【正文】 其他所指派的文書工作。第六章 服務(wù)內(nèi)容與標準為了達到我公司制定的管理，應(yīng)在物業(yè)交付使用前無償提供物業(yè)管理用房720平方米。日常物業(yè)管理階段是物業(yè)管理公司實施管理與服務(wù)功能的重要階段，主要內(nèi)容包括機電、保安、清潔衛(wèi)生管理與綠化環(huán)境布置等多方面內(nèi)容?！窠⒔∪攧?wù)制度和編制《綠地某項目物業(yè)管理費用年度預(yù)算》，按照預(yù)算嚴格控制費用支出，并跟蹤決算，及時向業(yè)主報告財務(wù)收支情況。●收集、整理和編制小區(qū)的全部圖紙、竣工驗收設(shè)施設(shè)備、財務(wù)、物業(yè)管理運作、相關(guān)政策條例等各類檔案資料，并按公司規(guī)定統(tǒng)一歸檔?！駞⒄丈虾Ｊ形飿I(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的評比標準?！窠⒏髦饕ǖ?、區(qū)域、設(shè)備、設(shè)施標志引導(dǎo)系統(tǒng)，并保證其完好無損、清晰明朗?！窀鶕?jù)政策法規(guī)，負責(zé)與有關(guān)政府職能部門和相關(guān)企事業(yè)單位的協(xié)調(diào)工作，保證小區(qū)的管理運作，具有良好的外部環(huán)境。●制訂《綠地某項目年度設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)計劃》，配備專業(yè)工程技工負責(zé)各類設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護?！耖_展各種無償和有償服務(wù)?！癫邉潈?nèi)容豐富的社區(qū)文化活動?！?負責(zé)住戶的裝潢施工管理。：綠地某項目是景觀中高檔居住小區(qū)，其物業(yè)管理要求之高是不言而喻的，因此物業(yè)管理應(yīng)作好入駐前的籌備工作，并對整個小區(qū)竣工交付前對所有設(shè)備隱蔽工程予以識別和記錄，嚴格根據(jù)有關(guān)程序及法律要求進行接管驗收，采取相應(yīng)的、系統(tǒng)的保障措施，對小區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施進行管理與維護，并對所有業(yè)主明示《住宅使用公約》使物業(yè)得以高質(zhì)量保養(yǎng)，達到升值潛力無可限量?！锶腭v前的籌備工作綠地某項目的物業(yè)管理公司將在前期介入的基礎(chǔ)上，為即將接管的綠地某項目從各方面作好充分準備，在交樓前先作驗收，并向發(fā)展商匯報一切承包商在安裝工程未達設(shè)計規(guī)格及要求的事項。對各相關(guān)工種的人員進行專業(yè)培訓(xùn)，確認其上崗資格，以勝任即將擔(dān)負工作。在綠地某項目入伙前，根據(jù)報價預(yù)算案，向該物業(yè)所在地物價部門申報物業(yè)管理收費標準。★物業(yè)的接管驗收：接管驗收步驟。在單體驗收基本完成的基礎(chǔ)上進行全面驗收接管。確定驗收日期。組織驗收隊伍，由發(fā)展商指定一名負責(zé)人。落實物業(yè)驗收費用。制定驗收方案與有關(guān)表格（根據(jù)實際情況）。★接管驗收時注意事項：物業(yè)驗收交接時，物業(yè)公司在組織安排時應(yīng)注意的事項。單元的驗收應(yīng)注意的事項。公共地方及設(shè)備的驗收應(yīng)驗收的事項?！锝庸軙r應(yīng)提供的技術(shù)資料：●竣工圖——包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙?！竦刭|(zhì)勘察報告?！窆こ毯贤伴_、竣工報告?！窆こ填A(yù)、決算?！駡D紙會審記錄。●工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）?！耠[蔽工程驗收記錄?！癯两涤^察記錄。●竣工驗收證明書。●鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書?！癫牧?、構(gòu)配件的鑒定合格證書?！袼㈦姷仍O(shè)備的檢驗合格證書?！裆皾{、混凝土試塊試壓報告?！窆┧噳簣蟾??！駡@林綠化的圖紙和清單。●設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項說明、質(zhì)保書和保修單?！?有關(guān)工程項目的其他重要技術(shù)決定和文件?！矧炇战庸芎笪飿I(yè)保修事宜：按照有關(guān)規(guī)定，發(fā)展商與承建單位、發(fā)展商與業(yè)主在合同中有明文規(guī)定，物業(yè)管理單位在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)原施工引起的質(zhì)量問題應(yīng)及時與發(fā)展商聯(lián)系，由承建單位整改。保修范圍如下：●屋面漏水。●煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通?！袷覂?nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、地磚搖動、有防水要求的地面漏水?！駜?nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落，墻面起堿脫皮。●門窗開關(guān)不靈，或縫隙超過規(guī)范的規(guī)定。●廁所、廚房、洗手間地面倒泛水、積水?！袼?、水池及有防水要求的地下室滲漏水?！裢鈮B水、陽臺積水?！袷覂?nèi)上下水管道漏水、堵塞。鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國家規(guī)范或設(shè)計要求。物業(yè)管理處將參照《上海市居住物業(yè)管理條例》、《上海市居住物業(yè)裝修管理規(guī)定》、《關(guān)于加強居住物業(yè)裝修的規(guī)定》，為維護全體業(yè)戶的利益，依法對業(yè)主裝修過程的進行監(jiān)督指導(dǎo)，對裝修施工隊伍進行管理。從而保障小區(qū)居住的安全、整潔、有序，確保公共建筑、設(shè)施、設(shè)備的完好。 受理業(yè)戶裝修申請，審核業(yè)戶的室內(nèi)裝修設(shè)計，裝修審核通過后，與裝修施工單位簽定《住宅裝修管理協(xié)議》；受理施工單位和人員身份登記，收取出入證押金后向施工人員發(fā)放《施工臨時出入證》；施工單位進入施工現(xiàn)場前，要求施工單位對所有施工人員，進行防火安全和物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定的教育。 物業(yè)管理處將指定專門人員，負責(zé)業(yè)主二次裝修施工現(xiàn)場管理和安全監(jiān)督工作；業(yè)主裝修施工人員名單匯總表交物業(yè)保安部，保安值勤人員可按表查驗施工人員臨時出入證，并巡視跟蹤施工隊伍的裝修過程，維護小區(qū)的安全；物業(yè)管理處業(yè)主裝修專管員和保安人員必須每天巡視檢查施工現(xiàn)場，隨機了解施工情況，必要時可由工程設(shè)備人員同時前往查驗；管理處業(yè)主裝修專管員和保安人員負責(zé)進行裝修管理的日常記錄，記錄應(yīng)如實地反映裝修管理實際情況，月底匯總后按戶分別歸檔；業(yè)戶裝修竣工后，如無違章行為，驗收合格后物業(yè)管理處可在裝修申請表上簽字確認；對違反裝修管理規(guī)定的行為，及時進行勸阻，同時向業(yè)戶發(fā)出《裝修整改通知書》。對于執(zhí)意違反裝修規(guī)定，且對其他業(yè)主造成不良影響的野蠻施工行為，堅決制止決不姑息。對于違規(guī)業(yè)主，耐心說服，動之以情，曉之以理；對于故意違反裝修規(guī)定，且不聽勸阻，拒不整改的業(yè)戶。除發(fā)出《裝修整改通知書》外，還可通報政府主管部門加以解決。為維護全體業(yè)戶利益，物業(yè)管理處保留通過法律途徑解決問題的權(quán)利。嚴格按照《管理公約》規(guī)定進行施工從維護全體業(yè)主的利益出發(fā)，對裝修施工現(xiàn)場進行安全檢查如有違章操作，物業(yè)管理公司立即要求停工，并采取相應(yīng)步驟予以糾正和補救正常施工直至完成，物業(yè)管理公司簽收《裝修完成意見書》 物業(yè)維修及火災(zāi)應(yīng)急措施 接到業(yè)主報修后，維修工迅速趕到現(xiàn)場，進行檢查，發(fā)生斷水，檢查水閥門是否被人關(guān)掉，水管是否在檢修，如水廠突然停水，應(yīng)向業(yè)主及時說明，如發(fā)生斷電，電工維修應(yīng)向業(yè)主詢問突然斷電情況，是否使用過什么電器，應(yīng)用萬用表檢查斷電線路，查明突然斷電情況，及時修理恢復(fù)用水、用電，如水廠突然斷水、供電突然斷電應(yīng)向業(yè)主講明情況。 下水管道阻塞或雨污水管阻塞，維修人員第一時間趕到現(xiàn)場，進行疏通、防止污水外溢造成不必要的損失，然后將排水設(shè)施、污水、雨水管中撈出的污垢、雜物及時清理干凈。 小區(qū)電梯突然停運或機電故障，迅速組織人員進行搶救，并及時向消防隊緊急救助，迅速救助電梯內(nèi)的人員，查明停運的原因，及時維修電梯故障，恢復(fù)電梯運行。業(yè)主室內(nèi)發(fā)生火災(zāi)，業(yè)主家中無人怎樣處理，首先撥打119報警，組織人員及時搶救，在搶救同時，派人接應(yīng)消防車，當(dāng)公安消防車趕到時，保安人員應(yīng)向消防隊介紹火災(zāi)情況，并做好向?qū)Чぷ?，配合消防隊做好滅火工作，限制無關(guān)人員進入火場，在滅火的同時及時通知業(yè)主迅速回家。 水泵及機電設(shè)備的維修養(yǎng)護，每天檢查及巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時維修； 為了保證電梯的安全，正常運行，保養(yǎng)遵照“電梯保養(yǎng)周期表”進行保養(yǎng)； 維修人員牢固樹立“質(zhì)量第一，安全運行”指導(dǎo)思想； 建立電梯維修保養(yǎng)登記卡（做到一臺一卡制）以便對每臺電梯的性能和質(zhì)量進行分析，以及在年檢整修時作為依據(jù)；隨著建筑設(shè)計高科技、專業(yè)化發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素。為此，我公司在綠地某項目的檔案建立與管理中采用電子計算機技術(shù)，通過檔案的“集中化、有序化、信息化”科學(xué)程序，籌建管理處與公司各領(lǐng)導(dǎo)部門的互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，運用先進的資料檢索軟件，加強主管領(lǐng)導(dǎo)的工作檢查和監(jiān)督，完善建檔流程，嚴格檔案管理制度；明確建檔內(nèi)容，實行系統(tǒng)收集、集中管理；推行現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學(xué)化、多元化、規(guī)范化、經(jīng)?；取傲惫芾?。資料收集資料整理資料歸檔檔案利用★資料的收集⑴設(shè)立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進手段，由客戶服務(wù)員負責(zé)，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案進行嚴格管理。⑵資料的收集堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容，在實際工作中從需要出發(fā)，擴大信息資料的來源渠道，從時間上講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，大到房屋本體、公共設(shè)施，小到一樹一木都有詳細的資料收集?！镔Y料分類整理收集后的所有信息，統(tǒng)一由檔案室集中整理。整理的重點是去偽存真，根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、住處的表現(xiàn)形式等特點進行細分，做到條理清晰、分類合理?！镔Y料歸檔管理⑴歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學(xué)的分類與保存。根據(jù)實際需要，綠地某項目的管理擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。采用多種欣賞的文檔儲存方式，便于原始檔案的保存，如錄像帶、膠卷、照片、圖景等。檔案組卷按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號、造冊、編輯并分柜保存，運用計算機等先進的管理手段，盡可能地把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲存，便于查找和調(diào)用。⑵檔案的出室、入室都有嚴格的規(guī)定。出室必須由具備資格的人員經(jīng)登記后方可借出；入室時，須由專人進行檢查，如有破損，立即修復(fù)，并追究有關(guān)人員的責(zé)任，檔案管理人員需要及時收回在外文件，嚴防文件的流失。⑶檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防霉等?！餀n案的運用采用先進的檢索軟件、建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，充分發(fā)揮檔案的儲存和