【正文】 顆牡丹樹，名曰“大中華”，它可以同時開放56種花色，象征著中華56個民族，56個花色，56個民族，競放異彩，象征著中華民族的欣欣向榮，團結奮進。他的演說熱情洋溢，從國家政策到企業(yè)收益，句句真知灼見，洞若觀火。為了深入了解遼陽房地產市場起伏較大的原因，促進遼陽房產業(yè)的健康有序發(fā)展，按照2010年2011年遼寧省遼陽市政協總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產業(yè)的影響，現就有關遼寧省遼陽市最近五年房地產市場視察情況報告如下：一、基本情況近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。二、我市房地產市場的主要表現及原因分析房價起伏較大，樓市回暖較快。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致遼陽市特別是遼陽市的房價起伏較大，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。㎡，交易額 ，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，%。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩(wěn)定宏觀經濟形 勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中。區(qū)域發(fā)展不平衡，地區(qū)差異較大。同時，房價也存在較大差異。投資型購房減少，消費者趨于理性。但從2008年第三季度以來，受金融危機影響，遼陽市的房地產市場出現了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀 望。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推 動，泡沫成份在逐步減少，遼陽市的房地產市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。土地供應和土地儲備 是房地產企業(yè)進行房產開發(fā)的前提和先決條件。房地產企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升2010年以前，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。2008年金融危機以來，房地產企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。遼陽市房地產開發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從2006到2008年呈現先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發(fā)商造成一定的壓力。與此同時，2008年股市持續(xù)低迷，存款利率較 低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。二是從房地產企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來 的土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成 本，促漲了房價。房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。1998年到2008年，扣除土地購置費后的房地產開發(fā)投資對gdp增 長的直接貢獻率從不到1%%。房地產對投資增長的貢獻。%，是占消費份額最大的行業(yè)。2008年—2010年房地產稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。2009年1—10月份，房地產營業(yè)稅入庫9877萬元，%。2010年至今房地產稅收總額在不斷增長和活躍中。四、對規(guī)范我市房地產的幾點建議促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向。為了加快遼陽市房地產的健康有序發(fā)展，應加強以下幾個方面的工作：政府要加強對房地產業(yè)的調控和監(jiān)管。所以強化政府在房地產業(yè)中的政府職責，對于促進房地產業(yè)具有重要意義。要在綜合運用政府宏觀調控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經濟發(fā)展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。同時要對低收入人群進行深入調研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內。要建立準確、真實的房地產統(tǒng)計信息渠道，用準確的信息數據為市委、市政府科學決策和房產企業(yè)的健康發(fā)展提供依據。三是加強對房地產企業(yè)的監(jiān)管。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力；另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。同時對那些經營管理差、技術水平低、有名無實且經營業(yè)績差的小企業(yè)，逐步退出房 地產市場或進行轉產、資產整合，根據自身的技術和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展空間。要嚴格依法查處“小產權房”違法用地、違法建筑行為。在國家未出臺 “小產權房”處理有關政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產開發(fā)秩序。國土資源部今年為回應廣大網民對房價過快上漲的質疑，調查了全國有代表性的620個房地產開發(fā)項目，土地價格在房價中占有重要比例。一是加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng)征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。對閑置土地要 按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規(guī)定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。對因企業(yè)破產改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā)；如果要改變用途為經營性用地的，必須由政府收購儲備，進行 招拍掛出讓；對以其他方式變相進行經營性開發(fā)的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發(fā)生。四是做好征地計劃。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產投資過熱。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產銷售信息、房屋租賃信息及房地產開發(fā)商的利潤情況等信息。嚴格房地產抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。降低社會的心理預期，通過金融、稅收等 手段，有效抑制投資需求和超前需求。首先開發(fā)理念要與遼陽市發(fā)展同步。未來要使遼陽市房地產飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進的開發(fā)城市理念進入遼陽市，帶動遼陽市房地產更好地發(fā)展。其中，政府必須強化其總體規(guī)劃功能，否則必然導致開發(fā)水平參差不齊。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產業(yè)本身的特點，決定著消 費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發(fā)商。隨著市民對房地產開發(fā)品質要求的提高，房地產企業(yè)必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規(guī)模、配套、價格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。加強城市配套建設，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關注，買房的同時更加注重了對生活品質的追求。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對遼陽房地產市場產生積極而深遠的 影響。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質量，提高生活品質。進一步放活二手房交易市場。健康有序 的房地產業(yè)離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。同時要減免部分 稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動遼陽市房地產業(yè)的健康有序發(fā)展。要進一步完善房地產開發(fā)市場，積極引導房產業(yè)向規(guī)模化、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設和區(qū)域中心城市建設做出積極的貢獻。房產建設面積、購買量、人均收入水平都保持在一個平穩(wěn)的狀態(tài)，為了加大遼陽市房產市場的不斷上升，應總結過去的經驗，彌補過