【正文】 采取減少揚(yáng)塵的產(chǎn)生和擴(kuò)散的措施：施工場(chǎng)地周邊設(shè)高度在1． 8 米以上的圍墻；土堆、料堆要有遮蓋；施工場(chǎng)地內(nèi)不準(zhǔn)堆放生活垃圾；嚴(yán)禁高空拋散建筑垃圾；施工道路要硬化，在工地 ３４ 出入口設(shè)置清除車(chē)輪泥土的設(shè)備，確保車(chē)輛不帶泥土駛出工地；全部有用商品砼；拆遷工地要隨拆撒水，拆遷后立即進(jìn)行簡(jiǎn)易綠化；材料運(yùn)輸過(guò)程中進(jìn)行遮 蓋，防漏撒水，盡可能減少運(yùn)輸中產(chǎn)生的揚(yáng)塵。施工中挖掘的土石方及建筑垃圾運(yùn)往城市集中垃圾場(chǎng)進(jìn)行填埋處理。 施工人員排放的生活污水須設(shè)臨時(shí)污水儲(chǔ)罐，并將其及時(shí)運(yùn)往附近污水處理廠處理。 中水利用：盤(pán)錦市是水資源缺少的城市，水資源的重復(fù)利用和采用節(jié)水設(shè)備是很重要的，建議項(xiàng)目建設(shè)中水設(shè)施，將生活污水經(jīng)中水設(shè)施處理后，用于衛(wèi)生間沖廁及綠化、洗車(chē)等。 對(duì)建筑中不需用水泥封閉的地面進(jìn)行綠化，實(shí)現(xiàn)綠地與主體工程同時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，避免水土流失。 二、 營(yíng)運(yùn)期環(huán)境影響分析 (1)營(yíng)運(yùn)期環(huán)境影響因素 廢氣：包括廚房烹飪廢氣和油 煙，停車(chē)場(chǎng)汽車(chē)尾氣； 廢水：包括廚房含油污水、盥洗水及沖廁水； 生活垃圾； (2)營(yíng)運(yùn)期環(huán)境污染防治措施 廚房排煙道要設(shè)計(jì)合理，賓館內(nèi)的廚房設(shè)抽油煙機(jī)、衛(wèi)生間設(shè)有通風(fēng)口；客房設(shè)計(jì)中充分考慮自然通風(fēng)效果；停車(chē)場(chǎng) 內(nèi) 要按全面通風(fēng)考慮；地下室停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)生的廢氣通過(guò)排煙豎井排至室外。賓館 區(qū)實(shí)行“人車(chē)分流”，減少噪聲、尾氣排放及夜間燈光的污染。 ３５ 所有污水進(jìn)入化糞池，經(jīng)化糞池 24 小時(shí)厭氧分散處理后，排入市政污水管網(wǎng)，最后全部排入污水節(jié)流管網(wǎng)，送入污水處理廠。經(jīng)污水處理廠達(dá)標(biāo)處理后排入海域； 生活垃圾分類處理后由物業(yè)管理部門(mén) 派專人負(fù)責(zé)收集清運(yùn)，垃圾在運(yùn)輸過(guò)程中應(yīng)注意密閉，防止造成二次污染； . 勞動(dòng)衛(wèi)生 一、 勞動(dòng)措施 該項(xiàng)目所有用電設(shè)備均有接地裝置，以防漏電，保證人身安全；低壓配電系統(tǒng)的接地形式為 TNS 系統(tǒng)，其保護(hù)接地線（ PE）與工作零線（ N）是獨(dú)立分開(kāi)的，正常情況下，用電設(shè)備的外露可導(dǎo)電部分與裝置外可導(dǎo)電部分做接地保護(hù)，單相三孔插座的接地端均與 N 線等截面的 PE 可靠連接；設(shè)防雷保護(hù)。 二、 衛(wèi)生措施 按衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，空調(diào)系統(tǒng)補(bǔ)充足夠的新風(fēng)量，全空氣系統(tǒng)補(bǔ)充1520%的新風(fēng)量。 地下停車(chē)場(chǎng)設(shè)置了排風(fēng)系統(tǒng)和補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)，從而沖淡了 有害氣體的濃度，達(dá)到符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 ３６ 第八章 投資估算與資金籌措 . 投資估算 一、 建設(shè)投資估算 該項(xiàng)目一期建設(shè)投資 萬(wàn)元，構(gòu)成內(nèi)容如下： 項(xiàng)目建設(shè)投資匯總表 單位：萬(wàn)元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 估算價(jià)值 占建設(shè)投資比例 (%) 1 固定資產(chǎn)投資 % 2 無(wú)形資產(chǎn)投資 % 3 遞延資產(chǎn)投資 % 4 預(yù)備費(fèi) % 合 計(jì) 100% 其中土地費(fèi)用約為 萬(wàn)元；新建工程費(fèi)用為 萬(wàn)元（詳見(jiàn)附表 1）。 固定資產(chǎn)投資為： 萬(wàn)元； 無(wú)形資產(chǎn)投資為： 萬(wàn)元 ； 遞延資產(chǎn)投資為： 萬(wàn)元； 預(yù)備費(fèi)：前三項(xiàng)之和的 3% 。 二、 建設(shè)期利息估算 該項(xiàng)目建設(shè)投資 30%來(lái)自銀行貸款，借款總額 萬(wàn)元，借款年利率 6%，建設(shè)期為 2 年，利息 萬(wàn)元。 該項(xiàng)目一期投資總額為 萬(wàn)元。 . 資金籌措 ３７ 該項(xiàng)目資金籌措方案如下表所示： 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 估 算 值 1 自 籌 資金 2 建 設(shè) 投資借款 合 計(jì) 如上表所示，該項(xiàng)目資金來(lái)源于二個(gè)渠道： ①自籌資金： 萬(wàn)元； ②銀行借款 ： 萬(wàn)元。 資金籌措方案和投資使用計(jì)劃詳見(jiàn)附表 2。 ３８ 第九章 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 . 計(jì)算期估算 該項(xiàng)目計(jì)算期 21 年，其中建設(shè)期 3 年，運(yùn)營(yíng)期 18 年。 . 銷(xiāo)售收入估算 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入總計(jì)： 萬(wàn)元 其中：（ 1） 地上停車(chē)場(chǎng) 收入估算 2 萬(wàn)元 /m2= 萬(wàn)元 （ 2）客房 銷(xiāo)售收入估算 m2 4000 元 /m2= 萬(wàn)元 運(yùn)營(yíng)期收入估算 年固定客房 收入： m2 1 元 / 365 天 =2304萬(wàn)元 年浮動(dòng) 客房 收入：運(yùn)營(yíng)期第一年 0 萬(wàn)元，第二年 0 萬(wàn)元，第三年 300 萬(wàn)元，第四至十九年均為1000 萬(wàn)元。 總成本費(fèi)用估算 一、 銷(xiāo)售傭金估算 本項(xiàng)目的銷(xiāo)售傭金（銷(xiāo)售總收入的 %）為銷(xiāo)售期第一年（建設(shè)期第三年） 578 萬(wàn)元；銷(xiāo)售期第二年（運(yùn)營(yíng)期第一年） 247 萬(wàn)元。 二、銷(xiāo)售費(fèi)用估 算 本項(xiàng)目銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售總收入的 2%計(jì)算，即 55000 萬(wàn)元2%=1100 萬(wàn)元。 ３９ 三、 其他費(fèi)用估算 其他費(fèi)用根據(jù)同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定為 1000 萬(wàn)元。 四、攤銷(xiāo)費(fèi)估算 無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)總額為 15000 63125/183724 萬(wàn)元，攤銷(xiāo)年限19 年，年攤銷(xiāo)額為 271 萬(wàn)元，遞延資產(chǎn)在第一年攤銷(xiāo)。 五、折舊費(fèi)估算 項(xiàng)目固定資產(chǎn)原值為 25024 63125/183724，凈殘值率 10%，折舊年限 19 年，按直線法綜合計(jì)提折舊，該項(xiàng)目年折舊費(fèi)為 407萬(wàn)元。 總成本費(fèi)用估算詳見(jiàn)附表 3。 . 銷(xiāo)售稅金及附加估算 該項(xiàng)目 繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。銷(xiāo)售收入稅金為：銷(xiāo)售收入 %。估算結(jié)果詳見(jiàn)附表 5。 利潤(rùn)及利潤(rùn)分配估算 利潤(rùn)總額為銷(xiāo)售收入扣除總成本費(fèi)用和銷(xiāo)售稅金及附加后的余額。對(duì)該本項(xiàng)目按國(guó)家規(guī)定的稅率 25%考慮所得稅，估算結(jié)果詳見(jiàn)附表 4。 ４０ 第十章 財(cái)務(wù)效益分析 . 現(xiàn)金流量分析 根據(jù)不同角度編制的財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表估算的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表所示： 指 標(biāo) FIRR(%) FNPV(萬(wàn)元 ) Pt(投資回收期 ) 全 部 投 資 稅 后 2年 8個(gè)月 稅 前 2年 7個(gè)月 自有資金 稅前內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率 10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值遠(yuǎn)大于零，投資回收期為 2 年 7 個(gè)月。稅后內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值遠(yuǎn)大于零，投資回收期為 2 年 8 個(gè)月?？梢?jiàn)，該項(xiàng)目有非常好的稅前和稅后盈利能力和清償能力。 . 靜態(tài)投資收益率分析 投資利潤(rùn)率 ： %； 投資利稅率 ： %； 資本金凈利潤(rùn)率： %。 根據(jù)靜態(tài)指標(biāo)也可以看出，該項(xiàng)目有較好的盈利能力。 . 債務(wù)清償能力分析 該項(xiàng)目建設(shè)投資借款償還期為 2 年，即以項(xiàng)目銷(xiāo)售 收入扣除相應(yīng)的開(kāi)發(fā)成本后的余額，完全可以保證在 2 年的時(shí)間里償還銀行借款。 ４１ 第 十一 章 敏感性分析 該項(xiàng)目的敏感性分析選用了建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本和銷(xiāo)售收入作為影響因素，來(lái)分析這些因素的變化對(duì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，分析結(jié)果見(jiàn)下表： 敏感性分析表 序 號(hào) 調(diào)整項(xiàng)目 分析結(jié)果 建設(shè)投資 銷(xiāo)售收入 經(jīng)營(yíng)成本 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 投資回收期 0 2 年 8 個(gè)月 1 10% 3 年 2 10% 2 年 6 個(gè)月 3 10% 2 年 6 個(gè)月 4 10% 3 年 5 10% 2 年 9 個(gè)月 6 10% 2 年 8 個(gè)月 從敏感性分析的結(jié)果可以看出，該項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)建設(shè)投資和銷(xiāo)售收入的變化非常敏感，對(duì)管理成本不十分敏感，投資方應(yīng)該盡力控制成本，并盡可能地增加收入，避免不合理投資現(xiàn)象的出現(xiàn)。 ４２ 第十二章 風(fēng)險(xiǎn)因素及對(duì)策 賓館 綜合性風(fēng)險(xiǎn)分析 賓館 是 提供住宿、飲食、娛樂(lè)、購(gòu)物和其他服務(wù)的綜合服務(wù)性企 業(yè)，是賓客外出旅游、商務(wù)、會(huì)議等活動(dòng)的生活基地，對(duì)賓客而言， 賓館 產(chǎn)品不僅僅是客房的床位、餐廳的食 物，也包括消費(fèi)這些物質(zhì)產(chǎn)品時(shí)所享受的愉悅和舒適的感受，但歸根結(jié)底，使賓客產(chǎn)生愉悅感，舒適感和滿足感的基石是 賓館 產(chǎn)品的安全，缺乏安全的 賓館 產(chǎn)品，不僅滿足不了 客戶 的基本需求，還會(huì)對(duì)賓館的安全造成威脅，同時(shí)也會(huì)給酒店帶來(lái)無(wú)法彌補(bǔ)的損失。 對(duì) 賓館 進(jìn)行綜合性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是預(yù)防 賓館 安全事故發(fā)生的一種有效措施。 賓館 存在的風(fēng)險(xiǎn)概括起來(lái)主要有以下幾個(gè)方面： 一、 火災(zāi) 二、 食物中毒 三、 人身意外 四、 爆炸 五、 黃、賭、毒 六、 盜竊 七、 詐騙 八、 交通事故 九、 停電 十、 打架斗毆 十一、 自然災(zāi)害 ４３ 賓館 綜合性風(fēng)險(xiǎn) 的 預(yù)防 一、 火災(zāi) 火災(zāi)是 賓館 的常發(fā)性事故災(zāi)害，它給 賓館 帶來(lái)的災(zāi)害幾乎是毀滅性的。 ㈠ 風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域： 賓館 的幾乎每一個(gè)角落都容易發(fā)生火災(zāi) ,如倉(cāng)庫(kù)、客房、餐廳、卡拉 OK、廚房等。 ㈡ 風(fēng)險(xiǎn)因素： 大功率電器超負(fù)荷運(yùn)行，導(dǎo)致線路發(fā)熱起火。 電線老化引起短路以及設(shè)備陳舊，接觸不良導(dǎo)致線路發(fā)熱起火。 客人吸煙，不熄滅煙頭，室內(nèi)外亂扔，往往引起火災(zāi)。 客人在 賓館 燃放煙花爆竹，引燃酒店內(nèi)的可燃物品，發(fā)生火災(zāi)。 廚房油鍋開(kāi)關(guān)、煤氣 管道漏氣、柴油管路漏油，發(fā)生火災(zāi)。 廚房油炸、炒菜作業(yè)操作不當(dāng)，導(dǎo)致溫度過(guò)高起火。 ㈢ 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防 ： 消防隊(duì)要落實(shí)防火安全工作： 1） 對(duì) 賓館 員工進(jìn)行消防業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)； 2） 開(kāi)展防火宣傳教育； 3） 制定各種防火安全制度，督促各部門(mén)貫徹落實(shí)防火安全措施，負(fù)責(zé)調(diào)查了解違反消防規(guī)定的原因，并提出解決處理的意見(jiàn)， ４４ 向總經(jīng)理報(bào)告； 4）制定重點(diǎn)部位的滅火作戰(zhàn)方案，并組織演練； 5）監(jiān)督 賓館 施工人員施工期間的消防安全。 消防值班中心要落實(shí)防火安全工作： 1） 將每天 賓館 消防情況記錄下來(lái)，定期呈送上級(jí)領(lǐng) 導(dǎo)查看 ； 2） 聯(lián)合消防隊(duì)、安監(jiān)部定期或不定期地檢查酒店各部門(mén)的防火安全情況以及各種消防設(shè)備、滅火器材，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)督促有關(guān)部門(mén)進(jìn)行整改。 本單位和外單位因施工動(dòng)火的工程，必須到消防隊(duì)辦理動(dòng)火證。 施工單位動(dòng)火前必須采取切實(shí)有效的防火安全措施，要有專人負(fù)責(zé)，經(jīng)消防部門(mén)申報(bào)同意后方能動(dòng)火。動(dòng)火必須做到 “八不、四要、一清 ”。動(dòng)火后要認(rèn)真檢查現(xiàn)場(chǎng)，防止因留下火種而引起著火。 主樓內(nèi)部不準(zhǔn)存放易燃易爆、有毒和腐蝕物品，禁止在大樓內(nèi)及房間陽(yáng)臺(tái)燃放煙花、炮竹。 客房?jī)?nèi)不準(zhǔn)使用明火電爐、煤氣、柴油爐以及大功率 的電器設(shè)備。不準(zhǔn)將衣物放在臺(tái)燈罩上烘干，不準(zhǔn)在房間內(nèi)焚燒東西。 配電房?jī)?nèi)不準(zhǔn)堆放物品。 嚴(yán)禁將洗滌劑放在垃圾、衣物滑道口周?chē)? 各走道樓梯出口等部位要經(jīng)常保持暢通，疏散標(biāo)志和安全指示燈要保證完好。 ４５ 裝有復(fù)印機(jī)、電傳機(jī)的部位禁止吸煙、使用明火。用酒精清洗機(jī)器部件時(shí)，要保持室內(nèi)通風(fēng)，進(jìn)行大量清洗機(jī)器時(shí)，要到室外通風(fēng)的地方進(jìn)行。沾有油墨和易燃物品的紙張、油布要裝在有蓋的鐵桶里并要及時(shí)清理。機(jī)器周?chē)粶?zhǔn)堆放可燃物品和廢紙。 加強(qiáng)物質(zhì)倉(cāng)庫(kù)防火安全管理： 1） 庫(kù)內(nèi)的物品要分類儲(chǔ)放，庫(kù)內(nèi)留 出主通道 1— 米。貨物與墻、燈、屋頂之間保持 50 厘米距離。 2） 庫(kù)內(nèi)的照明燈限 60 瓦以下白熾燈，不準(zhǔn)用可燃物做燈罩，不準(zhǔn)用碘鎢燈、日光燈、電熨斗、電爐、電烙鐵、電鐘、交流電收音機(jī)、電視機(jī)、電茶壺等電氣設(shè)備。各類物品要標(biāo)明性能和名稱。 3） 倉(cāng)庫(kù)的電源開(kāi)關(guān)要設(shè)在門(mén)口外面，要有防雨、防潮保護(hù)，每年對(duì)電線進(jìn)行一次絕緣檢查，發(fā)現(xiàn)可能引起打火、短路、發(fā)熱和絕緣等不良情況，必須及時(shí)維修更換。 4） 物品入庫(kù)時(shí)要防止帶火種，潮濕的物品不準(zhǔn)入庫(kù)，物品入庫(kù)半小時(shí)后，值班人員要巡查一次安全情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告，堆積時(shí)間較長(zhǎng) 的物品要進(jìn)行翻堆清倉(cāng)，防止物品積熱產(chǎn)生自燃。 1加強(qiáng)廚房防火安全管理： 1） 用酒精爐時(shí)不要往正在燃燒的酒精爐添加酒精。備用的酒精存量不得超過(guò)兩天的用量，放在備餐間專人保管，總備用酒精由倉(cāng)庫(kù)管理部負(fù)責(zé)保管。 ４６ 2） 使用液化氣點(diǎn)心車(chē)時(shí)，必須嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，使用前要檢查輸氣膠管是否完好、牢固。氣瓶有否漏氣，發(fā)現(xiàn)漏氣應(yīng)停止使用，并報(bào)告液化站人員進(jìn)行處理。在餐廳內(nèi)發(fā)現(xiàn)漏氣著火時(shí)，立即將車(chē)推出餐廳外面通