【正文】 8二、各項支出總額91 建造成本101112131415 智能化系統(tǒng)16 園林環(huán)境工程費17 配套設施費18 其他建設工程支出19 預備費202 銷售費用213 管理費用224 財務費用235 營業(yè)稅金及附加24四、利潤總額25減：所得稅26五、凈利潤27六、項目投資總額28七、收益率291 毛利率302 銷售利潤率313 成本利潤率324 成本凈利率335 投資利潤率346 投資凈利率附表3 開發(fā)各期利潤預測經(jīng)濟指標年年年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結算面積（㎡）單位利潤(元/㎡)利潤(萬元)1 項目可行性評審方式和要求 項目立項的評審經(jīng)兩步完成，包括管理公司經(jīng)營管理委員會的評審和集團經(jīng)營決策委員會的評審。下文中的提綱可用于整體經(jīng)營策劃書和分期經(jīng)營策劃書，但斜體字僅用于分期經(jīng)營策劃書的編制.1 項目介紹 城市發(fā)展概況主要包括城市概貌、主要綜合經(jīng)濟指標、基礎設施建設、重點產(chǎn)業(yè)建設、金融商貿(mào)、自然資源、城市總體發(fā)展規(guī)劃、住宅發(fā)展等。 景觀環(huán)境設計指引主要包括綠地景觀設計、硬質(zhì)景觀設計、水體景觀設計、建筑布局設計等。 融資計劃依據(jù)項目具體情況編制融資計劃，詳細列明貸款銀行名稱、貸款額度、貸款期限、還款計劃等內(nèi)容。b) 住宅組團的組織范圍，組團空間的層次要求。2 評審方式及要求 項目規(guī)劃方案評審采用會議評審的方式進行，管理公司發(fā)展規(guī)劃經(jīng)理總監(jiān)負責制訂評審會議的計劃，明確評審會召開時間、參加人員、地點及議程安排。 未能通過集團經(jīng)營決策管理公司經(jīng)營管理委員會審批通過時，應重新組織規(guī)劃方案設計和評審。） 城市房地市場現(xiàn)狀分析 主要銷售對象與需求人群分析 市場潛力與隱性商機分析 當?shù)仫L俗與人文分析 市民居住模式和出行方式分析表達方式：分析方式以形成不同生活層次和生活習慣的內(nèi)在因素為主，搞清楚當?shù)鼐用竦娜粘Ｉ钅Ｊ?，避免設計師想當然。表34 用地范圍內(nèi)的規(guī)劃市政路現(xiàn)狀及其交通量調(diào)查道路名稱道路等級道路紅線寬度人行道寬度聯(lián)系區(qū)間 高峰小時交通流量（輛/小時）1 適用范圍適用于建筑方案設計階段集團全資和控股地產(chǎn)項目建筑方案的評審，確認設計單位提交建筑方案是否符合公司要求，以及識別方案需要改進的方面。 新技術、新材料的運用是否利用已經(jīng)經(jīng)過驗證較成熟又經(jīng)濟實用的新技術、新材料。2) 各種硬質(zhì)景觀及其功能設施的平、立、剖面圖及效果圖a) 各種道路、廣場的布置形式圖及效果圖；b) 各種水體及其駁岸的平、立、剖面及效果圖；c) 各種小品、雕塑的平、立、剖面及效果圖；d) 各類景觀建筑的平、立、剖面及效果圖；e) 各種功能設施的設計圖和效果圖；f) 地形標高設計平、立、剖面及效果圖。8) 有無設計變更的合理化建議。3 設計問題引起的變更設計問題引起的設計變更，主要存在以下幾種變更原因：1) 按照政府及主管部門的審批要求，以及消防、人防、交通、環(huán)保、供水、供電、市政、煤氣、電訊、綠化等業(yè)務部門審查意見，貫徹執(zhí)行中需要對設計施工圖做出設計變更。項目規(guī)劃設計評定表填表人： 填表日期： PDF102B項目名稱項目規(guī)劃設計招標方案簡評編號設計單位評審結論(選擇A、B、C)方案1方案2方案3方案4方案5方案6方案7方案8評審結論選項（具體修改內(nèi)容可附頁）A、同意XX 方案，建議增加XX 內(nèi)容，在XX 方面應予注意；B、傾向通過XX 方案，應在XX 方面改進至XX 程度，不需另行開會；C、各方案均難滿足要求，須在XX 方面仔細考慮，完成設計后申請重新召開評審會。 當經(jīng)過努力，確定不能實現(xiàn)原計劃時，應召開施工單位、監(jiān)理單位、工程（配套）部參加的專題會議分析原因，并提出改進措施及調(diào)整計劃意見，調(diào)整計劃時應充分注意以下方法：a) 關鍵路線長度的調(diào)整，決定是延長總工期或是搶工并將剩余工程重新進行計劃；b) 調(diào)整非關鍵工序的時差，改變時差位置，以有效利用資源；c) 增減工作項目使原計劃得以實施；d) 調(diào)整工序邏輯關系以搶回時間；e) 調(diào)整工作持續(xù)時間；f) 調(diào)整資源（勞動力、機械設備、日作業(yè)時間）配置；g) 改變施工方法或施工順序。1) 監(jiān)理單位和施工單位提出的合理化建議和技術核定單；2) 為了滿足施工要求，施工工藝、材料的更改；3) 施工圖中錯、漏、碰、缺的設計弊病以及施工過程中發(fā)現(xiàn)的設計問題，造成設計變更；4) 標準圖的選用、構件詳圖的補充；5) 在確保產(chǎn)品品質(zhì)前提下提出的降低產(chǎn)品成本的措施引起的局部設計變更。審批權限：a) 此類設計變更的責任人為管理公司規(guī)劃總監(jiān)，重大的設計變更應由管理公司經(jīng)營管理委員會審定。2) 設計圖紙及說明是否完整、清楚、明確、齊全，圖中尺寸、座標、標高是否正確，有否局部差錯。b) 提出總體設計構想、設計要點、土地評估（根據(jù)自然地形、地貌分析土地規(guī)劃用途，選擇適宜建造的范圍）。 是否符合美觀、實用及便于實施的原則。 出行可達性分析表達要求：a) 附表31 基地與城市節(jié)點的出行便利性b) 附表32 經(jīng)過本地塊的城市捷運系統(tǒng)的服務強度c) 附表33 地塊周邊市政道路等級、高峰時間交通流向流量與擁擠分析d) 附表34 用地范圍內(nèi)的規(guī)劃市政路現(xiàn)狀及其交通量調(diào)查 周邊土地與建筑表達要求：a) 周邊土地利用現(xiàn)狀調(diào)查與未來規(guī)劃遠景圖則確認（確認周邊土地正在或者將要發(fā)展的物業(yè)的性質(zhì)用途；確認周邊市政設施的遠景規(guī)劃情況是否有立交橋、封閉快速路、道路拓寬、市政管線等工程設施的建設情況。 豎向規(guī)劃 市政設施管網(wǎng)綜合規(guī)劃 生態(tài)與節(jié)能設計表達要求：對生態(tài)環(huán)境的利用與保護的要求，根據(jù)各地區(qū)差異對雨水、太陽能及其他自然資源的利用設想。管理公司設計規(guī)劃總監(jiān)負責收集、計算分層比較結果，得出各單項權重系數(shù)。2 評審方式及要求 項目規(guī)劃方案評審采用會議評審的方式進行，管理公司發(fā)展規(guī)劃經(jīng)理總監(jiān)負責制訂評審會議的計劃，明確評審會召開時間、參加人員、地點及議程安排。 在現(xiàn)有萬科物業(yè)管理品牌基礎上，進一步提升萬科物業(yè)管理品牌形象。 當?shù)乜辈靻挝弧⑹┕挝?、監(jiān)理單位、設計單位的基本情況。 營銷概念主要包括概念主題、功能性概念、個性空間概念、文化概念、健康概念等。 評審人員可先行與報告編寫相關人員進行溝通，或在評審會上提出評審意見。d) 盈虧平衡點分析：保本售價、保本銷售率。 總體評價對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。 項目周邊環(huán)境治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設等。工作指引標準表單目 錄12. 信息披露工作指引項目投資管理目 錄項目經(jīng)營策劃書編制提綱項目立項評審決策指引項目可行性研究報告編制指引項目建議書編制指引項目論證審查表項目開發(fā)論證綜述表新項目基本情況調(diào)查表1 城市規(guī)劃及發(fā)展簡述2 項目決策背景及摘要 外部環(huán)境a) 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建設、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布走向等；b) 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位；c) 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。b) 宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。合作方式、雙方的主要權利義務描述、合作風險評估。c) 敏感性分析：成本變動各項經(jīng)濟指標的變化，售價變動各項經(jīng)濟指標的變化，容積率變動各項指標的變化。與會人員必須提前審查《項目可行性研究報告》及相關資料。 項目定位主要包括目標客戶、銷售價格等。 當?shù)貦n案管理程序、制度等。 物業(yè)經(jīng)營管理目標 在遵循當?shù)噩F(xiàn)行法律、法規(guī)，適應當?shù)厝宋牡乩淼那疤嵯拢M行規(guī)范、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務。a) 評價規(guī)劃設計方案是否滿足項目開發(fā)目標的需要；b) 初步選擇規(guī)劃設計方案。 各單項間權重由管理公司設計規(guī)劃總監(jiān)和各項目公司設計總監(jiān)（或開發(fā)設計部經(jīng)理）采用分層比較法，針對該項目予以確定。 配套公共服務設施系統(tǒng)規(guī)劃表達要求：配套項目與公共設施規(guī)劃（對配套與公共設施的配置種類、數(shù)量及分布的要求，以及經(jīng)營的利好）。） 項目所處地段等級表達要求：資料來源于規(guī)劃國土部門的城市規(guī)劃發(fā)展圖則。 與規(guī)劃設計是否一致，若不一致要說明其相對的優(yōu)缺點，以供評委評審。3 設計要求 總體構思要求僅提供方向性設想，應要求景觀設計師就下述各項作細致說明：a) 對項目的各地塊開發(fā)價值、開發(fā)內(nèi)容安排計劃、規(guī)劃風格進行總體分析、提出項目需要處理的重要問題及操作難點。2 施工圖審查應重點解決的問題1) 設計圖紙是否符合工程建設國家標準、規(guī)范。 第一類產(chǎn)品設計變更在施工圖設計階段，以及施工過程中，涉及原規(guī)劃、建筑單體的變更。4 配合施工需要引起的設計變更指為施工需要引發(fā)施工工藝的改變，非重要的材料選用，材料代用，構造節(jié)點的變更等。 工程（配套）部經(jīng)理應注意對如下影響工程進度的主要因素加強預測和協(xié)調(diào)，以實現(xiàn)計劃目標：a) 相關單位協(xié)作配合的影響（包括政府規(guī)劃、各建設主管部門、設計單位、設備及材料供貨商、運輸單位、供電供水單位等）；b) 材料、設備供應時間及質(zhì)量的影響；c) 資金供應的影響；d) 設計變更的影響；e) 施工條件（包括：地質(zhì)、水文、氣候、現(xiàn)場條件等）的影響；f) 風險因素（包括臺風、暴雨、冬雨季施工、工程質(zhì)量事故、安全事故等）的影響；g) 自身管理失誤（施工方案不當、現(xiàn)場管理混亂、制度不健全、總分包管理及各專業(yè)不協(xié)調(diào)等）的影響。管理公司規(guī)劃管理部 年 月 日管理公司規(guī)劃總監(jiān) 年 月 日管理公司經(jīng)營管理委員會 年 月 日管理公司總經(jīng)理 年 月 日建筑單體方案簡評表項目名稱： 填表人： 時間： 設計單位： 用地面積： 總建筑面積: 容積率： 評審內(nèi)容評審方向流線設計1 建筑單體入口與道路關系合理性2 電梯廳與樓梯間的位置合理性平面戶型編號類型面積指標市場需求情況建筑物理性能建筑單體方案簡評表評審內(nèi)容評審方向立面形式與環(huán)境關系風格比例、尺度細部剖面層高確定結構專業(yè)介入結構類型方案對方案的總體評價、須改進的方向、其他補充意見綜合評價（備注：設計修改通知單編號）建筑方案設計評定表 PDF202B項目名稱設計單位對建筑方案評審意見的修改完成情況（附設計修改通知單）確認內(nèi)容戶型平面（附圖）：戶型編號：立面形式（附圖）開發(fā)設計部經(jīng)理 年 月 日設計總監(jiān) 年 月 日管理公司規(guī)劃總監(jiān) 年 月 日管理公司經(jīng)營管理委員會 年 月 日初步設計評定表填表人: 日期: PDF401B項目名