【正文】 第4 頁 共4 頁 四 投資收益預測項目投資收益測算規(guī)劃指標用地面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）合計住宅多層住宅高層住宅公建經(jīng)營性非經(jīng)營性成本預算項目金額（萬元）單價（元/平方米）一直接成本小計1土地獲得價款2開發(fā)前期準備費3主體建筑工程費4主體安裝工程費5紅線內(nèi)市政工程費6環(huán)境及配套設施費7其他費用其中：物業(yè)費用資本化利息二管理費用銷售費用財務費用稅金及附加總計序號項目金額/萬元單價/元/㎡備注1銷售收入2直接成本3稅金及附加4三項費用5總投資6毛利率%7稅前利潤8稅后利潤9銷售凈利率10總投資回報率11內(nèi)部收益率12啟動資金13最大資金占用項目論證審查表PIF103A 序號:項目名稱審查意見綜述報告資料完整性和可信程度項目發(fā)展方向投資收益及風險項目策劃資源能力□ 同意立項 □ 不同意立項 □ 推遲立項審查人簽名:設計管理指引設計管理工作指引目 錄規(guī)劃設計指引編制要點規(guī)劃設計任務書編制要點項目規(guī)劃方案評審指引建筑單體方案評審指引景觀設計任務書編制要點施工圖審查基本要求設計變更分類與審批權(quán)限規(guī)定項目規(guī)劃設計方案簡評表施工圖審查意見表1 城市背景分析（詳見規(guī)劃設計指引）a) 城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析b) 主要銷售對象與需求人群分析c) 市場潛力與隱性商機分析d) 當?shù)仫L俗與人文分析e) 市民居住模式和出行方式分析f) 建筑文脈分析2 項目用地概況（詳見規(guī)劃設計指引）a) 自然環(huán)境調(diào)查報告?? 空氣質(zhì)量?? 噪聲水平?? 水文情況?? 地形地貌分析?? 基地內(nèi)市政設施b) 項目用地城市區(qū)位價值分析?? 項目所處地段等級?? 出行可達性分析?? 周邊土地與建筑c) 可利用資源分析?? 交通資源?? 城市配套服務?? 景觀與生態(tài)資源d) 用地原有構(gòu)筑物、建筑物情況3 項目開發(fā)目標及經(jīng)營要求 開發(fā)目標（如：項目初步定位、風格主題、項目類型等）a) 客戶主流及檔次定位b) 產(chǎn)品構(gòu)成（高、中、低層比例）c) 戶型配置d) 分期開發(fā)的安排 經(jīng)營要求（如：功能區(qū)域配置及劃分）4 規(guī)劃設計指導原則及要求 指導原則a) 符合城市規(guī)劃原則b) 符合項目初步定位的原則c) 生態(tài)與可持續(xù)發(fā)展原則d) 整體規(guī)劃原則（與項目周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)和融合）e) 尊重和利用當?shù)厝宋摹v史、地理的原則f) 經(jīng)濟性原則g) 有利于物業(yè)管理的原則 具體要求（分概念規(guī)劃和詳細規(guī)劃） 規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標要求 住宅用地規(guī)劃要求a) 整個小區(qū)空間形態(tài)順應主導風向，充分考慮住宅群體通風與防風措施。 確立經(jīng)營目標，如建設文明小區(qū)、ISO9000 質(zhì)量體系認證、服務功能定位、社區(qū)文化定位等。 編制建設項目目標成本表。 結(jié)合公司原有項目的目標成本管理評價報告，提出借鑒預防措施。 編制項目資金流量計劃結(jié)合項目開發(fā)、銷售的具體情況，編制年度內(nèi)的現(xiàn)金流量分析表、項目總體資金流量表。 當?shù)亟ㄖa(chǎn)品質(zhì)量通病調(diào)查報告。 當?shù)刈匀粭l件（例如冬季、雨季等）下的工程施工管理要求。 公建設計主要包括會所、幼兒園、學校等的設計、裝修要求。 銷售費用的估算 整體及年度銷售計劃方案4 產(chǎn)品策劃 規(guī)劃設計指引主要包括規(guī)劃概述、總體規(guī)劃原則、交通布局、停車設施、配套設施等。 分析結(jié)論3 營銷策劃 營銷體系的建立主要包括建立營銷體系、確定部門職責、細化崗位分工、確定銷售獎勵辦法等。 項目的風險管理主要包括項目所面臨風險因素（如市場、技術(shù)、工程、投資、融資等方面）的識別及預測、風險評估和風險對策研究等。 項目的總體經(jīng)營目標主要包括項目的開發(fā)周期、投資規(guī)模、盈利水平等。 說明：項目經(jīng)營策劃書分為整體經(jīng)營策劃書和分期經(jīng)營策劃書，整體策劃書用于整個開發(fā)項目的經(jīng)營策劃，分期經(jīng)營策劃書在整體策劃書的指導下編制，用于對每一分期的項目經(jīng)營策劃。評審會應保證充足的時間，以便問題的澄清和認可各位評審提出的問題、意見和建議。 資源能力評價a) 開發(fā)項目對近期經(jīng)營計劃的影響；b) 資金來源的可行性；c) 項目開發(fā)管理能力；d) 專業(yè)資源及解決途徑的可行性。2 評審內(nèi)容要點 項目可行性研究報告及相關(guān)附件資料的審查a) 所用背景資料的可靠性；b) 可行性論證分析的內(nèi)容是否完整；c) 分析方法是否可行；d) 是否存在先入為主的“假設”。 結(jié)論和建議附表1 開發(fā)成本測算項 目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）一、土地價款支出二、前期開發(fā)準備費三、主體建筑（裝飾）工程費四、主體安裝工程費五、社區(qū)管網(wǎng)工程費六、智能化系統(tǒng)費七、園林環(huán)境工程費八、配套設施費九、其它建設工程支出十、管理費用十一、銷售費用十二、財務費用十三、各項稅金十四、預備費十五、總計在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設下的成本測算分別列示。 項目資金預測資金投入計劃、資金回款計劃、融資方案、啟動資金及現(xiàn)金流量分析。 經(jīng)濟效益分析a) 項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標。b) 工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。 整體市場對本案有重大影響的因素產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。c) 政策性風險評估：政府資源利用的評估、政策變更對項目開發(fā)的影響。 規(guī)劃手續(xù)規(guī)劃用地用途、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件。 土地升值潛力初步評估從地理位置、土地供應、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 大市政配套周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。（附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。 內(nèi)部因素a) 項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3 至5 年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；b) 公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用；c) 從公司未來的利潤需求項目投資回報率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。4 法律及政策性風險分析土地使用權(quán)歸屬、土地的他項權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補償、有關(guān)項目地塊的政府文件。 內(nèi)部因素a) 項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3 至5 年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；b) 公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用；c ) 從公司未來的利潤需求項目投資回報率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。3 項目概況 宗地位置 宗地現(xiàn)狀四至范圍，地勢比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。5 市場分析區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近35 年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢；各檔次產(chǎn)品供應狀況、各檔次產(chǎn)品的集特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況、未來23 年區(qū)域內(nèi)可供應土地狀況、產(chǎn)品供應量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會；產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征；產(chǎn)品定位及建議。2 項目概況 宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。） 項目周邊的社區(qū)配套a) 周邊3000米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、文化、體育、娛樂設施、公園、銀行、郵局等設施狀況。 規(guī)劃控制要點a) 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；b) 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；c) 綜合容積率、住宅容積率；d) 建筑密度；e) 控高；f) 綠化率等。 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析。 土地手續(xù)征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補償、有關(guān)項目地塊的政府文件。 合作方式及風險評估合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。4 市場分析 區(qū)域住宅市場成長狀況區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近35 年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢。 產(chǎn)品定位及建議戶型類型、面積標準、不同類型產(chǎn)品的比例。c) 銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。b) 項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)。8 綜合分析與建議 優(yōu)勢從品牌、設計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。附表2 投資收益分析項目名稱：制表人：編制單位:編制日期：序號項 目總金額（萬元）可售面積（㎡）單位金額（元/㎡）備注1一、銷售總收入21 多層住宅收入32 高層住宅收入43 小高層住宅收入54 公建收入65 車庫收入76 其他收入8二、各項支出總額91 建造成本101112131415 智能化系統(tǒng)16 園林環(huán)境工程費17 配套設施費18 其他建設工程支出19 預備費202 銷售費用213 管理費用224 財務費用235 營業(yè)稅金及附加24四、利潤總額25減：所得稅26五、凈利潤27六、項目投資總額28七、收益率291 毛利率302 銷售利潤率313 成本利潤率324 成本凈利率335 投資利潤率346 投資凈利率附表3 開發(fā)各期利潤預測經(jīng)濟指標年年年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（㎡）單位利潤(元/㎡)利潤(萬元)1 項目可行性評審方式和要求 項目立項的評審經(jīng)兩步完成，包括管理公司經(jīng)營管理委員會的評審和集團經(jīng)營決策委員會的評審。 擬開發(fā)項目與集團房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性a) 所在地域選擇；b) 項目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性；c) 開發(fā)項目規(guī)模；d) 開發(fā)項目檔次；e) 目標客戶選擇。3 項目可行性評審決策會議 評審會計劃應至少提前3 天通知各與會人員，并隨附《項目可行性研究報告》及相關(guān)資料。 評審人員在會議最后做出書面的綜合評估意見、開發(fā)建議和評審結(jié)論。下文中的提綱可用于整體經(jīng)營策劃書和分期經(jīng)營策劃書，但斜體字僅用于分期經(jīng)營策劃書的編制.1 項目介紹 城市發(fā)展概況主要包括城市概貌、主要綜合經(jīng)濟指標、基礎設施建設、重點產(chǎn)業(yè)建設、金融商貿(mào)、自然資源、城市總體發(fā)展規(guī)劃、住宅發(fā)展等。 項目面臨的主要問題主要包括住宅市場容量、推廣費用、開發(fā)周期、盈利能力等方面存在的問題。 客源分析主要包括客戶群分析、客戶年齡分析、客戶消費