【正文】 屋成形之后的 模擬，是整體建筑水平之代表，是現實生活的切入點，也是發(fā)展商企業(yè)理念之窗口和聯系消費者的橋梁。 [4]室內展板 制作精良的室內展板，可以予人賞心悅目的愉快感受，同時暗示出發(fā)展商一絲不茍的敬業(yè)精神，親切有禮的服務態(tài)度和上乘的水準。 [5]電動燈光模型 精心設計和精工制作的模型，是開盤必備條件之一。 [6]大門外路牌 路牌是一種版面最大的媒體，按傳播原理來說，面積是和效果成正比的，面積越大，效果越好。因此必須采用。見后面媒體策略） 營 銷 策 略 及 組 合 5． 1 售樓處 ? 設計布置要點 ? 交通方便，建筑式樣典雅、美觀，外觀醒目。 ? 強調建筑的文化品位。動用一切手段渲染出旺氣、人氣、平和之氣（燈光、色彩、音樂、擺設、植物、展板等） 要有精美建筑模型，通過立體效果，制造銷售氣氛。 ? 選用較好建材，調高屋頂高度，暢亮通透，強調綜合視覺美感。 ? 銷售人員必須經過專業(yè)培訓，方式靈活多變，服務態(tài)度要好，服務質量到位。 ? 設置購樓客戶聯絡卡。 5． 營業(yè)推廣（ＳＰ） ? 建立導購組織，導購小姐要上街，披綬帶，散發(fā)傳單，制造氣氛。 ? 在各商場柜臺設置精美宣傳卡片，利用別人的營業(yè)場所為自己宣傳。 5． 事件推廣 ? 請省內著名人士來玉帶花都參觀題詞并贈一套住房，然后讓他（她）把此套住房拍賣，拍賣的錢捐給‘希望工程’，此一連環(huán)作法，已越出廣告宣 傳的界線，成為社會新聞，可謂一箭三雕之善舉。只傳達一個簡短的信息 ，這樣，只花很少的錢，卻可撒出上萬個信息點。 （以上費用單列） 廣 告 宣 傳 策 略 6． 廣告目標 ? 造市：制造銷售熱點。 ? 大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購買欲望。 ? 提升 企業(yè)形象。 6． 推廣手法 ? 密集轟炸與長線滲透相結合。 6． 廣告主題 ? 讓您住上真正的好房。 ? 一覽盱江美景，共享現代生活 6． 廣告句 ? 玉帶花都，夢想“都”成真 ? 以愛心造屋，圓安居夢想 ? 與眾不同，方顯大家風范 6． 廣告內容 [1]賣實力 標榜發(fā)展商，小區(qū)規(guī)模，投資總額，讓客戶安心入市，消除爛尾憂慮； 一體化開發(fā) /專業(yè)經營管理 /有實力和規(guī)模的地產公司（企業(yè)形象） [2]賣 綠地 生態(tài)園林 /自然水景 / 低密度建筑 /綠色園林 /置身于大自然的懷抱； [3]賣景觀 好的景觀，即使處于偏遠，也寧可放棄鬧市的車水馬龍； 小區(qū)規(guī)劃 /建筑風格 /中央花園 /人車分流 /綠化道路； [4]賣設計 美觀的外立面、賞心悅目的平面布局。 6． 創(chuàng)意策略 ? 通過建筑物表現企業(yè)理念，形成關聯性強，虛實結合的創(chuàng)意效果。 ? 以天人合一，從追求自然生態(tài)園景、水景的角度為切入點。玉帶花都一期精致商鋪， 限量超值發(fā)售！ （投資商鋪） ? 今天我們在這里放飛希望，明天我們從這里收獲夢想！玉帶花都一期精致商鋪，黃金商機限量搶購（投資商鋪） ? 都市里的明珠 “玉帶花都”（交通環(huán)境、地理位置） ? 其實建筑也能收藏（親情、回憶、憂思、快樂、成功喜悅） ? 成功人士的理想歸宿（同類物業(yè)之比較和選擇） ? ‘根’的思念，‘土’的眷戀（傳統(tǒng)觀念） ? 仁者樂山，智者樂水（傳統(tǒng)觀念） ? 追求生活品質，締造完美人生（建筑質量） ? 一個全家幸福的快樂天堂（家庭置業(yè)） ? 釋放尊貴性靈，兌現終極夢想（安居樂業(yè)） ? 與大都市接軌，入住玉帶 花都，演繹生活新觀念（生活質量） ? 有風景的人生，才美滿幸福（景觀訴求） ? 如果理想與現實注定今生只相逢一次（買家心理） ? 高質低價奇跡相逢（質量與價格） ? 實現夢想的黃金機會（目標對象） ? 超大規(guī)模景觀花園讓你癡情擁抱（自然環(huán)境） ? 家，園，水，一旦擁有，夫復何求？（景觀，環(huán)境） ? 三成款買一輩子幸福人生（價格訴求） ? 在風景最多的地方安個家（風光環(huán)境） ? 綠與靜，心動，就去擁有?。ōh(huán)境） ? 生命與自然真誠對話（目標對象） 6． 廣告分期策略 根據市場行情和物業(yè)特點，擬將廣告分為四期進行推廣； 第一 期：試銷階段（三個月） 行為方式 新聞運作、廣告、營銷 時 間 年 月 —— 月 ? 新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳。 新聞的力量遠遠在于廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易形成口碑，引起廣泛注意。利用江堤建設開工的大好時機，利用新聞媒體報道“為民造福工程”擴大項目的知名度，配合媒體宣傳，再推出“玉帶花都” —— 捐助“希望工程”，一波未平，一波又起的造勢手法，讓物業(yè)在群眾中迅速提升形象，同時塑造發(fā) 展商的良好公眾形象。 ? 以內部認購為先聲，以優(yōu)惠的價格和條件進行首輪銷售，銷售量達到 20%。 ? 及時總結經驗和教訓，對第二期銷售計劃進行補充，調整和完善。 ? 一 期的承諾已經兌現，要倍加珍惜已有的市場口碑，在藝術、文化、景觀的大主題下，煽風點火，鼓勵和引導更多的人來買玉帶花都。銷售服務一定要跟上去。 ? 合力促進銷售，引導 3０％的目標顧客采取購買行為，并繼續(xù)產生邊際效應。 ? 部分客戶進行現身說法，談玉帶花都的好處，增加可信性。讓‘玉帶花都’傳為美談，變成公眾的社會話題。 ? 加強管理和服務，讓售樓現場服務的軟功變成硬功，抓住后效應不放。 ? 合力吸引目標客戶，引導３０％目標顧客購買。 ? 對前三期廣告運動進行檢驗，對不足之處加以彌補和改進。 ? 加強物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務，樹立住戶的主人公觀念。 ? 完善各項法律手續(xù)和文書文件，規(guī)范，科學，嚴謹地保證客戶各項權益。 第一期多用大中版面（半版或三分之一版）密集發(fā)布； 第 二期采用中小版面，逐漸拉大發(fā)布周期； 第三，四期采用小版面；長線滲透。 播出媒體： 路牌 位置： 售樓書 內容： ? 前言 ? 小區(qū)效果圖 ? 園林規(guī)劃 ? 地理環(huán)境、交通狀況 ? 周邊配套設施 ? 會所 ? 自然景觀 ? 沿江美景 ? 中央花園 ? 雕塑小品 ? 綠地道路 ? 戶型介紹 ? 車輛管理 ? 保安 ? 裝飾材料 ? 物業(yè)管理及社區(qū)服務 ? 遠景展望。 發(fā)布周期 配合銷售周期與各種促銷活動，玉帶花都的廣告推廣時間安排如附表。周期： 從‘玉帶花都’在項目開工前一周開始連續(xù)推出一個月，形成第一個高潮； 2） 配合新聞運作，以新聞運作為主； 3）項目預售期開始強勢推出，形成玉帶花都廣告發(fā)布的第二個高潮。 發(fā)布密度為：第一個月一天兩次 第二個月一天一次 第三個月兩天一次； 第四個月到第六個月，三天至四天一次； ? 專題片（需要與否與發(fā)展商商榷） 自‘玉帶花都’公開發(fā)售期開始在售樓處，電視臺、廣播電臺同時播 出。 售樓相關資料 公開發(fā)售日前到位。并可通過橫幅，彩旗等工具將項目信息傳達給市場，吸引買家。在廣告牌設置上可以考慮，公交車站燈箱、車身廣告等其它戶外媒體。 （ 1）為區(qū)域造 勢 通過報紙軟性文章，詳述盱江大堤建成后為該區(qū)域帶來的種種優(yōu)越之處，以完善的社區(qū)配套、理想的生活環(huán)境打動買家的心，爭取潛在的客源。 （ 3）為本案的商鋪造勢 目的：通過宣傳，為商鋪蓄積人氣，營造一個良好的商業(yè)氛圍， （ 4）為樓盤造勢 形式一：軟性廣告宣傳；把‘一江兩岸工程’，城市新布局、沿江大堤及其景觀帶的建設等所帶來的利好因素向市場傳達。同時，留住部分準備置業(yè)的買家。 選擇適當的時間和地點，聯合當地各大樓盤舉辦南豐首屆房展會，營造銷售高潮。 單張宣傳 向即將拆遷的居民派發(fā) DM 單張，使其對本項目有較理性認識，并吸引其到場購買。根據項目的實際情況，建議如下： ⑴贈送一年管理費 針對中等收入階層的置業(yè)心態(tài)，既加強他們對物業(yè)管理的信心，又能給予客戶一種實惠的感覺，有效促進成交 ⑵贈送玉帶花都裝修套餐的折扣卡 ? 針對較高收入階層的置業(yè)心態(tài)，免費的時尚設計方案，優(yōu)惠的裝修價格，為他們實現高素質的生活提供了條件，增強了他們的歸屬感，從而達到銷售目的 和住宅使用說明書 ☆ 在客戶購買前提供住宅質量保證書和使用說明書。 ? 若發(fā)展商對自己的工程質量充滿信心，可將保修期限定至三年，即提供市場上罕有的“三年房屋質量維護”，可大大增強客戶的信心。 附：房地產開發(fā)公司住宅使用說明書 開發(fā)單位 名稱 地址 電話 郵編 設計單位 名稱 地址 電話 郵編 施工單位 名稱 地址 電話 郵編 監(jiān)理單位 名稱 地址 電話 郵編 附：住宅部位 使用說明和注意事項 結構和裝修裝飾 上水、下水 供電設施、 配電負荷 通訊 煤氣 燃氣 消防 門、門窗 承重墻 防水層 陽臺 其他 8． 3．付款方式建議 針對當地樓盤的付款方式過于單一，應向買家提供較輕松的付款方式以擴展買家層面，增加其超前入市的可能性。 總 結 以上便是敝司對“玉帶花都”項目的全程策劃思路，按上述方案對資源進行整合，勢必能夠加快開發(fā)進程，縮短投資收益周期，提高項目的整體形象，提升項目知名度，迅速占領市場，同時又能為項目以后各期的銷售推廣打下堅實的基礎，使本項目成為該區(qū)域的標志