【正文】 辦理登記：（一）成立業(yè)主委員會登記申請書；（二）業(yè)主委員會委員名單；（三）業(yè)主委員會章程。區(qū)、縣房地產管理部門應當自受理登記申請之日起十五日內，完成登記工作；對不符合本條例規(guī)定成立的業(yè)主委員會不予登記，并書面通知申請人。第十一條 業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由五人至十五人組成。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。業(yè)主委員會每屆任期兩年。第十二條 業(yè)主委員會應當維護全體業(yè)主的合法權益，履行下列職責：（一）召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務合同；（三）依照本條例設立物業(yè)維修基金的，負責該基金的籌集、使用和管理；（四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算和決算；（五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動；（六）監(jiān)督公共建筑、公共設施的合理使用；（七）業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責。業(yè)主委員會應當定期召開會議，會議必須有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應當經全體委員過半數(shù)通過。第十三條 住宅出售單位應當按照規(guī)定提供物業(yè)管理區(qū)域必需的物業(yè)管理服務用房，產權屬全體業(yè)主共有；物業(yè)管理服務用房的收益用于業(yè)主委員會的活動經費和補充物業(yè)維修基金。具體辦法由市人民政府制定。第十四條 業(yè)主小組由本幢住宅業(yè)主推選若干代表組成，其職責是：（一）聽取業(yè)主、使用人對物業(yè)管理服務的意見和建議，向業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)反映；（二）執(zhí)行業(yè)主委員會作出的決定；（三）提出共用部位和共用設備的維修、更新建議。第十五條 業(yè)主公約是有關物業(yè)使用、維修和其他管理服務活動的行為規(guī)范，對全體業(yè)主具有約束力。使用人應當遵守業(yè)主公約。業(yè)主公約自業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過之日起生效。業(yè)主委員會應當自業(yè)主公約生效之日起十五日內，將業(yè)主公約報所在地的區(qū)、縣房地產管理部門備案。第十六條 業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主、使用人具有約束力。業(yè)主公約和業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸。第三章 物業(yè)管理服務第十七條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照規(guī)定向市房地局或者注冊地的區(qū)、縣房地產管理部門申領物業(yè)管理資質證書。市房地局和區(qū)、縣房地產管理部門應當自受理物業(yè)管理企業(yè)申請之日起二十日內，核發(fā)物業(yè)管理資質證書。物業(yè)管理企業(yè)應當按照資質管理的規(guī)定從事物業(yè)管理服務。第十八條 業(yè)主或者業(yè)主委員會應當委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務，應當與業(yè)主或者業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務合同。物業(yè)管理服務合同應當載明下列主要內容：（一）業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、住所；（二）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目；（三）物業(yè)管理服務的事項；（四）物業(yè)管理服務的要求和標準；（五）物業(yè)管理服務的費用；（六）物業(yè)管理服務的期限；（七）違約責任；（八）合同終止和解除的約定；（九）當事人雙方約定的其他事項。物業(yè)管理服務合同的期限為兩年。物業(yè)管理企業(yè)應當自物業(yè)管理服務合同生效之日起十五日內，將物業(yè)管理服務合同報住宅所在地的區(qū)、縣房地產管理部門備案。第十九條 物業(yè)管理服務合同中當事人應當約定下列物業(yè)管理服務事項：（一）住宅共用部位、共用設備的使用管理、維修和更新；（二）物業(yè)管理區(qū)域內公共設施的使用管理、維修和更新；（三）電梯、水泵等房屋設備的運行服務；（四）保潔服務；（五）保安服務；（六）物業(yè)維修、更新費用的帳務管理；（七）物業(yè)檔案資料的保管。物業(yè)管理服務合同中當事人可以約定下列物業(yè)管理服務事項：（一）住宅的自用部位和自用設備的維修、更新；（二）業(yè)主委員會委托的其他物業(yè)管理服務事項。第二十條 物業(yè)管理服務應當保持住宅和公共設施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求實施：（一）按照國家和本市規(guī)定的技術標準和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務年度計劃，實施管理服務；（二）在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設備和公共設施使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人；（三）經常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設備和公共設施進行養(yǎng)護；（四）發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設備或者公共設施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業(yè)管理服務合同的約定進行維修；（五）接到物業(yè)損壞報修時，限時進行維修和處理；（六）做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關的財務帳冊；（七）每半年向業(yè)主委員會報送物業(yè)維修、更新費用的收支帳目，接受審核；（八）定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務；（九）發(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關行政機關報告；（十）按照物業(yè)管理服務合同約定的要求，做好業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務事項。除前款規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)應當配合居民委員會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務的有關工作。第二十一條 物業(yè)管理服務收費，應當遵循合理、公開以及與管理服務水平相適應的原則。第二十二條 物業(yè)管理服務收費包括下列項目：（一）管理費，用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內的巡視、檢查，物業(yè)維修、更新費用的帳務管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關物業(yè)管理服務；（二）房屋設備運行費，用于電梯、水泵等房屋設備運行服務所需的費用；（三）保潔費，用于物業(yè)管理區(qū)域內日常保潔服務所需的費用；（四）保安費，用于物業(yè)管理區(qū)域內日常安全保衛(wèi)服務所需的費用；（五）維修費，用于物業(yè)維修服務所需的費用。前款第（一）、（二）、（三）、（四）項費用按月分項計算，第（五）項費用按實際維修項目計算。第二十三條 物業(yè)管理服務收費的標準按照下列規(guī)定確定：（一）已售公有住宅的收費標準，由市物價局會同市房地局制定；（二)普通內銷商品住宅的收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會在區(qū)、縣物價部門會同房地產管理部門規(guī)定的基準價的浮動幅度內協(xié)商確定；（三）高標準內銷商品住宅和外銷商品住宅的收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會協(xié)商確定。其他服務項目的收費，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人協(xié)商確定。第二十四條 物業(yè)管理服務費用由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務合同的約定向業(yè)主收取。業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理服務費用的，從其約定。物業(yè)管理服務貨用經約定可以預收，預收期限不得超過三個月。第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)收費的項目和標準應當公布。已按照本條例向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務費用的，其他任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。未受業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務收費的，業(yè)主或者使用人可以不支付。第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理服務合同終止或者解除后的十日內，向業(yè)主委員會辦理下列事項，并報區(qū)、縣房地產管理部門備案：（一）對預收的物業(yè)管理服務費用按實結算，多收的部分予以退還；（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關的財務帳冊；（三）移交業(yè)主共有的房屋、場地和其他財物。第四章 物業(yè)的使用第二十七條 業(yè)主、使用人應當遵守法律、法規(guī)的有關規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關系。第二十八條 物業(yè)使用中禁止下列行為：（一）損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；（二）占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備；（三）在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物；（四）侵占綠地、毀壞綠化；（五）亂設攤、亂設集貿市場；（六）亂倒垃圾、雜物；（七）在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；（八）排放有毒、有害物質或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；（九）法律、法規(guī)禁止的其他行為。第二十九條 業(yè)主或者使用人裝修住宅，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。物業(yè)管理企業(yè)應當對裝修住宅活動進行指導和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反本條例第二十八條的行為，應當勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應當及時告知業(yè)主委員會并報有關行政管理部門依法處理。第三十條 住宅不得改變使用性質。因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應當征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，并報區(qū)、縣房地產管理部門審批。物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和公共設施，不得改變使用性質。第三十一條 任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，并在約定的期限內恢復原狀。除執(zhí)行任務的治安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛外，機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內行駛、停放及其收費的規(guī)定，由業(yè)主委員會決定。車輛停放收費標準按所在地的區(qū)、縣物價部門的規(guī)定執(zhí)行。車輛停放的收益應當納入物業(yè)維修基金，用于公共設施的維修、更新。第三十二條 利用物業(yè)