【正文】 1900 銷售收入的 2% 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2258 兩年期貸款利息 開發(fā)期間稅費(fèi) 5731 3 合計(jì) 49239 序號 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營期 合計(jì) 2020 2020 2020 2020 1 銷售收入 31259 64431 8507 104197 銷售面積 31747 59248 14828 105823 銷售比例 30% 50% 20% 2 經(jīng)營稅金及附加 1719 3544 468 5731 營業(yè)稅 1563 3222 425 5210 城市維護(hù)費(fèi) 109 226 30 365 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 第 19 頁 資金籌集和使用 資金籌集方案 （ 1）本項(xiàng)目總投資額共計(jì) 46486 萬元。本項(xiàng)目你開發(fā)單位 湖北人信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司近年開發(fā)項(xiàng)目均獲得成功，目前財(cái)務(wù)狀況良好，只有少部分銀行貸款，除企業(yè)日常經(jīng)營用流動(dòng)資金外，企業(yè)在銀行定期存款有數(shù)億元。故本項(xiàng)目以企業(yè)自有資金作為主要籌集渠道。目前該區(qū)域房地產(chǎn)市場活躍，商品房購買率較高，項(xiàng)目在辦完相關(guān)手續(xù)后，可提前預(yù)售，收取部分定金或銷售收入作為建設(shè)資金補(bǔ)充。建設(shè)前期為緩解資金 壓力，向銀行借貸部分資金作為建設(shè)資金。 自有提供資源資金 30000 億元；公司通過銀行申請兩年期貸款 1 億元，年利率 6%，采取等額支付本息和的辦法償還，公司采取預(yù)收定金和提前銷售方式籌集萬元。 表 54項(xiàng)目籌資及使用計(jì)劃 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)期 2020 2020 2020 2020 1 總投資 49239 28930 19287 674 348 開發(fā)投資 48217 28930 19287 不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 46981 28330 18651 教育附加稅 3 47 96 13 156 3 土地增值稅 5907 12176 1608 19691 4 銷售凈收入 23633 48711 6431 78775 財(cái)務(wù)評價(jià)和不確定性分析 第 20 頁 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2258 600 636 674 348 2 資金籌措 49239 28930 19287 自有資金 30000 18330 11670 用于建設(shè) 投資 30000 18330 116670 用于流動(dòng)資金 長期借款 11236 10600 636 用于建設(shè)投資 10000 10000 用于建設(shè)期利息 1236 600 636 銷售收入 8003 6981 674 348 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù) 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)以《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參與》 (第三版 )和《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評級方法》作為財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù)。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 0( )(1 )n tt t otNPV CI CO i ??? ? ?? 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 0( )(1 ) 0n tttt CI CO FIRR ?? ? ? ?? 靜態(tài)投資回收期 p TTT?? 第 年 的 累 計(jì) 凈 現(xiàn) 金 流 量 的 絕 對 值第 （ T+1 ） 年 的 凈 現(xiàn) 金 流 量 動(dòng)態(tài)投資回收期***p *TTT?? 第 年 的 累 計(jì) 凈 現(xiàn) 金 流 量 的 絕 對 值第 （ T+1） 年 的 凈 現(xiàn) 金 流 量 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 第 21 頁 項(xiàng)目盈利能力分析 表 56 損益表 單位 ：萬元 序號 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營期 合計(jì) 2020 2020 2020 2020 1 銷售收入 0 31259 64431 8507 104197 2 總成本費(fèi)用 28930 19287 674 348 49239 3 營業(yè)稅及附加 0 171 3544 468 5734 營業(yè)稅 1563 322 425 5210 城市維護(hù)費(fèi) 109 226 30 365 教育附加稅 0 47 97 12 156 4 土地增值稅 5907 12176 1608 19691 5 利潤總額 0 8861 18264 2411 29536 6 所得稅 0 2215 4566 603 7384 7 稅后利潤 0 6646 13698 1808 22152 8 盈余公積金 665 1370 181 2216 根據(jù)表 57 和表 58 表內(nèi)數(shù)據(jù)，分別計(jì)算出稅前與稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期。 表 57現(xiàn)金流量表（全部投資） 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 2020 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 104197 0 32159 64431 8507 銷售收入 104197 0 32159 64431 8507 其他 0 0 0 0 0 2 現(xiàn)金流出 80093 28330 28584 20475 2703 建設(shè)投資 (不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 ) 46981 28330 18651 0 0 其他 經(jīng)營稅金及附加 5731 0 1719 3544 468 土地增值稅 19691 0 5907 12176 1608 所得稅 7384 0 2215 4566 603 3 凈現(xiàn)金流量 24410 28330 2767 44145 5828 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 28330 25563 18582 24410 財(cái)務(wù)評價(jià)和不確定性分析 第 22 頁 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量 31794 28330 4982 48711 6431 累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流 量 28330 23348 25363 31794 5 折現(xiàn)率 12% 6 稅前凈現(xiàn)值 25299 3970 34683 4090. 稅前凈現(xiàn)值累計(jì) 25299 21329 13354 17444 計(jì)算指標(biāo) 所得稅前 所得稅后 內(nèi)部收益率 46% 36% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 17444 12036 投資回收期 基準(zhǔn)收益率 12% 12% （ 1）靜態(tài)盈利能力分析 根據(jù)上表數(shù)據(jù)可得，稅前靜態(tài)投資回收期pT=1+28330/48593= 投資利潤率 =年利潤總額 /總投資 *100%=29536/49239=% 投資利稅率 =年利稅總額 /總投資 =(29536+5371)./49239=% 表 58現(xiàn)金流量表（自有投資） 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 2020 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 104197 0 32159 64431 8507 銷售收入 104197 0 32159 64431 8507 2 現(xiàn)金流出 59372 22930 24150 26415 8807 自有資金 30000 18330 116670 0 0 銷售收入再投入 6901 0 6981 0 0 借款本金償還 10000 0 0 5000 5000 借款利息償還 2258 0 0 1129 1129 經(jīng)營稅金及附加 5731 0 1719 3544 468 土地增值稅 19691 0 5907 12176 1608 所得稅 7384 0 2215 4566 603 3 凈現(xiàn)金流量 22152. 18330 2766 38017 301 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 18330 15564 22453 22152. 4 稅前凈現(xiàn)金流量 29536 18330 4982 42582 302 累計(jì)稅前凈現(xiàn)金流量 18330 13348 29234 29536 5 折現(xiàn)率 12% 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 第 23 頁 6 稅前凈現(xiàn)值 18112 16369 3970 30319 192 稅前凈現(xiàn)值累計(jì) 16369 12399 17920 18112 計(jì)算指標(biāo) 所得稅前 所得稅后 內(nèi)部收益率 67% 51% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 18112 13135 投資回收期 基準(zhǔn)收益率 12% 12% （ 2）動(dòng)態(tài)盈利能力分析 根據(jù)表內(nèi)數(shù)據(jù)，經(jīng)計(jì)算得 出稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 46%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 17444 萬元 ，投資回收期 年 ；稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 36%、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 12036 萬元、投資回收期 年。 （ 3）項(xiàng)目償債能力分析 表 59 資金來源于運(yùn)用表 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 2020 2020 2020 2020 1 資金來源 145433 28930 43565 64431 8506 銷售收入 104197 31259 64431 8507 出租收入 0 自營收入 0 自有資金 30000 18330 11670 長期借款 11236 10600 636 短期借款 0 回收固定資產(chǎn)余值 0 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 資金運(yùn)用 94303 28930 29128 27089 9155 開發(fā)建設(shè)投資 46981 28330 18651 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2258 600 636 674 348 運(yùn)營費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 5731 1719 3544 468 土地增值稅 19691 5907 12176 1608 所得稅 7384 2215 4566 603 應(yīng)付利潤 借款本息償還 10000 5000 5000 借款利息支付 2258 1129 1129 財(cái)務(wù)評價(jià)和不確定性分析 第 24 頁 3 資金盈余 51130 0 14436 37343 649 4 累計(jì)盈余 資金 0 14436 51779 51130 表 510貸款還本付息表 序號 項(xiàng)目名稱 貸款利率 建設(shè)經(jīng)營期 合計(jì) 2020 2020 2020 2020 1 貸款還本付息 6% 0 年初貸款累計(jì) 10000 5000 5000 20200 本年借款 10000 10000 本年應(yīng)計(jì)利息 600 636 674 348 2258 年末還本 5000 5000 10000 年末付息 1129 1129 2258 年末貸款累計(jì) 10000 10000 5000 0 25000 年末還本付息 6129 6129 12258 2 還本付息資金來源 31259 64431 8507 104197 銷售收入 31259 64431 8507 104197 根據(jù)表 59 和表 510,中數(shù)據(jù)可得： 利息備付率 =（息稅前利潤 +借款利息支付） /借款利息支付 =（ 29536+2258） /2258= 償債備付率 =當(dāng)期盈余還本付息資金 /當(dāng) 期應(yīng)還本付息金額 =（息稅前利潤 — 所得稅） /(借款本金償還 +借款利息支付 ) =（ 291277282） /（ 10000+2258） = 該項(xiàng)目利息備付率大于 ，償債備付率大于 ，說明項(xiàng)目償債能力較好。 項(xiàng)目社會(huì)評價(jià)和技術(shù)評價(jià) 本項(xiàng)目的實(shí)施，符 合荊州市建設(shè)商業(yè)中心的整體規(guī)劃和項(xiàng)目所在街道擬進(jìn)行景觀改造的計(jì)劃。 項(xiàng)目擬選用的設(shè)計(jì)方案是建立在現(xiàn)有國內(nèi)建筑行業(yè)規(guī)?；A(chǔ)上的，擬有正規(guī)設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)，有正規(guī)建筑單位承建，項(xiàng)目在技術(shù)上是完全可行的。 項(xiàng)目的預(yù)計(jì)銷售平均單價(jià)為 8017 元 /平方米，比成本高 4203 元，當(dāng)銷售單價(jià)下降 ﹣%時(shí)，項(xiàng)目將處于盈虧平衡狀態(tài)，什么本項(xiàng)目承受跌價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。由于該項(xiàng)目為商住一體式，項(xiàng)目的平均售價(jià)并不科學(xué)，因此此項(xiàng)只能作為一個(gè)參考。 5%、177。 15%時(shí)對項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。通過前面對荊州市房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境 的分析 ,項(xiàng)目的銷售單價(jià)一般不會(huì)低于這個(gè)數(shù)字，所以項(xiàng)目銷售價(jià)格具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在實(shí)施過程中，關(guān)鍵因素是如何提高和保證銷售率，項(xiàng)目必須制定和實(shí)施完善的銷