【正文】 項目投資管理目 錄項目經(jīng)營策劃書編制提綱項目立項評審決策指引項目可行性研究報告編制指引項目建議書編制指引項目論證審查表項目開發(fā)論證綜述表新項目基本情況調(diào)查表1 城市規(guī)劃及發(fā)展簡述2 項目決策背景及摘要 外部環(huán)境a) 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布走向等；b) 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位；c) 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。7 結(jié)論和建議1 項目決策背景及摘要 外部環(huán)境a) 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布走向等；b) 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位；c) 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。 項目周邊環(huán)境治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。 計劃手續(xù)項目是否已經(jīng)立項、立項主體是否能夠變更、立項變更條件和時間、有關(guān)立項的政府文件。 總體評價對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進行評價。6 工程及銷售計劃a) 截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。d) 盈虧平衡點分析：保本售價、保本銷售率。 集團經(jīng)營決策委員會做出項目立項評審的最終決定。 評審人員可先行與報告編寫相關(guān)人員進行溝通，或在評審會上提出評審意見。 項目的技術(shù)指標(biāo)主要包括總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；停車位（或地下車庫）；綜合容積率、住宅容積率、建筑密度等。 營銷概念主要包括概念主題、功能性概念、個性空間概念、文化概念、健康概念等。 賣場設(shè)計主要包括售樓處的結(jié)構(gòu)設(shè)計、位置設(shè)計、功能設(shè)計等。 當(dāng)?shù)乜辈靻挝弧⑹┕挝?、監(jiān)理單位、設(shè)計單位的基本情況。7 成本控制 市場調(diào)研獲得數(shù)據(jù)的收集、整理、分析，包括但不限于：a) 政府規(guī)費；b) 項目報建費用；c) 當(dāng)?shù)毓こ淘靸r指標(biāo)。 在現(xiàn)有萬科物業(yè)管理品牌基礎(chǔ)上，進一步提升萬科物業(yè)管理品牌形象。 公建配套用地規(guī)劃設(shè)計要求a) 關(guān)于公建的配套設(shè)計和功能分配是整個規(guī)劃的核心與關(guān)鍵，商業(yè)街的規(guī)模與尺度應(yīng)體現(xiàn)出與眾不同，創(chuàng)造性的特色。2 評審方式及要求 項目規(guī)劃方案評審采用會議評審的方式進行，管理公司發(fā)展規(guī)劃經(jīng)理總監(jiān)負(fù)責(zé)制訂評審會議的計劃，明確評審會召開時間、參加人員、地點及議程安排。 規(guī)劃方案評審會議計劃應(yīng)至少提前一周通知參加人員，會議評審資料應(yīng)至少提前一天發(fā)放給參加評審會議的人員。管理公司設(shè)計規(guī)劃總監(jiān)負(fù)責(zé)收集、計算分層比較結(jié)果，得出各單項權(quán)重系數(shù)。） 總體開發(fā)設(shè)想 項目定位和開發(fā)計劃表達(dá)要求：道路系統(tǒng)與分期開發(fā)的關(guān)系、結(jié)合項目地塊價值分析的容積率分配計劃、關(guān)注點設(shè)計（自然環(huán)境利用等）的開發(fā)思路及成本測算、交通組織的設(shè)想等。 豎向規(guī)劃 市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃 生態(tài)與節(jié)能設(shè)計表達(dá)要求：對生態(tài)環(huán)境的利用與保護的要求，根據(jù)各地區(qū)差異對雨水、太陽能及其他自然資源的利用設(shè)想。風(fēng)向、氣溫、降水、云霧和日照、空氣濕度、氣壓等。 出行可達(dá)性分析表達(dá)要求：a) 附表31 基地與城市節(jié)點的出行便利性b) 附表32 經(jīng)過本地塊的城市捷運系統(tǒng)的服務(wù)強度c) 附表33 地塊周邊市政道路等級、高峰時間交通流向流量與擁擠分析d) 附表34 用地范圍內(nèi)的規(guī)劃市政路現(xiàn)狀及其交通量調(diào)查 周邊土地與建筑表達(dá)要求：a) 周邊土地利用現(xiàn)狀調(diào)查與未來規(guī)劃遠(yuǎn)景圖則確認(rèn)（確認(rèn)周邊土地正在或者將要發(fā)展的物業(yè)的性質(zhì)用途；確認(rèn)周邊市政設(shè)施的遠(yuǎn)景規(guī)劃情況是否有立交橋、封閉快速路、道路拓寬、市政管線等工程設(shè)施的建設(shè)情況。 評審會一般由管理項目管理公司公司設(shè)計規(guī)劃總監(jiān)負(fù)責(zé)主持，并指定管理項目管理公司發(fā)展規(guī)劃開發(fā)設(shè)計規(guī)劃管理部（或項目公司開發(fā)設(shè)計部）專業(yè)人員進行記錄，管理公司經(jīng)營策劃規(guī)劃管理委員會成員至少三分之二以上人員參加，以及：a) 項目所在公司總經(jīng)理、設(shè)計總監(jiān)和/或、開發(fā)設(shè)計部經(jīng)理及相關(guān)人員；b) 管理公司發(fā)展規(guī)劃管理部和、景觀環(huán)境部、市場部相關(guān)人員；c) 由管理公司設(shè)計總監(jiān)提議邀請的有關(guān)專家。 是否符合美觀、實用及便于實施的原則。 《建筑方案簡評表》中的評審結(jié)論建議以如下方式給出：a) 同意方案XX 平面及XX 立面形式，建議增加XX 內(nèi)容，在XX 方面應(yīng)予以調(diào)整；b) 對方案XX 平面及XX 立面形式存在較多修改意見，應(yīng)在XX 方面改進至XX程度。b) 提出總體設(shè)計構(gòu)想、設(shè)計要點、土地評估（根據(jù)自然地形、地貌分析土地規(guī)劃用途，選擇適宜建造的范圍）。 施工圖設(shè)計階段（圖紙A1 及A3 圖冊6 套及電子文本一套）a) 所有硬質(zhì)景觀詳細(xì)定位平面；b) 所有戶外照明詳細(xì)定位平面；c) 環(huán)境地形標(biāo)高設(shè)計圖；d) 所有水體平、立、剖面設(shè)計圖；e) 所有硬質(zhì)景觀的平、立、剖面及大樣設(shè)計圖；f) 所有室外燈具之型號選擇及大樣圖；g) 材料明細(xì)表；h) 初步工程成本核算；i) 施工接點詳圖；j) 各類細(xì)部詳圖。2) 設(shè)計圖紙及說明是否完整、清楚、明確、齊全，圖中尺寸、座標(biāo)、標(biāo)高是否正確，有否局部差錯。3 公司內(nèi)部審查應(yīng)著重審查解決的問題公司內(nèi)部圖紙審查，除上述審查重點外，還應(yīng)注意審查解決以下問題：1) 設(shè)計使用功能與施工圖是否符合公司產(chǎn)品要求，當(dāng)有售樓書時，是否與圖則一致。審批權(quán)限：a) 此類設(shè)計變更的責(zé)任人為管理公司規(guī)劃總監(jiān)，重大的設(shè)計變更應(yīng)由管理公司經(jīng)營管理委員會審定。2) 施工圖會審與技術(shù)交底會議上，包括監(jiān)理單位、設(shè)計單位、承建單位以及建設(shè)單位提出的審圖意見，需要對設(shè)計作變更。1) 監(jiān)理單位和施工單位提出的合理化建議和技術(shù)核定單；2) 為了滿足施工要求，施工工藝、材料的更改；3) 施工圖中錯、漏、碰、缺的設(shè)計弊病以及施工過程中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計問題，造成設(shè)計變更；4) 標(biāo)準(zhǔn)圖的選用、構(gòu)件詳圖的補充；5) 在確保產(chǎn)品品質(zhì)前提下提出的降低產(chǎn)品成本的措施引起的局部設(shè)計變更。 年度計劃項目的年進度計劃主要內(nèi)容應(yīng)包括：橫道圖或網(wǎng)絡(luò)圖表、主要分部分項工程形象進度及關(guān)鍵線絡(luò)的文字說明。 當(dāng)經(jīng)過努力，確定不能實現(xiàn)原計劃時，應(yīng)召開施工單位、監(jiān)理單位、工程（配套）部參加的專題會議分析原因，并提出改進措施及調(diào)整計劃意見，調(diào)整計劃時應(yīng)充分注意以下方法：a) 關(guān)鍵路線長度的調(diào)整，決定是延長總工期或是搶工并將剩余工程重新進行計劃；b) 調(diào)整非關(guān)鍵工序的時差，改變時差位置，以有效利用資源；c) 增減工作項目使原計劃得以實施；d) 調(diào)整工序邏輯關(guān)系以搶回時間；e) 調(diào)整工作持續(xù)時間；f) 調(diào)整資源（勞動力、機械設(shè)備、日作業(yè)時間）配置；g) 改變施工方法或施工順序。 定期召開施工單位、監(jiān)理單位、工程（配套）部參加的調(diào)度會，小結(jié)檢討進度情況及存在問題，確定解決問題的措施，排除障礙，努力實現(xiàn)計劃目標(biāo)。項目規(guī)劃設(shè)計評定表填表人： 填表日期： PDF102B項目名稱項目規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)方案簡評編號設(shè)計單位評審結(jié)論(選擇A、B、C)方案1方案2方案3方案4方案5方案6方案7方案8評審結(jié)論選項（具體修改內(nèi)容可附頁）A、同意XX 方案，建議增加XX 內(nèi)容，在XX 方面應(yīng)予注意；B、傾向通過XX 方案，應(yīng)在XX 方面改進至XX 程度，不需另行開會；C、各方案均難滿足要求，須在XX 方面仔細(xì)考慮，完成設(shè)計后申請重新召開評審會。重大的設(shè)計變更需要通過項目所在公司經(jīng)營管理委員會審議，并報規(guī)劃管理部備案。3 設(shè)計問題引起的變更設(shè)計問題引起的設(shè)計變更，主要存在以下幾種變更原因：1) 按照政府及主管部門的審批要求，以及消防、人防、交通、環(huán)保、供水、供電、市政、煤氣、電訊、綠化等業(yè)務(wù)部門審查意見，貫徹執(zhí)行中需要對設(shè)計施工圖做出設(shè)計變更。這些變更涉及到對客戶的承諾，可細(xì)分為以下A、B 二類。8) 有無設(shè)計變更的合理化建議。 管理公司針對施工圖審查需要，發(fā)布各專業(yè)施工圖審查指南供項目所在公司使用。2) 各種硬質(zhì)景觀及其功能設(shè)施的平、立、剖面圖及效果圖a) 各種道路、廣場的布置形式圖及效果圖；b) 各種水體及其駁岸的平、立、剖面及效果圖；c) 各種小品、雕塑的平、立、剖面及效果圖；d) 各類景觀建筑的平、立、剖面及效果圖；e) 各種功能設(shè)施的設(shè)計圖和效果圖；f) 地形標(biāo)高設(shè)計平、立、剖面及效果圖。 設(shè)計深度根據(jù)開發(fā)要求確定設(shè)計深度（概念設(shè)計、方案設(shè)計、擴初設(shè)計、設(shè)施圖設(shè)計）。 新技術(shù)、新材料的運用是否利用已經(jīng)經(jīng)過驗證較成熟又經(jīng)濟實用的新技術(shù)、新材料。4 建筑方案評審控制點 檢查方案是否符合國家的現(xiàn)行規(guī)范、法規(guī)、法律、標(biāo)準(zhǔn)。表34 用地范圍內(nèi)的規(guī)劃市政路現(xiàn)狀及其交通量調(diào)查道路名稱道路等級道路紅線寬度人行道寬度聯(lián)系區(qū)間 高峰小時交通流量（輛/小時）1 適用范圍適用于建筑方案設(shè)計階段集團全資和控股地產(chǎn)項目建筑方案的評審，確認(rèn)設(shè)計單位提交建筑方案是否符合公司要求，以及識別方案需要改進的方面。a) 空中高壓走廊、微波通道確認(rèn)b) 地下光纖通訊、電信電纜確認(rèn)c) 泄洪溝、涵洞等城市資料確認(rèn)d) 市政“三通”、“七通”情況 其他 項目用地城市區(qū)位價值分析（說明：重點為居民出行可達(dá)性分析。） 城市房地市場現(xiàn)狀分析 主要銷售對象與需求人群分析 市場潛力與隱性商機分析 當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗與人文分析 市民居住模式和出行方式分析表達(dá)方式：分析方式以形成不同生活層次和生活習(xí)慣的內(nèi)在因素為主，搞清楚當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘Ｉ钅Ｊ?，避免設(shè)計師想當(dāng)然。 綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃表達(dá)要求：自然條件、用地條件分析、景觀系統(tǒng)最大化利用分析。 未能通過集團經(jīng)營決策管理公司經(jīng)營管理委員會審批通過時，應(yīng)重新組織規(guī)劃方案設(shè)計和評審。 方案評定采用與會人員記名投票打分的方式進行，《規(guī)劃設(shè)計方案簡評表》中每一單項滿分為10 分，由投票人分別就每一方案給出各項得分。2 評審方式及要求 項目規(guī)劃方案評審采用會議評審的方式進行，管理公司發(fā)展規(guī)劃經(jīng)理總監(jiān)負(fù)責(zé)制訂評審會議的計劃，明確評審會召開時間、參加人員、地點及議程安排。1 適用范圍適用于規(guī)劃設(shè)計階段集團全資和控股地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計方案的評審。b) 住宅組團的組織范圍，組團空間的層次要求。8 物業(yè)經(jīng)營管理 對當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行物業(yè)管理法律、法規(guī)（包括管理費、維修基金等）、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理市場現(xiàn)狀的調(diào)查、分析。 融資計劃依據(jù)項目具體情況編制融資計劃，詳細(xì)列明貸款銀行名稱、貸款額度、貸款期限、還款計劃等內(nèi)容。 當(dāng)?shù)氐尿炇战M織程序、驗收內(nèi)容。 景觀環(huán)境設(shè)計指引主要包括綠地景觀設(shè)計、硬質(zhì)景觀設(shè)計、水體景觀設(shè)計、建筑布局設(shè)計等。 客源分析主要包括客戶群分析、客戶年齡分析、客戶消費動因等。下文中的提綱可用于整體經(jīng)營策劃書和分期經(jīng)營策劃書，但斜體字僅用于分期經(jīng)營策劃書的編制.1 項目介紹 城市發(fā)展概況主要包括城市概貌、主要綜合經(jīng)濟指標(biāo)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、重點產(chǎn)業(yè)建設(shè)、金融商貿(mào)、自然資源、城市總體發(fā)展規(guī)劃、住宅發(fā)展等。3 項目可行性評審決策會議 評審會計劃應(yīng)至少提前3 天通知各與會人員，并隨附《項目可行性研究報告》及相關(guān)資料。附表2 投資收益分析項目名稱：制表人：編制單位:編制日期：序號項 目總金額（萬元）可售面積（㎡）單位金額（元/㎡）備注1一、銷售總收入21 多層住宅收入32 高層住宅收入43 小高層住宅收入54 公建收入65 車庫收入76 其他收入8二、各項支出總額91 建造成本101112131415 智能化系統(tǒng)16 園林環(huán)境工程費17 配套設(shè)施費18 其他建設(shè)工程支出19 預(yù)備費202 銷售費用213 管理費用224 財務(wù)費用235 營業(yè)稅金及附加24四、利潤總額25減：所得稅26五、凈利潤27六、項目投資總額28七、收益率291 毛利率302 銷售利潤率313 成本利潤率324 成本凈利率335 投資利潤率346 投資凈利率附表3 開發(fā)各期利潤預(yù)測經(jīng)濟指標(biāo)年年年合計上半年