【正文】 出評審意見。評審會應(yīng)保證充足的時間，以便問題的澄清和認可各位評審提出的問題、意見和建議。 評審人員在會議最后做出書面的綜合評估意見、開發(fā)建議和評審結(jié)論。 管理公司經(jīng)營管理部在三天內(nèi)綜合分析各委員意見和評審結(jié)論，形成集團決策會議紀要，報集團主管領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)。4 評審決策結(jié)論評審結(jié)論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。 說明：項目經(jīng)營策劃書分為整體經(jīng)營策劃書和分期經(jīng)營策劃書，整體策劃書用于整個開發(fā)項目的經(jīng)營策劃，分期經(jīng)營策劃書在整體策劃書的指導(dǎo)下編制，用于對每一分期的項目經(jīng)營策劃。下文中的提綱可用于整體經(jīng)營策劃書和分期經(jīng)營策劃書，但斜體字僅用于分期經(jīng)營策劃書的編制.1 項目介紹 城市發(fā)展概況主要包括城市概貌、主要綜合經(jīng)濟指標、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、重點產(chǎn)業(yè)建設(shè)、金融商貿(mào)、自然資源、城市總體發(fā)展規(guī)劃、住宅發(fā)展等。 項目所在區(qū)位發(fā)展概況主要包括分區(qū)規(guī)劃、周邊發(fā)展規(guī)劃、基礎(chǔ)生活配套設(shè)施、地塊基本情況（現(xiàn)狀、環(huán)境、交通、配套等）、周邊樓盤情況等。 項目的技術(shù)指標主要包括總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；停車位（或地下車庫）；綜合容積率、住宅容積率、建筑密度等。 項目的總體經(jīng)營目標主要包括項目的開發(fā)周期、投資規(guī)模、盈利水平等。 項目面臨的主要問題主要包括住宅市場容量、推廣費用、開發(fā)周期、盈利能力等方面存在的問題。2 整體策劃 市場現(xiàn)狀及競爭對手分析主要包括市場容量、消費水平、消費習慣、按揭貸款、住宅市場調(diào)查等。 項目的優(yōu)勢、劣勢分析主要包括品牌、規(guī)模、規(guī)劃、交通、潛力、環(huán)境、配套、物業(yè)管理等。 項目的風險管理主要包括項目所面臨風險因素（如市場、技術(shù)、工程、投資、融資等方面）的識別及預(yù)測、風險評估和風險對策研究等。 客源分析主要包括客戶群分析、客戶年齡分析、客戶消費動因等。 項目定位主要包括目標客戶、銷售價格等。 營銷概念主要包括概念主題、功能性概念、個性空間概念、文化概念、健康概念等。 分析結(jié)論3 營銷策劃 營銷體系的建立主要包括建立營銷體系、確定部門職責、細化崗位分工、確定銷售獎勵辦法等。 銷售價格策略主要包括價格制定總體原則、具體方案、推廣周期、付款方式、優(yōu)惠策略、折扣規(guī)定等。 推廣促銷策略主要包括總體推廣策略、確定推廣理念、制定推廣階段、分階段實施推廣目標、細化推廣內(nèi)容等。 項目包裝主要包括建立CIS（企業(yè)形象識別系統(tǒng)）：具體建立VI（視覺識別系統(tǒng)）、建立MI（企業(yè)管理識別系統(tǒng)）、建立BI（行為識別系統(tǒng)）。 銷售費用的估算 整體及年度銷售計劃方案4 產(chǎn)品策劃 規(guī)劃設(shè)計指引主要包括規(guī)劃概述、總體規(guī)劃原則、交通布局、停車設(shè)施、配套設(shè)施等。 景觀環(huán)境設(shè)計指引主要包括綠地景觀設(shè)計、硬質(zhì)景觀設(shè)計、水體景觀設(shè)計、建筑布局設(shè)計等。 建筑設(shè)計主要包括戶型設(shè)計、戶型搭配設(shè)計、裝修標準、設(shè)備選型、結(jié)構(gòu)形式等。 賣場設(shè)計主要包括售樓處的結(jié)構(gòu)設(shè)計、位置設(shè)計、功能設(shè)計等。 公建設(shè)計主要包括會所、幼兒園、學校等的設(shè)計、裝修要求。5 當?shù)毓こ淌┕す芾碇敢?當?shù)氐墓こ探ㄔO(shè)政策、法規(guī)、條例。 當?shù)氐慕ㄔO(shè)管理規(guī)定、程序（含規(guī)劃、招投標、報建、安全生產(chǎn)等）。 當?shù)氐慕ㄖ牧鲜褂弥髁鳌r格、質(zhì)量評價。 當?shù)刈匀粭l件（例如冬季、雨季等）下的工程施工管理要求。 當?shù)氐尿炇战M織程序、驗收內(nèi)容。 當?shù)貦n案管理程序、制度等。 當?shù)乜辈靻挝?、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位的基本情況。 當?shù)亟ㄖa(chǎn)品質(zhì)量通病調(diào)查報告。 質(zhì)量管理目標（指標）及措施。6 財務(wù)管理 編制項目投資計劃項目所在公司財務(wù)部會同其他部門編制土地投資計劃、工程支出計劃、費用開支計劃、稅金繳納計劃，進而形成項目投資計劃。 編制工程支出計劃、費用開支計劃明細表。 編制項目資金流量計劃結(jié)合項目開發(fā)、銷售的具體情況，編制年度內(nèi)的現(xiàn)金流量分析表、項目總體資金流量表。 融資計劃依據(jù)項目具體情況編制融資計劃，詳細列明貸款銀行名稱、貸款額度、貸款期限、還款計劃等內(nèi)容。 項目的總體財務(wù)分析確定項目的主要經(jīng)營指標，測算利潤總額、凈利潤、銷售利潤率、銷售毛利率、成本利潤率、投資回報率等指標。7 成本控制 市場調(diào)研獲得數(shù)據(jù)的收集、整理、分析，包括但不限于：a) 政府規(guī)費；b) 項目報建費用；c) 當?shù)毓こ淘靸r指標。 結(jié)合公司原有項目的目標成本管理評價報告，提出借鑒預(yù)防措施。 提出項目成本分類總匯。 提出實施過程中成本控制的主要節(jié)點和方法或原則如在規(guī)劃設(shè)計中，實行限額設(shè)計，推行價值工程；在施工圖設(shè)計中提出含鋼量、混凝土含量等指標；招投標階段合理低價選擇施工單位；施工階段材料限價，控制現(xiàn)場簽證；竣工結(jié)算階段審查結(jié)算等。 材料設(shè)備價格及供應(yīng)商的考察。 編制建設(shè)項目目標成本表。8 物業(yè)經(jīng)營管理 對當?shù)噩F(xiàn)行物業(yè)管理法律、法規(guī)（包括管理費、維修基金等）、當?shù)匚飿I(yè)管理市場現(xiàn)狀的調(diào)查、分析。 物業(yè)經(jīng)營管理目標 在遵循當?shù)噩F(xiàn)行法律、法規(guī)，適應(yīng)當?shù)厝宋牡乩淼那疤嵯拢M行規(guī)范、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。 在現(xiàn)有萬科物業(yè)管理品牌基礎(chǔ)上，進一步提升萬科物業(yè)管理品牌形象。 確立經(jīng)營目標，如建設(shè)文明小區(qū)、ISO9000 質(zhì)量體系認證、服務(wù)功能定位、社區(qū)文化定位等。 物業(yè)公司（物業(yè)管理處）籌建計劃 項目物業(yè)管理運做的特殊要求（即根據(jù)項目當?shù)靥厣c常規(guī)物業(yè)管理不同之處的要求） 物業(yè)經(jīng)營管理要求 商業(yè)公建 會所 幼兒園、學校 物業(yè)管理辦公用房、宿舍 其他，如垃圾收集與轉(zhuǎn)運、停車場（庫）、管理控制室、水電氣暖等配套工程用房、區(qū)內(nèi)標志、標牌等。 提出物業(yè)收支估算和物業(yè)管理收費標準新項目基本情況調(diào)查表填寫公司(部門)：填寫時間： PIF101B 第1 頁 共2 頁項目名稱位置區(qū)域位置所在區(qū)四至范圍東南西北交通、地段土地所有權(quán)歸屬合作方土地性質(zhì)占地面積建筑面積住宅容積率共建土地現(xiàn)狀地質(zhì)情況規(guī)劃要求合作方式及條件合作方式土地價格及構(gòu)成付款條件優(yōu)惠政策市政配套費項目名稱其他新項目基本情況調(diào)查表填寫公司(部門)： PIF101A PIF101B 第2 頁 共2 頁市政配套情況說明公建配套情況說明報批程序及時間地塊踏勘記錄 填表說明交通、地段：與市中心、主要建筑物、商圈等的距離，公共交通現(xiàn)狀說明土地現(xiàn)狀：包括使用現(xiàn)狀、地形地貌、地上地下建筑物、待動拆遷、代征道路及綠化用地情況。地塊1/500、1/2000 地形圖；地質(zhì)情況：包括地基條件、場地標高等等規(guī)劃要求：包括地塊內(nèi)的建筑密度、容積率、綠化率和控高要求以及項目周邊的政府規(guī)劃功能說明。市政配套情況說明：包括道路、水、電、燃氣、有線電視、通信、網(wǎng)絡(luò)、排水情況及相應(yīng)的容量、接口位置等現(xiàn)狀及規(guī)劃情況公建配套情況說明：包括項目周邊的醫(yī)院、學校、商業(yè)等設(shè)施的數(shù)量及位置填寫報人： 管理公司經(jīng)營開發(fā)管理部經(jīng)理負責人：項目所在公司總經(jīng)理：項目開發(fā)論證綜述表PIF102A 第1 頁 共4 頁一 宗地概況土地方全稱項目宗地概況位置區(qū)域位置所在區(qū)四至范圍東南西北地段及等級現(xiàn)狀地形地貌地下情況待動遷情況需要安置或動遷的居民______戶______人涉及單位 個需要遷移的企業(yè)或工廠 個其他交通出行公交線路在宗地及其周邊的起始站軌道交通距宗地最近的站點快速干道市中心距宗地最快可達線路其他現(xiàn)狀公共服務(wù)設(shè)施（距宗地3000米范圍內(nèi)列明數(shù)量、名稱、距離）教育設(shè)施（列數(shù)量）小學中學大專院校托幼商業(yè)網(wǎng)點綜合商場超級市場農(nóng)貿(mào)市場其他銀行郵局文化體育公園運動場官圖書館游泳館其他醫(yī)院大市政配套周邊環(huán)境項目開發(fā)論證綜述表、PIF102A 第2 頁 共4 頁二 經(jīng)濟技術(shù)指標經(jīng)濟技術(shù)指標項目宗地用地平衡表依據(jù)面積（公頃）比例現(xiàn)狀用地性質(zhì)居住用地住宅用地公建用地區(qū)內(nèi)道路用地綠地公共綠地退道路綠化帶市政用地道路用地總用地規(guī)劃批準經(jīng)濟技術(shù)指標情況依據(jù)總建筑面積萬平方米比例其中住宅面積多層住宅高層住宅公建面積經(jīng)營性公建非經(jīng)營性公公建項目主要內(nèi)容分類項目名稱建筑面積占地面積經(jīng)營性公建項目1234N非經(jīng)營性公建項目1234N綜合指標容積率綜合容積率住宅容積率其他標準建筑覆蓋率綠化率控高備注項目開發(fā)論證綜述表PIF102A 第3 頁 共4 頁三 合作條件合作方式 （主要包括獲得項目或土地的方式、土地前期開發(fā)工作、規(guī)劃調(diào)整、市政公建配套的要求等）合作依據(jù)政府批文、權(quán)證名稱審批機關(guān)備注計劃立項批準文件規(guī)劃用地批準文件征地批文及其附圖方案設(shè)計批準文件建設(shè)用地批準文件其他政府文件合作 要 求土地成本（成本構(gòu)成、樓面地價）付款條件其他要求項目所在地政府稅、費標準項目開發(fā)論證綜述表PIF102A 第4 頁 共4 頁 四 投資收益預(yù)測項目投資收益測算規(guī)劃指標用地面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）合計住宅多層住宅高層住宅公建經(jīng)營性非經(jīng)營性成本預(yù)算項目金額（萬元）單價（元/平方米）一直接成本小計1土地獲得價款2開發(fā)前期準備費3主體建筑工程費4主體安裝工程費5紅線內(nèi)市政工程費6環(huán)境及配套設(shè)施費7其他費用其中：物業(yè)費用資本化利息二管理費用銷售費用財務(wù)費用稅金及附加總計序號項目金額/萬元單價/元/㎡備注1銷售收入2直接成本3稅金及附加4三項費用5總投資6毛利率%7稅前利潤8稅后利潤9銷售凈利率10總投資回報率11內(nèi)部收益率12啟動資金13最大資金占用項目論證審查表PIF103A 序號:項目名稱審查意見綜述報告資料完整性和可信程度項目發(fā)展方向投資收益及風險項目策劃資源能力□ 同意立項 □ 不同意立項 □ 推遲立項審查人簽名:設(shè)計管理指引設(shè)計管理工作指引目 錄規(guī)劃設(shè)計指引編制要點規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書編制要點項目規(guī)劃方案評審指引建筑單體方案評審指引景觀設(shè)計任務(wù)書編制要點施工圖審查基本要求設(shè)計變更分類與審批權(quán)限規(guī)定項目規(guī)劃設(shè)計方案簡評表施工圖審查意見表1 城市背景分析（詳見規(guī)劃設(shè)計指引）a) 城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析b)