【正文】 體投資環(huán)境 蘇州，我國著名的歷史文化名城，風(fēng)景旅游城市，歷史上就是著名的商阜。蘇州位于江蘇省的東南部，東鄰上海 ，南接浙江，下轄常熟、張家港、太倉、昆山、吳江、吳縣 6 個市和滄浪、平江、金閶、郊區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū) 6 個區(qū)。 近年來，蘇州利用外資突飛猛進(jìn)。 1998年，全年新批三資企業(yè) 518 家，新增合同外資 億美元，實際利用外資 億美元，比上年增長 %。世界前 500 強(qiáng)的跨國大公 司已有 64 家在蘇州投資，一大批外商投資企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)出獲利期，生產(chǎn)經(jīng)營狀況良好。 到蘇州地區(qū)投資商業(yè)企業(yè)符合該市城市和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。蘇州市商業(yè)“九五”計劃和二000 年長期發(fā)展規(guī)劃把全市劃分為三類商業(yè)區(qū)：一類為城市商業(yè)中心；二類為城市商業(yè)骨干；三類為城市商業(yè)補(bǔ)充。二類區(qū)主要為城市商業(yè)鬧市地段，商業(yè)網(wǎng)點相對集中以中、小型商店和綜合商店為主。根據(jù)蘇州商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃要求，在市內(nèi)建立 6個一類商業(yè)區(qū)即：觀前、石路、工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)、城南區(qū)、城北區(qū)。該規(guī)劃明確提出要在工業(yè)園區(qū)建立一類城市商業(yè)中心，到蘇州工業(yè)園區(qū)去投資商業(yè)企業(yè)符合蘇州城市和商業(yè)發(fā)展規(guī) 劃的要求。按照園區(qū)總體規(guī)劃， 70平方公里的中新合作開發(fā)區(qū)域要分三期用 15 20年左右的時間吸引外資 200億美元，項目建成后，蘇州工業(yè)園區(qū)將成為一個有 60 萬居住人口，集工業(yè)、居住、商業(yè)、以及各種文化、康樂設(shè)施為一體的，經(jīng)濟(jì)興旺、人民安居樂業(yè)、管理井然有序、環(huán)境優(yōu)美清新、兩個文明高度發(fā)展的新園區(qū)。到 1999年底，全園區(qū)累計實現(xiàn)合同外資 億美元，實際利用外資 ，批準(zhǔn)外商投資企業(yè)超過 400 家，名列世界 500強(qiáng)的著名跨國公司已有 35家在園區(qū)投資，單項平均投資超過 3000萬美元，其中超 1億美元的項目有 8個。目前蘇州工業(yè)園區(qū)已全面完成了中新兩國政府聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會確定的 首期發(fā)展目標(biāo)，初步形成了與國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的一流投資環(huán)境。決定重點發(fā)展連鎖經(jīng)營、倉儲式商場、專業(yè)店等。同時，積極引進(jìn)外資，投資舉辦商業(yè)企業(yè)或嫁接現(xiàn)有內(nèi)資商業(yè)企業(yè)合資、合作，進(jìn)一步促進(jìn)全市商業(yè)的對外開放和提高現(xiàn)代化經(jīng)營、管理水平。 表 31 第二節(jié) 消費市場分析 一、蘇州整體消費環(huán)境 蘇州目前超市業(yè)的發(fā)展規(guī)模存在 較大的市場容量 超市作為商業(yè)領(lǐng)域的新型業(yè)態(tài)，在其他大、中城市異軍突起，發(fā)展迅猛，成為商業(yè)的重要組成部分。目前在蘇州的連鎖業(yè)中，形成規(guī)模，具有一定實力的超市主要有美佳、百匯和華潤三家連鎖超市公司（主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表詳見表 3－ 1）。 蘇州主要超市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)一覽表 項 目 名 稱 單位 美佳 百匯 華潤 分店數(shù)量 個 32 35 51 資產(chǎn)額 萬元 12500 16000 營業(yè)面積 m2 4076 15052 15500 配送中心面積 m2 2500 15000 11000 銷售額 1997 年 萬元 3500 13480 14500 1998 年 萬元 6025 13127 15800 1998 年利潤 萬元 － 147 300 資料來源：《蘇州利用外商投資發(fā)展商業(yè)總體規(guī)劃》 蘇州居民收入的日益提高為超市業(yè)的發(fā)展提供了較大的發(fā)展空間 蘇州市統(tǒng)計局的資料顯示， 1998 年蘇州市人均可以支配收入為7812 元，全市城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 億元，人 均儲蓄額 11284 元。需要指出的是由于蘇州下轄的六個市均為全國經(jīng)濟(jì)綜合實力百強(qiáng)縣，其人均收入和蘇州市區(qū)不相上下，且有雙休日進(jìn)城購物的習(xí)慣，再加上外地流動人口和集團(tuán)購買力等，蘇州市的現(xiàn)實社會購買力及購買力潛力較大。詳見表 3－ 2： 表 32 表 33 蘇州人口、人均收入和人均消費支出現(xiàn)狀及 20xx年預(yù)測表 年 份 項 目 單位 1996 1997 1998 20xx 全市人口 萬人 － 市區(qū)居民人均可支配收入 元 6165 7479 7812 10454 農(nóng)民人均收入 元 4574 4924 5089 6810 市區(qū)居民人均收入 元 5264 5955 6289 8027 資料來源：《蘇州利用外商投資發(fā)展商業(yè)總體規(guī)劃》 從發(fā)展的觀點看，伴隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的多元化，城鄉(xiāng)居民收入將有較快的提高，且略高于國民生產(chǎn)總值的增速。 預(yù)計 20xx 年、 2020 年市區(qū)居民生活費收入及總收入等情況詳見表 3－ 3。目前園區(qū)常住人口已超過 18 萬，再加上附近的里河、東環(huán)、東港、宏葑、徐家浜、楊枝塘等新村小區(qū)人口將更多。 蘇州工業(yè)園區(qū)市場消費潛力較大 根據(jù)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求，到 20xx 年，將形成規(guī)模用地 39 平方公里，人口規(guī)模 30 萬，環(huán)境優(yōu)美的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。近幾年內(nèi)將有大批大型工業(yè)企業(yè)和大量人口進(jìn)入蘇州工業(yè)園區(qū)；同時 94 年 5 月后，婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別從郊區(qū)和吳縣劃歸蘇州工業(yè)園區(qū)管理，其在開發(fā)區(qū)以外的用地作為園區(qū) 周邊地區(qū)的性質(zhì)存在，范圍約 200 平方公里，根據(jù)其后制定的蘇州工業(yè)園區(qū)周邊地區(qū)五鄉(xiāng)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）鎮(zhèn)域規(guī)劃，遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃(20xx 年 )其鎮(zhèn)域人口從 96 年的 萬人增加到 萬人，其中鎮(zhèn)區(qū)人口為 萬人。隨著園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，古城區(qū)人口向園區(qū)的遷移，該地區(qū)的人氣將越來越旺。 三、歐尚超市的市場競爭優(yōu)勢 歐尚超市商品供應(yīng)優(yōu)勢 隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國內(nèi)市場商品繁多，供應(yīng)充足。為確保名優(yōu)產(chǎn)品的供應(yīng)，歐尚集團(tuán)在上海專門設(shè)立了采購中心，負(fù)責(zé)歐尚集團(tuán)在中國超市商品的統(tǒng)一采購，由于歐尚集團(tuán)市場采購力較強(qiáng)，進(jìn)行商品統(tǒng)一采購可使商品的采購成本大大降低。此外，由于歐尚集團(tuán)公司 是一家跨國商業(yè)集團(tuán)，在美國、墨西哥、阿根廷、葡萄牙、波蘭、意大利、西班牙、匈牙利、泰國等國均有自己的分店和采購中心，形成全球性超市連鎖經(jīng)銷網(wǎng)。本項目具有較強(qiáng)的商品供應(yīng)優(yōu)勢。商品價格低廉、品質(zhì)優(yōu)良、商品繁多，成為歐尚超市在全球廣受歡迎的關(guān)鍵因素。 從以上分析中可以看出，蘇州地區(qū)投資環(huán)境和消費環(huán)境較好，再加上歐尚超市優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和先進(jìn)的管理模式，歐尚超市具有較強(qiáng)的市場競爭優(yōu)勢，市場發(fā)展?jié)摿^大。東臨上海，南接浙江，西傍無錫，北依長江。境內(nèi)河流縱橫，湖泊眾多，京杭運河貫通南北，望虞河、婁江、太浦河等連接?xùn)|西，太湖、陽 澄湖、昆承湖、淀山湖鑲嵌其間。地處長江下游的張家港、太倉港、常熟港 3 個國家一類口岸已初具規(guī)模。本項目經(jīng)反復(fù)論證，決定定址于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路口。周圍有東環(huán)、東港、宏葑、楊枝塘、里河、夏園等新村，另有園區(qū)內(nèi)新建的新城花園、新加花園、都市花園等住宅小區(qū)，常住人口近 20 萬。 本項目區(qū)位圖詳見附圖 1。蘇州市國民經(jīng)濟(jì)得以快速穩(wěn)定健康的發(fā)展。財政收入為 109 億元；外貿(mào)進(jìn)出口總額 億元，其中出口 億元。全市職工人均工資 9401元，農(nóng)民人均收入 5089 元，城市居民可支配收入為 7812 元。蘇州在全省、全國的地位及蘇州國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長情況詳見表 4－ 4－ 2。 1998 年，全市對外貿(mào)易繼續(xù)保持較快增長，出口商品結(jié)構(gòu)優(yōu)化，出口創(chuàng)匯能力增強(qiáng)的勢頭。三資企業(yè)出口 億美元，占全市出口總額的 71%。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計，全年加工貿(mào)易進(jìn)出口總值比上年增長 %，占全市對外貿(mào)易出口總值的 %，技術(shù)含量高、附加值大的機(jī)電產(chǎn)品出口產(chǎn)品比重已占加工貿(mào)易出口總值的 48%，成為全市出口的第一大類產(chǎn)品。江蘇國泰國際集團(tuán)公司出口 億美元、市進(jìn)出口集團(tuán)公司、常熟、吳江、吳縣外貿(mào)公司出口超 1 億美元，精達(dá)電子電器公司、江蘇通潤機(jī)電有限公司等自營生產(chǎn)企業(yè)出口超過 3000 萬美元。目前該市已形成水路、公路、鐵路、航空配套的交通網(wǎng)絡(luò)。蘇嘉杭高速公路開工建設(shè)；市區(qū)官瀆里過境改造工程、 204國道部分改造工程、太倉滬黃公路等重點工程快速有序進(jìn)行。蘇州至周邊省市及六縣市公路基本達(dá)到二級以上，公路密度每百平方公里 。年末全市擁有機(jī)動車 萬輛，完成客運周轉(zhuǎn)量 億人公 里，貨運周轉(zhuǎn)量 ，分別比去年增長 %和下降 %。內(nèi)河港口吞吐量 4787萬噸，比上年增長 %。全市城鎮(zhèn)建設(shè)積極推進(jìn)，實施了供水、供電、道路橋梁、公共環(huán)境衛(wèi)生等一大批建設(shè)改造項目。城市管理水平進(jìn)一步提高 ，太湖流域水污染防治取得階段性成果，近 400 家單位限期實現(xiàn)了達(dá)標(biāo)排放。繼張家港市之后，昆山市也進(jìn)入全國環(huán)境保護(hù)模范城市行列， 17 個鎮(zhèn)成為省級新型示范小城鎮(zhèn)。 蘇州工業(yè)園區(qū)社會經(jīng)濟(jì)條件 蘇州工業(yè)園區(qū)位于蘇州老城以東金雞湖地區(qū)，涉及婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積約 200 平方公里（不含水面），其中中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積約 74 平方公里（包括 平方公里金雞湖在內(nèi)），規(guī)劃人口 60 萬人。 蘇州工業(yè)園區(qū)中新合作開發(fā)區(qū)是中國和新加坡兩國政府合作的項目，開創(chuàng)了中外經(jīng)濟(jì)技術(shù)互利合作的新形式。 2 月 26 日，李嵐清副總理和李光耀資政分別代表中新兩國政府在北京簽署了合作開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)的協(xié)議。 94 年 5 月后，婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別從郊區(qū)和吳縣劃歸蘇州工業(yè)園區(qū)管理。 近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)招商引資和項目建設(shè)進(jìn)展可喜，到 1999 年 6月，已批準(zhǔn)進(jìn)入中新合作開發(fā)區(qū)內(nèi)的外商投資企業(yè)有 158 家，其中工業(yè)企業(yè)有 132 家，累計已開工的工業(yè)企業(yè)有 104 家，投產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)有 80家。進(jìn)區(qū)的大多是電子、醫(yī)藥、精密機(jī)械等高新技術(shù)項目。 近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)社會事業(yè)有 了較大的發(fā)展。具有綜合服務(wù)功能的鄰里中心和一批學(xué)校、銀行、賓館、商店、醫(yī)療診所相繼建成投用。 蘇州工業(yè)園區(qū)擁有良好的社會經(jīng)濟(jì)條件。蘇州地處中亞熱帶北緣，受太湖水體調(diào)節(jié)，氣候宜人，雨量充沛，日照充足，無霜期長，四季分明；年平均氣溫為 16℃，無霜期 230 天左右，日照 20xx 小時以上，年降水量 1100 毫米， 3 至 8 月的降水量占全年雨量的 65％左右。大運河的平均流量約為 立方米 /秒。平均水位 米，百年一遇洪水位 米。地下水一般無侵蝕作用，但在有侵蝕性化合物生產(chǎn)用水的工廠、礦區(qū)及其周圍，地下水需要進(jìn)行分析、確定其侵蝕性。 降水量 平均年降雨量 最大年降雨量 最多年降水日數(shù) 149 日 最小年降雨量 604 mm 最大日降水量 mm 最大月降水量 mm 最小月降水量 mm 濕度 年平均相對濕度 % 年平均最大相對濕度 85% 年平均最小相對濕度 78% 最小絕對濕度 12% 年平均絕對濕度 最大絕對濕度 最小絕對濕度 蒸發(fā)量 年平均蒸發(fā)量 年最大平均蒸發(fā)量 年最小平均蒸發(fā)量 852mm 月最大蒸發(fā)量 月最小蒸發(fā)量 氣壓 年平均氣壓 年平均最高氣壓 年平均最低氣壓 最高氣壓 最低氣壓 日照 年平均日照小時 小時 年平均最多日照小時 小時 年平均最少日照小時 地震 蘇州地震基本烈度按Ⅵ度考慮。 表 51 第五章 經(jīng)營規(guī)模和營 銷方式 第一節(jié) 經(jīng)營規(guī)模 本項目總體經(jīng)營思路為：準(zhǔn)確定位、特色經(jīng)營、樹立品牌，以嶄新的合作方式取得合作的成功。 經(jīng)營品種 超市入選商品 20xx0 余種，經(jīng)營品種分類詳見表 5－ 1。 表 52 經(jīng)營規(guī)模 項目正常經(jīng)營年達(dá)到零售額 40248 萬元，其中，進(jìn)口產(chǎn)品所占比例為 5%。 《外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)年度商品進(jìn)口總額不得超過本企業(yè)當(dāng)年商品銷售額的 30％。 進(jìn)口商品目錄表 序號 商品名稱 備注 1 鞋類 2 鐘表類 3 化妝品 4 護(hù)發(fā)用品 5 護(hù)膚用品 6 香水 7 體育用品 8 游戲及玩具 9 大家電 10 小家電 11 學(xué)習(xí)辦公用品 12 箱包珠寶 13 照相 14 酒類 15 其它 二、出口 經(jīng)營品種與出口規(guī)模 本項目成立后，將逐步組織蘇州及江蘇省的紡織品、服裝、輕工產(chǎn)品、小五金、農(nóng)產(chǎn)品、食品、副食品、家用電器、日用雜品等出口到世界各地的歐尚大賣場銷售，起步階段擬定為年出口 500 萬美元，第二年為年出口 750 萬美元，第三年起年出口在 1000 萬美元以上。 出口商品品種及規(guī)模一覽表 表 5－ 3 單位 :萬美元 序號 年份 產(chǎn)品目錄 20xx 20xx 20xx 年起 1 紡織品、各類布、服裝面料 60 100 150 2 各類服裝（含絲、棉、化纖） 100 140 170 3 食品 50 80 100 4 禮品 25 40 50 5 小五金 40 50 55 6 家用電器 50 75 100 7 輕工產(chǎn)品 50 75 125 8 日用雜品 50 75 100 9 農(nóng)產(chǎn)品 25 40 50 10 工藝品 50 75 100 合計 500 75