【正文】 ，以吸引人流、資金流、技術(shù)流、信息流。形成以服裝企業(yè)為主體，以家庭和個人為單位的循環(huán)消費，聚焦本 案項目，吸引社會公眾關(guān)注，全面推動整個服裝城的良性發(fā)展。 1． 7 第一期項目規(guī)劃 1． 7． 1主要經(jīng)濟技術(shù)指標： 占地規(guī)模 4萬平方米 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 建筑面積 10萬平方米 商鋪面積 5萬平方米 容積率 綠化率：沿張博路 30 米綠化帶 停車位： /100平方米 1． 7． 2總體規(guī)劃 一軸兩區(qū)三組團 ①“一軸”為地塊中部走向的展示軸線，包括入口中心廣場、展示中心、精品服 裝展示長廊；酒店辦公等功能形成整個服裝批發(fā)中心的一 條立脈。 ②“兩區(qū)”是軸線南北兩個區(qū)域，相對集中聚集服裝批發(fā)城部分，一邊為女裝批 發(fā)，另一邊為男裝批發(fā)和童裝批發(fā)。 ③“三組團”是指服裝城批發(fā)組團、商務(wù)配套及休閑組團和貨運物流配送組團。 1． 7． 3建筑規(guī)劃 ① 服裝批發(fā)城分為南北兩個規(guī)模不等的區(qū)域，隔中央規(guī)劃景觀組團相望，每個區(qū)域是獨立的建筑群，建議各建筑之間用天橋連成一個整體，形成品牌文化展示長廊，既可方便服裝分期建設(shè)與招商又可形成獨特的文化景觀和商業(yè)氛圍。 ② 由于項目所處位位置與兩個規(guī)劃景觀和廣場毗鄰，建議在建筑造型和立面上增加些動感色彩和水景營造 ，以打造一道亮麗的風景形成城市景觀。 ③ 建議樓層為四層，同時設(shè)地下和廣場停車庫。在立面造型上采取現(xiàn)代手法，結(jié)合服裝城的形象的定位，同時又作為淄博的又一標志性建筑。 1． 7． 4交通組織規(guī)劃 建議人車分流。這樣既可以保證道路暢通又可以保障行人安全。在建筑內(nèi)部 交通組織上，人流可以通過樓層電梯進入各層平面，通過相鄰建筑的天橋以 及步行街進入各棟建筑。貨車可以從側(cè)面車行入口進入地下車庫或進入層面 停車場，使之方便貨物裝卸與運輸。 1． 7． 5整體裝飾風格 ① 突出服飾文化特色，從造型、色彩、材料等方面結(jié)合商城定位使用設(shè) 計特色：包括各類裝飾品、藝術(shù)雕刻、字畫、燈具、廣告牌、花卉設(shè)計制作等，注重夜間燈光照明，每一層疊放位置配以黃色泛光聚集等照明；營造一種特色旅游文化與國際商貿(mào)和諧氛圍。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ ② 室內(nèi)裝修設(shè)計以簡約為主，強調(diào)空間和材料的搭配、體現(xiàn)開闊、明亮、藝術(shù)氛圍特色，體現(xiàn)各樓層功能經(jīng)營特色，并充分將室外景觀自然過渡到室內(nèi)增強整體感。 ③ 所有商鋪廣告招牌、戶外燈箱、吊旗、 POP、指示導向牌等設(shè)置由商場統(tǒng)一規(guī)劃 ，按 CI形象統(tǒng)一制作，力求完整統(tǒng)一形象。 1． 7． 6展示中心及景觀綠化設(shè)計 ● 展示中心設(shè)計 ① 展示中心朝入口中心廣場，處 于整個批發(fā)中心的核心位置，因此，它應(yīng)該是一幢精彩，獨特的標志性建筑。在設(shè)計構(gòu)思上我們著意突破對均衡的布局，力圖創(chuàng)造一座充滿動感和活力的現(xiàn)代建筑。展示中心是對服裝品牌的展示，同時也是一個可以作為新聞發(fā)布、時裝展示表演、聚會等多功能用途的大廳。圍繞中央大廳是 5個扇形的展廳，光線充足，也適合布展，地面一層為分展廳及商務(wù)信息中心、銀行、休息椅、咖啡等服務(wù)功能。同時，東西為布展的貨運出入口。 ② 本方案最具特色的是它展廳的立面設(shè)計。一片金屬屋面從地面圍繞中央大廳螺璇形升起到三層展廳，極具動勢，同時也喻意著服裝批發(fā)中心事業(yè) 蒸蒸日上。 ●景觀綠化設(shè)計 ① 一座高起點的服裝批發(fā)城一定要有出色的景觀綠化，即讓人賞心悅目、烘托商業(yè)氣氛，能創(chuàng)造別具一格的標志性。首選，設(shè)計中我們突出入口中心廣場的營造，廣場兩側(cè)入口設(shè)計了兩片風帆狀膜結(jié)構(gòu)大廳，喻意一帆風順，同時膜材也與服裝布料有相通之意，在廣場的中央建議布置大片的音樂燈光噴泉能夠匯集人氣，營造出喜慶的商業(yè)氣氛。在廣場兩側(cè)設(shè)計了帶關(guān)的膜結(jié)構(gòu)矩陣，為人們提供休息流連的場所。 ② 強調(diào)中央軸線兩側(cè)道路的帶狀的綠化，形成兩條林蔭大道，使整個中央展示區(qū)成為一條宜人的綠化休閑帶。同時重點處理批發(fā)城部分 的步行街系統(tǒng)，通過小品、綠化、燈光及休息設(shè)計的布置充分烘托氣氛，給購物者帶來良好的心理感受。 1． 7． 7展示中心功能及功用設(shè)計 ● 展示中心功能設(shè)計 建設(shè)展示中心的目的就是為了吸引人流、物流、營造商業(yè)氣氛。展示中心要突出四大功能： ① 四季服飾展示和模特表演 ② 設(shè)立中國服裝博覽館，現(xiàn)代服飾展示窗 ③ 舉辦大型文藝演出 ④ 召開服裝新聞發(fā)布會 ● 展示中心的功能及功用 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 且主要功能及功用如下： ① 引領(lǐng)潮流：展示國際服裝生產(chǎn)國的最新信息和成果，展示國內(nèi)具有代表性的時 裝，收集發(fā)布流行服飾 信息。 ② 常年展示：不同于一般的博覽會，不是“臨時搭臺”，而是長期與服裝市場融 合一起，相互依存、相互促進、相輔相成。 ③ 交易結(jié)合：中心為入駐會員商戶提供遠程交易系統(tǒng)，客戶在中心直接可以是完 成選擇，包括詢價、訂（購）貨、下訂金、封樣等交易程序。 ④ 委托服務(wù)：會員展商無須派人常駐，所有展銷信息、交易由中心代理廠家只需 建立即可，把銷售費用降低到最低，零距離接觸市場。 ⑤ 系統(tǒng)策劃：展示中心會經(jīng)常性地組織策劃專業(yè)活動，包括服裝設(shè)計、大賽、模 特表演、專業(yè)會議，服裝文化沙龍等，集窗口、展會、市場交易， 廣告效應(yīng)于一體。 ⑥ 保護產(chǎn)權(quán)：中心將嚴格恪守“為商戶保密”原則，對參觀者有一定的要求，未 經(jīng)商戶許可“不剪板、不送板、不許拍照”等。 2． 項目包裝策略 項目包裝的目的是為了營造氛圍，渲染情緒，激發(fā)投資欲望，促成銷售目 的。古語云：“皇帝女兒不愁嫁 ”是因為她有皇帝作為后盾的一個出身高貴的形象包裝。本案項目包裝策略亦然，是如何提高項目的形象，制造項目出售的搶手氛圍和國際化的“商務(wù)聯(lián)合國”的 大概念。所以我們的第一步是從外圍對項目進行形象包裝、包括現(xiàn)場工地包裝，彩繪樓盤圍墻包裝，招商中心包裝，到宣傳資料、銷售代表的包裝等；第二步是從項目的內(nèi)涵進行形象提升塑造，包括項目投資者的背景 ,入駐項目的客商 ,項目的軟件工程及影響力的塑造等 ,以達成大氣勢 ,大氛圍 ,大效應(yīng)。具體包裝如下： 2． 1外圍包裝 2． 1． 1工地現(xiàn)場布置建議 ① 突出主題 —— 國際商阜、物流中心與商務(wù)聯(lián)合國的概念，將整個工地現(xiàn)場，依建筑設(shè)計的特色配置，使參觀者一目了然。 ② 除配置得體大方、美觀、具有國際商貿(mào)氛圍及服裝文化氛圍之外，還擬設(shè)置接待中 心，服裝城印象館和樣品館。 ③ 在接待中心兩邊設(shè)立高大方形旗桿旗幟，標志性建筑，以顯示聲勢浩大。 ④ 現(xiàn)場四周矗立噴繪制作的大型燈箱廣告及迎風招展的廣告彩旗漂浮氣球 ,拱門等 ,以營造熱烈的國際商業(yè)氛圍。同時，制作精美豪華的形象手冊和招商手冊，以贈送所有前來咨詢的客戶。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 2． 1． 2彩繪樓盤圍墻布置 以“商務(wù)聯(lián)合國”山東省“形象工程”，淄川國際商貿(mào)服裝論壇，全球商情權(quán)威發(fā)布窗口 ，“黃金走廊，投資寶地”的口號為形象，將地盤包裝起來，以前瞻性的開發(fā)思路和推廣理念，這樣做主要好處在于： ① 對淄川服裝城美化包裝十分有利，體現(xiàn)了 發(fā)展商的不凡實力和超前理念； ② 具有廣告宣傳的張揚力，使項目想象得以具體化，豐富了其內(nèi)涵。 2． 1． 3招商中心的建議 ① 用現(xiàn)代電子傳媒的多變功能，影響客戶對本項目的興趣及投資欲望： ② 在招商接待中心設(shè)置項目印象館、商品館、各區(qū)樣品館； ③ 設(shè)計樣板工程供客戶參考； ④ 招商接待中心采用電子媒體的圖文并茂的中英文介紹； ⑤ 制作精美豪華的形象手冊和招商手冊贈送客戶。 2． 2內(nèi)涵包裝： ① 突出高貴血統(tǒng)：以國家經(jīng)貿(mào)委、中國服裝協(xié)會、中國總商、中國名牌戰(zhàn)略推廣委員會及通乾地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)起為主要單位的聯(lián)合招商背景。 ② 突出軟件工程：包括全 天候國際商務(wù)平臺、國際業(yè)務(wù)結(jié)算窗口、全球采購分銷中心、商情權(quán)威發(fā)布中心、物流配送中心等。 ③ 突出全程服務(wù)：包括一站式服務(wù)窗口、市場營銷與推介，為客戶提供采購分銷，為客戶提供運輸、倉儲與保管等。 3．招商策略 3． 1招商引資策略主體及模式 ① 將項目納入山東省政府的“形象工程”及重點建設(shè)工程項目； ② 與中國服裝協(xié)會，中國總商會，國家經(jīng)貿(mào)委合作，促進聯(lián)合招商； ③ 與中央電視臺、鳳凰衛(wèi)視合辦節(jié)目，形成強大有力的輻射效應(yīng)，吸引眼球，聚焦淄博市淄川服裝城； ④ 統(tǒng)一規(guī)劃，將淄川服裝城進行專業(yè)板塊或組團劃分，然后根據(jù)專業(yè)組團與相對 應(yīng)的企業(yè)進行合作； ⑤ 先造勢，再做市，先做基礎(chǔ)設(shè)施，現(xiàn)場包裝，樣板工程，然后以出售樓花先行落訂，回籠一部分資金。 ⑥ 發(fā)揮國際國內(nèi)著名服裝企業(yè)的融資功能，逐步形成以通乾地產(chǎn)為主體與國際國內(nèi)服裝龍頭企業(yè)和專業(yè)公司共同聯(lián)合開發(fā)為主體的投資開發(fā)模式； ⑦ 在招商模式上采取“組裝拼盤”，“大項目帶動小項目”，“內(nèi)引外聯(lián)”，“大中小項目聯(lián)動”開發(fā)相結(jié)合的方式。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 3． 2招商引資策略 3． 2． 1招商引資總體策略 ① 南打、北打、海外打策略： 與中國服裝協(xié)會，中國總商會，國家經(jīng)貿(mào)委，山東省政府，淄博市政府合作，展開“南打、北打、海外打 ”的全方位招商引資戰(zhàn)略； ② 反彈琵琶策略： 反彈琵琶，與中央電視臺、鳳凰衛(wèi)視合辦節(jié)目，將淄川服裝城送出去，把中國 和海外的投資者請進來； ③ 搭建平臺策略： 將項目硬件和軟件工程進行專業(yè)細分，并提出達成的標準和要求及項目公司介入的條件，同時公司可采取控股，聯(lián)營合作、獨資、轉(zhuǎn)讓、出售、 BOT等多種方式以達成服裝城的全面發(fā)展和平臺構(gòu)建。 3． 2． 2策略具體分解 ●組裝拼盤，以樓招商 ① 將服裝城進行完整的主題組團規(guī)劃拼盤，使其既是一個個主題項目的組合又不失其一個完整的服裝城規(guī)劃，以便投資者根據(jù)自己的需要而進行各 個項目的投資； ② 同時抓住本身項目的建設(shè)，不失時機地推出招商和促銷活動，以吸引國內(nèi)外著名服裝品牌企業(yè)的進駐和專業(yè)公司的合作； ●外引內(nèi)聯(lián)，項目促建 ① 以山東為駐點，在華北地區(qū)展開全方位招商引資戰(zhàn)略 ② 以項目整體包裝為特色，展開“南打、北打、海外打”的招商戰(zhàn)略； ③ 南打廣東、浙江、江蘇；北打大連，海外至香港、米蘭等舉行大型招商活動和宣傳推廣活動； ●預埋管線，以地賣地 ① 考慮到本項目一旦成功，聚集人流、物流、資金流、信息流和技術(shù)流，周邊環(huán)境必定寸土寸金，地價暴漲，到時必定引來“百鳥朝陽”之勢； ② 因此，在本方案實施 前，要較好地控制周邊地塊環(huán)境，以求“有鳳來儀”之時能夠以土地折價參股或高價售出。 ●聯(lián)動開發(fā)，以城出世 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ ① 為使項目利益最大化，我們建議將本項目納入山東省政府和淄博市政府招商引資重點工程，同時利用中央各部委為本項目的建設(shè)推波助瀾； ② 利用國家開發(fā)銀行、當?shù)卣?、國家行業(yè)協(xié)會和權(quán)威媒體進行聯(lián)合招商引資，與行業(yè)國際組織進行合作； ③ 同時以合作、合資和醒目獨資方式，吸引服裝界龍頭企業(yè)和專業(yè)公司共同參與投資興建，最大限度地發(fā)揮社會資源優(yōu)勢。 3． 3招商模式 ① 與服裝企業(yè)合作形成招商主體，其方法可以采取合作分成、股份、土地 出售轉(zhuǎn)讓等多種方法。 ② 與專業(yè)公司合作興建軟件工程，如與第三方物流公司合作成立物流配送中心，與媒體公司合作成立商情發(fā)布中心，與服裝連鎖企業(yè)合作成立商品分銷中心，與電子計算機公司合作成立全天侯國際商務(wù)平臺等。 ③ 與代理銷售合作對整個樓盤進行全程策劃和銷售代理、力求將項目發(fā)展成為一個真正意義上的國際商阜和商務(wù)聯(lián)合國及物流中心。 4。宣傳策略 4． 1軟性攻勢：“小題大做”與“大題大作”策略 所謂軟性攻勢 “小題大做”與“大題大作”策略是指淄川服裝城的上市推廣擬采取大塊軟性文章先行誘