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小區(qū)物業(yè)管理計(jì)劃書-閱讀頁

2025-01-05 00:56本頁面
  

【正文】 花型正、花色艷、花期長,并且注重做好 “五一 ”, “十一 ”花卉管理; h. 花壇 31 物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否,直接影響到其使用功能和使用壽命,這樣對使用過程中保證設(shè)備的正常運(yùn)行,加強(qiáng)日常和維修管理提出了更高的要求。 《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《供配電設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi); 、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi); ,記錄《設(shè)備故障記錄表》,并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。 2 供氣設(shè)備 與煤氣公司保持聯(lián)系,每周巡檢,請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng),隨時(shí)進(jìn)行報(bào)修。 ,填寫《電梯房巡視記錄》。對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證; 4 給排水設(shè)備 ,并記錄《水泵房巡視記錄表》; 水泵房每周打掃一次,機(jī)組每月清潔一次。 每年 12 月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》; 管理處每月定期組織檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。 一次消火栓泵、噴淋泵、雙電源啟動(dòng)測試,記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表》; ,并由秩序管理人員和設(shè)備維修工參與操作,每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測試;電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào) 33 警安全系統(tǒng)的測試。 《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi); 、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修 記錄表》內(nèi)。對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證; 6設(shè)備檢查標(biāo)準(zhǔn) [電力變壓器 ] l 檢查電力變壓器是否符合要求。 l 外殼接地裝置是否可靠,接地電阻是否合格。 l 三相電壓表是否平衡,變壓器聲響是否正常。 [低壓開關(guān)柜 ] l 耐壓試驗(yàn)是否符合規(guī)范規(guī)定。 l 接地線連接應(yīng)緊密牢固。 34 l 閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。 [照明設(shè)備 ] l 燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠,清潔整齊。 l 照明線路的絕緣是否良好,接線頭不應(yīng)外露,燈具高度是否符合規(guī)定。 l 冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效。 l 制動(dòng)器完好、可靠。 l 照明完好,通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn),無異常聲。 l 超載報(bào)警正確可靠。 [安全系統(tǒng) ] l 限速開關(guān)可靠,動(dòng)作靈敏。 l 各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全,性能可靠、有效。 l 檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常。 l 運(yùn)行時(shí)靴襯與導(dǎo)軌無異常聲,滑動(dòng)平穩(wěn)。 l 各導(dǎo)軌表面無重大銹蝕。 l 操作鍵盤靈活、可靠。 [顯示屏 ] l 各顯示屏 上監(jiān)視器齊全、完好,顯像清晰,符合設(shè)計(jì)要求。 l 監(jiān)視器安裝牢固、可靠。 l 各輸出電路熔絲配置合理,沒有不規(guī)則行為。 l 二路電源切換正常、可靠。 [攝像頭 ] l 各攝像頭工作正常,配置數(shù)量齊全。 l 各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全 (特別是室外型 )。 [錄像機(jī) ] 36 l 所配錄像機(jī)齊全,性能良好,符合性能要求。 [巡更系統(tǒng) ] l 主機(jī)、序號機(jī)功能完好。 l 配套附件完好。 安保防盜系統(tǒng) [對講裝置 ] l 戶內(nèi)對講裝置能與大門通話。 [巡更系統(tǒng) ] l 主機(jī)、序號機(jī)功能完好。 l 配套附件完好。 消防系統(tǒng) [消火栓泵 ] l 消火泵 (流量、揚(yáng)程等主要參數(shù) )符合出廠要求。 l 消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無振動(dòng),潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象。 l 水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠,無缺損。 37 [增壓泵 ] 增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn),各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。 l 啟動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性能可靠。 l 消防接合器齊全、有效,無泄漏。 l 消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通,閥門便于操作,并有明顯標(biāo)記。 l 管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活。 l 電氣控制和器件齊全、正常可靠,性能完好。 l 管道設(shè)備等無銹蝕 ,無滲漏。 (包括停用電氣設(shè)備)未經(jīng)驗(yàn)電前,一律應(yīng)作為有電。 。 在檢修用電線路和設(shè)備時(shí),必須停電進(jìn)行。 ,非經(jīng)原工作人員或設(shè)備主任同意,任何人不得移動(dòng)。 。 。 、明火作業(yè),確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦毷孪绒k理動(dòng)火審批手續(xù),經(jīng)設(shè)備主任同意,按照動(dòng)火作業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行。 。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。如有損壞,要查明原因,立即申報(bào)設(shè)備主任,經(jīng)批準(zhǔn)后及時(shí)更換。 、顯示屏、信號燈、控制線路等的運(yùn)作應(yīng)始終處于有效狀態(tài),各類功能標(biāo)識應(yīng)明確。 。 。 、檢修時(shí)須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套。 ,并定期檢查。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。 、斷電必須由設(shè)備人員操作,禁止非設(shè)備人員操作。若要進(jìn)入,須經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn),由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。 因造成停梯,應(yīng)在一樓掛告示牌。 ,并定期檢查。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。 8應(yīng)急處理方案 監(jiān)控室值班接報(bào),通知巡視秩序管理員三分鐘趕到現(xiàn)場,確認(rèn)火 40 警后,及時(shí)報(bào)告第一責(zé)任人三分鐘趕到現(xiàn)場。如現(xiàn)場火勢較大,無法自行補(bǔ)救時(shí),第一責(zé)任人出任應(yīng)急總指揮,監(jiān)控室即為應(yīng)急指揮中心,總指揮由現(xiàn)場回到指揮中心,指揮實(shí)施消防應(yīng)急方案。 ( 2)撥打 “120”救護(hù)電話。 ( 4)播放緊急廣播。 ( 6)組織力量疏散救護(hù)客人。 b. 熟練操作監(jiān)控室內(nèi)的所 有消防、通訊及廣播設(shè)備。 d. 如經(jīng)巡視人員報(bào)告為誤警,寫出事故報(bào)告并由巡視人員和當(dāng)值監(jiān)控人員簽字歸檔且復(fù)印一份,交于管理處第一責(zé)任人。 f. 火警發(fā)生后,聽從應(yīng)急總指揮的命令,用外線電話撥打 119消防電話和 120救護(hù)電話。 h. 利用對講機(jī)實(shí)施對講,使指揮人員及時(shí)到崗。有人被困時(shí),與電梯內(nèi)被困人員通話,親切禮貌地告訴他們不要驚慌,不斷安慰被困者并通知電梯保養(yǎng)公司和設(shè)備維修人員立即派人到電梯所停之最近地方,用口頭告知被困人員。 ,關(guān)閉該電梯動(dòng)力并著手開門放人。 ,管理人員要向被困人員致歉,并詢問他們的健康情況。要求電梯保養(yǎng)公司,認(rèn)真檢查電梯故障原因,排除隱患。 ,保安立即撤除停用牌,恢復(fù)電梯工作。 [應(yīng)急處理流程圖 ] ,立即以消防應(yīng)急方案的順序通知第一責(zé)任人。 ,設(shè)備部立即向供電所查詢。 ,電梯有可能出現(xiàn)困人,秩序管理人員需立即查明,如有,立即按困梯程序進(jìn)行處理。 42 ,記錄停電原因、人員撤離時(shí)間等詳細(xì)資料。停電恢復(fù)后,設(shè)備維修人員檢查各有關(guān)設(shè)備,保證所有設(shè)備正常運(yùn)作。 觸電事故的應(yīng)急處理 ,通知就近保安趕赴現(xiàn)場維持秩序,制止其他危險(xiǎn)行為的發(fā)生。 ,立即實(shí)施搶救,以后程序同上述急癥病人處理程序。 故處理 ,立即告知安保中心。 ,統(tǒng)一調(diào)分派人員。如附近有機(jī)房等重要場所,則要采用堵、排等方式,防止浸水至這些重要場所。 ,防止有人進(jìn)行破壞活動(dòng)。提出糾正和預(yù)防措施。 、廣告、天線、設(shè)備層等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面檢查,確保牢固。 ,各當(dāng)值保安 監(jiān)守崗位,無人接替不準(zhǔn)擅離崗位。 ,增加對設(shè)施設(shè)備的巡查。緊急情況及時(shí)向上級匯報(bào)。 十一、公司物業(yè)服務(wù)質(zhì)量規(guī)范 1 基本要求 明確。 物 業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。急修 20 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場做應(yīng)急處理,其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場,有報(bào)修、維修和回訪記錄,回訪率達(dá) 80%以上。提供相關(guān)的特約服務(wù)和便民服務(wù);節(jié)假日有專題活動(dòng) 。 按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。 制定裝修 登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度,建立業(yè)主裝修檔案,對不符合規(guī)定的行為及時(shí)制止和報(bào)告。 獲得市級以上物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)項(xiàng)目稱號,或制訂相應(yīng)的爭創(chuàng)規(guī)劃。 每年 2 次以上對房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄 ,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理。 每周 1 次對單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進(jìn)行安全檢查,門窗關(guān)閉正常,門窗玻璃保持 95%以上的完好率。定期檢查屋頂,發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有 45 斷裂、缺損的,應(yīng)制定維修方案,并與委托方或業(yè)主委會員協(xié)商安排專項(xiàng)修理。每 3 日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場,發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的,及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 墻體表層基本完好,地坪、地磚基本平整,如有缺損,及時(shí)修補(bǔ)。各組團(tuán)、棟及單元(門)、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)識。 3 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)(依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外)。 設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全,并按國家規(guī)定辦理年檢手續(xù),保證其性能符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 屬于小修范圍的共用設(shè)施設(shè)備,應(yīng)及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設(shè)施設(shè)備,及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃或?qū)m?xiàng)維修資金使用計(jì)劃,根據(jù)委托方或業(yè)主委員會 (業(yè)主大會 )決定,組織維修或者更新改造。保證二次供水正常,二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。 定期進(jìn)行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》。 消防泵每季啟動(dòng) 1 次并作記錄,每年保養(yǎng) 1 次,保證其運(yùn)行正常;消防栓每季巡查 1 次,消防栓箱內(nèi)各種配件完整;每年 1 次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤滑油等,保持消防器材能隨時(shí)有效使用;按需配備滅火器,每季檢查 1 次滅火器,臨近失效立即更新或充壓;消防通道暢通。 不定期巡視路面、側(cè)石、圍墻、窨井等,要求路面不積水(因市政、管道結(jié)構(gòu)因素除外),窨井不漫溢,圍墻不傾斜,窨井蓋無缺損;健身設(shè)施隨時(shí)檢查,使其能正常使用(需更換除外)。 路燈、樓道燈完好率不低于 95%。 對容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)識和防范措施;對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。 47 物業(yè)區(qū)域主出入口 24 小時(shí)值班,并有交接班記錄和外來車輛的登記記錄;對可疑人員進(jìn)行詢問;阻止未經(jīng)許可的外來人員入內(nèi);對裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記;對進(jìn)出車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo);保持出入口環(huán)境整潔、有序 、道路暢通;對大型物件搬出實(shí)行記錄。 配有樓宇對講、周界報(bào)警等控制設(shè)備的,應(yīng) 24 小時(shí)開通。 有火、水、警應(yīng)急預(yù)案,應(yīng)按計(jì)劃組織應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。收 取車輛看管費(fèi)的車庫 24 小時(shí)有專人管理,車庫內(nèi)地面、墻面有車輛行駛指示牌和地標(biāo),備有必需的消防器材,車輛停放有序;車庫場地每日清潔 1 次,有照明設(shè)施,無滲漏、無積水,通風(fēng)良好;無易燃、易爆等物品存放。及時(shí)清除主要道路積雪。 公共衛(wèi)生間設(shè)置衛(wèi)生桶,小區(qū)按規(guī)定設(shè)置果皮箱,每日清理 1 次,擦拭 1 次,箱(桶)無滿溢、無異味、無污跡。 48 樓道每周清掃 1 次,走道、門廳、樓梯地面潔凈,無垃圾、雜物、浮塵、污跡,無亂堆亂放,亂貼亂劃
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