【正文】 3300 東城區(qū) 華榮大廈 3000 東城區(qū) 31 君豪商業(yè)中心 3800 東城區(qū) 慶峰花園 2500 東城區(qū) 愉景新時代廣場 2780 東城區(qū) 世博廣場 9500 東城區(qū) 雍華庭 4400 東城區(qū) 蔚藍(lán)星湖 2900 東城區(qū) 盈鋒廣場二期 2700 東城區(qū) 東盛大廈 2191 東城區(qū) 金域名苑 2750 莞城區(qū) 富怡花園 2900 莞城區(qū) 華業(yè)大廈 2500 莞城區(qū) 金峰堡 2500 莞城區(qū) 怡豐都市廣場 2500 莞城區(qū) 時代廣場 2700 莞城區(qū) 中僑大廈 3600 莞城區(qū) 曉翠園 2300 莞城區(qū) 金牛花園 3100 莞城區(qū) 細(xì)村豪庭 2500 莞城區(qū) 地王－康景臺 3300 莞城區(qū) 新天地華庭麗湖南岸 2250 寮步鎮(zhèn) 金月灣花園 3880 東城區(qū) 資料來源：實地調(diào)查及網(wǎng)上參考數(shù)據(jù)，僅供參考 市場趨勢 ? 住宅由高端市場轉(zhuǎn)向中端市場，同時商服物業(yè)的投資市場也在崛起。 32 ? 部分鎮(zhèn)區(qū)如常平、樟木頭等，外來經(jīng)濟驅(qū)動明顯，樓市以外銷為支撐。 ? 商業(yè)地產(chǎn)是包括商鋪、餐飲、寫字樓、娛樂休閑場所等非住宅形態(tài)在內(nèi)的房產(chǎn)類型的綜合體。東莞如同珠三角地區(qū)， “ 藏富于民 ” 的特征十分顯著。新一輪的城市開發(fā)熱 潮，尤其是各鎮(zhèn)區(qū)中心交通繁華地段的商業(yè)地產(chǎn)項目的面市，極大帶動了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和民間投資的高漲。 物業(yè)類型 ? 早期均集中在別墅等高品質(zhì)住宅物業(yè)的開發(fā)，近年已經(jīng)興起商鋪、公寓和寫字樓等物業(yè) 。 ? 市場需求多樣化，物業(yè)類型也趨于豐富。 房產(chǎn)產(chǎn)品 ? 住房 “ 梯度消費 ” 觀念日趨成形，市場上 “ 過渡型產(chǎn)品 ” 的“ 中間產(chǎn)品 ” 層出不窮， 3050 平米的一房和 6080 平米的兩房填補了市場的空白，表明東莞房地產(chǎn)市場產(chǎn)品開發(fā)走向多元化。 ? 產(chǎn)品需求開始偏向功能齊全 。 ? 產(chǎn)品形式由早期的平層和復(fù)式向躍式、錯層等形式延伸 。 ? 產(chǎn)品市場劃 分越來越細(xì)致。 房產(chǎn)價格 ? 東莞各個鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)市場差異化較為明顯，商品房價格也因地區(qū)差距有較大不同。 33 ? 住宅 方面 ，市區(qū)中檔樓盤的價格在 30003500 元 /平米之間，部分經(jīng)濟發(fā)達(dá)的城鎮(zhèn)如長安，高檔樓盤已達(dá)到 4000 元 /平米以上。 消費群 ? 主流消費群體由高端客戶向工薪階層的轉(zhuǎn)變 。 ? 職業(yè)階層由企業(yè)主和私營老板廣泛分布到政府企事業(yè)單位職員、白領(lǐng)、工廠中層管理者和高級技術(shù)人員等等，年齡有年輕化的趨勢。 開發(fā)商 ? 本土品牌開發(fā)商和外地知名開發(fā)商共同占據(jù)市場開發(fā)的主流。 ? 未來隨著外地品牌地產(chǎn)商在東莞市區(qū)項 目的運作和啟動，新的產(chǎn)品和新的營銷手法將給東莞市地產(chǎn)市場造成較大的沖擊 。 ? 本地發(fā)展商也將得到較大的成長，總體的開發(fā)水平將得到較大幅度的提升。 市場競爭激烈，中部發(fā)展空間大 34 相對于 東莞市 其他 地區(qū) 土地供應(yīng)相對較少、市場競爭較為激烈的板塊而言，中部部分鎮(zhèn)區(qū)土地供應(yīng)充足 ， 樓盤供應(yīng)較少，而市場卻有相當(dāng)需求。存在著后勁勃發(fā)的潛力和空間。 綜合來看，東莞市中部鎮(zhèn)區(qū)目前開發(fā) 項目較少，但近兩年來土地 交易較為頻繁。在 05 年 年 初上市交易的地塊中，土地供應(yīng)量大的地區(qū)位于南城和東城， 其次便是塘廈、大朗、長安等鎮(zhèn)，主要用于商住。此外，在政府的推動下，部分鎮(zhèn)區(qū)還在進(jìn)一步整合可推向市場化的上地資源。 與活躍的土地交易量相比，目前中部鎮(zhèn)區(qū)的樓市供應(yīng)卸顯得較弱 。目前樓市供應(yīng)問題相對較為突出的鎮(zhèn)區(qū)主要有寮步、大明及石龍。而據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù) 顯示 ，寮步住宅開發(fā)目前主要以寮步西片區(qū)為主，中心缺乏大型成熟的居住杜區(qū)；鎮(zhèn)中心商業(yè)處于初步發(fā)展階段，主要以自發(fā)形成的商業(yè)形態(tài)為主，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，管理以及引導(dǎo) 大朗鎮(zhèn)的樓盤主要是添一居、碧水天源、長富廣場，大朗中心花園，戶型以大戶型為主、戶型相對較為單一 ； 商業(yè)項目招 商雖然比較理想，但經(jīng)營狀況相對混亂 。 可以說．中部鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)可以說正處于發(fā)展起步階段，地廣樓稀無疑成了中部版塊可趁松山湖及火車站改造東風(fēng)的一個基礎(chǔ)條件，而本地市場的需求則是中部板塊將獲快速發(fā)展的另一有力保證?？梢灶A(yù)見，隨著鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，行業(yè)的退漸規(guī)范，成熟發(fā)展商的涌進(jìn)，以及居民對居住環(huán)境要求的提高，中部鎮(zhèn)區(qū)板塊房地產(chǎn)業(yè)也將有一個不落人后的騰飛過程。 35 整體發(fā)展平穩(wěn)，走勢強勁 東莞的城市轉(zhuǎn)型繼續(xù)推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，而房地產(chǎn)在城市建設(shè)和國民經(jīng)濟中的地位也越來越重要。房地產(chǎn)市場總體供求近期結(jié)構(gòu)性失衡， 未來趨向均衡發(fā)展，整體價格在平穩(wěn)中有所上揚。 今后，東莞將以市區(qū)為核心，發(fā)展西部沿海城鎮(zhèn)帶和東部鐵路沿線城鎮(zhèn)帶，以路網(wǎng)為紐帶，形成以 “三位一體 ”大城區(qū)為龍頭，各中心鎮(zhèn)為支點的組團式城市格局，改變以往鎮(zhèn)區(qū)強于市區(qū)的發(fā)展局面。 到 2021 年，按戶籍人口東莞全市城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到 70%以上，高于珠江三角洲平均發(fā)展水平，現(xiàn)有中心鎮(zhèn)達(dá)到小城市標(biāo)準(zhǔn)，一般鎮(zhèn)達(dá)到中心鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)。 東莞是珠三角地區(qū)最具活力與發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一，受 CEPA 和廣州申亞等經(jīng)濟利好的影響，東莞房地產(chǎn)空間必然會隨城市化進(jìn)程得到更大的釋放。 36 三、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 東莞市是國際性的加工制造業(yè)基地和中國重要的外貿(mào)出口基地。目前是中國綜合經(jīng)濟實力３０強城市之一，外貿(mào)總量連續(xù)７年名列全國大中城市第三位，為全國地級市之首，還有６項經(jīng)濟指標(biāo)年增幅居全國第一。經(jīng)濟發(fā)達(dá)程度可見一斑。 經(jīng)濟的發(fā)達(dá)帶來了商業(yè)的繁榮。 目前幾大外資店沃爾瑪、家樂福、麥德龍、吉之島、百佳均已進(jìn)入東莞開店。但外商主要是從全國布局的戰(zhàn)略出發(fā)在東莞布點，因此除百佳外，所開分店幾乎全在東莞城區(qū)，并沒有向各鎮(zhèn)區(qū)深入滲透的計劃。因此，東莞本土的民營大賣場便采取農(nóng)村包圍城市的區(qū)域 化發(fā)展戰(zhàn)略，在各鎮(zhèn)區(qū)密集布點，搶占資源，與外資抗衡。 有資料顯示，目前東莞城區(qū)至少有５個超大型商業(yè)地產(chǎn)項目在建或在籌建中，建筑面積由二三十萬平方米到七八十萬平方米不等。而據(jù)不完全統(tǒng)計，最近幾年內(nèi)，東莞全市商業(yè)物業(yè)開發(fā)和供應(yīng)總量共達(dá)３００萬平方米。 37 至 2021 年末，全市工商注冊登記的批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)和個體商業(yè)戶 萬個，比上年增加 萬個；餐飲企業(yè) 萬個。其中限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè) 109 個；限額以上餐飲企業(yè) 125 個。各類批發(fā)、集貿(mào)市場 610 個，比上年增加 34 個；市場交易面積 萬平 方米，當(dāng)年增加 萬平方米。 2021 年，全市經(jīng)工商登記商品展會 66 場，成交總額 350 億元。 2021 年全年社會消費品零售總額 億元 ,比上年增長 %，高出全省平均水平 個百分點。其中私營個體經(jīng)濟 億元，增長 %。按行業(yè)分，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 億元，增長 %；餐飲業(yè) 億元，增長 %。在批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)中，限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)商品銷售收入 億元，比上年增長 %。 四大商業(yè)板塊 從東莞市目前商業(yè)格局及未來發(fā)展趨勢來看，全市可 劃分為四大商業(yè)板塊： ? 東縱板塊 ：以地王、天和百貨、世博、金月灣、雍華庭、愉景所在區(qū)域為代表。 ? 新中心區(qū)板塊 ：以第一國際為代表，鴻福路、銀豐路、莞太路所環(huán)繞的區(qū)域。 ? 萬江板塊 ：以華南 MALL、麥德龍、都會廣場所在區(qū)域為代表。 ? 老商業(yè)區(qū)板塊 ：以花園新村、西正路所在區(qū)域為代表。 38 四大商業(yè)板塊分布圖 東縱板塊 以東縱大道為中心的一公里范圍內(nèi)，聚集著中國乃至全球的商業(yè)巨頭和商業(yè)品牌。東湖廣場（沃爾瑪）、地王國際廣場、威尼斯商業(yè)中心（天虹百貨、順電）、盈鋒廣場（天和百貨）、美新家居中心、光輝家居中 心、蘇寧電器、世博廣場（海雅百貨、喜盈門海鮮酒家、日本料理中田櫻壽、川佛樓酒家、國色天湘、方特科技樂園、好又多、上海永樂家電 ）、金月灣步行街、君豪商業(yè)中心（華潤萬佳、東莞老飯店、 ole生活時尚）、世紀(jì)廣場（正在籌建中）、東城風(fēng)情步行街、聚福豪苑（百佳、國美） 、星河傳說 等連在一起的商務(wù) 板塊 ，總營業(yè)面積超過100 萬平方米 。 39 東縱板塊是四大商業(yè)板塊發(fā)展中最成熟的。 《東莞市 2021— 2021年城市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃》中有關(guān)規(guī)劃，東城區(qū)被定位為市域商業(yè)中心，其中對東縱商圈未來的發(fā)展是“東縱大道東城路段及莞城路段以服務(wù) 中高檔消費層次為主題，配合全市新商務(wù)中心形成時尚購物區(qū)。” 40 資料來源：實地調(diào)查，僅供參考 名稱 世博廣場 地理位置 東莞東城區(qū)東城大道 經(jīng)營類型 大型綜合性國際化商業(yè)廣場 商業(yè)經(jīng)營面積 16 萬平米 檔次 中、高 業(yè)態(tài)分布與主力商家 A 區(qū) 國際百貨城 B 區(qū) 超市量販 C 區(qū) 數(shù)碼家居港 D 區(qū) 流行前線 E 區(qū) 時尚世界 F 區(qū) 麗人天地 G 區(qū) 世紀(jì)歡樂島 H區(qū) 美食城 目前進(jìn)駐的主力商家有： K 歌會、海雅百貨、屈臣氏、味千拉面、永樂生活電器、中域電訊、好又多、萬華工藝城 人流指數(shù) ★ ★ 經(jīng)營狀況 一般 主要消費群 相對較高收入者 租金 /售價 約 100－ 120 元 /㎡ /月（租） 約 23000 元 /㎡（售） 停車位 1083 個 層高 /m 分區(qū)建筑，層高不一致 周邊概況 東城區(qū)商業(yè)中心地帶 備注 /最新動態(tài) 商鋪基本售完，一些已經(jīng)開始營業(yè)，大部分還在裝修中。 41 資料來源：實地調(diào)查，僅供參考 名稱 地王廣場 地理位置 東莞 莞城區(qū)東縱大道 經(jīng)營類型 大型綜合性國際化商業(yè)廣場 商業(yè)經(jīng)營面積 12 萬平米 檔次 中、高 業(yè)態(tài)分布與主力 商家 集 零售、娛樂、餐飲、會展、康體、休閑、觀光、商務(wù)于一體，目前進(jìn)駐的主力商家：彩怡百貨、屈臣氏、必勝客、真功夫、廣州拉丁餐廳、阿迪達(dá)斯、七匹狼、雅戈爾、歐時力、哥弟、恒生珠寶、華倫天奴、利朗等。 人流指數(shù) ★★★ 經(jīng)營狀況 一般 主要消費群 相對較高收入者 租金 /售價 約 120－ 160 元 /㎡ /月（租） 約 20210－ 25000 元 /㎡（售） 停車位 1000 多個 層高 /m 分區(qū)建筑，層高不一致 周邊概況 莞城區(qū)商業(yè)中心地帶 備注 /最新動態(tài) 商鋪正在發(fā)售，一些已經(jīng)開始營業(yè)，整體開業(yè)在 9 月份。 42 新中心區(qū)板塊 以 70 萬平米的第一國際為代表的 新中心區(qū)板塊 ，致力于打造集商業(yè)中心、商務(wù)中心、行政中心、生活中心、文化中心于一體的新商 業(yè)板塊 。 第一國際，位于市區(qū)主干道鴻福路與東莞大道交匯處，是集購物、飲食、娛樂、酒店、寫字樓、公寓、停車場為一體的多功能、現(xiàn)代化綜合性商業(yè)商務(wù)中心。 第一國際總占地面積 萬平方米，總建筑面積 70萬平方米。作為東莞城市建筑的重要組成部分，在城市功能以及經(jīng)濟商業(yè)生活中扮演著特殊的角色，如洛克菲勒中心之于紐約、陽光城 60 之于東京、國貿(mào)之于北京等等。站 在城市運營的高度，商務(wù)中心區(qū)在城市建設(shè)與發(fā)展過程中的作用正日益受到人們的重視。 CBD 主流建筑將是集居住、辦公、餐飲、娛樂等為一體的綜合性建筑，不但能滿足現(xiàn)代 “24 小時CBD” 的要求，并且可以為大量辦公、居住于此的人們節(jié)約更多寶貴時間，提高工作效率與生活效率。 43 資料來源：實地調(diào)查，僅供參考 44 萬江板塊 以 80 萬平米的華南 MALL 為代表，正構(gòu)建一個集旅游觀光、休閑購物、商貿(mào)物流于一體的新 商業(yè)板塊。 名稱 第一國際 地理位置 東莞 新城市中心區(qū)東莞大道 經(jīng)營類型 超大復(fù)合型一站式商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)街經(jīng)營面積 20 萬平米 檔次 中、高 業(yè)態(tài)分布與主力商家 八大功能區(qū)：綜合五星級商務(wù)酒店、國際采購博覽城、 大型綜合休閑購物中心、商業(yè)步行街、甲級寫字樓、酒店服務(wù)式公寓、零關(guān)稅特賣區(qū)、國際會館。 目前進(jìn)駐主力商家： 中華百貨、時尚電器城、百安居、東海海都酒家、肯德基、必勝客、夢幻成真樂園、自由港 等。 人流指數(shù) ★★★ 經(jīng)營狀況 一般 主要消費群 相對較高收入者 租金 約 100－ 120 元 /㎡ /月（租） 16000－ 25000 元 /㎡（售） 停車位 4860 個 層高 /m 分區(qū)建筑，層高不一致 周邊概況 莞城區(qū)商業(yè)中心地帶 備注 /最新動態(tài) 商鋪正在發(fā)售，一些已經(jīng)開始營業(yè)，整體開業(yè)在 9 月份。 45 華南 MALL，中國首個超大型主題式購物公園。一個集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、文化于一體的一站式消費中心。華南 MALL 占地面積 43