【正文】 中 高 中 低 回避或放權(quán) 發(fā)展 有選擇發(fā)展 C2 C3 C1 C2 C3 機會篩選 發(fā)現(xiàn)機會 機會定位 MERCER 目錄 ? 商業(yè)模式 ? 中期報告回顧 ? 發(fā)展機會篩選 ? 商業(yè)模式選擇 ? 戰(zhàn)略目標(biāo) ? 戰(zhàn)略支撐體系 MERCER 在確定萬通公司主營業(yè)務(wù)這一前提后，研究與之配套的輔助業(yè)務(wù)及上下游關(guān)系成為我們必須回答的關(guān)鍵問題 ?直接對萬通高端住宅開發(fā)所必需的土地項目開發(fā)和儲備 ?高端住宅的專業(yè)房地產(chǎn)銷售隊伍 ?提供高端客戶服務(wù)的物業(yè)管理 萬通主營業(yè)務(wù)上下游配套需求： ?各環(huán)節(jié)間的 緊密程度 ?自制與外購間的 利益均衡 ?社會化分工 的成熟度 價值鏈整合與外購原則： 地產(chǎn)開發(fā) 銷售策劃 中介服務(wù) 房產(chǎn)開發(fā) 物業(yè)持有 物業(yè)運營 物業(yè)管理 房地產(chǎn)金融服務(wù) 評估模式 發(fā)現(xiàn)模式 選擇模式 ? 對于有利于作為輔助業(yè)務(wù)內(nèi)部提供的部分，將其作為成本中心內(nèi)部設(shè)置 ? 對于有利于外部社會化提供的部分，進行外部采購 MERCER 縱觀現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)業(yè)價值鏈各環(huán)節(jié)關(guān)系，銷售和金融環(huán)節(jié)至關(guān)重要，密不可分；地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營管理可以作為輔助業(yè)務(wù)也可以通過社會化運作獲得 ? 地產(chǎn)開發(fā)與房產(chǎn)開發(fā)互為 上下游 關(guān)系，地產(chǎn)可以成為主營業(yè)務(wù)房產(chǎn)開發(fā)的支持輔助業(yè)務(wù) ? 同時，隨著社會化生產(chǎn)的趨勢也可以通過 社會化運作獲得 ? 作為輔助業(yè)務(wù)能夠?qū)χ鳡I業(yè)務(wù)提供很好的支撐作用 ? 通過 社會化運作 ，內(nèi)外部競爭，有效地整合 社會資源 ，提升企業(yè)贏利能力 ? 開發(fā) 要以客戶需求為導(dǎo)向 ? 銷售 既是直接面向最終消費者的環(huán)節(jié)，也是企業(yè)實現(xiàn)價值的必經(jīng)環(huán)節(jié) ? 開發(fā)企業(yè)必須要同銷售環(huán)節(jié) 緊密結(jié)合 ， 集中銷售 ，加強 客戶數(shù)據(jù)庫 管理，加強客戶服務(wù)，兩環(huán)節(jié)密不可分 ? 輔助業(yè)務(wù)價值鏈對主業(yè)務(wù)整條價值鏈都有 支撐作用 ? 房地產(chǎn)開發(fā) /經(jīng)營為 資金密集型 產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)務(wù)對房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營有著決定性意義 開發(fā)與銷售密不可分： 金融財務(wù)是房地產(chǎn)的生命線： 地產(chǎn)開發(fā)的社會化運作： 物業(yè)管理的社會化運作： 各環(huán)節(jié)的關(guān)系 評估模式 發(fā)現(xiàn)模式 選擇模式 MERCER 根據(jù)以上對價值鏈特點的分析，對不同的業(yè)務(wù)機會歸納出 A、 B、 C、 D四個不同的組合選擇 行業(yè)主業(yè)務(wù)價值鏈 輔助業(yè)務(wù)價值鏈 選擇A 選擇 B 選擇 C 選擇 D 可選發(fā)展目標(biāo) 評估模式 發(fā)現(xiàn)模式 選擇模式 地產(chǎn)開發(fā) 銷售策劃 中介服務(wù) 房產(chǎn)開發(fā) 物業(yè)持有 物業(yè)運營 物業(yè)管理 房地產(chǎn)金融服務(wù) MERCER 萬通公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)構(gòu)成 北京萬通 萬通星河 萬通先鋒 房產(chǎn)開發(fā) （萬置） 房產(chǎn)開發(fā) （萬泉、 亞運、 龍山） 定制化開發(fā) （筑巢網(wǎng)） 物業(yè)經(jīng)營 銷售中介 （東方策略） 物業(yè)管理 （鼎安） 物業(yè)運營 （商城） 地產(chǎn)開發(fā) （ CBD、 龍山） 主營業(yè)務(wù) 輔助業(yè)務(wù) 物業(yè)持有 （廣場） 今日萬通 評估模式 發(fā)現(xiàn)模式 選擇模式 MERCER 目標(biāo)方案 A： 以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，高速發(fā)展現(xiàn)有主營業(yè)務(wù)，適當(dāng)?shù)鑫飿I(yè)持有 A方案 評估模式 發(fā)現(xiàn)模式 選擇模式 北京萬通 / 萬通星河 萬通先鋒 上市公司 房產(chǎn)開發(fā) 主營業(yè)務(wù) 輔助業(yè)務(wù) 物業(yè)運營 上市公司 運營 新運營 模式 銷售中介 物業(yè)管理 地產(chǎn)開發(fā) 定制化服務(wù) MERCER 目標(biāo)方案 B： 積極持有物業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)持有同步發(fā)展 北京萬通 / 萬通星河 萬通先鋒 上市公司 房產(chǎn)開發(fā) 主營業(yè)務(wù) 輔助業(yè)務(wù) 物業(yè)運營 上市公司 銷售中介 物業(yè)管理 地產(chǎn)開發(fā) 物業(yè)持有 （新公司） 被動持有 物業(yè) 主動持有 新物業(yè) B方案 評估模式 發(fā)現(xiàn)模式 選擇模式 定制化服務(wù) MERCER 目標(biāo)方案 C： 房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)持有同步發(fā)展，在內(nèi)部財務(wù)整合支持下，發(fā)展成為專業(yè)化的房地產(chǎn)投資公司 C方案 評估模式 發(fā)現(xiàn)模式 選擇模式 外部資金 專業(yè)房地產(chǎn)投資公司 北京萬通 /萬通星河 萬通先鋒 上市公司 房產(chǎn)開發(fā) 銷售中介 物業(yè)管理 物業(yè)運營 上市公司 主營業(yè)務(wù) 輔助業(yè)務(wù) 物業(yè)持有 被動持有 物業(yè) 主動持有 新物業(yè) 財務(wù)公司 資金流 消費信貸 地產(chǎn)開發(fā) 定制化服務(wù) MERCER 目標(biāo)方案 D： 專業(yè)的房地產(chǎn)金融投資公司，投資于開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營各領(lǐng)域 專業(yè)房地產(chǎn)金融投資公司 北京萬通 /萬通星河 萬通先鋒 上市公司 房產(chǎn)開發(fā) 主要投資對象 輔助業(yè)務(wù) 物業(yè)持有 被動持有物業(yè) 主動持有 新物業(yè) 外部資金 消費信貸 對外投資 投資 D方案 評估模式 發(fā)現(xiàn)模式 選擇模式 銷售中介 物業(yè)管理 物業(yè)運營 上市公司 地產(chǎn)開發(fā) 定制化 服務(wù) MERCER 方案 C和 D的差別主要在于所涉及金融業(yè)務(wù)的范圍不同 對內(nèi)投資 對外投資 內(nèi)部積累 社會資源 金融服務(wù) 公眾 戰(zhàn)略投資人 資金來源 資金投向 ?內(nèi)部積累： 依靠現(xiàn)有業(yè)務(wù)的贏利支持，滾動發(fā)展；在房地產(chǎn)行業(yè)這樣的資金密集性行業(yè)中，企業(yè)發(fā)展受限。 ?外部資金來源： 可以尋求戰(zhàn)略投資人投資，也可以采用多種模式爭取社會公眾閑散資金，如合作、上市、企業(yè)債券、基金、和投資信托等；在尋求不同的來源和采用不同的模式時，要考慮到相應(yīng)的投資方向匹配問題。 ?對內(nèi)投資： 企業(yè)金融服務(wù)主要協(xié)調(diào)各業(yè)務(wù)間的現(xiàn)金流。 ?對外投資： 包括戰(zhàn)略投資和金融性投資，投資的方式可以有股權(quán)投資和債權(quán)投資。其中為顧客提供消費信貸是值得考慮的模式，一方面可以帶來穩(wěn)定收入平衡投資風(fēng)險，同時可以為通過為客戶提供增值服務(wù)，增強項目競爭力。 可能的金融業(yè)務(wù)模式 評估模式 發(fā)現(xiàn)模式 選擇模式 MERCER 方案 C主要是在主營業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，整合內(nèi)部資金流并通過消費信貸支持銷售，為房地產(chǎn)實業(yè)服務(wù) ? 對內(nèi)部業(yè)務(wù)投資 ? 消費信貸（視政策決定） ?對內(nèi)整合各業(yè)務(wù)部門的資金流 ?對外融資 ?對消費者提供信貸 公司整體融資渠道 投資渠道 ?上市 發(fā)行人 ?債券 發(fā)行人 ?信貸 貸方 ?信托 受托人 ?基金 被投資人 ?合作 合作方 財務(wù)公司的主要功能 財務(wù)公司 評估模式 發(fā)現(xiàn)模式 選擇模式 MERCER 在四種方案中，與方案 B相比，方案 C具有明顯優(yōu)勢 與方案 B相比，方案 C具有 明顯優(yōu)勢 ： ?財務(wù)公司合理調(diào)動各子公司間閑置資金， 整合 內(nèi)部財務(wù)資源 ?平衡 各業(yè)務(wù)間的現(xiàn)金流 ?使公司整體財務(wù)運作 最優(yōu)化 C B B方案與 C方案之比較 評估模式 發(fā)現(xiàn)模式 選擇模式 MERCER 受政策和內(nèi)部能力限制，方案 D目前難以實施 外部環(huán)境 內(nèi)部因素 ?市場規(guī)模 ?發(fā)展周期 ?利潤率 目前難以實施方案 D， 但要密切注意 市場及政策變化 ，同時適當(dāng)培養(yǎng) 自身能力 金融政策未定 ?基金信托業(yè)務(wù) ?私募股份 ?消費信貸 ?第二按揭 行業(yè)發(fā)展趨勢不明朗 D方案的限制 自身能力要求 ?專業(yè)隊伍培養(yǎng)能力 ?資金融通籌措能力 ?投資決策管理能力 ?風(fēng)險控制能力 內(nèi)外比較 ?內(nèi)部投資與外部投資的收益比較 評估模式 發(fā)現(xiàn)模式 選擇模式 MERCER 因此目前，只有方案 A和方案 C可以考慮，但取決于市場轉(zhuǎn)變、公司發(fā)展目標(biāo)和對風(fēng)險的態(tài)度 時間 ?北京萬通 93年成功募股后，開發(fā)了萬通新世界和國航大廈，獲得了成功 ?經(jīng)歷調(diào)整后，在 99年開始新新家園系列產(chǎn)品，再次進入成長階段 ?目前面臨著對今后戰(zhàn)略發(fā)展方向的抉擇 凈資產(chǎn) 今日萬通面臨抉擇 A方案與 C方案之比較 評估模式 發(fā)現(xiàn)模式 選擇模式 MERCER 與 A方案相對應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)的平均稅后項目預(yù)期內(nèi)部收益率 IRR為 %，仍屬于高回報業(yè)務(wù) ? 差：項目投入資金全部回收， 無利潤 ? 中：除項目投入資金全部回收 外，產(chǎn)生 利潤 ? 好 : 除項目投入資金全部回收 外，產(chǎn)生 3倍稅后利潤 注：項目周期以 5年計算 ,初期一次投入 ,末期一次回收。若按分期投入，逐步回收計算，則內(nèi)部收益率將更高達 40% 項目預(yù)期結(jié)果與機率 20% 差 50% 中 30% 好 房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)部收益率 評估模式 發(fā)現(xiàn)模式 選擇模式 MERCER 從與 C方案相對應(yīng)的物業(yè)持有和運營業(yè)務(wù)看，萬通商城稅前內(nèi)部收益率 （ IRR） 的實際運算結(jié)果為 % 凈現(xiàn)金流 25000 20220 15000 10000 5000 0 5000 10000 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 萬元 注：在計算商城收益率時，以固定資產(chǎn)帳面值分攤所得的 億計算成本；所得結(jié)果與租務(wù)市場的平均收益率 912%接近。 ?出租全投資內(nèi)部收益率10%與現(xiàn)行銀行長期貸款利率 %相差不多 , 早期貸款利率甚至高于此 ?我們在進行測算時未使用財務(wù)杠桿 ,避免財務(wù)杠桿帶來的負面效應(yīng) 物業(yè)經(jīng)營的內(nèi)部收益率 評估模式 發(fā)現(xiàn)模式 選擇模式 MERCER 以上述投資回報率為基礎(chǔ)測算，采用不同的主營業(yè)務(wù)組合， 10年后 A和 C方案凈資產(chǎn)成長倍數(shù)會大大不同 A和 C方案凈資產(chǎn)成長性比較 A B C D E A： 所有凈資產(chǎn)全投入開發(fā) B： 凈資產(chǎn)中的 70%投入開發(fā)， 30%投入物業(yè)持有 C： 前 5年所有凈資產(chǎn)全投入開發(fā)，后 5年50%投入開發(fā)， 50%投入物業(yè)持有 D： 凈資產(chǎn)中的 50%投入開發(fā)， 50%投入物業(yè)持有 E： 所有凈資產(chǎn)全投入物業(yè)持有 注：本表數(shù)字只考慮通過自身積累進行發(fā)展 評估模式 發(fā)現(xiàn)模式 選擇模式 MERCER 對香港房地產(chǎn)公司的分析可以看到同樣的趨勢，以房產(chǎn)開發(fā)為主的公司成長性好，但風(fēng)險大；以持有物業(yè)為主的公司，缺乏成長性，但收入較為平穩(wěn) 置地 長江 新鴻基 恒基 ?長江、恒基 兩家以開發(fā)為主的公司，凈資產(chǎn)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢或以此為主 ?新鴻基 保持平穩(wěn)態(tài)勢； ?置地 則在緩慢下降。因為置地以物業(yè)持有為主，在遇到金融危機時，物業(yè)大幅度貶值，而以開發(fā)為主的公司的凈資產(chǎn)在金融危機時并未大輻貶值 0 20220 40000 60000 80000 100000 120220 140000 160000 180000 百萬港幣 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 香港兩類公司凈資產(chǎn)比較 0 5000 10000 15000 20220 25000 30000 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 百萬港幣 香港兩類公司年收入比較 ?長江、恒基 兩家的收入波動較大。由于長江很多項目采用合作開發(fā)形式，合并報表時只合并利潤不合并收入，長江的收入水平比實際值低 ?新鴻基 較小。雖然從圖中看新鴻基收入波動與長江、恒基相近，但相對波動卻應(yīng)比這兩者小 ?置地 則相對平穩(wěn) 評估模式 發(fā)現(xiàn)模式 選擇模式 MERCER 同時，我們又對 A和 C兩個方案進行了較為詳細的分析運算