論我國物業(yè)管理收費的問題-閱讀頁
2025-01-04 18:17本頁面
【正文】 。 該修剪的不修剪，該噴藥的不噴藥，該澆水的不澆水，該防凍的不防凍等等，使業(yè)主對環(huán)境美化有意見，導(dǎo)致不交費。為了保障物業(yè)收費資金的安全，設(shè)立權(quán)力制衡機制，各個機關(guān)之間的權(quán)力劃分應(yīng)當(dāng)明確、合理，彼此能夠高效運作又能夠互相制衡。這三個內(nèi)部機關(guān)之間的權(quán)力相互制約：業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）是權(quán)力機關(guān)，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理韋項有決策權(quán)；業(yè)主委員會是執(zhí)行和代表機關(guān)，負(fù)責(zé)具體執(zhí)行業(yè)主大會（業(yè)主 代表大會）所作出的決議；監(jiān)事機關(guān)負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會的運行，核查業(yè)主委員會的財務(wù)狀況。向政府或業(yè)主報告或披露其與價格決策有關(guān)的信息，并不是對企業(yè)或單位應(yīng)有的經(jīng)營自主權(quán)的侵犯，而是一種法律和社會公正的體現(xiàn)，是市場經(jīng)濟條件下對經(jīng)營者實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)對等的要求。其提供公共產(chǎn)品有兩種方式：一是由政府的公共服務(wù)部門免 費提供公共產(chǎn)品；另一種是對提供公共服務(wù)的企業(yè)進(jìn)行補貼。一是拓展現(xiàn)行城市環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)與公共休閑設(shè)施維護系統(tǒng)的服務(wù)范圍，將其延伸至住宅小區(qū)中，將現(xiàn)行由物業(yè)管理公司提供的公共服務(wù)納入城市公共服務(wù)系統(tǒng)。補貼標(biāo)準(zhǔn)可以由現(xiàn)行城市公共物業(yè)的公共服務(wù)成本和社會平均利潤進(jìn)行測算。新的計費 單位應(yīng)綜合考慮房價百分比、人口調(diào)整系數(shù)等因素。目前通行做法是物業(yè)管理企業(yè)先將綜合管理費的成本計算出來，然后按一定利潤率加上利潤，最后再按建筑面積平均分?jǐn)偟綉?。物業(yè)管理費應(yīng)以此為重要基礎(chǔ)，然后利用其它相關(guān)指標(biāo)系數(shù)進(jìn)行調(diào)整，最后得出應(yīng)交納的費用數(shù)額。物業(yè)管理服務(wù)是開放式的，即每位業(yè)主都能享受；公共物品和準(zhǔn)公共物品的使用也是開放式的，在每次使用時無需額外支付費用。 需要說明的是，每戶人口數(shù)的確定應(yīng)以常住人口為單位，即以戶口簿上登記的人口數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)，暫住人口應(yīng)在物業(yè)管理公司進(jìn)行登記，業(yè)主與物業(yè)管理公司協(xié)商確定暫住期間的人口調(diào)整系數(shù)或單獨對暫住人口進(jìn)行收費，收費標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)由業(yè)主和物業(yè)管理公司進(jìn)行協(xié)商。業(yè)主委員會有權(quán)根據(jù)小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理公司實際情況決定是否聘用該公司，并與物業(yè)管理公司簽訂聘用合同，將 小區(qū)公共部分的管理事務(wù)委托物業(yè)管理公司進(jìn)行具體操作，促使物業(yè)管理公司圍繞業(yè)主的需求來管理。如審議年度物業(yè)維護計劃，審議物業(yè)管理開支預(yù)算案，審核物業(yè)管理公司測算出的物業(yè)費用收費標(biāo)準(zhǔn)等。業(yè)主委員會的重要作用體現(xiàn)在兩個方面：第一，業(yè)主委員會的組成使得追求集體利益，實現(xiàn)對物業(yè)管理服務(wù)的一致支付成為可能。第二，業(yè)主委員會作為一個集體對成員提供了動力機制。因此，物業(yè)管理費是否能順利、有效地收繳，物業(yè)管理公司自身的努力，業(yè)主和租戶的意識固然重要，作為集團組織的業(yè)主委員會能否強化其作用也是至關(guān)重 ?的一環(huán)。因此，要強化業(yè)主委員會的作用，就要重新改造我國的業(yè)主 委員會，并將改造后的業(yè)主委員會的職能通過法律的手段加以確認(rèn)。業(yè)主委員會按非盈利企業(yè)模式組成董事會、制訂章程和細(xì)節(jié)，制訂有關(guān)制度和規(guī)范，并向政府登記注冊合法后按企業(yè)的模式運營。這樣，可規(guī)范物業(yè)管理的法制化和物業(yè)管理收費的合理化，并促進(jìn)我國物業(yè)管理的健康有序發(fā)展。作為接收方的物業(yè)管理公司必須對此環(huán)節(jié)給予高度重視，房屋質(zhì)量高低，不僅關(guān)系到住戶的利益，而且直接影響到今后的物業(yè)管理能否順利進(jìn)行，是提高物業(yè)管理質(zhì)量的基礎(chǔ)。特別是對新建物業(yè)，更應(yīng)嚴(yán)把檢驗關(guān)。凡關(guān)系到整個小區(qū)的配套設(shè)施未完成的，如未辦理正式供電、供水 。 做好物業(yè)的交接驗收工作，可以減少由于物業(yè)質(zhì)量引起的糾紛，減少物業(yè)管理成本，使日后的物 業(yè)管理順利進(jìn)行，使物業(yè)管理的質(zhì)量得到全面的提高。 參考文獻(xiàn)： 1．張軍著：《現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學(xué)》，上海三聯(lián)書店， 1991年版。 3．劉偉、張風(fēng)圣著：《產(chǎn)權(quán)通論》，北京出版社， 1998年版。 5．朱愛華、張彥、陳佩華著：《物業(yè)管理》，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社， 2021年版。 7．周樹基著：《美國物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度與物業(yè)管 理》，北京大學(xué)出版社， 2021年版本。 9．王青蘭著：《物業(yè)管理導(dǎo)論》，中國建筑工業(yè)出版社， 2021年版。 11．曹振良著：《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)通論》，北京大學(xué)出版社， 2021年版。 13．劉圣歡、饒杰：《 從物業(yè)管理產(chǎn)品屬性看物業(yè)管理收費難問題》，載《經(jīng)濟體制改革》， 2021年 4期。 15．梁啟龍、秦向東：《房產(chǎn)物業(yè)管理收費難的癥結(jié)與對策》，載《經(jīng)濟師》， 2021年 7期。
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