【正文】 ； ?傳統(tǒng)商業(yè)中心 —— 南大街，其中包括 6個大型商場和面積達(dá) 12萬平方米的南大街街步行街； 常州商業(yè)聚集度高，延陵西路、南大街一帶是城市商業(yè)中心，輻射范圍較大 新世紀(jì) 東方商廈 泰富百貨 南大街 步行街 泰富廣場 購物中心 萊蒙都會 嘉宏盛世 — 集中商業(yè) 服裝城 電腦城 乾盛蘭庭 — 沿街商業(yè) 本項目 33 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目 —— 可能形成以本項目步行街為核心的附商圈 34 本報告是嚴(yán)格保密的。 商鋪價格定位 物業(yè)名稱 位置 租金 售價 租金反算售價 備注 電腦城 電腦城臨街品牌店，臨勞動路 /平米 ?天 23萬元 /平方米 電腦城只租不售，如轉(zhuǎn)租需交過戶費 二樓商鋪（靠邊） /平米 ?天 過戶費 2萬多 /平方米 二樓樓梯口柜臺 過戶費 10萬多 一層樓梯下交通要道，后片區(qū)入口 2元 /平米 ?天 /平方米 一層其它區(qū)域 /平米 ?天 /平方米 九洲服裝城 臨勞動中路（使用面積） 68元 /平米 ?天 34萬 /平方米 經(jīng)營好，物業(yè)檔次較低 內(nèi)鋪（使用面積） 56元 /平米 ?天 32萬 /平方米 南大街步行街 二樓（邊緣） /平米 ?天 /平方米 一樓（邊緣） /平米 ?天 約 2萬 /平方米 二樓角中間部位 /平米 ?天 /平方米 36 商業(yè)實現(xiàn)的價格 ？ 項目 嘉宏盛世 九洲服裝城 常州電腦城 商業(yè)體量 10萬 2萬多 3萬多 一層價格 街鋪 46萬 /平方米 內(nèi)鋪 34萬 /平方米 反算售價： /平方米（使用面積） 反算售價： /平方米 二層價格 一層價格 60%70% 一層價格 50%60% 反算售價： /平方米 ? 本項目商業(yè)形態(tài)較多，包括：集中商業(yè)、步行街、沿街商鋪等，實現(xiàn)的價格不同 建議步行街以及街鋪一層售價約 3萬 /平方米，二層售價約 2萬 /平方米 整體實現(xiàn)均價 2萬元 /平方米； 菜場及周邊商鋪實現(xiàn)均價 8000元 /平方。 體現(xiàn)國際化社區(qū)的五大展示點 ?建筑風(fēng)格 ?景觀園林 ?風(fēng)情商業(yè) ?社區(qū)廣場 ?配套設(shè)施 41 本報告是嚴(yán)格保密的。 歐式偏現(xiàn)代的風(fēng)格的建筑 —— 符合大盤的形象 參考案例：北京棕櫚泉 43 本報告是嚴(yán)格保密的。 體現(xiàn)國際化社區(qū)的五大展示點 ?建筑風(fēng)格 ?景觀園林 ?風(fēng)情商業(yè) ?社區(qū)廣場 ?配套設(shè)施 45 本報告是嚴(yán)格保密的。 46 本報告是嚴(yán)格保密的。 水系園林體系之水岸互動意象 48 本報告是嚴(yán)格保密的。 49 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?充滿異國風(fēng)情的入園廣場給人以震撼力和強(qiáng)烈的視覺沖擊，同時也為人們提供了充分交流的場所，使整個社區(qū)具有了凝聚力。 社區(qū)環(huán)境的核心價值帶 —— 水岸景觀園林 ? 豐富水系的變化和小品的種類，實現(xiàn)移步換景的視覺效果，清新與靈動沁人心脾。 體現(xiàn)國際化社區(qū)的五大展示點 ?建筑風(fēng)格 ?景觀園林 ?風(fēng)情商業(yè) ?社區(qū)廣場 ?配套設(shè)施 52 本報告是嚴(yán)格保密的。 啟動區(qū)商業(yè)設(shè)置的核心目的就是營銷展示 商業(yè)建筑本身的展示 商業(yè)街商店門面采用統(tǒng)一的風(fēng)格，但又富于變化 注意商店招牌、天花和柱的燈飾等細(xì)節(jié) 建筑形式富于動感，體現(xiàn)生活情趣 54 本報告是嚴(yán)格保密的。 步行街區(qū)風(fēng)格參考二：現(xiàn)代風(fēng)情街區(qū) 56 本報告是嚴(yán)格保密的。 豐富的景觀小品如座椅、花壇、雕塑、噴泉增加購物的情致 58 本報告是嚴(yán)格保密的。 體現(xiàn)國際化社區(qū)的五大展示點 ?建筑風(fēng)格 ?景觀園林 ?風(fēng)情商業(yè) ?社區(qū)廣場 ?配套設(shè)施 60 本報告是嚴(yán)格保密的。 藥品店 保持一定的滿足生活需求的社區(qū)初期業(yè)態(tài)形式 便利店 家居裝修 面包店 62 報告思路 項目界定與地塊資源解析 競爭市場與初步定位 布局意向及產(chǎn)品初步建議 經(jīng)濟(jì)分析 啟動區(qū)策略 63 項目狀況回顧 —— 外部條件 ?地理位臵 項目地塊北至勞動路，商業(yè)氛圍濃厚，人氣旺，人們認(rèn)知度高；東至?xí)x陵路，唯一一條貫穿常州南北的交通主干道；西至蘭陵路， ；南至光華路 。 ?交通狀況 勞動路四車道，晉陵路八車道，道路暢通，且附近配有 20 21 5 903 1 220路公共汽車，交通便利， 可達(dá)性好 。 01地塊左側(cè)為公共設(shè)施用地，人流聚集效應(yīng)強(qiáng)。 ?地塊分級 01號地塊因有圍合商業(yè)，故作為住宅屬性用地并不是非常理想； 02號地塊兩邊有配套街鋪，距離 01號地塊步行街距離較近，故作為住宅用地，資源最優(yōu)； 03號地塊遠(yuǎn)離步行街及主干道勞動路，并有部分回遷房，故資源較差； 04號地塊一樓規(guī)劃為菜場，住宅為回遷房，故資源也較差。 首先啟動 04地塊主要考慮讓部分回遷戶盡快回遷，減少資金壓力。這一階段的產(chǎn)品定位為中高端住宅、步行街及街鋪，樹立大盤形象，并以極高的性價比迅速占領(lǐng)市場。 02地塊作為素質(zhì)最好的地塊放在第二階段開發(fā)，以高端住宅為主，配以少量商鋪，此時開發(fā)可以借著一期的勢頭，提升價格，樹立高端產(chǎn)品形象，實現(xiàn)更高價值。 晉陵路 光華路 02 01 03 04 69 展示性強(qiáng)、昭示性好的啟動區(qū)策略 啟動區(qū)的選取如右圖所示，選取理由如下： ?01號地塊資源較好，故根據(jù)模型為一期啟動區(qū)； ?勞動路與晉陵路結(jié)皆為常州市主干道，交通便利，昭示性強(qiáng)； ?沿勞動路的步行街及沿晉陵路的街鋪可首先建設(shè)，聚集人氣，吸引眼球； ?勞動路與晉陵路街口市政規(guī)劃為廣場，展示性好，建設(shè)成本低； ?啟動區(qū)內(nèi)水系等景觀應(yīng)首先修建，提升大盤形象，給人以高品質(zhì)沖擊； ?售樓處建在公共設(shè)施旁人氣旺的地方，有利于擴(kuò)大影響力； ?展示路線可充分展示步行街、市政廣場及水系景觀。 ?啟動策略 以最鄰近經(jīng)十路的區(qū)域作為啟動區(qū)，以最貼近市場的產(chǎn)品戶型和面積控制為切入點，低價格入市，半年銷售 1000套。 , March 8, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :42:1705:42Mar238Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 :42:1705:42:17March 8, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 上午 5時 42分 :42March 8, 2023 1行動出成果，工作出財富。 上午 5時 42分 17秒 上午 5時 42分 05:42: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 05:42:1705:42:1705:423/8/2023 5:42:17 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 05:42:1705:42:1705:42Wednesday, March 8, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 8日星期三 上午 5時 42分 17秒 05:42: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 8日星期三 5時 42分 17秒 05:42:178 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , March 8, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :42:1705:42Mar238Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 8日星期三 上午 5時 42分 17秒 05:42: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 8日星期三 5時 42分 17秒 05:42:178 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不