【正文】 總 結(jié) 以上便是敝司對“玉帶花都”項目的全程策劃思路，按上述方案對資源進(jìn)行整合，勢必能夠加快開發(fā)進(jìn)程，縮短投資收益周期，提高項目的整體形象，提升項目知名度，迅速占領(lǐng)市場，同時又能為項目以后各期的銷售推廣打下堅實的基礎(chǔ)，使本項目成為該區(qū)域的標(biāo)志性物業(yè)。 ? 若發(fā)展商對自己的工程質(zhì)量充滿信心，可將保修期限定至三年，即提供市場上罕有的“三年房屋質(zhì)量維護(hù)”，可大大增強(qiáng)客戶的信心。 單張宣傳 向即將拆遷的居民派發(fā) DM 單張，使其對本項目有較理性認(rèn)識，并吸引其到場購買。同時，留住部分準(zhǔn)備置業(yè)的買家。 （ 1）為區(qū)域造 勢 通過報紙軟性文章，詳述盱江大堤建成后為該區(qū)域帶來的種種優(yōu)越之處，以完善的社區(qū)配套、理想的生活環(huán)境打動買家的心，爭取潛在的客源。并可通過橫幅，彩旗等工具將項目信息傳達(dá)給市場，吸引買家。 發(fā)布密度為：第一個月一天兩次 第二個月一天一次 第三個月兩天一次； 第四個月到第六個月，三天至四天一次； ? 專題片（需要與否與發(fā)展商商榷） 自‘玉帶花都’公開發(fā)售期開始在售樓處，電視臺、廣播電臺同時播 出。 發(fā)布周期 配合銷售周期與各種促銷活動，玉帶花都的廣告推廣時間安排如附表。 第一期多用大中版面（半版或三分之一版）密集發(fā)布； 第 二期采用中小版面，逐漸拉大發(fā)布周期； 第三，四期采用小版面；長線滲透。 ? 加強(qiáng)物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務(wù)，樹立住戶的主人公觀念。 ? 合力吸引目標(biāo)客戶，引導(dǎo)３０％目標(biāo)顧客購買。讓‘玉帶花都’傳為美談，變成公眾的社會話題。 ? 合力促進(jìn)銷售，引導(dǎo) 3０％的目標(biāo)顧客采取購買行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。 ? 一 期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn)，要倍加珍惜已有的市場口碑，在藝術(shù)、文化、景觀的大主題下，煽風(fēng)點火，鼓勵和引導(dǎo)更多的人來買玉帶花都。 ? 以內(nèi)部認(rèn)購為先聲，以優(yōu)惠的價格和條件進(jìn)行首輪銷售，銷售量達(dá)到 20%。 新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易形成口碑，引起廣泛注意。 ? 以天人合一，從追求自然生態(tài)園景、水景的角度為切入點。 ? 一覽盱江美景，共享現(xiàn)代生活 6． 廣告句 ? 玉帶花都，夢想“都”成真 ? 以愛心造屋，圓安居夢想 ? 與眾不同，方顯大家風(fēng)范 6． 廣告內(nèi)容 [1]賣實力 標(biāo)榜發(fā)展商，小區(qū)規(guī)模，投資總額，讓客戶安心入市，消除爛尾憂慮； 一體化開發(fā) /專業(yè)經(jīng)營管理 /有實力和規(guī)模的地產(chǎn)公司（企業(yè)形象） [2]賣 綠地 生態(tài)園林 /自然水景 / 低密度建筑 /綠色園林 /置身于大自然的懷抱； [3]賣景觀 好的景觀，即使處于偏遠(yuǎn)，也寧可放棄鬧市的車水馬龍； 小區(qū)規(guī)劃 /建筑風(fēng)格 /中央花園 /人車分流 /綠化道路； [4]賣設(shè)計 美觀的外立面、賞心悅目的平面布局。 6． 推廣手法 ? 密集轟炸與長線滲透相結(jié)合。 ? 大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購買欲望。只傳達(dá)一個簡短的信息 ，這樣，只花很少的錢，卻可撒出上萬個信息點。 ? 在各商場柜臺設(shè)置精美宣傳卡片，利用別人的營業(yè)場所為自己宣傳。 ? 設(shè)置購樓客戶聯(lián)絡(luò)卡。 ? 選用較好建材，調(diào)高屋頂高度，暢亮通透，強(qiáng)調(diào)綜合視覺美感。 ? 強(qiáng)調(diào)建筑的文化品位。因此必須采用。 [5]電動燈光模型 精心設(shè)計和精工制作的模型，是開盤必備條件之一。（可建成藝術(shù)圍墻） [3]樣板房 是未來房屋成形之后的 模擬，是整體建筑水平之代表，是現(xiàn)實生活的切入點，也是發(fā)展商企業(yè)理念之窗口和聯(lián)系消費者的橋梁。所以大門口的設(shè)計和裝璜，是關(guān)乎全局成敗的大問題，務(wù)必傾盡全力，按頂級設(shè)計和施工進(jìn)行建造。 物業(yè)內(nèi)外包裝實施計劃 4．１、標(biāo)志 根據(jù)玉帶花都的內(nèi)涵及定位設(shè)計。 項目命名構(gòu)想： 在思考方向的基礎(chǔ)上，我們對案名建議如下： 重點推薦案名： 玉帶花都 參考案名： 碧水星城、翡翠郡、水岸印象、玉帶景園 總 體 推 廣 戰(zhàn) 略 方 針 一、推廣主導(dǎo)方針：整體包裝，全方位推廣。 戶型面積和戶型統(tǒng)計 據(jù)我司調(diào)查大戶型在當(dāng)?shù)剌^受歡迎，建議主力戶型以兩房兩廳一衛(wèi)（比例為 ）、三房兩廳兩衛(wèi)（比例為 ）為主，主力戶型面積為 80 ㎡ —— 130 ㎡。 、一些有危險性，不常用的設(shè)施疏遠(yuǎn)布置 樓型設(shè)計建議 為了更好地突出本小區(qū)的主題定位，我司認(rèn)為在樓型處理上應(yīng)追求簡約真實的風(fēng)格，通過簡潔明快的線條，色塊來反映時代特征，體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)情；小區(qū)以全多層推出，各單元樓結(jié)合綠地、水景為組團(tuán)，交錯分布，并采用了底部架空的方式，用以延伸綠化，增加休閑活動場所，使建筑與水景相融，利用環(huán)境中曲曲折折的水系，使小區(qū)家家戶戶都能足不出戶即可享受親水新樂趣。 、豐富的體育康樂設(shè)施 本小區(qū)的規(guī)劃在注重環(huán)境規(guī)劃的同時，應(yīng)配備多種體育及康樂設(shè)施，游泳池、籃球場等各種運動場地，位于宅旁綠地內(nèi)的單、雙杠等運動設(shè)施，可為住戶提供鍛煉身體和體閑娛樂的好地方，同時為小區(qū)舉行一些體育比賽，游園活動提供了場地。 、停車場規(guī)劃 本居住小區(qū)定位以中高收入家庭為主，按每 5 戶就配置 2 個 30平方米的車位，本小區(qū)的居住總戶數(shù)按處 戶計算，也就是說，我們至少要有 個車位，大約 平方米的停車場面積，考慮摩托車和自行車，把停車場面積增加到 平方米，就能滿足需求。 、道路系統(tǒng) 小區(qū)道路規(guī)劃采用一種自由的、具有藝術(shù)特色的曲直相結(jié)合設(shè)計，其設(shè)計注重對景觀的處理，力求達(dá)到移步換景，同時又要考慮方便住戶。 、規(guī)劃特點 本規(guī)劃以整體效益、經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益三者為統(tǒng)一點，著重刻畫優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境，為居民塑造都市中自然優(yōu)美、舒適 便捷、衛(wèi)生安全的居住用地，營造詩情畫意的人居環(huán)境，強(qiáng)調(diào)前區(qū)建設(shè)的整體性，包括功能分區(qū)、分期開發(fā)、住宅分布、道路系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)、活動空間與市政基礎(chǔ)設(shè)施、統(tǒng)一規(guī)劃、形成統(tǒng)一整體。 2． 8 小區(qū)配套項目要求： 文化廣場： ㎡ 會 所： ㎡ 物業(yè)管理處： ㎡ 雙語幼兒園 ㎡ 儲 蓄 所： ㎡ 電信營業(yè)廳： ㎡ 社區(qū)超市中心： ㎡ 變 電 房：按用電負(fù)荷設(shè)置 規(guī)劃構(gòu)想 、功能分區(qū) ： 分居住、運 動、體閑、娛樂、購物、學(xué)習(xí)等。 還可建立文化廣場、閱覽室、老年人活動中心，使小區(qū)居民能在一個更好的氛圍中加強(qiáng)交流，并在交流中學(xué)習(xí)互助，共同建設(shè)社區(qū)文化。建議在小區(qū)內(nèi)設(shè)立雙語幼兒園、一到兩個中型超市、乓乒球場、羽毛球場等健身設(shè)施等，極大方便小區(qū)住戶。 、建筑藝術(shù)化 一方面，本小區(qū)定位的目標(biāo)客戶群是中等及以上收入的階層，這一部分人群素質(zhì)相對較高，對生活及居住環(huán)境有一定的品位，所以在本小區(qū)規(guī)劃時，要求建筑設(shè)計本身和整個小區(qū)的環(huán)境設(shè)計均藝術(shù)化。 第四部分：項目規(guī)劃設(shè)計建議 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計思路 規(guī)劃設(shè)計目標(biāo) 本小區(qū)占地面積近 44 萬㎡，項目規(guī)劃建成南豐縣大規(guī)模的居住小區(qū)，該地段交通便利，小區(qū)的建成，必然會為該地段成為南豐未來商業(yè)、居住中心奠定更為堅實的基礎(chǔ)。 3． 3 項目的價格定位 根據(jù)我司調(diào)查，南豐縣 城居民的整體素質(zhì)不高，對住房的價格比較敏感，由于市場的總體價格尚處于一個較低的水平，消費者的住房心理未趨成熟，而且本案所處地塊在當(dāng)?shù)厝诵哪恐休^為偏僻，所以，為了達(dá)到該項目能迅速占領(lǐng)市場的目的，前期的市場導(dǎo)入價格不宜過高。 以上這部分群體都有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實力，對生活質(zhì)量都有較高的要求，他們對住房的要求已經(jīng)不滿足單純的居住，而對設(shè)計美觀、配套設(shè)施齊全、管理規(guī)范的大社區(qū)有強(qiáng)烈的追求欲望。 南豐居民居住消費心理不成熟，是否能在較快時間內(nèi)接受項目帶來的全新理念將是考驗。 當(dāng)?shù)氐臉潜P從開發(fā)到銷售基本都由開發(fā)商自行操作，缺乏一個專業(yè)性和整體性；本項目從樓盤建設(shè)到宣傳、包裝，再到整體策劃、銷售都由專業(yè)的策劃公司進(jìn)行操作，就項目本身而言，就已占有先機(jī)，為銷售的成功打下基礎(chǔ)。這對工程的質(zhì)量與市場的推廣策略都提出了挑戰(zhàn)。 項目規(guī)模很大，規(guī)劃容納居民上萬人，必將導(dǎo)致開發(fā)周期拉長，項目一旦遇到銷售阻力，在某種程度上可能會造成一定的財務(wù)壓力。 交通優(yōu)勢：該項目所處區(qū)域交通便利，西起南豐大橋，東延伸至南建公路橋以西，東靠盱江西岸，并與南豐最重要的交通命脈 206國道緊緊相依 政策優(yōu)勢：由于該項目為南豐縣重點招商引資項目，政府在政策上給予很多優(yōu)惠，為項目開發(fā)提供了便利。其中沿江 2300米，縱深 50 米的區(qū)域用于建防洪墻、河堤、道路及綠化，其余皆規(guī)劃為商住區(qū)。 縣統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：每年的住房需求量在一千套以上。 隨著老城區(qū)城墻路大面積拆遷，目前還有部分居民靠租房住。據(jù)我公司人員調(diào)查，城中心在建或已建成的項目，銷售率基本上都達(dá)到 70%——80%左右。 20xx 年建筑項目概況：（表 1） 建筑公司 名 稱 完成建筑 面積 (平方米 ) 未完成建筑面積 (結(jié)轉(zhuǎn) 20xx 年面積 ) 新宇建筑公司 24300 42530 華廈建筑公司 21220 15712 長紅建筑公司 29030 16896 衡三建筑公司 33848 77900 豐偉建筑公司 6800 14858 外地施工隊伍 3280 4400 合 計 118478 172296 20xx 年 —— 20xx 年開發(fā)總量指標(biāo)對比：（表 2） 時 間 總建筑 面積 (平方米