【正文】 約利用土地，把土地復墾與生產(chǎn)建設同步規(guī)劃，同步實施。 —— 國家引導和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式。同時，自 2020 年 1 月 1 日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，將與內(nèi)資企業(yè)享受“無區(qū)別待遇”，依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。當前宏觀經(jīng)濟整體低迷，該舉措是想通過適度的放松避免外資抽逃導致房地產(chǎn)市場震蕩，但效果如何，還需看此后有無更為松動的政策出臺。 ? 《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》 為進一步貫徹落實黨中央、國務院關(guān)于進一步擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的決策部署，根據(jù)國務院的要求，住房城鄉(xiāng)建設部會同國家發(fā)展改革委、財政部、人民銀行等十余個部門，在前期調(diào)查研究、充分聽取各方面意見的基礎上，形成了關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策建議。12 月 20 日，國務院辦公廳正式印發(fā)了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔 2020〕 131 號 ，以下簡稱《意見》），主要提出了六方面政策措施。 ? 《縮短個人住房轉(zhuǎn)讓免營業(yè)稅時限》 主要內(nèi)容為 縮短個人住房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅時限 、 鼓勵居民改善住房條件 和 調(diào)整房屋租賃稅收管理方式，支持個人出租非住房，簡化境外個人在京購房手續(xù)。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) ? 賣經(jīng)適房購商品房可減契稅 按差額計征 為鼓勵居民改善住房條件，本市對居民將經(jīng)濟適用住房，以及按照經(jīng)濟適用住房管理的危改回遷房、集資建房、安居房、康居房等房屋上市出售后 1 年內(nèi)，該戶家庭再按照市場價購買商品房的；或者上述已購住房上市出售前 1 年內(nèi)，該戶家庭已按照市場價購買商品房的，均可按購買商品房與出售已購住房成交價的差額計征契稅。 —— 通過減免稅收和縮短繳稅時限的方式來刺激內(nèi)需提振經(jīng)濟，支持鼓勵購買改善型住房。其中明確提出， 嚴禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產(chǎn)性配套實施。根據(jù)新規(guī)， 工業(yè)項目所需的行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的 7％；工業(yè)項目的建筑系數(shù)應不低于 30％ 。 ? 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 ①“土地分期拿證”叫停；②土地開發(fā)期限不得超過三年；③單宗土地出讓規(guī)模受控制；④實行凈地出讓；⑤土地閑置費按 20%； —— “土地分期拿證”叫停：防止了開發(fā)商在沒完全交清土地出讓金之前取得土地使用證使用土地 。 土地開發(fā)期限不得超過三年、單宗土地出讓規(guī)模受控制、土地閑置費按 20%收?。涸谟行Т驌糸_發(fā)商囤地、防止土地資源浪費的同時，縮短了土地開發(fā)周期，加大了土地供給、加劇了開發(fā)商之間的競爭。 ? 中共中央紀委、監(jiān)察部、人力資源和社會保障部、國土資源部聯(lián)合公布，《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》 ? 國土資源部和國家工商總局制 定的新版土地出讓合同 —— 這兩條政策反映出國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范和加大行業(yè)內(nèi)違法亂紀行為的查處力度，引導房地產(chǎn)行業(yè)向更健康的方向發(fā)展。同時表示，要全力促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，健全和落實嚴格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度，加快推進重點領域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的改革發(fā)展。 ? 《單位 GDP 和固定資產(chǎn)投資增長的新增建設用地消耗考核辦法》 《辦法》即將被國土部推行，并以此對地方政府實行 4 萬億的投資進行考核。 為了確保經(jīng)濟增長，國土部還適時靈活地調(diào)整了工業(yè)用地出讓最低價標準，取消了一些禁止、限制類用地閑置，鼓勵項目投資，對工業(yè)用地地價標準適當進行了調(diào)整。今年起，國土資源部就增加城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤周轉(zhuǎn)指標，加大閑置土地清理處置力度。 ? 2020年宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn) 數(shù)據(jù)顯示，居民消費指數(shù)的居高不下，流動性緊縮的局面開始出現(xiàn)。 長春市頒布主要相關(guān)政策 ? 住宅層高超 米一層算兩層 近年來，規(guī)劃設計中出現(xiàn)通過增加建筑層高達到擴大建筑空間和變相突破規(guī)劃許可容積率的問題，一些開發(fā)企業(yè)利用此辦法規(guī) 避土地出讓金，少繳城市配套費 ,針對此現(xiàn)象，本月，長春市規(guī)劃局出臺了《關(guān)于進一步明確城鄉(xiāng)規(guī)劃管理中建筑層高和容積率關(guān)系計算規(guī)則通知》，通知規(guī)定對 住宅層高 米以上算兩層，寫字間層高 米以上算兩層，商鋪層高 米以上算兩層。具體標準如下： 地 段 非普通住宅價格線（元 /平方米） 一級地段 6880 二級地段 5628 三級地段 4906 四級地段 4557 五級地段 4890 六級地段 3976 七級地段 3193 八級地段 2581 八級以外地段（凈月） 2120 長春市非普通住宅價格標準是根據(jù)該地段房屋前半年實際交易價格的 倍確定的，每半年更新一次。另有，如住宅小區(qū)建筑容積率在 以下（不含 ）的或單套建筑面積在 144 平方米以上（不含 144 平方米）的住宅，都為非普通住宅，契稅都按總房款的 3％征收。同時， 再開 5000 平方米以上超市要召開聯(lián)席會，在 2020 年以前，同一業(yè)態(tài)在本商業(yè)規(guī)劃期內(nèi)只允許開 3 家大型超市連鎖店。明確規(guī)定，從 4 月 1 日起，“復式”房打夾層需要報批。 ? 城市規(guī)劃行政許可業(yè)務流程 辦理《建設工程規(guī)劃許可證》只需經(jīng)過長春市發(fā)改委、環(huán)保局、國土資源局的會簽即可取得，再經(jīng)消防等相關(guān)指標達標后，可取的證件。 ? 長春繼續(xù)向棚改回遷戶發(fā)放公積金貼息貸款 為了保證回遷安置戶的及時回遷，在公積金中心辦理貸款的回遷戶可以享受貼息貸款，棚戶區(qū)的回遷居民在選擇回遷房時，成本價格和商品價格兩部分都可以用公積金來實現(xiàn)。 ? 《關(guān)于改善群眾住房條件，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》 長春市出臺的意見中規(guī)定，居民為改善住房條件轉(zhuǎn)讓原有住房繳納的個人所得稅，對轉(zhuǎn)讓人給予所得稅額省、市、區(qū)留成部分等 額的財政補貼，所得稅是成交價的 1%。 —— 減輕交易環(huán)節(jié)稅費，同時提高公積金貸款限額和年限等措施的政策組合，對長春的房地產(chǎn)市場成交將會產(chǎn)生極大的促進作用。其中 2020 年房地產(chǎn)市場的重要工作，即以政府保障與市場運作相結(jié)合 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 的方式，加快政府保障型住房建設，加大棚戶區(qū)和危舊房 改造力度，建立多層次住房保障體系；建立市、區(qū)、街道、社區(qū)居委會“四級”物業(yè)管理工作體制，提高服務水平；通過減免稅費、政府補貼、簡化審批手續(xù)等方式支持居民購買住房，不斷提高住房保障水平。 ? 長春市房地產(chǎn)管理和住房保障局：長春無籍房可辦產(chǎn)權(quán)證 2020 年 1 月 20 日，長春市房地產(chǎn)管理和住房保障局宣布： 1999 年之前的 萬平方米約 4 萬戶無籍房于本月 21 日起可以辦理產(chǎn)權(quán)證。 —— 無籍房的確權(quán)工作有利于長春市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 ? 長春市物業(yè)維修資金管理中心：物業(yè)維修資金今年刷卡就能用 2020 年 1 月 20 日，長春市物業(yè)維修資金管理中心宣布，今年開始長春市的各個小區(qū)將開始安裝刷卡系統(tǒng)，給業(yè)主發(fā)放使用卡，業(yè)主可以像使用銀行卡一樣隨時了解繳存物業(yè)維修資金的使用情況，同意使用這筆錢刷卡即可。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第四篇 長春市房地產(chǎn)市場分析 22649864649401002003004005006007002020年 2020年 2020年 2020年 2 0 0 9 一季度020406080土地成交面積（萬平米） 成交價格（億元） 69398014911590132805001000150020202020年 2020年 2020 2020 2 0 0 9 一季度土地出讓均價(元) 20202020 年，長春土地出讓面積增長幅度較為緩慢， 2020 年因棚戶區(qū)改造導致土地突然放量，大幅度上漲。 09 年一季度土地成交 0 0102030401月 2月 3月0 8 年成交 0 9 年成交 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 09 年一季度土地供應 00102030401月 2月 3月0 8 年供應 0 9 年供應 自 08 年下半年開始土地市場不活躍，單幅土地出讓面積小、流拍現(xiàn)象、底價成交等出現(xiàn) —— 與銷售不暢、開工量大等導致開發(fā)商資金鏈緊張密切相關(guān)。 長春市歷年住宅供需 近年長春市商品住宅新增供應情況 近年長春市商品住宅成交情況 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 近兩年長春市商品住宅新增供應量走勢較平穩(wěn)。由于受國 家經(jīng)濟政策及土地政策等方面的影響， 一線城市房地產(chǎn)市場低迷，從而對長春市的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的影響，使多數(shù)購房者開始持幣觀望。自 2020年 3 月起，受國家一線城市房地產(chǎn)降價的影響，市場觀望情緒加大，而同時近幾個月受棚戶區(qū)改造項目集中大量上市的影響，房價增幅相對較緩。整體來看 2020 年各月商品住宅市場主要呈現(xiàn)供過于求態(tài)勢， 2020 年下半年成交市場相對活躍。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 住宅均價增長趨勢 2409 268131834069 3782 40590100020203000400050002020年 2020年 2020年 2020 2020年 2020年 2020年 2020 13120510152025302020年 2020年 2020年 2020年價格增長幅度( % ) 可支配收入增長幅度( % ) 從上圖可以看出， 0 08 年長春市房價增長幅度較大。 從 價格歷年漲幅來看， 2020 年前總體呈現(xiàn)出逐年上升的基本特征。 2020 年初，商品住宅成交均價仍保持平穩(wěn)走勢。由此可以證明： 地段是影響樓盤價格的首要因素 。 規(guī)劃特色 ： 分區(qū)規(guī)劃突出了三個商圈的規(guī)劃，包括重慶商圈、紅旗商圈、桂林商圈；此外，歐亞賣場、同志街、紅旗街均為區(qū)級商業(yè)服務業(yè)用地；規(guī)劃也進行了重點設計；區(qū)內(nèi)還規(guī)劃了十條特色商業(yè)街路，對沿街地塊分別給出了導則指引。 規(guī)劃特色： 南關(guān)區(qū)北段的建設重點將以保護城市總體格局為基礎，同時啟動 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 高品質(zhì)的城市更新。深入挖掘可建設空間，空地、棚戶區(qū)、搬遷單位等可建設空間作為特殊用途區(qū)，做精、做細、做美，提高城市品位；創(chuàng)建分區(qū)特色，使北部老城區(qū)真正成為有滋有味、有故事、有品位的城市空間。結(jié)合南湖大路周圍搬遷地段的開發(fā)，建設分區(qū)中心。 未來趨勢： 區(qū)域產(chǎn)品像兩個方向分化，一類是區(qū)域資源依賴性特征明顯，擁有自然、人文資源，另一類是擁有核心功能輔助資源的居住類產(chǎn)品 區(qū)域市場 （ 1）供應穩(wěn)定，蓄客開盤 進入 2020 年，整個區(qū)域的樓盤開 發(fā)檔次仍舊引領著長春房地產(chǎn)市場產(chǎn)品趨勢 ， 預計銷售起價將在 4500 元 /平方米左右。 區(qū)域在售重點住宅項目供應量統(tǒng)計 項目名稱 入市時間 規(guī)模（萬 ㎡ ） 總套數(shù) 金坐標 3 近 300 湖畔誠品 9 近 900 億隆富貴名苑 近 1000 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 項目名稱 入市時間 規(guī)模（萬 ㎡ ） 總套數(shù) 秋實 e景二期 19 近 2020 中海金域中央 18 近 1200 中海南湖一號 291 龍?zhí)└辉? 近 1000 天倫中央?yún)^(qū) 10 近 1100 萬晟現(xiàn)代城 預計 19 1600 湖畔誠品 2 17 1000 中金名筑 600 壹克拉公寓 預計 / 高格藍灣 2020 長影世紀村 4 200 大多數(shù)項目采取蓄客的銷售策略 與當下許多長春知名大盤的平開快銷策略形成了鮮明的對比，充分表明中心城區(qū)的市場供需結(jié)構(gòu)上明顯有別與其他區(qū)域，那就是中心城區(qū)仍存在著一定的市場需求量。 （ 2）銷售情況 區(qū)域在售項目價格統(tǒng)計 項目名稱 銷售均價（元 /㎡ ） 整體銷售率 銷售速度（套 /月） 中海金域中央 6400 60% 40左右 中海南湖一號 10000 90% 50套左右 龍?zhí)└辉? 4800 85% 25套左右 天倫中央?yún)^(qū) 4300 / / 萬晟 現(xiàn)代城 4500 30% 20套左右 湖畔誠品 2 3780起 95% 35套左右 中金名筑 4800 90% 40套左右 壹克拉公寓 50006000 30% 20套左右 高格藍灣 3700 80% 40套左右 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 長影世紀村 4 7500 80% 25套左右 金坐標 3500 10% 35 套左右 秋實 e 景二期 7000 0% 0 套左右 湖畔誠品 3780 10% 25套左右 億隆富貴名苑 3900 10% 25套左右 區(qū)域內(nèi)整體價格水平基本維持在 4500—5000 元左右，處于較高水平，市場有個別高端樓盤的市場銷售均價高達 7000—13000 元 /平米。 （ 3）依托環(huán)境，主打品牌 區(qū)域整體可供直接開發(fā)的土地相對較少，直接導致當前區(qū)域開發(fā)的重點轉(zhuǎn)向資源密集的區(qū)域，中心城區(qū)具有配套優(yōu)勢，而邊緣區(qū)域則有大片綠化、河湖等稀缺上，這樣可使項目跳脫產(chǎn)品競爭，實現(xiàn)差異化。但從產(chǎn) 品本身而言，除南湖一號外，其他所謂高端項目均無明顯的自身特色可