地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)報(bào)建培訓(xùn)-閱讀頁(yè)
2025-03-10 13:53本頁(yè)面
【正文】 包含的市政道路用地及公共綠化用地雖不屬于該地塊國(guó)土證核發(fā)的權(quán)屬用地范圍，但屬于該項(xiàng)目的建設(shè)用地范圍，因此若有外單位出于修建公共交通等需要占用部分綠化用地的情況，我司可要求對(duì)方給予補(bǔ)償。 ，在辦預(yù)售證之前應(yīng)提前與資金計(jì)劃部溝通，把握好涂銷抵押的時(shí)機(jī)。 ，開發(fā)商須按照要求進(jìn)行網(wǎng)上填報(bào)項(xiàng)目概況表和樓盤明細(xì)表，此項(xiàng)目工作量大，資料錄入時(shí)易出差錯(cuò)，因此一定要實(shí)行交叉審核，確保錄入的資料特別是一些重要的信息，如每套房的預(yù)測(cè)面積準(zhǔn)確無(wú)誤，不出差錯(cuò)。因此，提供預(yù)測(cè)的施工圖一定要注意是不是三層會(huì)驗(yàn)后的最新施工圖，包括建筑圖、能顯示剪力墻和柱子變化的結(jié)構(gòu)圖。取得預(yù)測(cè)面積的結(jié)果開發(fā)部要提交預(yù)決算部審核。 ，須由銷售部確定不可預(yù)售房屋 四、商品房屋面積實(shí)測(cè)及初始登記（大確權(quán)） 60天內(nèi)取得權(quán)屬證明書。 及超報(bào)建面積房屋的銷售資金回籠，因此大確權(quán)要提早謀劃，早日完成。 五、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記（交易過戶） ，我司有時(shí)須將土地使用權(quán)交易過戶到恒大地產(chǎn)集團(tuán)或新成立的項(xiàng)目公司名下。 ，在轉(zhuǎn)移登記時(shí)爭(zhēng)取協(xié)調(diào)他項(xiàng)權(quán)利人同意在不涂錯(cuò)抵押登記狀態(tài)下轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。 出新的宗地圖 土地使用權(quán)評(píng)估 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的鑒證 取得新的國(guó)土證 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記 繳納契稅，取得完稅證 第四章 配套報(bào)建類 一、規(guī)劃階段 二、建設(shè)階段 三、竣工階段 一、規(guī)劃階段 （前提條件：取得修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)） 工作要點(diǎn)： （ 1）取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》及附圖； （ 2）取得策劃部關(guān)于小區(qū)命名的方案。 ： 此項(xiàng)工作宜早不宜遲，確保在項(xiàng)目計(jì)劃開工節(jié)點(diǎn)時(shí)間之前完成，臨水臨電方案以接入點(diǎn)越近越好，并能滿足施工現(xiàn)場(chǎng)需求。 這是廣州 2023年新出臺(tái)的規(guī)定，對(duì)新建住宅小區(qū)在詳規(guī)批復(fù)后進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)前，須就小區(qū)排水設(shè)計(jì)咨詢水務(wù)局的意見，并以水務(wù)局的咨詢意見作為申報(bào)小區(qū)環(huán)評(píng)批復(fù)的前提條件之一。例如要求小區(qū)排水按雨污分流體制設(shè)計(jì)和實(shí)施，嚴(yán)禁雨污管道混接，小區(qū)雨水、污水出小區(qū)后排水的方向。建議小區(qū)設(shè)置雨水蓄水池，充分利用雨水補(bǔ)充景觀水、綠化、沖洗道路和沖廁所等。 工作要點(diǎn)： （ 1）取得郵政部門批準(zhǔn)通郵的批復(fù)意見； （ 2）簽訂郵箱制作安裝協(xié)議，約定好安裝時(shí)間，注意控制成本，不該交的費(fèi)用不要交。 （ 2）對(duì)遠(yuǎn)離市區(qū)、周邊無(wú)市政設(shè)施的項(xiàng)目，小區(qū)永久供水方案的報(bào)批應(yīng)提早策劃、報(bào)批、要充分考慮供水線路的優(yōu)化與實(shí)施可能存在的問題。 工作要點(diǎn)： （ 1）為降低成本，開發(fā)部應(yīng)該會(huì)同總工室與當(dāng)?shù)毓╇娋旨訌?qiáng)溝通，事前充分了解其政策規(guī)定，如每戶用電量的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，電房設(shè)置的原則，變壓器配備的原則，按用電標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出來(lái)的小區(qū)總用電量是否計(jì)算同期率等。 （ 2）要了解項(xiàng)目周邊的供電規(guī)劃，周邊有無(wú)已建、在建和擬建的變電站，最近的接駁點(diǎn)在何處，在不同的線路方案中選擇最短又可行的供電線路方案。 工作要點(diǎn)： （ 1）取得小區(qū)詳規(guī)批復(fù)和綜合管線平衡圖后即可報(bào)批 （ 2）簽訂小區(qū)電信綜合業(yè)務(wù)協(xié)議書，小區(qū)電信機(jī)房屬于有償提供電信部門使用，由銷售部與電信局簽訂《售房協(xié)議》。 工作要點(diǎn)： （ 1）在取得小區(qū)詳規(guī)批復(fù)及環(huán)評(píng)批復(fù)意見后報(bào)入小區(qū)排水設(shè)計(jì)審批。 （ 3）廣州現(xiàn)規(guī)定要取得排水許可證后方可申請(qǐng)環(huán)保驗(yàn)收。 三、竣工階段 城市排水設(shè)施接駁核準(zhǔn)、城市排水許可證的報(bào)批。 工作要點(diǎn)： （ 1）要了解當(dāng)?shù)氐恼呒巴恋厥褂脵?quán)出讓合同的約定，區(qū)分哪些屬于小區(qū)服務(wù)性無(wú)償移交的公配項(xiàng)目，哪些屬于小區(qū)經(jīng)營(yíng)性有償移交的公配項(xiàng)目，哪些屬于政策沒有明確移交接收的單位，可交可不交的原則上不移交，由我司商業(yè)部或物業(yè)公司自行出租處理。 （ 3）小區(qū)規(guī)劃配套的教育及醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施如小學(xué)、幼兒園、衛(wèi)生院等是否屬于無(wú)償移交還是有償移交主要看該項(xiàng)目公配設(shè)施有無(wú)相應(yīng)扣減土地有償使用出讓金。 “開發(fā)部必須在工程竣工后 30天取得《規(guī)劃驗(yàn)收合格證》”，為順利完成規(guī)劃驗(yàn)收，開發(fā)部須跟蹤協(xié)調(diào)工程部按公司要求的工程竣工標(biāo)準(zhǔn)完成竣工驗(yàn)收，即“竣工標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以滿足規(guī)劃驗(yàn)收條件為標(biāo)準(zhǔn)，主體工程全面完工（含外墻裝修），建設(shè)工程用地紅線（或建筑物 30米）范圍內(nèi)的道路、綠化（含天面）全面完工所有臨建、構(gòu)筑物拆除完畢。 二、質(zhì)量驗(yàn)收 質(zhì)檢站申辦。 三、人防竣工驗(yàn)收備案 人防工程竣工驗(yàn)收備案表是公司制度規(guī)定的交樓標(biāo)準(zhǔn)之一，工程竣工后，應(yīng)跟蹤工程部盡快提交竣工資料，并對(duì)初驗(yàn)未達(dá)要求的工程盡快完成整改。 驗(yàn)收合格證。 五、環(huán)保驗(yàn)收 。 六、竣工驗(yàn)收備案 ，公司制度規(guī)定開發(fā)部必須在工程竣工后 85天內(nèi)取得《竣工驗(yàn)收備案表》。對(duì)此政策變化各地應(yīng)引起高度重視
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