【正文】 式 判 斷C P成 立 項 目 發(fā) 展 小 組經(jīng) 濟 效 益測 算項 目 背景 調(diào) 查初 步 經(jīng) 濟 測 算編 寫 合 作 開 發(fā) 合 同項 目 背 景 調(diào) 查 、 市 場 調(diào) 研8擬 定 開 發(fā)建 議 書土 地 信 息 收 集2人 力 資 源籌 劃規(guī) 劃 設(shè) 計草 案審 批1提 供 法 律 意 見編 制 可 行 性 報 告審 核1 5項 目 可 行 性 評 審 會 審 批Y組 織 勘 察參 與 勘 察項 目 定 位結(jié) 束2 0項 目 拓 展 論 證 管 理 流 程體系文件清單 流程圖 工作程序 可行性研究報告模板 市場定位與分析 項目前期拓展 流程、方法及控制要點 84 流程圖 工作程序 可行性研究報告模板 市場定位與分析 目錄 項目決策背景及摘要： 第一部分：項目概況 第二部分：法律及政策性風險分析 第三部分：市場分析 第四部分：規(guī)劃設(shè)計分析 第五部分：項目開發(fā) 第六部分：投資收益分析 第七部分：管理資源配置 第八部分：綜合分析與建議 第九部分：竟拍和投標方式取得土地需要注意的問題 第十部分：在新城市開發(fā)需要補充的內(nèi)容 附件： 85 城市地圖 XX項目經(jīng)濟測算 杭州九堡 萬科城市花園項目可行性研究報告 七對眼睛在大連的應用 萬科的客戶細分 新項目決策平臺信息化系統(tǒng) ERP 參考文件 目錄 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卓越管理體系 ? 標桿企業(yè)的管控體系 ? 標桿企業(yè)的流程管理體系 ? 經(jīng)營管理 86 設(shè)計管理 流程、方法及控制要點 87 萬科規(guī)劃設(shè)計系統(tǒng)的發(fā)展沿革 發(fā)行轉(zhuǎn)債籌資十五億 項目開發(fā)城市達十個 集團規(guī)劃設(shè)計部成立 項目開發(fā)城市達十四個 集團標準化中心成立 集團項目管理中心 1984 1988 1993 1994 1999 1997 2023 2023 2023 2023 建筑研究中心成立 集團設(shè)計工程部成立 配股六億八開始新的全國擴張 深圳地產(chǎn)萬創(chuàng)成立 確立以房地產(chǎn)為主業(yè) 進入房地產(chǎn)行業(yè) 萬科企業(yè)股份有限公司成立 配股三億八投資深圳住宅 集團產(chǎn)業(yè)化中心、產(chǎn)品創(chuàng)新中心成立 區(qū)域設(shè)計中心成立 項目開發(fā)城市達十八個 1993 1994 1997 1999 2023 2023 2023 2023 2023 88 110613522 25 26 2634132 1350204060801001201401601994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 20231181712610204060801001201401601801994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023年竣工面積（萬平方米） 規(guī)劃設(shè)計系統(tǒng)人數(shù)（人） 51212125 5 591810141619184111261016101490102030405060701994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023進入城市( 個) 在建項目( 個)成立建筑研究中心 成立集團規(guī)劃設(shè)計部 成立標準化 /項目管理中心 成立產(chǎn)業(yè)化 /產(chǎn)品創(chuàng)新中心 89 0102030405060701994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023技術(shù)觀與技術(shù)研發(fā) 住區(qū)觀及規(guī)劃實踐 標準化產(chǎn)品 項目管理 標準化 工廠化與產(chǎn)業(yè)化 產(chǎn)品創(chuàng)新 理論及推廣 建筑技術(shù) 90 91 深圳公司成熟產(chǎn)品 92 以 設(shè)計標準化 為主導的 標準化過程 空間尺度 功能組織 部品性能 物理指標 設(shè)備要求 ……… 使用標準 性能標準 部品模塊化 功能模塊化 戶型模塊化 組團模塊化 標準化 產(chǎn)品體系 居住要求 技術(shù)標準 設(shè)計模塊 標準化操作模式 客戶行為 自我實現(xiàn) 尊重 歸屬 安全 生理需求 93 部品模塊化 功能模塊化 戶型模塊化 組團模塊化 屋面瓦 屋面構(gòu)造 成品煙道 外墻磚 ICI外墻涂料 鋁合金門窗 穿孔鋁板 鋁合金窗臺 玻璃磚 鋁合金空調(diào)百頁 孔洞扣帽 墻面成品 PVC分格條 樓號牌 情花陽、露臺地磚 情花陽露臺欄桿 情花陽、露臺欄桿 2 情花陽露臺燈具 晾衣 情花陽、露臺木構(gòu)架 2 情花陽、露臺木構(gòu)架 1 情花陽、露臺木構(gòu)架 3 情花北入口陽、露臺鋼結(jié)構(gòu)雨棚 － 04年中城房網(wǎng)年會 .VANKE－ 95 1，工廠化住宅是中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向 3，中國推進工廠化住宅的實施主體必然是具備一定實力的開發(fā)商 2，中國實施工廠化住宅的對象是多層和小高層產(chǎn)品 96 ■ 依據(jù)財務部對 9個城市、 14個項目的統(tǒng)計，變更簽證 造價為 /平米 ，失誤率為 4％ ，失誤總額約 7472萬元 ■ 首個實行標準化的項目南昌四季花城四期，變更簽證造價為 12元 /平米 ，失誤率為 ％ ，同比失誤總額 2353萬元 ■ 如果實現(xiàn)工廠化生產(chǎn)，目標失誤率為 ％ ，則 …… 97 設(shè)計管理 流程、方法及控制要點 98 體系文件清單 流程圖 工作程序 RZSJLC001 設(shè)計供應商管理流程RZSJLC002 概念設(shè)計管理流程RZSJLC003 方案設(shè)計管理流程RZSJLC004 擴初設(shè)計管理流程RZSJLC005 施工圖設(shè)計管理流程RZSJZY001 設(shè)計方案評審作業(yè)指引RZSJZY002 圖紙審核與會審作業(yè)指引RZSJZY003 工程圖紙與檔案管理作業(yè)指引RZSJZY004 概念設(shè)計任務書RZSJZY005 規(guī)劃及方案設(shè)計任務書RZSJZY006 擴初、施工圖設(shè)計任務書RZSJZY007 景觀設(shè)計任務書RZSJZY008 室內(nèi)裝飾設(shè)計任務書RZSJLC006 景觀設(shè)計管理流程RZSJLC007室內(nèi)及公共部分裝修設(shè)計、施工管理流程RZSJLC008 設(shè)計變更管理流程設(shè)計管理03設(shè)計管理 流程、方法及控制要點 99 體系文件清單 流程圖 工作程序 概念設(shè)計準備階段概念設(shè)計實施階段副 總 裁C總 裁D產(chǎn) 品 管 理 中 心B設(shè) 計 供 應 商AYYNNYNY4接 受 概 念設(shè) 計 信 息C P6組 織 評 審形 成 內(nèi) 部 評 審 意 見C P收 集 項 目 資 料 等溝 通 交 流38設(shè) 計 供 應 商 采購9審 批5收 集 項 目 定 位報 告2審 批提 供 成 本 設(shè) 計 限 額1編 制 《 概 念 設(shè) 計 任務 書 》提 供 規(guī) 劃 設(shè) 計 要 求提 交 概 念設(shè) 計 方 案組 織 評 審修 改 調(diào) 整審 批審 核1 11 0形 成 概 念設(shè) 計 方 案1 31 21 4方 案 設(shè) 計7N審 核Y概 念 設(shè) 計 管 理 流 程設(shè)計變更專項檢查報告 萬科設(shè)計風險檢查實施辦法 100 目錄 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卓越管理體系 ? 標桿企業(yè)的管控體系 ? 標桿企業(yè)的流程管理體系 ? 經(jīng)營管理 101 工程管理 流程、方法及控制要點 工程管理 流程、方法及控制要點 102 體系文件清單 流程圖 工作程序 RZGCLC001 項目前期階段工程管理流程RZGCLC002 項目實施、驗收階段工程管理流程RZGCLC003 工程現(xiàn)場簽證管理流程
。 ? 繼續(xù)執(zhí)行區(qū)域集約化發(fā)展策略 ,堅持“全國思維，本土運作”。 6 新一輪擴張歷程 ? 2023年，完成轉(zhuǎn)讓萬佳百貨，華潤成為第一大股東，全面完成業(yè)務調(diào)整；萬科開始進行區(qū)域集約化布局的跨地域發(fā)展 01年 02年 03年 04年 深圳 北京 天津 沈陽 武漢 成都 上海 南京 長春 南昌 東莞 無錫 00年前 鞍山 大連 佛山 中山 廣州 昆山 ? 積極投資于最具潛力的市場，目前萬科基本完成珠三角和長三角的區(qū)域戰(zhàn)略布局，業(yè)務擴展到全國 27個城市 【 跨地域發(fā)展歷程回顧 】 1. 第一輪擴張 2. 戰(zhàn)略收縮 3. 新一輪擴張 4. 經(jīng)驗與啟示 04年后 7 新一輪擴張的思路 ? 全面完成珠三角和長三角的戰(zhàn)略布局，積極拓展環(huán)渤海區(qū)域戰(zhàn)略布局的開展。 ? 進行資金統(tǒng)一管理，打造多元化的融資平臺。同年進入青島、天津和北海 北京 石家莊 武漢 沈陽 ? 94年 ,萬科進入北京、沈陽、大連、武漢、石家莊，完成了第一輪跨地域擴張，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務擴展到全國 13個城市 大連 鞍山 成都 ? 93年，萬科 B股發(fā)行，房地產(chǎn)核心業(yè)務進一步凸顯；同年進入成都、鞍山 基于企業(yè)發(fā)展階段與核心能力的組織管控體系 【 跨地域發(fā)展歷程回顧 】 1. 第一輪擴張 2. 戰(zhàn)略收縮 3. 新一輪擴張 4. 經(jīng)驗與啟示 4 第一輪擴張的做法 ? 市場布局 —— 抓住市場空白，進行點式布局 ? 產(chǎn)品 —— 地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)務多樣化 在營銷、設(shè)計和售后服務方面進行超前創(chuàng)新 ? 人力資源 —— 簡單培訓、充分授權(quán)、充滿激情 ? 資金 —— 銀行貸款、 B股發(fā)行、 【 跨地域發(fā)展歷程回顧 】 1. 第一輪擴張 2. 戰(zhàn)略收縮 3. 新一輪擴張 4. 經(jīng)驗與啟示 第一輪擴張存在的問題 ? 房地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)務多元化，核心產(chǎn)品不突出 ? 資金分散使用，效率較低 ? 融資渠道過窄過小，進一步發(fā)展面臨資金瓶頸 ? 監(jiān)控體系和流程不完善，團隊缺少專業(yè)技能和管理經(jīng)驗 5 ? 1994年－ 2023年 ,萬科進行戰(zhàn)略收縮，并逐步完成專業(yè)化調(diào)整 收縮戰(zhàn)線 ? 到 2023年，萬科只在深圳、上海、北京、天津四個城市進行房地產(chǎn)開發(fā) 【 跨地域發(fā)展歷程回顧 】 1. 第一輪擴張 2. 戰(zhàn)略收縮 3. 新一輪擴張 4. 經(jīng)驗與啟示 戰(zhàn)略收縮的原因 市場宏觀調(diào)控 —— 面對市場調(diào)整，“小馬拉大車”式的擴張必然使企業(yè)面臨經(jīng)營風險，戰(zhàn)線收縮成為必然的選擇 資源被攤薄，跟不上快速擴張的步伐 —— ? 人力資源在管理經(jīng)驗和專業(yè)技能方面跟不上快速擴張的步伐 ? 資金方面由于缺少強大的融資平臺，導致資金鏈緊張 ? 內(nèi)部控制和專業(yè)體系無法完全適應快速擴張的要求 戰(zhàn)略收縮的做法 ? 專注于專業(yè)化調(diào)整，集中精力做好核心產(chǎn)品。萬科管理全景圖 房地產(chǎn)流程管理 發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)規(guī)律 為您創(chuàng)造價值 6100 52 7+2 萬科數(shù)字 2 目錄 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卓越管理體系 ? 標桿企業(yè)的管控體系 ? 標桿企業(yè)的流程管理體系 ? 經(jīng)營管理 3 第一輪擴張歷程 90年前 92年 93年 91年 94年 深圳 ? 88年，萬科 A股發(fā)行，開始進軍房地產(chǎn)業(yè)務 上海 廈門 ? 91年，萬科進入上海，開始了跨地域發(fā)展 。同年進入廈門 青島 天津 北海 ? 92年，開始“上海萬科城市花園”項目運作，確定大眾住宅為核心業(yè)務，正式開始進行業(yè)務調(diào)整 。 ? 建立專業(yè)體系，統(tǒng)一控制風險。 ? 進行品牌統(tǒng)一管理，開始努力打造房地產(chǎn)第一品牌。 ? 保證現(xiàn)有城市的可持續(xù)發(fā)展，有選擇的進入其他有潛力的二線城市。 【 跨地域發(fā)展歷程回顧 】 1. 第一輪擴張 2. 戰(zhàn)略收縮 3. 新一輪擴張 4. 經(jīng)驗與啟示 最具潛力的投資區(qū)域 ? 新的中國城市發(fā)展報告指出： ? 2023年長三角、珠三角和環(huán)渤海三大城市區(qū)域的 GDP總量占全國的 38％； ? 2023年，達到 50％； 2023年，達到 65％