【正文】 ： 34 主力面積： 200250 m2； 聯(lián)體別墅： 主力面積： 180220 m2； 別墅樓中樓： 主力面積： 160200 m2； 四、面積及房型配比 項目 容積率 用地畝數(shù) 建筑面積 所占比例 總用地面積 500 畝 333,500 M2 總建筑面積 100,050 M2 100% 其單體別墅 300 畝 36,018 M2 36% 聯(lián)排別墅 140 畝 51,359 M2 52% 35 中 配套及藝術園區(qū) 60 畝 12,006 M2 12% 戶型比： 獨棟 雙拼 聯(lián)排 雙立 總計 35% 65% 15% 20% 55% 10% 100% 五、房型設計建議 空間是別墅的靈魂。 —— 客廳：所有的客廳必須挑高（ 米， 米以上）；大面寬、大開間；最好能營造多種空間感受； 大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺落地大凸窗、壁爐等 …… 都可考慮 —— 主臥必須氣派，主衛(wèi)、衣帽間、甚至與起居廳、書房、健身房相連，最好外帶大露臺 —— 衛(wèi)生間建議：盡可能使主衛(wèi)做到不小于 10 平方米（根據(jù)總面積作適當調整），次衛(wèi) 68 平方米 —— 廚房：可考慮有中式廚房或西式廚房兩種，或開放式廚房 —— 餐廳或客房可做夾層（一夾二或二夾三） —— 充分利用地形地勢：部分山地別墅還可考慮結合地形偷出地下室的面積，讓看起來的二層實際為 三層；沿湖部分也可設計出有創(chuàng)新的別墅房型或生活型態(tài) —— 充分考慮別墅居家的 特性，把握好具體各房間的尺度 —— 功能必須齊備，別墅的五大區(qū)域必須充分考慮，合理安排 37 禮儀區(qū)：玄關、客廳 / 交往區(qū)：餐廳、家庭活動室、書房 / 私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間 功能區(qū)：車庫、洗衣房、傭人房、健身房、視聽室 / 室外區(qū)：車庫門、輔助出入口、總門、花園庭院、露臺、會所、公共綠化 —— 沿湖、或沿山，可考慮聘請國外著名的設計師，從外立面到內部裝修全部進行設計，不為賣房， 首先為炒作概念，用大手筆體現(xiàn) 某 實力與特色，也是營銷創(chuàng)新的一種手段，為項目形象提升 打下伏筆。 聯(lián)體別墅房型建議： —— 流水線產(chǎn)品：大量可復制的成熟產(chǎn)品，只推 34 種經(jīng)典房型 —— 房型創(chuàng)新：客廳全部挑空， 米以上；三層半空間；大開間（ 米或以上） 38 —— 外車庫設計：去除室內車庫，全部放在室外，彌補挑空的面積損失（據(jù)調查而知，很多住別墅 的客人都喜歡停車在室外） —— 加大花園：減少公攤面積，加大花園面積 —— 面積控制：全部 200 平米以下，有效控制總價 六、建筑立面及風格建議 —— 整個社區(qū)建筑單體結合 不同組團主題采用相應的建筑風格。 —— 主題藝術館園可單獨設計，采用現(xiàn)代前衛(wèi)風格，初期可先做兩座已定的亞明藝術館與江寧區(qū)博物館，其余盡量先與有興趣的相關 39 人或廠家談好意向，根據(jù)其要求結合園區(qū)的整體風格再行建造。 某 和藝術正是我們需要挖掘的兩大賣點。 —— 在園林方面，隨著大唐封建社會中經(jīng)濟和意識形態(tài)的變化，園林藝術日益發(fā)展，莊嚴的宮殿被打破， 反之以模擬自然山林為目標的建筑出現(xiàn)了，人和自然界進一步的聯(lián)系，人為場所自然化，與自然合為一體。 40 —— 從另一方面講，本項目在環(huán)境上最大的優(yōu)勢就是擁有絕佳的原生態(tài)自然景觀，環(huán)境的規(guī)劃應以最大限度地不破壞自然為前提； —— 藝術又是本項目立項的基礎，也是我們最強調的特色；而在現(xiàn)代的大地藝術中，摩爾的雕像是最典型的代表?，F(xiàn)代藝術和唐代藝術在大地自然景觀上得到了很好的統(tǒng)一：即：自然的藝術；藝術的自然；而各種景觀設置和雕像小品中也能品悟出濃濃的唐詩遺韻。園區(qū)本身有許多可資利用的優(yōu)越的自然環(huán)境：山體植被 41 的盡量保留或移植，兩大水庫的借景與引水作用，區(qū)內塘水 的合理利用，采石場的獨特景觀，部分竹林與野菊花的自然景觀，都是別的基地所沒有的，需要我們很好的加以利用和保護； —— 造景：兩大手段 —— 水和綠，增強滲透性 水是本案有別于將軍路對手的一大特色。引水入小區(qū)，聚水戲溪，匯溪成湖，以水的文化意義和精神感召力為核心，將水文章“做透”、“做精”、“做細”。 利用花、草、灌、喬、高大的成年老樹，打造充滿自然 意趣的生態(tài)綠色環(huán)境是塑造別墅環(huán)境的基本，人工天成是最高境界。 三、重要提示： 42 —— 一進大門的主景觀軸線和視界內的公共景觀將直接代表 某 藝術園的檔次和在民眾心目中的地位，建議以造公園的大手筆規(guī)劃予以實施，需做得夠大、夠精、夠美、夠好，夠氣派。 —— 藝術園區(qū)在早期將成為本案的主要 出入通道，本身既是建筑，又是一道獨特的景觀，應特別設計，而且建議設計一代表本案形象的精神堡壘 ,以增加人氣，吸引人潮。 43 —— 建筑物四周的散水坡可使用低成本的鵝卵石鋪設地坪，其一使細節(jié)之處也能與整個環(huán)境相互協(xié)調，保持美觀；其二可消除因雨水的侵蝕產(chǎn)生視覺不悅的感覺。同時要求其配套設施需在一般小區(qū)配套功能的基礎上，突出藝術功能。 在會所的考慮上，既可與藝術中心合二為一，亦可單獨建造。藝術中心可考慮設置畫家村的功能，充分考慮展示空間的問 45 題，一樓的空間盡量開闊，考慮在樓盤開始銷售后先做售樓中心用。 藝術交流中心： 2021 平方米左右。 主題藝術館 ： 6 所，每所 500600 平方米，是小區(qū)的亮點，是最可以淋漓盡致的發(fā)揮設計師的專業(yè)水準與專業(yè)追求的地方，在主題 46 明確的情況下，可以給設計師最大的發(fā)揮余地。建議可邀請世界著名建筑設計大師設計 12 個藝術館，一提 升小區(qū)的形象，二可以為炒做概念埋下伏筆，三可以成為小區(qū)的最大賣點。 室外配套設施 ：建議兩個別墅區(qū)各建造兩個標準網(wǎng)球場，鋪設健康步道，兒童游樂場，部分藝術館之間可建造風雨連廊，溪流之上架設別致的小橋，水景旁安置精致小品。 二、公共設施建議： 室外配套設施 ： 建議兩個別墅區(qū)各建造兩個標準網(wǎng)球場，鋪設健康步道，兒童游樂場，部分藝術館之間可建造風雨連廊，溪流之上架設別致的小橋， 47 水景旁安置精致小 品。同時，可利用采石場建造如室外攀巖、利用兩個水庫設置游艇碼頭等 智能化系統(tǒng)： 建議從三個方面來考慮：信息網(wǎng)絡系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。設置小區(qū)局域網(wǎng)絡系統(tǒng)及網(wǎng)絡信息服務，程控電話，有線電視和 VOD點播。而如何使居民對類似活動產(chǎn)生興趣是擺在物業(yè)公司面前的一個現(xiàn)實的課題。 第九章：分期推案建議 根據(jù)上述對規(guī)劃設計要求的描述，我們建議本項目按三期分期推出，具體分期如下： 第一期： 49 以藝術園區(qū)作為小區(qū)的亮點和特色先期建造，作為樣板段部分；項目左側高尚別墅區(qū)靠近佛城西路平緩地帶先推；一期體量為 3040 棟單體、雙拼別墅，樹立高檔形象，撥高地價，搶占南京大型高檔純別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點，打響 某 品牌； 第二期 ： 加推項目右下側平緩地帶的一般別墅區(qū)，約 56 萬平方米聯(lián)體別墅 /雙立別墅，迅速回籠資金，體量： 250 套左右；同時，單體和雙拼繼續(xù)去化； 第三期： 項目右側高尚別墅區(qū)山地部分， 12 萬多平方米。根據(jù)對南京市場的了解和對國家相關政策與規(guī)定的研究，建議在 某 藝術園的規(guī)劃設計中，盡量考慮以下新材料、新技術的應用： 50 —— 新型保溫、隔熱材料 —— 防滲漏、噪音材料 —— 新型門窗、新型板材 —— 集中供暖、變頻直供水 —— 綠色環(huán)保建材 建議按照國家康居示范工程十大標準、 參照國家《商品住宅性能評定方法和指標體系》之 3A 級標準和《綠色生態(tài)住宅九大指標》的相關規(guī)定。 ? 項目損益表 53 項目 單價（元 /平方米） 建筑面積（平方米） 合計 (元 ) 銷售收入 單 體別墅 6,800 36,018 244,922,400 聯(lián)排別墅 3,200 51,359 164,348,800 銷售收入合計 409,271,200 減 銷售費用 銷售收入的 4% 16,370,848 管理費用 銷售收入的 2% 8,185,424 營業(yè)稅 銷售收入的 % 22,509,916 土建成本 288,644,250 利潤總額 73,560,762 利潤率 18% 注：藝術園的收益尚未計算在內。想要突破江寧別墅的價格瓶頸，有待于一批發(fā)展商的共同努力，而目前的機會就出現(xiàn)在將軍路上。 56 考慮到諸多情況的存在，為使 某 公司的規(guī)劃方案，得到多方論證，最終恰當決策，我公司再按整體容積率 、 重新測算所有經(jīng)濟指標；同時，分別按聯(lián)體別墅區(qū)占地面積的不同再組合測算，得出方案一、二、三，以供選擇論證；預期價格根據(jù)市場現(xiàn)狀和未來的增長走勢兩種情況分別估算，藝術園區(qū)的收益暫不算