【正文】 萬元 /公里的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 市政及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè) 總投資 5950 萬元，包括供電設(shè)施、給排水主管網(wǎng)工程、公共綠化工程、辦公用房和其他公共服務(wù)設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施 項(xiàng)目建設(shè)。 （三）項(xiàng)目建設(shè)其他費(fèi)用 20 總投資 3838 萬元。 —— 建設(shè)工程綜合服務(wù)費(fèi)，按照 20 元 /平方米的標(biāo)準(zhǔn)，總投資 2560 萬元。 —— 建設(shè)工程規(guī)劃綜合費(fèi)，按照 1元 /平方米的標(biāo)準(zhǔn)，總投資 128 萬元。 —— 建設(shè)單位管理費(fèi)，總投資 200 萬元。 （四）預(yù)備費(fèi) 預(yù)備費(fèi)一般包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)兩部分，但根據(jù)近年的物價(jià)指數(shù)和國家的一個(gè)規(guī)定，不考慮物價(jià)上漲因素。 （五）項(xiàng)目投資匯總表 表 6— 2 項(xiàng)目投資匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 估算價(jià)值 (萬元 ) 單位 數(shù)量 合計(jì) 一、 征地及土地整治 畝 2021 38000 二、 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 11350 （一） 道路交通 5400 1 主干路 公里 2 3000 2 次干路 公里 3 2400 （二） 市政及公共服務(wù)設(shè)施 7750 1 10KV 電力開閉所 座 600 2 排水工程 750 （ 1） 雨水管網(wǎng) 公里 10 500 （ 2） 污水管網(wǎng) 公里 5 250 3 公共綠化工程 3000 21 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 估算價(jià)值 (萬元 ) 單位 數(shù)量 合計(jì) 4 行政辦公用房 平方米 2021 600 5 其他市政公共服務(wù)設(shè)施 1000 三 項(xiàng)目建設(shè)其他費(fèi)用 3838 1 建設(shè)工程綜 合服務(wù)費(fèi) 萬元 2560 2 建設(shè)工程規(guī)劃綜合費(fèi) 萬元 128 3 項(xiàng)目前期咨詢費(fèi)用 萬元 600 4 建設(shè)單位管理費(fèi) 萬元 200 建設(shè)工程其他費(fèi)用 萬元 350 四 預(yù)備費(fèi) 1481 基本預(yù)備費(fèi) 萬元 1481 五 項(xiàng)目總投資 萬元 54669 二、投資計(jì)劃 項(xiàng)目投資主要用于征地及土地整治和園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，各年投資比例和金額見下表。 22 （一）土地出讓金 出讓土地分為商業(yè)用地、工業(yè)工地、交易倉儲(chǔ)和物流區(qū)用地三種類型，共計(jì)出讓土地 2021 畝，獲得土地出讓金 54000 萬元（具體見表 6— 4）。結(jié)合目前周邊地區(qū)的工業(yè)用地出讓價(jià)格水平以及考慮招商激勵(lì)因素，工業(yè)出讓地平均按 10萬元 /畝價(jià)格出讓，共計(jì) 5000 萬元。 交易、物流區(qū)用地和倉儲(chǔ)用地 批發(fā)交易區(qū)、物流配送區(qū)用地和倉儲(chǔ)區(qū)用地分別按照 30 萬元 /畝的價(jià)格出讓，共計(jì) 33000 萬元。建設(shè)用地規(guī)模按全部征地面積的 80%，即 1600 畝，共計(jì)可獲建設(shè)配套費(fèi) 9600 萬元，并全額返還作為園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金。總計(jì) 60687 萬元。因此，直接費(fèi)用包括項(xiàng)目建設(shè)中發(fā)生的征地補(bǔ)償及土地整治費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、項(xiàng)目建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)留費(fèi)等，共計(jì) 54669 萬元。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用包括人員工資性支出、修理費(fèi)、房產(chǎn)稅、董事會(huì)會(huì)費(fèi)、低值易耗品攤銷、差旅費(fèi)、交通費(fèi)、辦公費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)及其他費(fèi)用等。 （二）投資損益分析 由以上分析可得出該項(xiàng)目的投資損益情況。 表 6— 6 損益表 單位：萬元 項(xiàng) 目 2021年 2021年 2021 年 2021 年 2021年 2021 年 2021 年 合計(jì) 項(xiàng)目收益 10920 10920 10440 7440 11440 6960 5480 63600 總成本費(fèi)用 12026 12072 9183 9051 9134 5987 3233 60687 利潤總額 1106 1152 1257 1611 2306 973 2247 2913 利潤累 1106 2258 1001 2612 307 666 2913 —— 25 計(jì) 從損益表中看 出：項(xiàng)目五年順利完成開發(fā)建設(shè)，凈利潤累計(jì)實(shí)現(xiàn) 2913 萬元，投資利潤率為 %。 現(xiàn)金流入五年合計(jì) 63600 萬元。 現(xiàn)金流出五年合計(jì) 60687 萬元。 2021— 2021 年凈現(xiàn)金流量分別為（ 1106）萬元、（ 1152）萬元、 1257 萬元、（ 1611）萬元、 2306 萬元、 973 萬元、 2247 萬元（說明：其中括號(hào)內(nèi)為負(fù)值）。 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量分析 —— 折現(xiàn)率的確定 折現(xiàn)率，亦稱貼現(xiàn)率（區(qū)別于匯票的貼現(xiàn)率），是用以將計(jì)算期資產(chǎn)的未來收益還原 (或轉(zhuǎn)換 )為現(xiàn)在價(jià)值的比率。 由 V＝ A/r，得 r＝ A/V。 —— 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量的計(jì)算 2021— 2021 年折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量分別為（ 1006）萬元、（ 952）萬元、 945 萬元、（ 1101）萬元、 1432 萬元、 549 萬元、 1153 萬元 26 計(jì)算公式： 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 =凈現(xiàn)金流量247。財(cái)務(wù) 凈現(xiàn)值是考察項(xiàng)目在其計(jì)算期內(nèi)盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 經(jīng)過計(jì)算，本項(xiàng)目到 2021 年的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV)= 1020 萬元。 表 6— 7 現(xiàn)金流量表 單位：萬元 項(xiàng)目 2021年 2021 年 2021年 2021 年 2021 年 2021年 2021 年 現(xiàn)金流入 10920 10920 10440 7440 11440 6960 5480 現(xiàn)金流出 12026 12072 9183 9051 9134 5987 3233 凈現(xiàn)金流量 1106 1152 1257 1611 2306 973 2247 折現(xiàn)系數(shù)ic=10% 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流1006 952 945 1101 1432 549 1153 27 量 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 1006 1958 1013 2114 682 133 1020 第七章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 一、環(huán)境保護(hù) （一）環(huán)境評(píng)價(jià) 重慶市農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)建設(shè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境空氣質(zhì)量狀況普遍較好，大部分空氣質(zhì)量指標(biāo)達(dá)到國家二級(jí)環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；地表水質(zhì)均達(dá)到國家地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)Ⅲ類水域標(biāo)準(zhǔn)；除個(gè)別施工區(qū)外，區(qū)內(nèi)晝間、夜間噪聲值均未超過標(biāo)準(zhǔn)值，聲學(xué)環(huán)境質(zhì)量較好。包括園區(qū)內(nèi)居民生活污水、批發(fā)交易市場(chǎng)以及部分深加工企業(yè)產(chǎn)生的廢水 。居民生活廢氣、新鮮肉類和水產(chǎn)品在放置過程中產(chǎn)生的異味氣體、深加工企業(yè)生產(chǎn)廢氣。噪聲主要來源于各種泵（包括消防、生活和循環(huán)水泵等）運(yùn)轉(zhuǎn)噪聲和冷庫機(jī)組、中央空調(diào)室外機(jī)組噪聲、生活區(qū)娛樂設(shè)施噪聲。區(qū)內(nèi)的固體廢物主要為生活垃圾和工業(yè)固廢。項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過程對(duì)環(huán)境可能帶來的不良影響。 污染治理措施 重慶市農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)的定位是生態(tài)、綠色、環(huán)保型園區(qū)，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營過程中應(yīng)當(dāng)樹立循環(huán)經(jīng)濟(jì)的理念（尤其是精深加工區(qū)），即以資源的高效利用和循環(huán)利用為核心，以“減量化、再利用、資源化”為原則，以低消耗、低排放 、高效率為基本特征，符合可持續(xù)發(fā)展理念的開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營模式。 （ 1）污水處理 重慶市農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)項(xiàng)目實(shí)施后產(chǎn)生的污水，生活污水經(jīng)化糞池處理，肉類交易區(qū)、餐飲項(xiàng)目污水經(jīng)過隔油沉淀處理，水產(chǎn)品交易區(qū)污水、車輛沖洗和垃圾站排水經(jīng)沉淀后，按照就近原則，一起由市政污水管道排入距離大路鎮(zhèn)最近的污水處理廠處理，處理后的污水需達(dá)到《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB18918— 2021）中一級(jí) A標(biāo)準(zhǔn)。為保證園區(qū)內(nèi)空氣質(zhì)量，項(xiàng)目針對(duì)不同類型的廢氣采用不同的處理防護(hù)方法。 （ 3）噪聲治理 29 項(xiàng)目營運(yùn)期噪聲主要來源于各種泵（包括消防、生活和循環(huán)水泵等）運(yùn)轉(zhuǎn)噪聲和冷庫機(jī)組、中央空調(diào)室外機(jī)組噪聲、生活區(qū)娛樂設(shè)施噪聲。通過在墻內(nèi)壁敷設(shè)隔聲板（敷設(shè)吸聲材料）、增強(qiáng)營業(yè)場(chǎng)所密閉性等措施降低卡拉 OK、酒吧等文化娛樂場(chǎng)所噪聲對(duì)周圍環(huán)境的影響。 （ 4）固廢處理 重慶市農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)內(nèi)的固體廢物主要為生活垃圾和工業(yè)固廢。 （ 5）綠地系統(tǒng) 重慶市農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)綠地系統(tǒng)主要由公共綠地、生產(chǎn)防護(hù)綠地、公建及單位附屬綠地、宅旁綠地和道路綠化用地組成。 生產(chǎn)防護(hù)綠地：規(guī)劃在變電站、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站和加油站等公共基礎(chǔ)設(shè)施周圍設(shè)置相應(yīng)的綠化防護(hù)隔離帶。 對(duì)規(guī)劃的綠地，不準(zhǔn)進(jìn)行任何建設(shè)。在現(xiàn)有規(guī)劃用地飽和的情況下對(duì)遠(yuǎn)景發(fā)展用地進(jìn)行建設(shè)必須做出相應(yīng)的規(guī)劃，并嚴(yán)格控制用地范圍。 30 三是圍繞建設(shè)生態(tài)產(chǎn)業(yè)體系，全面統(tǒng)籌園區(qū)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、資源、環(huán)境四大要素，實(shí)現(xiàn)園區(qū)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展； 四是堅(jiān)持市場(chǎng)準(zhǔn)入和環(huán)保準(zhǔn)入政策。 第八章 園區(qū)開發(fā)運(yùn)作模式 一、開發(fā)模式 從目前國內(nèi)同類園區(qū)來看，有三類開發(fā)模式可供選擇。大的園區(qū)可成立園區(qū)管委會(huì)，如市級(jí)特色工業(yè)園區(qū)都成立有園區(qū)管委會(huì)。園區(qū)項(xiàng)目可納入璧山工業(yè)園區(qū)管委會(huì)統(tǒng)一管理運(yùn)行。 這種開發(fā)模式存在的問題主要在于政府投資壓力較大，項(xiàng)目成功的關(guān)鍵取決于開發(fā)公司的融投資能力，很大程度上取決于政府的融投資能力。這種模式還可細(xì)分為兩種情況：即政府控股和社會(huì)投資商控股。主要問題是如何解決和協(xié)調(diào)微觀效益目標(biāo)與宏觀效益目標(biāo)。滿足社會(huì)投資商的合理回報(bào)后限期退出。政府的主要作用是服務(wù)與外部監(jiān)督，企業(yè)負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)、招商引資及建成后的管理與服務(wù)。主要問題在于企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)與政府的宏觀目標(biāo)難以協(xié)調(diào)，難以控制土地投機(jī)和國有土地資產(chǎn)流失問題。在投資伙伴的選擇上，最好是引入產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)。項(xiàng)目對(duì)整合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、加工、流通、消費(fèi)環(huán)節(jié)，提升整個(gè)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈具有巨大的促進(jìn)作用。項(xiàng)目所在地璧山是重慶主城核心區(qū)西向輻射、聯(lián)動(dòng)成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要橋頭堡，具有十分優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目背靠的渝西經(jīng)濟(jì)走廊，是我市大宗農(nóng)產(chǎn)品的主產(chǎn)區(qū)、蔬菜等農(nóng)業(yè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目分布區(qū)域，同時(shí)，成渝大通道也是外來農(nóng)產(chǎn)品的主要流入通道；項(xiàng)目背靠主城及 周邊大城市，市場(chǎng)需求潛力巨大。 為了高起點(diǎn)順利推進(jìn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，提出以下建議。這樣才能在更高的層次、更大的空間上整合資源，爭取政策支持。主要包括土地優(yōu)先調(diào)規(guī)，盡快解決建設(shè)用地指標(biāo)。 啟動(dòng)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)改革。在開發(fā)建設(shè)過程中，啟動(dòng)農(nóng)村宅基地改革。