否經(jīng)濟合理；d) 是否符合現(xiàn)行的相關(guān)建筑規(guī)范幾法規(guī)（特別應該重點審查消防、人防是否符合國家、地方的相關(guān)規(guī)定）。 立面設(shè)計a) 立面形式與整個城市建筑、文化的大背景的關(guān)系；b) 立面的風格；c) 立面形式的比例、尺度；d) 建筑外立面的細部設(shè)計；e) 立面形式與市場需求之間的關(guān)系。 剖面設(shè)計a) 高層建筑的地下室的層高的確定；b) 多層建筑若底層架空，其層高的確定；c) 標準層的層高確定；d) 頂層的層高的確定及其利用。 結(jié)構(gòu)設(shè)計重點審查建筑方案在結(jié)構(gòu)設(shè)計上是否可行、經(jīng)濟、合理。 新技術(shù)、新材料的運用是否利用已經(jīng)經(jīng)過驗證較成熟又經(jīng)濟實用的新技術(shù)、新材料。5 評審結(jié)論 發(fā)展規(guī)劃部指定記錄人在會后三天內(nèi)應做好建筑方案評審會紀要，填寫《建筑方案簡評表》，總結(jié)分析對建筑方案的評審意見。 《建筑方案簡評表》中的評審結(jié)論建議以如下方式給出：a) 同意方案XX 平面及XX 立面形式，建議增加XX 內(nèi)容，在XX 方面應予以調(diào)整；b) 對方案XX 平面及XX 立面形式存在較多修改意見，應在XX 方面改進至XX程度。 發(fā)展規(guī)劃項目所在公司開發(fā)設(shè)計部經(jīng)辦設(shè)計人員，將評審意見以《設(shè)計修改通知單》的形式通知設(shè)計單位。 設(shè)計單位的在修改后經(jīng)發(fā)展規(guī)劃開發(fā)設(shè)計部經(jīng)理審查，設(shè)計總監(jiān)認可后，經(jīng)辦人員負責填寫《建筑單體方案評定表》，報設(shè)計規(guī)劃總監(jiān)、總經(jīng)理審批。1 項目概況（引用規(guī)劃設(shè)計指引內(nèi)容）a) 項目背景資料；b) 項目基本定位；c) 項目環(huán)境資料。2 設(shè)計范圍、內(nèi)容及深度 設(shè)計范圍根據(jù)總體規(guī)劃和開發(fā)要求確定設(shè)計范圍。 設(shè)計內(nèi)容詳細景觀范圍，如：主題公園、組團綠地等。 設(shè)計深度根據(jù)開發(fā)要求確定設(shè)計深度（概念設(shè)計、方案設(shè)計、擴初設(shè)計、設(shè)施圖設(shè)計）。3 設(shè)計要求 總體構(gòu)思要求僅提供方向性設(shè)想，應要求景觀設(shè)計師就下述各項作細致說明：a) 對項目的各地塊開發(fā)價值、開發(fā)內(nèi)容安排計劃、規(guī)劃風格進行總體分析、提出項目需要處理的重要問題及操作難點。b) 提出總體設(shè)計構(gòu)想、設(shè)計要點、土地評估（根據(jù)自然地形、地貌分析土地規(guī)劃用途，選擇適宜建造的范圍）。c) 與總體規(guī)劃設(shè)計關(guān)系的構(gòu)思（對景觀系統(tǒng)與自然景觀或城市景觀的呼應關(guān)系、步行系統(tǒng)與景觀帶的結(jié)合方式的傾向意見、應用依據(jù)，對其主題和氣氛的要求）。 設(shè)計細則（具體景點設(shè)計要求）。4 設(shè)計依據(jù)由甲方提供或政府政策文件。5 設(shè)計不同階段成果內(nèi)容和要求 概念方案設(shè)計階段（設(shè)計說明及成果圖冊）a) 總體景觀規(guī)劃彩色平面圖；b) 功能空間內(nèi)主題景點的平面布置及概念效果草圖；c) 功能空間內(nèi)主要硬、軟景觀設(shè)施的平面布置及概念效果草圖；d) 主要接點及普遍共性空間的景觀平面及概念效果草圖。 初步設(shè)計階段（方案設(shè)計說明及成果圖冊三套，電子文本一套）1) 各種硬質(zhì)景觀及其功能設(shè)施的平面布置圖a) 各種園路的詳細布置圖；b) 各種廣場鋪裝的詳細平面布置圖；c) 各種水體的詳細平面布置圖；d) 植栽的平面布置草圖（結(jié)合硬質(zhì)景觀僅要求到喬木、灌木、花草的區(qū)塊設(shè)計）；e) 各種小品、雕塑、亭臺及功能設(shè)施的詳細平面布置圖；f) 照明系統(tǒng)的詳細平面布置圖。2) 各種硬質(zhì)景觀及其功能設(shè)施的平、立、剖面圖及效果圖a) 各種道路、廣場的布置形式圖及效果圖；b) 各種水體及其駁岸的平、立、剖面及效果圖；c) 各種小品、雕塑的平、立、剖面及效果圖；d) 各類景觀建筑的平、立、剖面及效果圖；e) 各種功能設(shè)施的設(shè)計圖和效果圖；f) 地形標高設(shè)計平、立、剖面及效果圖。 擴初設(shè)計階段（圖紙3 套，電子文本一套）a) 所有園林硬質(zhì)景觀及其功能設(shè)施的基本定位；b) 照明系統(tǒng)定位及大樣圖；c) 環(huán)境地形標高設(shè)計圖；d) 所有園林硬質(zhì)景觀的平、立、剖面及大樣設(shè)計圖；e) 所有園林水體的平、立、剖面及大樣設(shè)計圖；f) 物料樣板。 施工圖設(shè)計階段（圖紙A1 及A3 圖冊6 套及電子文本一套）a) 所有硬質(zhì)景觀詳細定位平面；b) 所有戶外照明詳細定位平面；c) 環(huán)境地形標高設(shè)計圖；d) 所有水體平、立、剖面設(shè)計圖；e) 所有硬質(zhì)景觀的平、立、剖面及大樣設(shè)計圖；f) 所有室外燈具之型號選擇及大樣圖；g) 材料明細表；h) 初步工程成本核算；i) 施工接點詳圖；j) 各類細部詳圖。6 成果提交結(jié)合銷售策略與開發(fā)步驟的要求以及設(shè)計要求，提出時間要求。1 審查要求 施工圖審查由項目所在公司經(jīng)營管理委員會負責組織和協(xié)調(diào)，項目所在公司設(shè)計總監(jiān)對施工圖審查具體負責。 施工圖審查責任和形式包括：公司內(nèi)部審查、公司委托技術(shù)專家的審查、施工方審查和監(jiān)理方的審查。 在正式技術(shù)交底和圖紙會審前，項目所在公司務必督促各方完成圖紙審查。邊出圖邊施工的情況下，應規(guī)定變通的圖紙審查辦法，確保施工前對施工圖進行了必要的審查和修正。 管理公司針對施工圖審查需要，發(fā)布各專業(yè)施工圖審查指南供項目所在公司使用。2 施工圖審查應重點解決的問題1) 設(shè)計圖紙是否符合工程建設(shè)國家標準、規(guī)范。2) 設(shè)計圖紙及說明是否完整、清楚、明確、齊全，圖中尺寸、座標、標高是否正確，有否局部差錯。3) 建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、強弱電、煤氣與裝修等各專業(yè)圖紙在平面和空間上是否相互矛盾、管線走向是否合理、管線布置是否互相矛盾、管線布置與地上建筑物、地下建筑物、周圍環(huán)境有無沖突。4) 施工單位技術(shù)裝備能力和現(xiàn)場條件難以解決的技術(shù)或工藝難點。5) 特殊結(jié)構(gòu)或新材料、新工藝、新技術(shù)是否已滿足施工需要。6) 設(shè)計選用的設(shè)備、材料標準是否合適、有無質(zhì)量問題。7) 配套使用的圖集是否齊全，是否需補充何種詳圖。8) 有無設(shè)計變更的合理化建議。9) 是否會突破工程成本。3 公司內(nèi)部審查應著重審查解決的問題公司內(nèi)部圖紙審查，除上述審查重點外，還應注意審查解決以下問題：1) 設(shè)計使用功能與施工圖是否符合公司產(chǎn)品要求，當有售樓書時，是否與圖則一致。2) 各系統(tǒng)工程設(shè)計是否符合公司要求（售樓書承諾標準）。3) 建筑材料、設(shè)備、裝飾材料是否符合公司要求（售樓書承諾標準）。4) 為提高產(chǎn)品質(zhì)量及合理降低工程成本而提出的設(shè)計優(yōu)化建議。1 設(shè)計變更界定項目施工過程中，對設(shè)計施工圖做出的變更，包括設(shè)計修改、設(shè)計補充以及專業(yè)二次設(shè)計引起的設(shè)計變更等。2 產(chǎn)品設(shè)計變更產(chǎn)品設(shè)計變更是指由于產(chǎn)品定位變化、市場需求或顧客要求而進行的設(shè)計變更。這些變更涉及到對客戶的承諾，可細分為以下A、B 二類。 第一類產(chǎn)品設(shè)計變更在施工圖設(shè)計階段，以及施工過程中，涉及原規(guī)劃、建筑單體的變更。審批權(quán)限：a) 此類設(shè)計變更的責任人為管理公司規(guī)劃總監(jiān)，重大的設(shè)計變更應由管理公司經(jīng)營管理委員會審定。b) 是否屬重大設(shè)計變更由管理公司規(guī)劃總監(jiān)判斷。c) 項目所在公司對此類變更必須在實施前向管理公司規(guī)劃管理部申報，待批準后方可實施。 第二類產(chǎn)品設(shè)計變更應客戶要求，按照售樓協(xié)議文件進行戶內(nèi)局部的設(shè)計變更，如：隔墻不砌，墻面不做面層抹灰，不油漆，潔具不安，門移位等。此類變更的審批原則是：不影響工程質(zhì)量和驗收，不造成其他客戶的投訴。審批程序和權(quán)限：a) 此類設(shè)計變更，由項目所在公司營銷（策劃）部提出書面申請；b) 開發(fā)設(shè)計部審核；c) 工程（配套）部、成本控制部參與審核；d) 項目所在公司設(shè)計總監(jiān)審核（批準）；e) 項目所在公司總經(jīng)理簽字批準。3 設(shè)計問題引起的變更設(shè)計問題引起的設(shè)計變更，主要存在以下幾種變更原因：1) 按照政府及主管部門的審批要求，以及消防、人防、交通、環(huán)保、供水、供電、市政、煤氣、電訊、綠化等業(yè)務部門審查意見，貫徹執(zhí)行中需要對設(shè)計施工圖做出設(shè)計變更。當政府新政策、新法規(guī)出臺，也必須按新規(guī)定進行調(diào)整。2) 施工圖會審與技術(shù)交底會議上，包括監(jiān)理單位、設(shè)計單位、承建單位以及建設(shè)單位提出的審圖意見，需要對設(shè)計作變更。3) 為了降低成本，尤其當成本報警時，在保證質(zhì)量的前提下，進行的重要變更。4) 由于技術(shù)進步，設(shè)計上采用新工藝、新材料、新設(shè)備，以提高產(chǎn)品的完美度。5) 設(shè)計施工圖深度不夠，設(shè)計單位為完善設(shè)計而提出的變更與補充。6) 專業(yè)二次設(shè)計，包括外墻裝飾、室內(nèi)裝修、環(huán)境設(shè)計、屋蓋（網(wǎng)架、膜、預應力）結(jié)構(gòu)、幕墻與門窗工程、照明效果、樓宇智能化、監(jiān)控系統(tǒng)、桑拿泳池、廚房等分項工程，二次設(shè)計引起對原設(shè)計施工圖的補充和修改。審批程序和權(quán)限：a) 要求監(jiān)理方提供意見；b) 開發(fā)設(shè)計部負責審核；c) 工程（配套）部、成本控制部、營銷（策劃）部參與審核；d) 項目所在公司設(shè)計總監(jiān)審核（批準）；e) 項目所在公司總經(jīng)理批準（成本增加5 萬以下的）；f) 是否屬重大設(shè)計變更由項目所在公司設(shè)計總監(jiān)負責判斷。重大的設(shè)計變更需要通過項目所在公司經(jīng)營管理委員會審議，并報規(guī)劃管理部備案。4 配合施工需要引起的設(shè)計變更指為施工需要引發(fā)施工工藝的改變，非重要的材料選用，材料代用，構(gòu)造節(jié)點的變更等。1) 監(jiān)理單位和施工單位提出的合理化建議和技術(shù)核定單；2) 為了滿足施工要求，施工工藝、材料的更改；3) 施工圖中錯、漏、碰、缺的設(shè)計弊病以及施工過程中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計問題，造成設(shè)計變更；4) 標準圖的選用、構(gòu)件詳圖的補充；5) 在確保產(chǎn)品品質(zhì)前提下提出的降低產(chǎn)品成本的措施引起的局部設(shè)計變更。審批程序和權(quán)限：a) 要求監(jiān)理方提出審查意見；b) 開發(fā)設(shè)計部專業(yè)工程師審核；c) 工程（配套）部甲方代表、成本控制部預算工程師參與審核；d) 開發(fā)設(shè)計部經(jīng)理審核；e) 工程（配套）部或成本控制部經(jīng)理審核或批準（造價增加2 萬以下）；f) 項目所在公司總經(jīng)理批準（造價增加5 萬以下）；g) 此類設(shè)計變更由開發(fā)設(shè)計部經(jīng)理負責判斷是否屬于重大變更，此類重大變更應由項目所在公司經(jīng)營管理委員會審定。5 景觀環(huán)境設(shè)計變更指景觀環(huán)境施工圖經(jīng)過審批后，在施工過程中由于現(xiàn)場需求需進行的變更。包括但不限于：1） 設(shè)計單位在設(shè)計過程中提出的合理化建議；2） 為了降低成本，在保證質(zhì)量的前提下，進行的重要變更；3） 為了提高設(shè)計質(zhì)量而提出的設(shè)計變更；4） 在施工過程中因材料、施工工藝而引起的更改。審批程序和權(quán)限：a) 開發(fā)設(shè)計部審核并組織提出變更申請；b) 工程（配套）部、成本控制部參與審核；c) 項目所在公司設(shè)計總監(jiān)審核；d) 項目所在公司總經(jīng)理批準（造價增加2 萬元以下）；e) 管理公司景觀環(huán)境總監(jiān)審核并批準（造價增加2 萬元以上）；f) 管理公司經(jīng)營管理委員會審核并批準（重大變更）。項目規(guī)劃設(shè)計方案簡評表PDF101B項目名稱： 用地面積： 總建筑面積： 容積率： 傾向方案： 填表人： 時間： 內(nèi)容傾向方案優(yōu)缺點其他方案優(yōu)點總體規(guī)劃構(gòu)思技術(shù)性經(jīng)濟性道路系統(tǒng)規(guī)劃路網(wǎng)形式人車流組織出入道路分級及布置靜態(tài)交通布置景