為商鋪制定致勝的市場(chǎng)策略(doc)-營(yíng)銷(xiāo)策劃(已改無(wú)錯(cuò)字)
2022-09-26 09:04:09 本頁(yè)面
【正文】 ? 商場(chǎng)與店面需求分野明顯，各取所需 休閑類、對(duì)品牌敏感性不太強(qiáng)的商家大多選擇沿街店面，主要依靠人流保證營(yíng)業(yè)額。已有一定品牌知名度的經(jīng)營(yíng)者因街鋪的租金費(fèi)用較低，并且不須和他人利潤(rùn)分成，往往也愿意選擇街鋪。中檔品牌以及一些急于打品牌的經(jīng)營(yíng)者 因要借助大商場(chǎng)已有的知名度而希望能在太平洋這樣的知名商場(chǎng)中占有一席之地。頂級(jí)品牌則會(huì)選擇入住有商業(yè)氛圍但又不像淮海路、徐家匯那樣過(guò)于喧嘩的商業(yè)街 。 大型商場(chǎng)為了保持本身形象，聚集人氣，招商傾向于知名度較高的品牌。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)常會(huì)采用差異化租金策略。對(duì)著名品牌給予租金上的優(yōu)惠，其利潤(rùn)的損失通過(guò)對(duì)其他品牌收取較高租金來(lái)彌補(bǔ)。 ? 商場(chǎng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代 知名度較高的商場(chǎng)其門(mén)如市，租金水平也會(huì)有大幅度提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，同處于徐家匯商圈，比鄰而建的太平洋百貨月銷(xiāo)售額是排名第二的六百的近兩倍，商場(chǎng)所得的租金收入也懸殊較大。如同 在淮海路上，相隔只有幾步之遙的大上海時(shí)代廣場(chǎng)和上海廣場(chǎng)，前者的租目前達(dá)到每天 30 元人民幣 /平方米，后者則為 15 元左右。大上海時(shí)代廣場(chǎng)和連卡佛在海外已有較好的品牌知名度，大大提升了租金水平。 ? 規(guī)模效應(yīng)與錯(cuò)位經(jīng)營(yíng) 規(guī)模效應(yīng)是指同等級(jí)、同類型的商場(chǎng)聚集在一起產(chǎn)生的商業(yè)聚集效應(yīng)。錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)是指同類型的商業(yè)聚集在一起時(shí)，各商場(chǎng)采取不同的目標(biāo)客戶定位，從而使個(gè)體利益與整體利益都達(dá)到最大，徐家匯 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 商業(yè)布局是典型的案例。 表 1 徐家匯商業(yè)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng) 商場(chǎng)名稱 經(jīng)營(yíng)理念 目標(biāo)客戶 建筑面積（平方米） 港匯廣場(chǎng) 一次購(gòu)足，體驗(yàn)購(gòu)物休閑樂(lè)趣 從小孩到老人 130000 匯金百貨 倡導(dǎo)時(shí)尚 追求品位的消費(fèi)者 40000 東方商廈 禮在東方 年收入 8 萬(wàn)左右的成熟消費(fèi)者 27000 太平洋百貨 流行的領(lǐng)導(dǎo)者 追求流行的淑女們 30000 上海六百 實(shí)實(shí)在在，服務(wù)大眾 講求實(shí)惠的工薪階層 13000 新路達(dá)百貨 實(shí)惠方便 半徑 2 公里范圍內(nèi)的消費(fèi)者 15000 匯聯(lián)百貨 匯大眾所需 中低收入消費(fèi)者 10000 美羅城 休閑娛樂(lè)在美羅 年輕人 67000 資料來(lái) 源：馮曉東工作室 ? 地段級(jí)差顯著 目前的商業(yè)用房租金水平最高的是徐家匯商圈，接下來(lái)是淮海路、南京路、豫園、四川路、新客站、新上海商業(yè)商城。商業(yè)用房租金受地段的影響最大。按租金水平 ,可將以上區(qū)域分為兩個(gè)層次，徐家匯商城、淮海路、南京路為第一層次，上述其余區(qū)域?yàn)榈诙哟?。第一層次的商業(yè)用房租金水平比第二層次高出一大截，可見(jiàn)租金的地段級(jí)差的梯度性十分明顯。地段的購(gòu)成要素中，交通是極其重要的因素。徐家匯商城圍繞地鐵而建的商業(yè)布局大大提升了該地區(qū)的商業(yè)用房?jī)r(jià)值。目前，地鐵站點(diǎn)附近是營(yíng)業(yè)性商業(yè)用房的最佳選址。 ? 人口 聚集對(duì)商業(yè)用房租金影響日益顯著 人口集聚住宅市場(chǎng)規(guī)模的不斷拓展和集聚效應(yīng)的出現(xiàn)對(duì)商業(yè)繁華度的影響日益明顯。徐家匯處于發(fā)射型交通的聚合點(diǎn)，地鐵一號(hào)線使徐家匯與梅隴、莘莊地區(qū)數(shù)萬(wàn)人口形成了大規(guī)模的商住互動(dòng)，租金優(yōu)勢(shì)十分明顯。隨著市中心人口外移及上海其他地區(qū)和外地城市商業(yè)的不斷繁華，南京路的客流量不斷被分流減少，故反映在租金水平上，有所下降。 ? 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度適中的商街，租金水平較高 商街或商城要有一定的商業(yè)聚集，但如密度過(guò)大，經(jīng)營(yíng)又雷同，商業(yè)集聚效應(yīng)會(huì)受到影響。如南京路商廈林立，經(jīng)營(yíng)雷同增大了南京路商業(yè)單位的 經(jīng)營(yíng)難
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