【正文】 冬季即將到來，除雪保暢工作是黑河市佰利置業(yè)有限公司冬季養(yǎng)護工作的重要工作之一。為了做好冬季除雪保暢工作，制定冬季除雪保暢方案如下：一、除雪保暢工作目標本著統(tǒng)一調(diào)度、科學(xué)組織、合理安排、確保安全暢通的原則，根據(jù)八區(qū)實際情況，確立冬季除雪保暢目標為：力爭做到不因下雪而封路，雪停35小時路面無積雪。二、除雪保暢工作組織機構(gòu)設(shè)立成立除雪保暢指揮領(lǐng)導(dǎo)小組，組成如下：組長：張希峰 、呂志英成員：于春江 、 鄧開強 、 于艷梅領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在公司物業(yè)部，維護小區(qū)主要路段、門市區(qū)域、制定具體實施方案，明確責任分工，責任落實到人，并設(shè)立除雪值班電話。三、除雪保暢工作準備除雪保暢工作動員及協(xié)調(diào)工作公司在制定除雪保暢預(yù)案后，應(yīng)召開除雪保暢工作動員會，要求所有相關(guān)人員高度重視，明確分工，建立責任制，務(wù)必保證降雪時預(yù)案能夠順利啟動。同時各部門應(yīng)制定相應(yīng)除雪安全作業(yè)規(guī)程，確保除雪工作順利進行。物業(yè)部、行政部還應(yīng)在降雪前做好協(xié)調(diào)工作，提前做好啟動除雪預(yù)案的協(xié)調(diào)工作，達到協(xié)調(diào)聯(lián)動的目的。除雪物資、設(shè)備準備工作1）除雪物資準備物業(yè)部應(yīng)按照大雪的標準準備工具，指定專人負責除雪物資的管理、調(diào)配。保證除雪期間物資供應(yīng)連續(xù)、可靠。2）除雪機械準備現(xiàn)準備購置掃雪車一臺（清雪效率4800㎡/小時/）、1臺翻斗車（需改裝后使用）應(yīng)在降雪前完成購置、現(xiàn)有2臺翻斗車保證運輸（），調(diào)試至良好工作狀態(tài)，隨時待命，遇特殊情況，調(diào)動全公司完成除雪保暢工作。對除雪設(shè)備的操作人員，應(yīng)提前完成設(shè)備操作、應(yīng)急處理及維護保養(yǎng)等各項工作的培訓(xùn)。四、除雪保暢預(yù)案除雪保暢總方針為：機械除雪為主（物理方法），人工除雪為輔，局部使用人工除雪的方法。除雪保暢工作由除雪保暢指揮領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一指揮，營運行政部負責宣傳和除雪保暢信息的傳遞工作，物業(yè)公司負責八區(qū)范圍內(nèi)的除雪工作。公司其他部門配合支援物業(yè)公司完成除雪任務(wù)。應(yīng)充分利用機械快速清掃積雪，除雪作業(yè)規(guī)程所有清掃車、推雪板及清掃工具等除雪設(shè)備、物資均由物業(yè)部負責統(tǒng)一調(diào)配、使用。一旦開始降雪，公司各部門即根據(jù)各自保暢工作分工，絕對服從領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一安排。進行除雪安排，清雪車即開始上路，進行不間斷清雪作業(yè)。清掃車作業(yè)時，車上設(shè)一人駕駛使用。對于把小區(qū)路面的積雪清掃到路兩側(cè)后，如雪量較少則裝入翻斗車內(nèi)運至垃圾場處理。如積雪量大，則將積雪運用裝載車將積雪翻入綠化帶中集中處理。綠化帶中積雪達60㎝時酌情向垃圾場搬運。清雪組應(yīng)根據(jù)不同雪情，配合鏟車采用以下應(yīng)對措施：1）小雪應(yīng)對措施如遇小雪時清掃車快速開路，人工配合完成清掃。物業(yè)保潔保證業(yè)主入戶門口、車庫等清雪任務(wù)。2）中到大雪應(yīng)對措施如出現(xiàn)中到大雪時，路面積雪厚度較大時，應(yīng)首先利用鏟車將車道積雪推到廣場周邊，隨后掃雪車配合作業(yè)。3）對于門市前廣場等區(qū)域，則采用清掃車完成，鏟車輔助搬運的方式。五、獎罰措施完成公司降雪不封路、保證小區(qū)方便出行的目標，公司領(lǐng)導(dǎo)小組負責對各區(qū)除雪工作進行考核，依據(jù)結(jié)果進行審核。對不按時完成任務(wù)的不予發(fā)放獎金補貼。酌情處理。七、加強社區(qū)文化建設(shè)，努力構(gòu)建和諧小區(qū)社區(qū)是社會的細胞，社區(qū)和諧是社會和諧的基礎(chǔ)，而要實現(xiàn)社區(qū)的和諧，就必須高度重視社區(qū)文化建設(shè)。呼倫貝爾市委市政府一向非常重視社區(qū)文化建設(shè)并投入了大量的財力和物力，并取得了一定的成績，現(xiàn)結(jié)合自身在社區(qū)文化建設(shè)中的工作經(jīng)驗對社區(qū)文化建設(shè)擬實行的方案。社區(qū)文化及其重要性社區(qū)文化是指一個社區(qū)在長期發(fā)展中形成的某種文化觀念、行為方式、價值準則、道德規(guī)范等的沉淀，它通過非正式的規(guī)范、文化習(xí)慣的影響和集體精神的感受，協(xié)調(diào)著社區(qū)的組織管理和人際關(guān)系。從廣義上講，社區(qū)文化是指社區(qū)物質(zhì)文化、行為文化、制度文化、精神文化的總和；從狹義上講，是指以本社區(qū)價值觀為核心的社區(qū)意識形態(tài)。社區(qū)文化的基本載體是全體居民，即業(yè)主（住戶）。他們的生活模式、價值取向、道德觀念、行為方式等最終決定了一個社區(qū)文化的面貌。文化與社區(qū)不能割裂。文化是在一定的空間范圍和時間向上生成的，社區(qū)是文化的土壤，社區(qū)結(jié)構(gòu)的形成賴于文化的制約，文化的孕育和傳承又存在于社區(qū)的社會活動和生活工作之中。一個社區(qū)的社區(qū)文化一旦形成，它就會建立起自身系統(tǒng)的價值和規(guī)范標準，對社區(qū)成員的思想和行為的取向具有引導(dǎo)作用，使社區(qū)成員個體符合社區(qū)理想和目標，同時也能對社區(qū)整體的價值取向和行為起導(dǎo)向作用。社區(qū)文化是現(xiàn)階段中國物業(yè)管理行業(yè)的重要特征，是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品質(zhì)的重要手段，是創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的重要文化因素。其主要包括社區(qū)文化氛圍和社區(qū)文化活動兩方面。社區(qū)文化活動促進社區(qū)文化氛圍的形成；社區(qū)文化氛圍又將促使社區(qū)文化活動層次的提高和住戶業(yè)余文化生活的豐富。良好的社區(qū)文化氛圍不僅能促進業(yè)主相互尊重，和睦相處，營造陶冶情操、凈化心靈、提升精神的社區(qū)環(huán)境，還能充分體現(xiàn)物業(yè)管理的功能，增加物業(yè)的潛在價值，成為社區(qū)精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)的重要載體。社區(qū)文化點面開花社區(qū)文化要分“點”和“面”兩個層次，“點”即物業(yè)管理公司所管轄的各個小區(qū)，所有管轄的小區(qū)就形成了“面”?！包c”與“面”的社區(qū)文化建設(shè)思路不同，“點”能非常切合小區(qū)居民的需求，重在加強小區(qū)居民之間、物業(yè)管理服務(wù)中心與業(yè)主之間的溝通?！懊妗眲t是小區(qū)之間的互動，有利于物業(yè)管理公司引導(dǎo)社區(qū)文化的方向，塑造物業(yè)管理公司的品牌。物業(yè)公司在社區(qū)文化建設(shè)上，作為各小區(qū)的“點”，社區(qū)文化活動內(nèi)容精彩豐富，既有羽毛球、乒乓球等體育比賽，又有圍棋、象棋比賽；居民健身運動會、綠色環(huán)保行動等大型的社區(qū)文化活動?！包c”和“面”需要達成統(tǒng)一。雖然“點”與“點”之間的社區(qū)文化建設(shè)不盡相同，各放異彩，但“點”和“面”是統(tǒng)一的，時間安排有統(tǒng)籌，內(nèi)容安排有統(tǒng)一導(dǎo)向。小區(qū)管理服務(wù)中心在每年的年底要給公司負責社區(qū)文化的部門提交一份第二年的年度社區(qū)文化安排， 由公司負責審核統(tǒng)籌，避免了“點”與“面”在社區(qū)文化建設(shè)上的沖突，同時，將整個公司的社區(qū)文化活動系統(tǒng)化、主題化。這樣，社區(qū)文化建設(shè)就初步形成了“點”和“面”的統(tǒng)一和互動，相互映照，全面開花。保持社區(qū)文化活動的傳統(tǒng)性營造一種社區(qū)文化氛圍，不可一蹴而就，需要相當長時間的堅持和努力。保持社區(qū)文化活動的傳統(tǒng)性，將廣受居民歡迎的社區(qū)文化活動項目保留下來，不斷完善和創(chuàng)新活動的形式和內(nèi)容，有利于持續(xù)地營造社區(qū)文化氛圍，豐富社區(qū)文化的內(nèi)涵，沉淀社區(qū)文化的厚度。社區(qū)文化建設(shè)與居民健身運動會每年911月份交替舉行，每年的春夏之交，邀請具有一定專業(yè)水平的歌舞團舉辦宵夏文藝晚會，3月份有綠色環(huán)保行動等，這些社區(qū)文化活動項目經(jīng)過幾年的發(fā)展完善之后，逐漸形成了社區(qū)居民傳統(tǒng)的社區(qū)文化活動，并且在物業(yè)管理公司的精心策劃下，這些社區(qū)文化活動項目在社區(qū)居民心中已經(jīng)形成了廣泛的影響，社區(qū)居民的參與興趣不斷提高。 充分發(fā)揮業(yè)主的主動意識在社區(qū)文化的建設(shè)中，物業(yè)管理公司的引導(dǎo)固然非常重要，物業(yè)管理公司引導(dǎo)的最終目的就是為了讓小區(qū)的居民自發(fā)自動地參與到社區(qū)文化建設(shè)中來，那樣的社區(qū)文化才是真正的由居民來營造和在居民中沉淀并影響著他們?nèi)粘Ｐ袨橛^念的一種文化。充分發(fā)揮業(yè)主的主動意識，讓業(yè)主積極參與到社區(qū)文化的建設(shè)中來，為小區(qū)居民提供了許多便利的條件和平臺。在小區(qū)成立老年舞蹈隊、小秧歌隊等多個文藝團體。社區(qū)文化建設(shè)呈現(xiàn)出了一派生機勃勃、春意盎然的和諧景象。需求與導(dǎo)向結(jié)合社區(qū)文化建設(shè)的成果如何，一方面和社區(qū)文化活動能不能吸引居民，能不能滿足居民的需求有關(guān)，另一方面與物業(yè)管理公司對社區(qū)文化的導(dǎo)向有關(guān)。為了更能切合社區(qū)居民的社區(qū)文化活動需求，每年都會進行一次業(yè)主問卷調(diào)查，了解業(yè)主對于社區(qū)文化活動的需求，并以此為依據(jù)改進和完善社區(qū)文化活動的開展。開展“構(gòu)建和諧社區(qū)志愿活動”，倡議社區(qū)居民從自律做起、從節(jié)能做起、從環(huán)保做起、從互助做起，共同建設(shè)環(huán)境優(yōu)美、秩序井然、溫馨舒適、充滿人文關(guān)懷的和諧社區(qū)城。文化的創(chuàng)想力 社區(qū)文化的建設(shè)需要源源不斷地注入活力，這樣社區(qū)文化活動才能保持長久的旺盛生命力，優(yōu)質(zhì)生活的創(chuàng)想，作為提供優(yōu)質(zhì)生活的保障，不僅在管理服務(wù)上敢為人先地創(chuàng)想和實踐，而且在社區(qū)文化建設(shè)的創(chuàng)想和實踐上也不余遺力。社區(qū)文化建設(shè)的創(chuàng)想既體現(xiàn)在社區(qū)文化活動的形式上，也體現(xiàn)在社區(qū)文化活動的內(nèi)容上。既率先在小區(qū)里開展“十大不文明行為評選”活動，在綠色生態(tài)環(huán)保行動上向全社區(qū)居民推廣使用環(huán)保購物袋、廢舊電池垃圾專項處理?！熬G色環(huán)保行動和十大文明行動”的有機結(jié)合加大了居民熱情參與的力度，社區(qū)文化建設(shè)之在居民中掀起熱情的浪潮，而傳統(tǒng)的社區(qū)文化活動又能歷久彌新，這就充分體現(xiàn)文化的創(chuàng)想力為社區(qū)文化建設(shè)所帶來的活力。八、智能化設(shè)施的管理與維修方案設(shè)備管理主要內(nèi)容是指從設(shè)備的更新改造、選型開始，一直到設(shè)備報廢為止的設(shè)備管理的全過程。按設(shè)備管理中的不同階段，總程序可分為四個不同的運行程序：第一程序： 設(shè)備的更新規(guī)劃、選型、訂購、安裝調(diào)試及日常運行1. 設(shè)備的更新規(guī)劃：根據(jù)物業(yè)的發(fā)展目標，結(jié)合發(fā)展商/大業(yè)主/業(yè)主委員會的意見，制訂出35年中設(shè)備增添和更新改造的具體規(guī)劃，由工程部提出，報管理處最高負責人審核后提交公司相關(guān)部門審核，經(jīng)由公司客戶服務(wù)部最高負責人審批同意后提交發(fā)展商/大業(yè)主/業(yè)主委員會。2. 設(shè)備的選型：選型應(yīng)考慮三個方面。第一是技術(shù)先進，選用同類產(chǎn)品中效率高，操作簡便，安全可靠并符合國家標準要求的產(chǎn)品；第二是同類產(chǎn)品互換性能好，選用檢修簡便，零部件通用性強的產(chǎn)品；第三是經(jīng)濟合理，選用能耗低和維修費用較低的產(chǎn)品。3. 設(shè)備訂購：訂購可由物業(yè)公司負責，也可由發(fā)展商直接訂購，采購時必須注意隨機附件、技術(shù)資料和易損件的供應(yīng)等問題，訂購合同按相關(guān)操作程序申報。4. 入庫保管：設(shè)備到貨運至物業(yè)后，必須及時開箱驗收（進口設(shè)備應(yīng)有外貿(mào)和商檢人員到場），查驗裝箱單、合格證書和技術(shù)文件等，按裝箱單仔細核對品種，數(shù)量。認定質(zhì)量合格的情況下，登記造冊，辦理入庫手續(xù)。有問題時，應(yīng)及時與有關(guān)單位交涉。開箱驗收過程應(yīng)有發(fā)展商人員在場。暫時不用的設(shè)備，倉庫管理員應(yīng)按技術(shù)要求做好保養(yǎng)工作后，封存入庫。資料員應(yīng)把全部資料編冊存檔。5. 設(shè)備安裝調(diào)試：安裝調(diào)試可由物業(yè)工程人員完成，也可委托供應(yīng)商找專業(yè)公司進行。對關(guān)鍵設(shè)備的安裝，物業(yè)工程人員應(yīng)全程在場共同參加。驗收工作由發(fā)展商、物業(yè)服務(wù)中心、公司工程部等共同參加。特種設(shè)備（如電梯、鍋爐等）應(yīng)請政府部門參加。最后會簽驗收單。6. 設(shè)備移交、入帳及建檔：依據(jù)設(shè)備竣工驗收單，由工程部會同客戶服務(wù)部門向使用部門移交（如保安部、物業(yè)部等），根據(jù)設(shè)備統(tǒng)一編號，填寫設(shè)備登記卡，立入臺帳，工程部管理的設(shè)備應(yīng)移交相關(guān)技術(shù)班組。7. 培訓(xùn)計劃：技術(shù)員上崗前的操作培訓(xùn)和考核工作由工程主管負責，在行政人事部備案，每年應(yīng)制定相應(yīng)各工種的培訓(xùn)計劃。8. 日常管理：設(shè)備移交后，應(yīng)會同使用部門或班組制定設(shè)備的操作規(guī)程及完好標準，按操作規(guī)程運行操作，定期檢查確保設(shè)備正常運行。第二程序：設(shè)備的定期維護保養(yǎng)，即設(shè)備一級、二級保養(yǎng)和設(shè)備大修，工程部應(yīng)編制年度維修計劃，設(shè)備的一、二級保養(yǎng)的內(nèi)容和標準以及外判保養(yǎng)的項目。外判項目中應(yīng)審核合同中有關(guān)保養(yǎng)程序和計劃，并在合同執(zhí)行中配合和監(jiān)督。1. 一級保養(yǎng)：物業(yè)大廈或小區(qū)的動力、電氣設(shè)備等，可每月按一級保養(yǎng)的內(nèi)容進行一次保養(yǎng)工作，保養(yǎng)內(nèi)容根據(jù)相關(guān)設(shè)備和系統(tǒng)的保養(yǎng)要求和程序進行。一級保養(yǎng)由領(lǐng)班督促檢查，工程主管抽查。2. 二級保養(yǎng)：設(shè)備使用三個月后按規(guī)定進行二級保養(yǎng)工作，根據(jù)保養(yǎng)程序和要求，逐項開展。二級保養(yǎng)由領(lǐng)班和工程主管/經(jīng)理進行驗收并備案。3. 設(shè)備大修：一般設(shè)備使用一年后，可進行大修程序工作（視各設(shè)備、系統(tǒng)情況而定）。大修項目確定后，應(yīng)填寫大修申請表，編制大修方案，明確修理內(nèi)容、技術(shù)標準，并做好技術(shù)資料及備件準備工作。對大型重要設(shè)備或系統(tǒng)建議由專業(yè)公司承擔大修工作，修理過程中，要做好現(xiàn)場質(zhì)量及進度監(jiān)督工作，大修結(jié)束，應(yīng)組織竣工驗收工作并將大修技術(shù)資料完整歸檔。第三程序：設(shè)備的技術(shù)改造，設(shè)備在運行一段時間后，會發(fā)現(xiàn)某些系統(tǒng)和設(shè)備配套不盡合理等情況，需在設(shè)備原有基礎(chǔ)上作一些技術(shù)、效率、安全、環(huán)保和節(jié)能等方面的技術(shù)改造，工程部須對改造的原因、方案提出可行性報告，上報管理處最高負責人，經(jīng)公司工程部審核后，發(fā)文給發(fā)展商建議改造，設(shè)備的技術(shù)改造程序與大修程序相同。第四程序：設(shè)備的更新報廢，設(shè)備的更新報廢應(yīng)同時辦理，設(shè)備的報廢原則為：1. 國家指定的淘汰產(chǎn)品。2. 已超過使用期限，損壞嚴重，修理費用昂貴。3. 因受自然災(zāi)害或事故損壞，而修理費接近或超過原設(shè)