萬科房地產(chǎn)價(jià)格模型(已改無錯(cuò)字)
2023-06-23 03:52:30 本頁(yè)面
【正文】 5,660 5,730 5,690 5,810 5,553 5,623 5,583 5,703 …… +C = …… ＝ P0 + 360 40 100 220 360 40 100 220 …… 二、萬科價(jià)格模型（住宅版） —— 以藍(lán)山為例 住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 10）調(diào)整因子確定（附加值和策略附加） 確定各附加值的單價(jià)，原始單價(jià)加上附加值后得出初始評(píng)估價(jià)，各類附加值的單價(jià)可參考： 花園： 1500~1700元 /m2 家庭娛樂室： 1000~1500元 /m2 露臺(tái)： 800元 /m2 平屋頂： 1200~1500元 /m2 陽光室 /地下采光井 /結(jié)構(gòu)平臺(tái)： 1000元 /個(gè) 此階段并可能對(duì)個(gè)別單位獨(dú)立附加某個(gè)系數(shù)，對(duì)該個(gè)別單位的原始價(jià)格的生成作出干預(yù)； 二、萬科價(jià)格模型（住宅版） —— 以藍(lán)山為例 住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 11）價(jià)格檢驗(yàn)子模型啟動(dòng) 計(jì)算以下指標(biāo)： Pn Sn 棟均價(jià) 戶型均價(jià) P＝ ∑1……n Sn P棟 1 S棟 1 P棟 1＝ ∑1…… 棟 1 S棟 1 P戶型 1 S戶型 1 P戶型 1＝ ∑1…… 戶型 1 S戶型 1 最高價(jià)＝ max（ Pn） 最低價(jià)＝ min （ Pn） 二、萬科價(jià)格模型（住宅版） —— 以藍(lán)山為例 住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 11）價(jià)格檢驗(yàn)子模型啟動(dòng) 二、萬科價(jià)格模型（住宅版） —— 以藍(lán)山為例 整體流程和對(duì)模型結(jié)果的修正 …… 價(jià)格檢驗(yàn)完成 均價(jià)是否達(dá)到要求 價(jià)格生成完成 基價(jià)輸入 是 否 模型制定 各維度是否合理 是 調(diào)整因子附加 生成價(jià)格表 戶型均價(jià)判斷 棟均價(jià)判斷 最高最低價(jià)判斷 經(jīng)驗(yàn)判斷 …… 否 各類附加值 策略附加 三、萬科價(jià)格模型（商業(yè)版） —— 以城市花園城市 1道為例 商業(yè)價(jià)格模型的四大維度 商業(yè)的四大維度一般是：人流、面寬進(jìn)深比、交鋪標(biāo)準(zhǔn)、面積大小； 影響商業(yè)價(jià)值的最重要因素是人流；面寬進(jìn)深比主要影響使用的便利性；交鋪標(biāo)準(zhǔn)影響業(yè)態(tài)范圍（例如，是否可做餐飲）；面積大小主要針對(duì)小鋪，因?yàn)樾′伒目們r(jià)低，單價(jià)承受能力較高； 以上四大維度是對(duì)樓層差異、 景觀差異性原則、 展示面差異性原則、業(yè)態(tài)差異、面積差異、開間進(jìn)深比、層高差異、人流差異等的分類綜合； 單位 人流（臨街面＋交通） 55％ 面寬進(jìn)深比 20％ 交鋪標(biāo)準(zhǔn)15％ 面積大小10％ 201 202 203 204 205 206 208 三、萬科價(jià)格模型（商業(yè)版） —— 以城市花園城市 1道為例 商業(yè)價(jià)格模型的操作實(shí)例 商業(yè)價(jià)格模型的操作過程與住宅基本類似，此不贅述，基本的流程如下： （ 1）單元編號(hào) （ 2）取得住宅基本數(shù)據(jù)（包括面積、附加值等） （ 3）實(shí)地考察（爬樓） （ 4）分析影響售價(jià)的主要維度并確定各維度的權(quán)重 （ 5）根據(jù)該批推貨的目標(biāo)均價(jià)和價(jià)格拉差，確定緯度的分值范圍 （ 6）實(shí)地考察，將各維度分成若干等級(jí)，并確定各等級(jí)相應(yīng)的分值，結(jié)合平面圖確定各棟的緯度分值，制作維度平面圖 石化路 石化路 1 風(fēng)情街 +1 風(fēng)情街 風(fēng)情街 1 0 核心路 0 二樓 － 1:2~1:1 1:3~1:2 或 1:1 1:4
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