【正文】 ” 即價(jià)格要平，搶占先機(jī)，快速套現(xiàn)，以利滾動(dòng)發(fā)展； “快” 即建設(shè)進(jìn)度，銷(xiāo)售進(jìn)度都要快，盡量避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的鋒芒，打一個(gè)時(shí)間差。 物業(yè)內(nèi)外包裝實(shí)施計(jì)劃 4．１、標(biāo)志 根據(jù)玉帶花都的內(nèi)涵及定位設(shè)計(jì)。 設(shè)計(jì)要點(diǎn)：個(gè)性鮮明，特點(diǎn)突出，清晰易記， 端莊大氣。 4．２、物業(yè)內(nèi)外包裝 實(shí)施 : [1]大門(mén)口 一個(gè)物業(yè)的大門(mén)口，猶如人之臉面，內(nèi)涵、氣質(zhì)、神韻、建筑品格，都首先通過(guò)它 表現(xiàn)出來(lái)。它向全社會(huì)傳達(dá)出該物業(yè)的第一直觀印象。所以大門(mén)口的設(shè)計(jì)和裝璜，是關(guān)乎全局成敗的大問(wèn)題，務(wù)必傾盡全力，按頂級(jí)設(shè)計(jì)和施工進(jìn)行建造。 而且必須先做，不能后做。 [2]工地圍板 工地圍板顯示發(fā)展商實(shí)力，態(tài)度和責(zé)任心，同時(shí)表現(xiàn)建筑規(guī)模、檔次和水平。因此， 要用好工、好料、好的宣傳（企業(yè)標(biāo)志），插掛精工制作的彩旗。（可建成藝術(shù)圍墻） [3]樣板房 是未來(lái)房屋成形之后的 模擬，是整體建筑水平之代表，是現(xiàn)實(shí)生活的切入點(diǎn)，也是發(fā)展商企業(yè)理念之窗口和聯(lián)系消費(fèi)者的橋梁。精明的發(fā)展商懂得，只有好的樣板房才能推動(dòng)和刺激人們最終下決心購(gòu)買(mǎi)。 [4]室內(nèi)展板 制作精良的室內(nèi)展板，可以予人賞心悅目的愉快感受，同時(shí)暗示出發(fā)展商一絲不茍的敬業(yè)精神，親切有禮的服務(wù)態(tài)度和上乘的水準(zhǔn)。因此必須要用電腦噴繪等手段來(lái)精工制作。 [5]電動(dòng)燈光模型 精心設(shè)計(jì)和精工制作的模型，是開(kāi)盤(pán)必備條件之一。模型是小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的樣板，是最直觀立體的范形，它可以給客戶(hù)第一次強(qiáng)烈的視覺(jué)刺激，讓客戶(hù)對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃有詳 盡全面的了解和認(rèn)識(shí)，從而激發(fā)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲。 [6]大門(mén)外路牌 路牌是一種版面最大的媒體，按傳播原理來(lái)說(shuō)，面積是和效果成正比的，面積越大，效果越好。而對(duì)于樓宇這種特殊產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，路牌是塑造品牌形象最強(qiáng)有力的工具， 也最能打動(dòng)人心、最有氣勢(shì)的媒體。因此必須采用。 （縣城其他地方也需要采用，形成網(wǎng)絡(luò)。見(jiàn)后面媒體策略） 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 及 組 合 5． 1 售樓處 ? 設(shè)計(jì)布置要點(diǎn) ? 交通方便，建筑式樣典雅、美觀，外觀醒目。一般建在地盤(pán)的前部。 ? 強(qiáng)調(diào)建筑的文化品位。 ? 室內(nèi)布置高雅、清新、宜人、 寬敞。動(dòng)用一切手段渲染出旺氣、人氣、平和之氣（燈光、色彩、音樂(lè)、擺設(shè)、植物、展板等） 要有精美建筑模型，通過(guò)立體效果，制造銷(xiāo)售氣氛。 ? 畫(huà)有銷(xiāo)售圖表，顯示銷(xiāo)售實(shí)績(jī)，激發(fā)購(gòu)買(mǎi)者決心。 ? 選用較好建材，調(diào)高屋頂高度，暢亮通透，強(qiáng)調(diào)綜合視覺(jué)美感。 ? 要有銷(xiāo)售專(zhuān)車(chē)，方便客戶(hù)參觀樣板房。 ? 銷(xiāo)售人員必須經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，方式靈活多變，服務(wù)態(tài)度要好，服務(wù)質(zhì)量到位。 ? 設(shè)立熱線電話。 ? 設(shè)置購(gòu)樓客戶(hù)聯(lián)絡(luò)卡。 5． 2 公關(guān)活動(dòng) (包括新聞運(yùn)作 ) ? 在南豐舉辦有獎(jiǎng)?wù)魑幕顒?dòng)一次，標(biāo)題為“我的理想家園”，邀請(qǐng)當(dāng)?shù)匚幕俗鳛樵u(píng)委 ? 利用 節(jié)假日進(jìn)行主題促銷(xiāo)，召開(kāi)二次聯(lián)誼會(huì)： 1） 2） ? 在地盤(pán)前組織‘耍龍’、‘舞獅’民俗活動(dòng)一次。 5． 營(yíng)業(yè)推廣（ＳＰ） ? 建立導(dǎo)購(gòu)組織，導(dǎo)購(gòu)小姐要上街，披綬帶，散發(fā)傳單，制造氣氛。 ? 設(shè)置‘購(gòu)樓推薦獎(jiǎng)’。 ? 在各商場(chǎng)柜臺(tái)設(shè)置精美宣傳卡片，利用別人的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所為自己宣傳。 5． 人員推廣 ? 利用親朋好友幫助宣傳和促銷(xiāo)（有償服務(wù)） ? 各種直銷(xiāo)方式的活用。 5． 事件推廣 ? 請(qǐng)省內(nèi)著名人士來(lái)玉帶花都參觀題詞并贈(zèng)一套住房，然后讓他（她）把此套住房拍賣(mài)，拍賣(mài)的錢(qián)捐給‘希望工程’，此一連環(huán)作法，已越出廣告宣 傳的界線，成為社會(huì)新聞，可謂一箭三雕之善舉。 （具體實(shí)施方案另作，費(fèi)用單列） ? 找信息臺(tái)，在同一時(shí)間向本地每一手機(jī)用戶(hù)傳達(dá)一個(gè)信息：“玉帶花 都恭祝您生意興隆，家庭幸?！薄Ｖ粋鬟_(dá)一個(gè)簡(jiǎn)短的信息 ，這樣，只花很少的錢(qián)，卻可撒出上萬(wàn)個(gè)信息點(diǎn)。 ? 其他可資利用的事件。 （以上費(fèi)用單列） 廣 告 宣 傳 策 略 6． 廣告目標(biāo) ? 造市：制造銷(xiāo)售熱點(diǎn)。 ? 造勢(shì)：多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢(shì)。 ? 大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購(gòu)買(mǎi)欲望。 ? 擴(kuò)大‘玉帶花都’的知名度、識(shí)別度和美譽(yù)度。 ? 提升 企業(yè)形象。 ? 一年之內(nèi)銷(xiāo)售量達(dá)到 80%以上。 6． 推廣手法 ? 密集轟炸與長(zhǎng)線滲透相結(jié)合。 ? 前重后輕，前密后疏，前緊后松，前短后長(zhǎng)。 6． 廣告主題 ? 讓您住上真正的好房。 ? 純現(xiàn)代自然生態(tài)水景花園住宅 。 ? 一覽盱江美景，共享現(xiàn)代生活 6． 廣告句 ? 玉帶花都，夢(mèng)想“都”成真 ? 以愛(ài)心造屋，圓安居夢(mèng)想 ? 與眾不同，方顯大家風(fēng)范 6． 廣告內(nèi)容 [1]賣(mài)實(shí)力 標(biāo)榜發(fā)展商，小區(qū)規(guī)模，投資總額，讓客戶(hù)安心入市，消除爛尾憂慮； 一體化開(kāi)發(fā) /專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 /有實(shí)力和規(guī)模的地產(chǎn)公司（企業(yè)形象） [2]賣(mài) 綠地 生態(tài)園林 /自然水景 / 低密度建筑 /綠色園林 /置身于大自然的懷抱； [3]賣(mài)景觀 好的景觀，即使處于偏遠(yuǎn)，也寧可放棄?mèng)[市的車(chē)水馬龍； 小區(qū)規(guī)劃 /建筑風(fēng)格 /中央花園 /人車(chē)分流 /綠化道路； [4]賣(mài)設(shè)計(jì) 美觀的外立面、賞心悅目的平面布局。 戶(hù)型、低檔、中檔、高檔、面積、布局 。 6． 創(chuàng)意策略 ? 通過(guò)建筑物表現(xiàn)企業(yè)理念，形成關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，虛實(shí)結(jié)合的創(chuàng)意效果。 ? 結(jié)合中華民族傳統(tǒng)文化塑造企業(yè)創(chuàng)造建筑新文化的新形象。 ? 以天人合一，從追求自然生態(tài)園景、水景的角度為切入點(diǎn)。 6． 具體文案 ? 生活不 再是日出而作日落而息，生活是晨曦中掛在枝頭晶瑩剔透的露珠，生活是晚霞里繪在天際姹紫嫣紅的霞光，生活是身邊的那一片蔥綠，生活是在休憩時(shí)的那份閑情，玉帶花都，生活從此改變?。ɡ砟睿? ? 健康、休閑、和睦，讓生活與環(huán)境同步呼吸?。ōh(huán)境訴求） ? 從玉帶花都看現(xiàn)代生活的發(fā)展趨勢(shì)（新聞運(yùn)作） ? 建筑也能奏出林園交響詩(shī)（自然風(fēng)光） ? 回到家，就是渡假的開(kāi)始（建筑新文化，配套設(shè)施） ? 環(huán)境影響觀念，藝術(shù)改變生活，玉帶花都，環(huán)境與藝術(shù)的完美結(jié)合，生活從此改變！（建筑藝術(shù)，景觀藝術(shù)） ? 播下一顆種子，收獲一擔(dān)果實(shí)。玉帶花都一期精致商鋪， 限量超值發(fā)售！ （投資商鋪） ? 今天我們?cè)谶@里放飛希望，明天我們從這里收獲夢(mèng)想！玉帶花都一期精致商鋪，黃金商機(jī)限量搶購(gòu)（投資商鋪） ? 都市里的明珠 “玉帶花都”（交通環(huán)境、地理位置） ? 其實(shí)建筑也能收藏（親情、回憶、憂思、快樂(lè)、成功喜悅） ? 成功人士的理想歸宿（同類(lèi)物業(yè)之比較和選擇） ? ‘根’的思念，‘土’的眷戀（傳統(tǒng)觀念） ? 仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水（傳統(tǒng)觀念） ? 追求生活品質(zhì)，締造完美人生（建筑質(zhì)量） ? 一個(gè)全家幸福的快樂(lè)天堂（家庭置業(yè)） ? 釋放尊貴性靈，兌現(xiàn)終極夢(mèng)想（安居樂(lè)業(yè)） ? 與大都市接軌，入住玉帶 花都，演繹生活新觀念（生活質(zhì)量） ? 有風(fēng)景的人生，才美滿(mǎn)幸福（景觀訴求） ? 如果理想與現(xiàn)實(shí)注定今生只相逢一次（買(mǎi)家心理） ? 高質(zhì)低價(jià)奇跡相逢（質(zhì)量與價(jià)格） ? 實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的黃金機(jī)會(huì)（目標(biāo)對(duì)象） ? 超大規(guī)模景觀花園讓你癡情擁抱（自然環(huán)境） ? 家，園，水，一旦擁有，夫復(fù)何求？（景觀，環(huán)境） ? 三成款買(mǎi)一輩子幸福人生（價(jià)格訴求） ? 在風(fēng)景最多的地方安個(gè)家（風(fēng)光環(huán)境） ? 綠與靜，心動(dòng)，就去擁有！（環(huán)境） ? 生命與自然真誠(chéng)對(duì)話（目標(biāo)對(duì)象） 6． 廣告分期策略 根據(jù)市場(chǎng)行情和物業(yè)特點(diǎn)，擬將廣告分為四期進(jìn)行推廣； 第一 期：試銷(xiāo)階段（三個(gè)月） 行為方式 新聞運(yùn)作、廣告、營(yíng)銷(xiāo) 時(shí) 間 年 月 —— 月 ? 新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來(lái)被明智的地產(chǎn)商所采用。 新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響，而且少花錢(qián)，多辦事，容易形成口碑，引起廣泛注意。 ? 大造聲勢(shì)。利用江堤建設(shè)開(kāi)工的大好時(shí)機(jī)，利用新聞媒體報(bào)道“為民造福工程”擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度，配合媒體宣傳，再推出“玉帶花都” —— 捐助“希望工程”，一波未平，一波又起的造勢(shì)手法，讓物業(yè)在群眾中迅速提升形象，同時(shí)塑造發(fā) 展商的良好公眾形象。 ? 在首期宣傳中，讓 4０％的目標(biāo)客戶(hù)知道玉帶花都的基本情況，并在心目中留下深刻印象。 ? 以?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)為先聲，以?xún)?yōu)惠的價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷(xiāo)售，銷(xiāo)售量達(dá)到 20%。 ? 吸引目標(biāo)對(duì)象注意，誘導(dǎo) 3０％的目標(biāo)顧客采取購(gòu)買(mǎi)行動(dòng)。 ? 及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對(duì)第二期銷(xiāo)售計(jì)劃進(jìn)行補(bǔ)充，調(diào)整和完善。 第二期：擴(kuò)銷(xiāo)階段（三個(gè)月） 行為方式 新聞、廣告、營(yíng)銷(xiāo) ? 乘第一期廣告之余威，保持其熱度不要降下來(lái)，繼續(xù)采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績(jī)，吸引目標(biāo)受眾更多的注意，變潛在客戶(hù)為準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)群。 ? 一 期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn)，要倍加珍惜已有的市場(chǎng)口碑，在藝術(shù)、文化、景觀的大主題下，煽風(fēng)點(diǎn)火，鼓勵(lì)和引導(dǎo)更多的人來(lái)買(mǎi)玉帶花都。 ? 此時(shí)前來(lái)看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多，此時(shí)廣告投其所好，不失時(shí)機(jī)地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)占有率。銷(xiāo)售服務(wù)一定要跟上去。 ? 繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾，使注目率已達(dá) 6０％左右，并形成一定之口碑。 ? 合力促進(jìn)銷(xiāo)售，引導(dǎo) 3０％的目標(biāo)顧客采取購(gòu)買(mǎi)行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。 第三期：強(qiáng)銷(xiāo)階段（四個(gè)月） 行為方式 新聞、廣告、營(yíng)銷(xiāo) ? 充分利用新聞的巨大效應(yīng)，變廣告行為為新聞行為，讓報(bào)紙、廣播、電視以 新聞方式跟蹤報(bào)道玉帶花都的建設(shè)及銷(xiāo)售情況，各種評(píng)論、專(zhuān)訪、報(bào)道、特寫(xiě)等新聞手法要充分加以利用，以期達(dá)到在一定范圍內(nèi)產(chǎn)生 “玉帶花都”的社會(huì)效應(yīng)。 ? 部分客戶(hù)進(jìn)行現(xiàn)身說(shuō)法，談?dòng)駧Щǘ嫉暮锰帲黾涌尚判浴? ? 市場(chǎng)口碑已逐步建立，老客戶(hù)會(huì)引來(lái)新客戶(hù)。讓‘玉帶花都