【正文】 常州九洲項(xiàng)目可行性研究 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 報(bào)告思路 項(xiàng)目界定與地塊資源解析 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)與初步定位 布局意向及產(chǎn)品初步建議 經(jīng)濟(jì)分析 啟動(dòng)區(qū)策略 2 常州市地處長(zhǎng)江三角洲，與蘇州和無(wú)錫構(gòu)成蘇錫常都市圈，是長(zhǎng)三角都市群中的重要組成部分 ? 常州是一座有著 2500多年文字記載歷史的文化古城，是一座充滿現(xiàn)代氣息、經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的新興工業(yè)城市。常州現(xiàn)轄金壇、溧陽(yáng)兩個(gè)縣級(jí)市和武進(jìn)、新北、天寧、鐘樓、戚墅堰五個(gè)行政區(qū)，全市總面積 4375平方公里，全市總?cè)丝? ? 常州與蘇州、無(wú)錫聯(lián)袂成片，構(gòu)成了 蘇錫常都市圈 ? 常州處于蘇錫常都市圈的核心部位，距離上海及南京都市圈均在 一小時(shí)車(chē)程范圍內(nèi) 城市屬性 3 常州以機(jī)械、紡織為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，未來(lái)重點(diǎn)打造現(xiàn)代制造業(yè)基地和發(fā)展包括物流等生產(chǎn)服務(wù)業(yè) ? 至 2023年底，全市共擁有各類(lèi)工業(yè)企業(yè) ，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)3593家企業(yè)，外商和港澳臺(tái)商投資企業(yè) 607家，職工總數(shù) ? 常州是中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)源地之一。鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)產(chǎn)值占全部工業(yè)產(chǎn)值的% ? 常州產(chǎn)業(yè)以機(jī)械、冶金、化工、紡織工業(yè)為主體，并進(jìn)一步向這些產(chǎn)業(yè)集聚，合計(jì)占全市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的 3/4以上 ? 常州政府通過(guò)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)招商引資，促成引入世界級(jí)企業(yè)，促進(jìn)常州企業(yè)技術(shù)和管理的升級(jí) 物流與市場(chǎng)分布 產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)分布 城市產(chǎn)業(yè) 2023年常州工業(yè)主要產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 機(jī)械 38% 冶金 17% 化工 16% 紡織 14% 電子 7% 服裝 5% 建材 3% 4 城市經(jīng)濟(jì)高速持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供有效支撐 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 常州城市建設(shè)整體投入力度相對(duì)較小，影響城市形象提升 —— 與經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)形成明顯反差 ?02年以來(lái)，蘇錫常三市均加大基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，但常州基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況明顯弱于蘇州、無(wú)錫。 0202340006000800010000120231999 2023 2023 2023 2023 2023蘇錫常人均基礎(chǔ)設(shè)施投入比較無(wú)錫 蘇州 常州02468101999 2023 2023 2023 2023 2023蘇錫常人均公共綠地面積比較無(wú)錫 蘇州 常州2023年蘇錫常三市綠地情況對(duì)比 建成區(qū)綠化覆蓋面積（公頃） 公園個(gè)數(shù) 常州市區(qū) 3239 18 蘇州市區(qū) 5543 106 無(wú)錫市區(qū) 6510 32 資料來(lái)源：江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒 公共綠地：是指向公眾開(kāi)放，以游憩為主要功能，兼具生態(tài)、美化、防災(zāi)等作用的綠地。 與蘇州和無(wú)錫相比，常州城市建設(shè)相對(duì)滯后；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與城市建設(shè)水平脫節(jié)，不利于提升城市的美譽(yù)度和吸引力 6 城市空間發(fā)展戰(zhàn)略為“ 優(yōu)化中心，拓展南北 ”， 項(xiàng)目所在地為市中心區(qū)域，為政府大力開(kāi)發(fā)優(yōu)化區(qū)域 城市規(guī)劃 提升中心 ? 項(xiàng)目位于市中心，北靠勞動(dòng)中路、南至光華路、東臨晉陵南路、西面為規(guī)劃道路。 ? 項(xiàng)目原地為常州第一批商品住宅，聚集常州較高端人群，由于時(shí)間較長(zhǎng)久，故對(duì)舊區(qū)進(jìn)行改造。 ? 附近片區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目較多、體量也較大。嘉宏盛世、乾盛蘭庭、江南佳園等根據(jù)品質(zhì)、面市時(shí)間、所處地段的不同，形成了一定的價(jià)格梯度。 7 本項(xiàng)目處于城市傳統(tǒng)核心區(qū)邊緣，交通條件是項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì) ?地塊內(nèi)部與周邊資源缺乏 ?項(xiàng)目交通條件優(yōu)越，蘭陵路、晉陵路、勞動(dòng)路是城市的核心干道 傳統(tǒng)核心老城區(qū) 本項(xiàng)目 8 本片區(qū)高檔住宅集中，常州人心目中傳統(tǒng)高端人群匯集居住區(qū)域，區(qū)域認(rèn)知好 九洲服裝城 常州電腦城 嘉宏盛世 乾盛蘭庭 江南佳園 天安河濱花園 水岸人家 本項(xiàng)目： 占地 20余萬(wàn)平方米 建筑面積 60萬(wàn)平方米以上 用地性質(zhì)為商住綜合用地（ 1號(hào)地塊含商業(yè)） 9 交通優(yōu)勢(shì)為勞動(dòng)路一帶帶來(lái)了大量的人流，沿勞動(dòng)路有較好的商業(yè)氛圍，商業(yè)檔次主要集中在中低檔 九洲服裝城 常州電腦城 嘉宏盛世 乾盛蘭庭 賓館酒店 街鋪 娛樂(lè) 10 項(xiàng)目界定 —— 位于市中心的綜合大盤(pán)項(xiàng)目 屬性 詮釋 區(qū) 位 屬 性 ? 位于長(zhǎng)三角的城市群 ? 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá) ? 常州與蘇州、無(wú)錫聯(lián)袂成片，構(gòu)成了蘇錫常都市圈，是長(zhǎng)三角都市群中的重要組成部分 ? 常州市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)，整體水平較高 ? 居住氛圍較濃，高檔住宅區(qū)較多 ? 周邊配套成熟，人口集中 ? 區(qū)域認(rèn)知度高 ? 位于常州市市中心區(qū)域，傳統(tǒng)認(rèn)知的高端人群居住區(qū) ? 在城市主發(fā)展方向，大型的就區(qū)改造項(xiàng)目 項(xiàng) 目 屬 性 ? 市中心大規(guī)模的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ? 住宅＋商業(yè)用地 ? 占地約 300畝，建面近 60萬(wàn)平米 ? 大型住宅區(qū)、集中商業(yè)、步行街商業(yè) ? 可達(dá)性好、交通便捷 ? 生活配套齊全 ? 常州南北唯一主干道晉陵路、東西向勞動(dòng)路 ? 附近商業(yè)較多，服裝城、電腦城、嘉宏盛世接近 10萬(wàn)平米商業(yè)，本項(xiàng)目接近 10萬(wàn)平米商業(yè) ? 地塊自然資源條件一般 ? 缺少稀缺性自然景觀資源 ? 由于位于市中心區(qū)域， 自然環(huán)境條件缺乏 項(xiàng)目界定 11 報(bào)告思路 項(xiàng)目界定與地塊資源解析 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)與初步定位 布局意向及產(chǎn)品初步建議 經(jīng)濟(jì)分析 啟動(dòng)區(qū)策略 住宅 商業(yè) 12 武進(jìn)區(qū) 老城區(qū) 新北區(qū) 常州商品房市場(chǎng)分為老城區(qū)、新北區(qū)、武進(jìn)區(qū)三個(gè)板塊，老城區(qū)為價(jià)格最高點(diǎn) 特征：新北區(qū)，行政新區(qū) 價(jià)格： 30006500左右 客戶：主要客戶是公務(wù)員、白領(lǐng)、投資客 特征：核心區(qū)位 價(jià)格： 6000以上 客戶：全市客戶心目中的最佳區(qū)位，吸引大量高端客戶及投資者 特征：武進(jìn)區(qū) 價(jià)格： 3500左右 客戶：武進(jìn)私營(yíng)業(yè)主、教師、公務(wù)員等 特征：次中心第二梯度 價(jià)格： 5000以上 客戶：以周邊客戶為主，少量投資 特征：外圍區(qū)域 價(jià)格： 4000左右 客戶：二次臵業(yè)者，常州、武進(jìn)兩個(gè)區(qū)域 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 全市各區(qū)置業(yè)人口除均有在中心城區(qū)置業(yè)的心理傾向外，習(xí)慣就地置業(yè) ?常州房地產(chǎn)市場(chǎng)各板塊中高端核心消費(fèi)群體有較為明顯的分類(lèi) ， 中心城區(qū)對(duì)全市均有明顯吸引力 ，各區(qū)域也表現(xiàn)出 就地置業(yè)的傾向； ?由區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的其他外來(lái)人口 ， 外來(lái)暫住人口置業(yè)沒(méi)有明顯區(qū)域傾向 ， 主要和工作地點(diǎn)相關(guān)； ?常州市將老城區(qū)規(guī)劃為“ 商貿(mào) 、 金融 、 文化中心 ” ， 不斷提升文化居住環(huán)境 ， 其置業(yè)吸引力將進(jìn)一步提高 。 武進(jìn)區(qū) 中心城區(qū) 新北區(qū) 訪談?dòng)^點(diǎn) ?“常州人認(rèn)為老城區(qū)才算市區(qū)，其他地區(qū)是郊區(qū)，都想到市區(qū)買(mǎi)房?！? ?“武進(jìn)區(qū)收入很高，許多小業(yè)主、公務(wù)員、教師都到市區(qū)二次臵業(yè)，對(duì)子女的教育也有好處?！? 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 老城區(qū)較武進(jìn)區(qū)、新北區(qū)有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，吸引全市的置業(yè)者 武進(jìn)區(qū) 老城區(qū) 新北區(qū) 核心競(jìng)爭(zhēng)力 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)數(shù)量多，人民富裕，產(chǎn)業(yè)升級(jí)中 區(qū)域成熟、優(yōu)勢(shì)明顯 高新產(chǎn)業(yè)、常州市政府搬遷帶動(dòng)，發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，相對(duì)成熟 主力客戶 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)小業(yè)主 全市范圍的公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng) 新北區(qū)公務(wù)員、外企白領(lǐng) 客戶特征 小業(yè)主居多，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，愛(ài)面子，渴望生活質(zhì)量提升，渴望城市化生活 公務(wù)員收入高且穩(wěn)定，大量外來(lái)小業(yè)主選擇在老城區(qū)置業(yè)，對(duì)于高端物業(yè)接受能力強(qiáng) 小戶型產(chǎn)品滿足因白領(lǐng)需求而受青睞