【正文】 商業(yè)環(huán)境極大改善。 XX超市隨商業(yè)的發(fā)展也聲速繁榮起來(lái)，目前 XX各類超市總營(yíng)業(yè)面積已超過 20萬(wàn)平方米， 限額以上超級(jí)市場(chǎng)年?duì)I業(yè)額已達(dá) 48965萬(wàn)元。超市型商品性消費(fèi)支出（超市型商品性消費(fèi)支出界定為在居民商品性消費(fèi)支出中可能會(huì)在超市中消費(fèi)并購(gòu)買商品的支出，具 體統(tǒng)計(jì)指標(biāo)包括：部分食品、衣著支出、部分設(shè)備用品及服務(wù)、部分娛樂文教服務(wù)等。據(jù)此計(jì)算， XX市區(qū)超市型商品性消費(fèi)支出總?cè)萘繛?。目前 XX市綜合性大型超市不多，在 XX市興建綜合性大型超市具備良好的發(fā)展環(huán)境。 20xx年我國(guó) GDP為 89404億元，如按上述比例計(jì)算， 20xx年我國(guó)全社會(huì)的物流成本約為15109億元，第三方物流的市場(chǎng)份額在 4209億元左右。根 據(jù)測(cè)算結(jié)果， 到 20xx年， 我國(guó)物流總成本將達(dá)到 28000多億元，第三方物流市場(chǎng)總 規(guī)模將達(dá)到 120xx多億元， 而 目前我國(guó)第三方物流業(yè)才剛剛起步，實(shí)際總規(guī)模非常微小，因此發(fā)展空間非常巨大。由于長(zhǎng)期以來(lái)重生產(chǎn)、輕流通，加上歷史形成的條塊分割與 “大而 全 ”、 “小而 全 ”等傳統(tǒng)觀念，我國(guó)企業(yè)在 “物流陷阱 ”中造成的損失和浪費(fèi)難計(jì)其數(shù)。 1998年， 這 家企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)為 ?？梢姡覈?guó)企業(yè)物流成本壓縮的空間十分可觀，隨著我國(guó)企業(yè)對(duì)物流成本控制重視程度的不 斷提高， 在這方面挖掘潛力將為現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民物資文化生活水平的提高，顧客對(duì)服務(wù)質(zhì)量的期望水平將不斷提高并呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，貨物運(yùn)輸中小批量 、多品種、高價(jià)值的貨物越來(lái)越多。 （ 3）外資企業(yè)大舉進(jìn)入帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。到 20xx年底，世界 500強(qiáng)企業(yè)中， 已有 300多家進(jìn)入了中國(guó)市場(chǎng)。隨著對(duì)外開放的不 斷深入， 進(jìn)入我國(guó)的跨國(guó)公司無(wú)論數(shù)量還是營(yíng)業(yè)額都將大幅增加，他們對(duì)物 流服務(wù)的需求將進(jìn)一步增長(zhǎng)。今年年底或明年初我國(guó)極有可能加入 WTO， 關(guān)稅的降低和一些非關(guān)稅壁壘的被迫取消，將從出口和進(jìn)口兩個(gè)方面大大促進(jìn)我國(guó)對(duì)外貿(mào)易的增長(zhǎng)。 可以預(yù)見，隨著進(jìn)一步深化社會(huì)分工和擴(kuò)大對(duì)外開放，我國(guó)的物流業(yè)尤其是第三方物 流業(yè)存在著廣闊的發(fā)展前景。系統(tǒng)內(nèi)服務(wù)的對(duì)象有為商業(yè)大廈零售商場(chǎng) 1家、擬建中的東方大型超市 1家、百業(yè)網(wǎng)銷售客戶以及下屬子公司、超市連鎖店若干家。根據(jù)對(duì)這些服務(wù)對(duì)象現(xiàn)有的銷售能力及發(fā)展趨勢(shì)的分析，這些服務(wù)對(duì)象所需提供配送服務(wù)的配送總金額近期內(nèi)在 5億元左右，遠(yuǎn)期將在 10億元以上。 股份公司內(nèi)部配送 東方大型超市 商業(yè)大廈 東方百業(yè)網(wǎng) 第一賣場(chǎng) 第二賣場(chǎng) 第三賣場(chǎng) 第四賣場(chǎng) 第五賣場(chǎng) 參股公司配送 東方裝潢 二百電器商廈 百業(yè)超市 東方藥業(yè) 其它 蘆莊店 沁園店 劉潭店 上馬墩店 稻香店 學(xué)前店 小桃園店 河埒店 南陽(yáng)店 山北店 西郊店 系統(tǒng)外部配送 市內(nèi)網(wǎng) 宜興網(wǎng) 江陰 錫山 其它 點(diǎn) 點(diǎn) 網(wǎng)點(diǎn) 網(wǎng)點(diǎn) XX市第一百貨集團(tuán) XX市八佰伴商貿(mào)中心 XX市天惠超市公司 XX市星河商業(yè)公司 宜興市蛟橋商場(chǎng) 宜興市蘇南商廈 宜興市通達(dá)商場(chǎng) 宜興市華地廣場(chǎng) 宜興市華都商場(chǎng) 宜興市華聯(lián)商廈 江 陰百貨大樓 江陰國(guó)際購(gòu)物中心 錫 山 BBB 商 城 錫山市港下農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 常 州 網(wǎng) 點(diǎn) 鎮(zhèn) 江 網(wǎng) 點(diǎn) 張 家 港 網(wǎng) 點(diǎn) 靖 江 網(wǎng) 點(diǎn) 泰 興 網(wǎng) 點(diǎn) 圖 31 配送對(duì)象示意圖 第四章 建設(shè)目標(biāo)及建設(shè)內(nèi)容 第一節(jié) 建設(shè)目標(biāo) 一、建設(shè)目標(biāo)的提出 XX商業(yè)大廈股份有限公司是 XX市最大的商業(yè)零售企業(yè)。 面對(duì)飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，特別是我國(guó)即將加入 WTO， 機(jī)制、規(guī)模、技術(shù)、管理遠(yuǎn)勝于己的外資商業(yè)企業(yè)將迅速進(jìn)入和擴(kuò)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)商業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力必將經(jīng)受相當(dāng)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。其中，物流配送中心及超市的建設(shè)是股份公司多元發(fā)展的重要方面。 二、建設(shè)目標(biāo) 總體要求 ★成為股份公司未來(lái) 5—10年連鎖商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和保障， 克服 股份公司主業(yè)發(fā)展中的物流瓶頸障礙。 ★以擬建大超市為龍頭，推動(dòng)股份公司在周邊農(nóng)村集鎮(zhèn)建設(shè)連鎖超市銷售網(wǎng)絡(luò)，提升 股份公司的規(guī)模經(jīng)營(yíng)能力，與 “麥德龍 ”、 “家樂福 ”等洋超市相抗衡。 ★采用現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)化的物流設(shè)施和先進(jìn)的物流管理技術(shù)。 目標(biāo)年限 設(shè)計(jì)使用年限 15年。 配送及倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模 ★ 配送能力 ： 日訂單發(fā)生量 5000張， 120xx筆 包括家電類、日用品類、學(xué)習(xí)辦公用品類等總品種數(shù) 39大類， 10000種 日發(fā)生品種數(shù) 20xx種 進(jìn)貨提前期 5天 配送提前期 24小時(shí) 庫(kù)存量相當(dāng)于 1520天的銷售量 ★配送及倉(cāng)儲(chǔ)面積： 16000平方米 第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 為實(shí)現(xiàn)上述建設(shè)目標(biāo)，需新建一定規(guī)模的物流配送中心及超市，以及有關(guān)配套設(shè)施。 一、主體工程 新建物流配送中心及超市大樓一幢， 共三層，另有半地下室一層，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積 47970m2， 包括倉(cāng)儲(chǔ)及配送、超市賣場(chǎng)、辦公等用房。 二、輔助配套設(shè) 施工程 輔助配套設(shè)施用房 650m2， 主要為冷凍機(jī)房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機(jī)房等用房，均為單層磚混結(jié)構(gòu)； 多功能廣場(chǎng)、室外停車場(chǎng)等室外工程； 給排水、強(qiáng)弱電、暖通、消防等配套公用工程； 物流配送中心及超市所需的物流設(shè)備、信息系統(tǒng)及辦公用具等。 XX市總面積 4650平方公里， 其中山區(qū)和丘陵為 782平方公里， 占總面積的 %；水域面積為 769平方公里，占 %， 耕地面積 ；城市建成區(qū)面積為 公里。該地塊位于 XX市市區(qū)北部偏東，占地面積 47400平方米， 距 XX市中心 僅 1500米， 毗鄰 XX火車站和汽車站，有鐵路專用線直通 XX火車站；鄰近有 312國(guó)道， 距滬寧、錫澄高速公路約 3~5公里， 5公里方圓內(nèi)有多個(gè)居民新村小區(qū)以及廣瑞路裝修市場(chǎng)， 地理位置優(yōu)越，交通便利， 十分適合建設(shè)物流配送中心及大型超市。根據(jù) XX金寧達(dá)土地評(píng)估有限公司金地估宗評(píng) [20xx]第 040號(hào)、 [20xx]第 039號(hào)土地評(píng)估報(bào)告，股份公司擬收購(gòu)的廣瑞路 18號(hào)【錫 崇 國(guó)用（ 20xx）字第 215號(hào)】國(guó)有出讓土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格為 ，擬租賃的廣瑞路 14號(hào)【錫崇 國(guó)用（ 1999）字第 21號(hào)】國(guó)有出讓土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格為。 第二節(jié) 建設(shè)條件 一、自然條件 地形地貌 XX地形以平原為主，零散分布著低山、殘丘。 XX市區(qū)的西南部太湖沿岸丘陵起伏，群山連綿，其中惠山三茅峰為最高， 海拔 329米， 錫山為 75米。 河流 XX南瀕太湖，北枕長(zhǎng)江，京杭運(yùn)河穿城而過， 地表水豐富， 外來(lái)水源補(bǔ)給充足，屬長(zhǎng) 江下游太湖水網(wǎng)區(qū)。 本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址附近無(wú)主要 河流。 溫 度： 年平均溫度 ℃ 最冷月平均氣溫 ℃ 最熱月平均氣溫 ℃ 極端最低氣溫 10℃ 極端最熱氣溫 39℃ 濕 度： 最冷月平均相對(duì)濕度 76% 最熱月平均相對(duì)濕度 86% 降 雨量： 年總降雨 1100mm 日最大降雨量 氣 壓： 夏季大氣壓 冬季大氣壓 風(fēng) ： 夏季平均風(fēng)速 冬季平均風(fēng)速 積 雪 ： 冬季最大積雪深度 26cm 無(wú)霜期 ： 230天 二、交通條件 XX是華東地區(qū)主要的交通樞紐，已形成由鐵路、公路、水路、航空配套組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)。江陰黃田港是長(zhǎng)江出?？诘闹饕獡Q裝港之一， 也是連結(jié)蘇北地區(qū)的主要渡口。 近幾年來(lái)， XX大交通建設(shè)全面展開，建成了滬寧高速公路 XX段，完成了蘇南大運(yùn)河 XX段整治，境內(nèi)將有上海到成都、黑龍江到海南、上海到北京三條高速公路通過，形成了一個(gè)高速公路交匯點(diǎn)， XX作為交通樞紐的地位日益明顯。 海運(yùn) XX的海洋客、貨運(yùn)輸，主要經(jīng)由上海港、張家港港、江陰港出海。 XX市區(qū)與這些港口有高速公路和國(guó)道相連，距上海港 165公里， 距江陰港 38公里， 距張家港港 43公里。 公路 經(jīng)滬寧高速公路約 90分鐘可以進(jìn)入上海市區(qū)， 312國(guó)道橫貫 XX全境。已建或規(guī)劃中的北京至上海、同江至三亞、上海至成都的三條高速公路，其交匯點(diǎn)位于 XX市。通過廣瑞路可直接與 312國(guó)道相接， 由錫滬路上錫滬公路，經(jīng)東亭立交橋可直通滬寧高速公路。基地以西有鐵路專線連接 XX火車站，與滬寧鐵路聯(lián)網(wǎng)，對(duì)外交通狀況優(yōu)。 供水 建設(shè)地所處區(qū)域由 XX市自來(lái)水公司供水，主干道兩側(cè)主供水管徑 700mm， 供水保證率在 98%以上， 供水狀況較 優(yōu)。遇連續(xù)大雨后，區(qū)域內(nèi)地面僅有少量積水，排水狀況較優(yōu)。 第六章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案及設(shè)備系統(tǒng) 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容由物流配送中心和超市兩大部分組成，其經(jīng)營(yíng)方案及設(shè)備系統(tǒng)因功能的不同而有所區(qū)別。 第一節(jié) 物流配送中心的選擇及流程 一、物流中心的種類 世界物流業(yè)的發(fā)展歷程已經(jīng)走過了廠內(nèi)物流、實(shí)體分配物流、綜合物流三個(gè)階段，正邁向 EC物流的新階段， 伴隨著 EC出現(xiàn)了一系列全新的物流模式。這些新型模式主要有： 物流供應(yīng)鏈模式 EC信息流使股份公司部門之間、內(nèi) 外之間、子公司之間信息交流暢通，客觀上要求它們消除各自為政的分割態(tài)勢(shì)， 而 結(jié)成緊密的合作伙伴，有效抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建穩(wěn)定的物流渠道。供應(yīng)鏈（ supply chain）就是指 產(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的供應(yīng)商、生產(chǎn)商、運(yùn)輸商、儲(chǔ)運(yùn)商、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者組成的供需網(wǎng)絡(luò)；在這個(gè)網(wǎng)絡(luò)中，每個(gè)貿(mào)易伙伴既是其客戶的供應(yīng)商，又是其供應(yīng)商的客戶。而供應(yīng)鏈管理是對(duì)供應(yīng)鏈中的物流、信息流、資金流、增值流、業(yè)務(wù)流以及貿(mào)易伙伴關(guān) 系等進(jìn)行的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制一體化管理過程。物流一體化就是利用物流管理，使產(chǎn)品在有效的供應(yīng)鏈內(nèi)迅速移動(dòng)，使參與各方的企業(yè)都能獲益，使整個(gè)社會(huì)獲得明顯的經(jīng)濟(jì)效益。 第三方物流 第三方物流（ Third Party Logistics， 簡(jiǎn)稱 TPL）又稱之為物流聯(lián)盟、物流伙伴、物流社 會(huì)化或物流市場(chǎng)化，其含義是物流渠道中的專業(yè)化物流中間人，以簽訂合同 的方式，在一定期間內(nèi)為其它公司提供所有或某些方面的物流業(yè)務(wù)服務(wù)。可見， TPL是物流專業(yè)化的重要形式，是物流發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物， 是 EC物流在供應(yīng)鏈和一體化專業(yè)化分工基礎(chǔ)上的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的戰(zhàn)略聯(lián)盟。物流中心模式是順應(yīng) EC物流呈現(xiàn)出了 JIT運(yùn)送普及化， 小批量，多品種， 高頻率，短周期、門到門、相互交錯(cuò)的貨物運(yùn)輸?shù)忍攸c(diǎn)而發(fā)展壯大起來(lái)的。許多專家提出我國(guó)物流產(chǎn)業(yè)應(yīng)積極采取代理形式的客戶定制物流服務(wù)的第三方物流模式。根據(jù)股份公司現(xiàn)狀及 XX市現(xiàn)有物流企業(yè)能力結(jié)構(gòu)，本項(xiàng)目 擬采用第三方的物流中心，即以家電、日化等 39大類產(chǎn)品為服務(wù)種類，以超市、專賣店、大百貨商店、電子購(gòu)物網(wǎng)站為服務(wù)對(duì)象，建成以倉(cāng)儲(chǔ)配送為基礎(chǔ)的區(qū)域性物流中心。 三、配送規(guī)模 充分考慮本項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè)、目前物流周轉(zhuǎn)、現(xiàn)代物流倉(cāng)庫(kù)的貨架布置、內(nèi)部運(yùn)輸通道、作業(yè)場(chǎng)地、各類主流商品占用空間等因素，以及我國(guó)物流企業(yè)的資金、運(yùn)行成本、物流技術(shù)等 實(shí)際情況，初步確定：本項(xiàng)目配送規(guī)模，即年貨物流通量達(dá)到彩電 10萬(wàn) 臺(tái)、空調(diào) 10萬(wàn)臺(tái)， 其它家電 30萬(wàn)件，其它大宗商品 30萬(wàn)件，一般商品 80萬(wàn) 件；配送及倉(cāng)儲(chǔ)面積為 16000m2， 其中普通倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū) 13000m自動(dòng)化立體倉(cāng)庫(kù)區(qū) 3000m2（該區(qū)主要存放彩電、空調(diào)、洗衣機(jī)、電腦等家用大件商品）。 表 61 自動(dòng)化立體倉(cāng)庫(kù)面積需求測(cè)算 物 品 底面積 （ m2） 堆放層數(shù) （層） 單臺(tái)占用面積 （ m2） 預(yù)計(jì)年流通量 （ 臺(tái) ） 年周轉(zhuǎn)次數(shù) （次） 需倉(cāng)儲(chǔ)面積 （ m2） 彩電 10 100000 18 439 空調(diào) 10 500