【正文】 定更為堅實的基礎。 2． 8 小區(qū)配套項目要求： 文化廣場： ㎡ 會 所： ㎡ 物業(yè)管理處： ㎡ 雙語幼兒園 ㎡ 儲 蓄 所： ㎡ 電信營業(yè)廳： ㎡ 社區(qū)超市中心： ㎡ 變 電 房：按用電負荷設置 規(guī)劃構想 、功能分區(qū) ： 分居住、運 動、體閑、娛樂、購物、學習等。 、豐富的體育康樂設施 本小區(qū)的規(guī)劃在注重環(huán)境規(guī)劃的同時，應配備多種體育及康樂設施，游泳池、籃球場等各種運動場地，位于宅旁綠地內的單、雙杠等運動設施，可為住戶提供鍛煉身體和體閑娛樂的好地方，同時為小區(qū)舉行一些體育比賽，游園活動提供了場地。 物業(yè)內外包裝實施計劃 4．１、標志 根據(jù)玉帶花都的內涵及定位設計。因此必須采用。 ? 在各商場柜臺設置精美宣傳卡片，利用別人的營業(yè)場所為自己宣傳。 ? 一覽盱江美景，共享現(xiàn)代生活 6． 廣告句 ? 玉帶花都，夢想“都”成真 ? 以愛心造屋，圓安居夢想 ? 與眾不同，方顯大家風范 6． 廣告內容 [1]賣實力 標榜發(fā)展商，小區(qū)規(guī)模，投資總額，讓客戶安心入市，消除爛尾憂慮； 一體化開發(fā) /專業(yè)經營管理 /有實力和規(guī)模的地產公司（企業(yè)形象） [2]賣 綠地 生態(tài)園林 /自然水景 / 低密度建筑 /綠色園林 /置身于大自然的懷抱； [3]賣景觀 好的景觀，即使處于偏遠，也寧可放棄鬧市的車水馬龍； 小區(qū)規(guī)劃 /建筑風格 /中央花園 /人車分流 /綠化道路； [4]賣設計 美觀的外立面、賞心悅目的平面布局。 ? 一 期的承諾已經兌現(xiàn)，要倍加珍惜已有的市場口碑，在藝術、文化、景觀的大主題下，煽風點火，鼓勵和引導更多的人來買玉帶花都。 ? 加強物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務，樹立住戶的主人公觀念。并可通過橫幅，彩旗等工具將項目信息傳達給市場，吸引買家。 ? 若發(fā)展商對自己的工程質量充滿信心，可將保修期限定至三年，即提供市場上罕有的“三年房屋質量維護”，可大大增強客戶的信心。 單張宣傳 向即將拆遷的居民派發(fā) DM 單張，使其對本項目有較理性認識，并吸引其到場購買。 發(fā)布密度為：第一個月一天兩次 第二個月一天一次 第三個月兩天一次； 第四個月到第六個月，三天至四天一次； ? 專題片（需要與否與發(fā)展商商榷） 自‘玉帶花都’公開發(fā)售期開始在售樓處，電視臺、廣播電臺同時播 出。 ? 合力吸引目標客戶，引導３０％目標顧客購買。 ? 以內部認購為先聲，以優(yōu)惠的價格和條件進行首輪銷售，銷售量達到 20%。 6． 推廣手法 ? 密集轟炸與長線滲透相結合。 ? 設置購樓客戶聯(lián)絡卡。 [5]電動燈光模型 精心設計和精工制作的模型，是開盤必備條件之一。 項目命名構想： 在思考方向的基礎上，我們對案名建議如下： 重點推薦案名： 玉帶花都 參考案名： 碧水星城、翡翠郡、水岸印象、玉帶景園 總 體 推 廣 戰(zhàn) 略 方 針 一、推廣主導方針：整體包裝，全方位推廣。 、停車場規(guī)劃 本居住小區(qū)定位以中高收入家庭為主，按每 5 戶就配置 2 個 30平方米的車位，本小區(qū)的居住總戶數(shù)按處 戶計算，也就是說，我們至少要有 個車位，大約 平方米的停車場面積，考慮摩托車和自行車，把停車場面積增加到 平方米，就能滿足需求。 還可建立文化廣場、閱覽室、老年人活動中心，使小區(qū)居民能在一個更好的氛圍中加強交流，并在交流中學習互助，共同建設社區(qū)文化。 3． 3 項目的價格定位 根據(jù)我司調查，南豐縣 城居民的整體素質不高，對住房的價格比較敏感，由于市場的總體價格尚處于一個較低的水平，消費者的住房心理未趨成熟，而且本案所處地塊在當?shù)厝诵哪恐休^為偏僻，所以，為了達到該項目能迅速占領市場的目的，前期的市場導入價格不宜過高。這對工程的質量與市場的推廣策略都提出了挑戰(zhàn)。 縣統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：每年的住房需求量在一千套以上。南豐繼續(xù)以招商引資作為全縣的重點工作，吸引更多的海內外客商來投資興業(yè)，著力抓好六大類產業(yè)的擴規(guī)模和上水平，做大做強富溪工業(yè)園區(qū)，推進以民營為主的工業(yè)化；著力做好占地 15 平方公里、城市人口 12 萬以上的縣城建設，大力發(fā)展輕紡城等六大類專業(yè)批發(fā)市場；著力抓好面積達 30 萬畝以上、年總產 3 億公斤左右的綠色無公害蜜桔生產，進一步優(yōu)化農業(yè)結構，推進以蜜桔為主的農業(yè)產業(yè)化進程。位于贛閩兩省八縣要沖，通閩入粵十分便利。 20xx 年全縣國民生產總值達 億元，實現(xiàn)財政收入 8060 萬元，農民人均收入純收入達 2739萬元。 結轉下年建筑面積 :172296 平方米 20xx 年 430000 63 項 其中： 20%為商鋪 +行政住房； 80%為商??； 注： 20xx年總建筑面積： 273250 平方米（為規(guī)劃局數(shù)據(jù)）； 20xx 年總建筑面積： 219018 平方米（為實際完成數(shù)據(jù)）； 20xx年完成建筑住宅面積： 78188 平方米（為規(guī)劃局數(shù)據(jù)） ； 20xx 年完成建筑住宅面積： 59494 平方米 （為實際完成數(shù)據(jù)）； 20xx 年的開發(fā)總量達到前四年的總和 . 20xx 年相比 20xx 年開發(fā)產值走勢：（表 3） 時 間 指標項目類別 與 20xx 年對比 增長幅度 20xx 年 施工總產值 % 新開工施工產值 % 實際完成建筑產值 % 20xx 年 —— 20xx 年南豐縣城 GDP 及樓盤價格走勢：（表 4） 時間 GDP 數(shù)值 (元 ) 房產價格 居民存款 (元 ) 20xx 年 億 400 元 /平方米 億 20xx 年 13 億 500 元 /平方米 億 20xx 年 600 元 /平方米 1． 3 南豐現(xiàn)有樓盤概況 南豐琴城鎮(zhèn)以北是南豐縣政府所在地，是屬于新開發(fā)區(qū)，桔都大道貫穿南北，政府大部分職能部門分布在該大道兩側，還有醫(yī)院和部分較現(xiàn)代的娛樂場所，該大道約 1000 多米，有幾處新樓盤在開發(fā)當中或已建成，我公司對這塊區(qū)域的樓盤作了一次深入細致的調查摸底，在該大道與交通路交匯處東北方向，距交通路約一兩百米處有一片較大的區(qū)域內，約有三到四個項目正在開發(fā)當中，開發(fā)商以本地的居多。該地塊離老城區(qū)較近，土地平整，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，是政府重點扶持的開發(fā)項目。 威脅分析： (Threat) 20xx 年的大水淹沒了縣城很多建筑，而項目本身就處在河堤旁 ，和老城區(qū)一樣地處低洼地帶，很多潛在客戶在心理上存在一定的顧慮。 在進行小區(qū)規(guī)劃時，我們不但從消費者的角度出發(fā)了解市場的發(fā)展動態(tài)，摸清市場上哪類型的住宅需求量最大，人們普遍喜歡哪類型的住宅小區(qū)等問題，同時也從發(fā)展商的角度出發(fā)，總結開發(fā)經驗，吸收其他樓盤的成熟經驗，力 求把小區(qū)規(guī)劃設計做得更好。 、環(huán)境結構 本規(guī)劃的環(huán)境結構是一個有機的整體，特點是以綠地系統(tǒng)為骨架，以小區(qū)中心公建群為整體環(huán)境中心，配以其他住宅組團綠地，形成層次分明的綠化系統(tǒng)，另外小品與節(jié)點處布景是讓行人駐步，拉近人與綠地距離的最合適方式，小品設計應動靜結合，帶狀水面與小型噴泉完美地結合成一體，色彩配置中強調大片草坪，創(chuàng)造以綠色為主色調的同時，利用多種花草樹木點綴以不同鮮亮色彩的夜間燈光。 、中型商業(yè)購物中心集中設置 為了提升本小區(qū)的品牌形象，在本小區(qū)內規(guī)劃一到兩個中型的超市是有必要的，考慮到本項目地域跨度較大，可將商業(yè)服務設施平均設置于地塊沿街，因為該地段增加必要的商業(yè)服務設施，不僅極大的方便了這里的居民，而且將會有效地促成該區(qū)域成為 南豐縣城又一繁華地帶。 設計要點：個性鮮明，特點突出，清晰易記， 端莊大氣。 （縣城其他地方也需要采用，形成網絡。 5． 人員推廣 ? 利用親朋好友幫助宣傳和促銷（有償服務） ? 各種直銷方式的活用。 戶型、低檔、中檔、高檔、面積、布局 。 ? 此時前來看房和參觀售樓處的人相應增多，此時廣告投其所好，不失時機地擴大市場占有率。 ? 注意后效益和市場消費心理貫性。 ⑵戶外廣告設置 戶外廣告設置能增強項目的認知能力，可以有效提升項目的知名度。 住宅質量保證書和住宅使用說明書內容如下，以供參考： 住宅質量保證書 ☆ 保修內容 ☆ 保修年限 ☆ 保修責任 ? 地基和主體結構 50 年 1. 地基沉降或不均衡沉降導致樓宇偏斜或裂縫 2. 砼框剪結構柱、梁、剪力墻出現(xiàn)偏移、彎曲斷裂、裂縫 3. 樓板出現(xiàn)彎曲、斷裂 4. 砼因標號不夠出現(xiàn)風化脫落 ? 屋面防水 3 年 1. 屋面開裂、起鼓 2. 屋面滲漏 3. 女兒墻、天溝、檐口、變裂縫滲漏 ? 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏 1 年 1. 墻面滲漏 2. 廚房、衛(wèi)生間地面滲漏 3. 地下室墻面、地面滲漏 4. 管道及管道穿墻（地）部位滲漏 ? 墻面、頂棚抹灰層脫落 1 年 1. 墻面批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開裂、脫落 2. 頂棚批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開裂、脫落 ? 地面空鼓開裂、大面積起砂 1 年 1. 地面空鼓、開裂、面層裂縫 2. 地面大面積起砂 ? 門窗翹裂、五金件損壞 1 年 （門窗翹裂、五金件彎曲、松動、損壞） ? 管道堵塞 1 年 1. 排水管堵塞 2. 給水管堵塞 3. 地下泛水 保修期內，因不可抗力的因素，或其他非發(fā)展商原因造成的損壞，發(fā)展商無須承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由業(yè)主承擔。