【正文】 后管理效果為目的，提出合理化建議，掌握施工進(jìn)展、工程質(zhì)量等第一手資料。 5． 商管部根據(jù)與甲方協(xié)定，視情況安排保潔、清運(yùn)外包公司進(jìn)場(chǎng)。 7． 指定臨時(shí)垃圾存放處、臨時(shí)衛(wèi)生間等地點(diǎn)。 9． 安管部根據(jù)與甲方協(xié)定結(jié)果，派人進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)裝修安全、消防實(shí)施有序管理。 2． 根據(jù)前期工程、安管參與前期建設(shè)情況，以日后管理、使用、保養(yǎng)為出發(fā)點(diǎn)，提前準(zhǔn)備完工驗(yàn)收資料。 4． 視預(yù)交接區(qū)域，組織相關(guān)專業(yè)人員參與交接驗(yàn)收，交接前明確檢查標(biāo)準(zhǔn)甲方責(zé)任人等前提條件。 6． 收集交接驗(yàn)收項(xiàng)目的相關(guān)圖紙，說(shuō)明書(shū)等文本資料，并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行校對(duì)。 8． 職接收后，立即安排對(duì)接收項(xiàng)目進(jìn)行封閉管理或?qū)Ｈ斯芾淼却胧?。則此物業(yè)進(jìn)入沉靜期。 3． 工程部對(duì)現(xiàn)場(chǎng)商務(wù)、設(shè)施進(jìn)行調(diào)試。 5． 工程部著手制定商戶入住裝修水源、電源接駁方案。 7． 商管部與安管、工程協(xié)調(diào)，最后確定《裝修手冊(cè)》，裝修管理方案及相關(guān)流程。 9． 商管部組織工程、安管對(duì)店鋪進(jìn)行最后檢查，合格后封閉，準(zhǔn)備迎接商戶進(jìn)場(chǎng)。 11． 商管部協(xié)同行政部著手選定開(kāi)業(yè)期樓內(nèi)花壇、長(zhǎng)椅、垃圾桶等設(shè)施種類、形狀、數(shù)量等工作。 13． 行政人事部確定裝修期人員培訓(xùn)及考評(píng)方案。 14． 商管部協(xié)調(diào)物業(yè)工程、甲方招商、營(yíng)運(yùn)部、確定商戶裝修風(fēng)格、檔次、標(biāo)準(zhǔn)。 ? 商戶進(jìn)場(chǎng)裝修階段 1． 商管部協(xié)助商戶進(jìn)行圖紙審核。商管部協(xié)調(diào)工程部、安管部參加。 4． 商管部著手建立商戶檔案。 6． 安管部對(duì)進(jìn)場(chǎng)商戶施工人員辦證，講解消防規(guī)定、要求。 ? 商戶二裝管理階段 1． 商管部協(xié)調(diào)營(yíng)業(yè)部、招商部視開(kāi)業(yè)時(shí)間，跟進(jìn)商戶裝修進(jìn)度。 3． 商管部落實(shí)綠化、蟲(chóng)控等到外包單位，并安排外圍綠化公司進(jìn)場(chǎng)。 5． 商管部協(xié)調(diào)其它部門(mén)確定開(kāi)業(yè)后樓內(nèi)設(shè)備、設(shè)施的定樣、定質(zhì)、定量。 7． 工程部落實(shí)設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行保養(yǎng)方案、計(jì)劃。 9． 安管部根據(jù)實(shí)際情況安排外保進(jìn)場(chǎng)，確定崗位及要求。視情況進(jìn)行處罰或責(zé)令返工、停工。 2． 商管部協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)部落實(shí)商戶物管費(fèi)等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)繳情況，收費(fèi)計(jì)劃，著手制定商戶費(fèi)用檔案。 4． 商管部協(xié)助商戶辦理裝修費(fèi)用返還工作。 6． 工程部提報(bào)設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行調(diào)試情況，制定能源耗費(fèi)計(jì)劃，節(jié)能方案。 三、制定管理公約 現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理項(xiàng)目，必須有業(yè)主認(rèn)可的、物業(yè)管理辦公室批準(zhǔn)備案的 管理公約。我司將根據(jù)多年的管理經(jīng)驗(yàn)為劃瑞商城制定合理的管理公約，做到即明確物業(yè)管理公司的職責(zé)、權(quán)力和義務(wù)，又能夠保護(hù)商戶的合法利益且被商戶所接受，在今后的物業(yè)管理運(yùn)作中依照 管 理公約進(jìn)行操作，避免和減少物業(yè)糾紛。在選擇樓盤(pán)時(shí)，除了考慮地理位置、客流量、開(kāi)發(fā)商背景以及升值潛力等指標(biāo)外，同時(shí)還要考公司管理的的水平和費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)是否可以接受，如果物 業(yè)管理費(fèi)制定過(guò)高，必將導(dǎo)致租賃費(fèi)也過(guò)度虛高，影響招商工作，而如果物業(yè)管理費(fèi)制定過(guò)低，會(huì)給將來(lái)商城實(shí)際運(yùn)作造成虧損。只有我司這樣的資深物業(yè)公司才能夠根據(jù)不同項(xiàng)目的實(shí)際情況，進(jìn)行專業(yè)的、準(zhǔn)確的物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算，才能夠做到即保證開(kāi)發(fā)商的利益和物業(yè)管理公司的合理運(yùn)作，又可以讓大多數(shù)商戶認(rèn)可，從而在競(jìng)爭(zhēng)中處于有利位置。要想使客戶切實(shí)地獲得滿意服務(wù)，達(dá)到一流物業(yè)水準(zhǔn)，是需要通過(guò)多方面培養(yǎng)和磨煉形成的，其中培訓(xùn)是這其中較為重要的一環(huán)。 六、與職能部門(mén)合作 隨著一個(gè)新建物業(yè)項(xiàng)目的投入使用，物業(yè)管理公司應(yīng)與當(dāng)?shù)芈毮懿块T(mén)密切合作。 第 七 部 分 日常物業(yè)服務(wù) 在物業(yè)交付使用后，就進(jìn)入正常物業(yè)管理運(yùn)作期，我司將提出“酒店式服務(wù)”的概念，為商城及商戶提供高品質(zhì)的服務(wù)。 2． 開(kāi)荒保潔。 4． 商管部、工程部、安管崗位細(xì)則，考核標(biāo)準(zhǔn)確定，日常記錄表格及相關(guān)要求制定。 6． 商管部、工程部、安管部進(jìn)行崗前培訓(xùn)。 8． 樓內(nèi)導(dǎo)視、通、提示等告牌制定、就位。 10． 根據(jù)開(kāi)業(yè)慶典情況，商管部、工程部、安管做準(zhǔn)備工作。 12． 安管部組織、實(shí)施一次全樓消防演習(xí)。 14． 保潔開(kāi)荒驗(yàn)收。 2． 保安崗位就位。 4． 開(kāi)業(yè)商戶檢查。 6． 客流疏導(dǎo)工作。 ? 商場(chǎng)開(kāi)業(yè) 1— 3 個(gè)月階段 1． 商戶費(fèi)用 檔案建立完成。 3． 設(shè)備、設(shè)施情況復(fù)檢，結(jié)算費(fèi)用。 5． 對(duì)樓內(nèi)設(shè)施布置合理性進(jìn)行檢查，整改。 7． 工程部著手建立設(shè)備卡片。 9． 檢查日客流情況，各商鋪營(yíng)業(yè)情況。 ? 商場(chǎng)開(kāi)業(yè) 4— 6 個(gè)月階段 1． 各商戶意見(jiàn)匯總分析。 3． 制定營(yíng)業(yè)后裝修管理規(guī)定。 5． 制 定落實(shí)保潔考評(píng)、評(píng)比辦法。 7． 制定、落實(shí)外聘公司選聘、考評(píng)、更換相關(guān)規(guī)定，實(shí)施細(xì)則。 9． 核算物業(yè)公司月耗費(fèi)、推算年耗費(fèi)。 10． 首期費(fèi)用收取，信息反饋。 ? 開(kāi)業(yè) 6— 12個(gè)月階段 1． 對(duì)各商戶營(yíng)業(yè)情況，經(jīng)營(yíng)心態(tài)進(jìn)行調(diào)查。 3． 建立健全營(yíng)業(yè)額統(tǒng)計(jì)分析制度。 5． 建立健全費(fèi)用收取流程分析方案。 7． 建立健全 拒繳商戶處理辦法、流程。 9． 崗位培訓(xùn)，健全日考核，日記錄表格細(xì)化。 11． 巡檢各設(shè)施設(shè)備使用情況，進(jìn)行修復(fù)、整理。節(jié)能、降耗辦法及實(shí)施。 環(huán) 境 治理 委聘專業(yè)公司定期做好大廈內(nèi)的“消殺”、外墻清洗等工作，為業(yè) /租戶提供良好的生活和工作環(huán)境。 缺少管理設(shè)想增加這部分