【正文】 023年新房住宅開盤去化約 41% 2023年新房住宅開盤去化約 41%，較 2023年有大幅上升 。下半年新房住宅周均開盤銷售率明顯低于上半年，僅華潤城潤府三期加推的住宅開盤售罄，且加推熱度較第一批大幅下降。從各區(qū)供應來看，僅龍崗區(qū)供應有所減少，六區(qū)供應增加，其中鹽田、羅湖、福田、南山、寶安五區(qū)住宅供應成倍增加。 對比各區(qū)成交面積來看，龍華區(qū)成交面積同比 ↑ %，成交套數(shù)同比 ↓ %，可見龍華區(qū)套均面積有所增加，而羅湖區(qū)正好相反，其套均面積從 127平下降到 92平。結合市場監(jiān)測，南 山區(qū)是限價最為明顯的， 2023年南山成交均價同比下滑 %至 92095元 /平。 2023年 90144平改善型戶型成交占比上升至 %， 144平以上的大戶型占有略有下降，而 4560平的小戶型有所上升。 從各價格段成交占比來看， 2023年 4萬以下價格段占比大幅減少， 8萬以上價格段也有所減少，新房住宅成交價格在中間價格段比較集中， 46萬價格段占比接近五成。 2023年大運 片區(qū)網(wǎng)簽樓盤有佳兆業(yè)未來城、京基御景中央、吉祥里豪庭、龍平紫園、御景藍灣公館、頤安都會中央花園六個， 大 運新城文體配套齊全， 2023年底世貿(mào)拍地規(guī)劃建設 600米超高商業(yè)中心，其片區(qū)樓盤成交持續(xù)火熱。 911 972 1698 1718 1727 1932 2472 2509 2581 2773 0 500 1000 1500 2023 2500 3000松崗 科技園 光明 布吉 龍華 沙井 坪山 龍崗中心城 西鄉(xiāng) 大運 2023年新房住宅熱點片區(qū)成交 套數(shù) 深圳中原研究中心 片區(qū)均價及漲跌 幅榜 網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示， 2023年布吉片區(qū)成交 1718套，位居熱點片區(qū) TOP10第七位，其年度成交均價為 50475元 /平，同比上漲 %，領漲全市。 2023年下半年以來布吉片區(qū)入市新房逐步突破 5萬，其中均價 5萬以上的凱旋 TRC、萬科麓城、璽樾山三樓盤是 2023年布吉片區(qū)的成交主力。 2023年片區(qū)均價環(huán)比漲跌幅 排名 均價漲幅榜 均價跌幅榜 片區(qū) 2023均價 漲幅 片區(qū) 2023均價 跌幅 1 布吉 50475 % 蔡屋圍 76143 % 2 民治 68574 % 后海 116835 % 3 沙井 43948 % 沙頭角 47581 % 4 光明 45666 % 坂田 49907 % 5 橫崗 40920 % 寶安中心區(qū) 81423 % 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 壹成中心連續(xù)兩年成交套數(shù)最多 壹成中心花園最早于 2023年入市， 2023年共成交 1475套， 2023年共成交 1264套，連續(xù)兩年位居住宅成交套數(shù)TOP10榜首，其次是龍光玖龍臺成交 1094套，遠洋新天地成交 1040套， TOP3成交套數(shù)都在千套以上。 2023年新房住宅成交套數(shù) TOP10 項目名稱 所在區(qū) 片區(qū) ↓ 套數(shù) 面積（萬平） 均價（元 /平） 壹成中心 龍華 龍華 1264 59077 龍光玖龍臺 寶安 光明 1094 46468 遠洋新天地 龍崗 龍崗中心城 1040 39516 佳兆業(yè)未來城 龍崗 大運 986 48129 華潤城潤府 南山 科技園 972 84982 滿京華云著 寶安 松崗 911 40575 前城濱?；▓@ 寶安 西鄉(xiāng) 854 68944 京基御景中央 龍崗 大運 848 45481 深城投 〃 中心公館 龍崗 坪山 702 40848 博林君瑞 寶安 沙井 642 44120 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 華潤城潤府成交金額最高 華潤城潤府項目 2023年分兩批入市，共推售 1296套住宅，部分還在網(wǎng)簽 中， 2023年共網(wǎng)簽 972套 ， 均價 84982/平，成交 金額達到 元， 位居 2023年住宅 項目成交金額 TOP10榜首，其次是壹成中心、香山里花園。 2023年新房住宅成交金額 TOP10 樓盤 區(qū)域 套數(shù) 套均面積（平） 均價（元 /平） ↓ 金額（億元） 華潤城潤府 南山 972 131 84982 壹成中心 龍華 1264 106 59077 香山里花園 南山 554 162 81363 海上世界雙璽 南山 167 346 122903 前城濱海花園 寶安 854 102 68944 龍光玖龍臺 寶安 1094 102 46468 安托山花園 福田 224 237 97213 佳兆業(yè)未來城 龍崗 986 95 48129 華潤深圳灣 〃 悅府 南山 215 165 116835 京基御景中央 龍崗 848 103 45481 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 華潤置地年度成交 金額第一 2023年華潤臵 地憑借華潤深圳灣 〃 悅府、華潤城潤 府 、 銀 湖藍山潤 園三項目成交金額達到 ，位居成交金額 TOP10開發(fā)商榜首。 2023年新房住宅成交金額 TOP10開發(fā)商 排名 開發(fā)商 面積（萬平） 套數(shù) ↓ 金額（億元） 1 華潤臵地 1193 2 萬科 1551 3 鴻榮源集團 1727 4 佳兆業(yè) 2323 5 華僑城 619 6 招商 167 7 宏發(fā)集團 942 8 遠洋地產(chǎn) 1104 9 京基房地產(chǎn) 848 10 卓越臵業(yè) 1004 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 佳兆業(yè)年度成交 面積最大 佳兆 業(yè)在坂田、平湖、鹽田各有一個城市廣場住宅項目在售，在大運還有佳兆業(yè)未來城、龍平紫園兩項目，佳兆業(yè)的項目一般體量較大， 2023年下半年佳兆業(yè)項目的促銷力度最大，率先啟用首付分期，其全年網(wǎng)簽面積達到 平，位居成交面積 TOP10開發(fā)商榜首。 2023年新房 住宅成交面積 TOP10開發(fā)商共 成交 ，占全市一手住宅成交 面積 的 %，行業(yè)集中度明顯。按照 過去一年平均 成交量計算，去 化周期為 月 。 0510152025200250300350400450500150115031505150715091511160116031605160716091611170117031705170717091711180118031805180718091811全市存量 去化時間 去化警戒線 萬㎡ 月 一手住宅 存量 與去化時間走勢圖 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 區(qū)域存量與去化 從各區(qū)存量來看，龍崗、寶安存量一直是最多的， 2023年寶安區(qū)（含光明、龍華）的供應超過 4萬套，其占比遠超龍崗， 12月底存量數(shù)據(jù)顯示寶安區(qū)存量 ，領先全市。 0510152025020406080100120140160180200180718081809181018111812180718081809181018111812180718081809181018111812180718081809181018111812180718081809181018111812180718081809181018111812龍崗 寶安（含光明、龍華） 南山 福田 羅湖 鹽田 存量 去化時間 萬㎡ 月 去化警戒線 深圳中原研究中心 各區(qū)域住宅存量與去化時間走勢圖 深圳中原研究中心 總結與 展望 2023年深圳政策調控力度加大，調控效果明顯 。 2023年新房住宅限價明顯，住宅均價延續(xù) 2023平穩(wěn)下調趨勢，從 1月至 12月累計下調 180元 /平，全年均價為 54120元 /平，同比 ↓ %。 2023年積壓的購房需求在 2023年得以釋放，且在政府嚴格限價下，一二手房價倒掛現(xiàn)象明顯，另外，“三價合一”政策提高了二手房購房成本，部分二手房客戶轉向新房 市場。新房 市場無疑全年備受 關注， 5月底海上世界雙璽項目入市，首次引入政府公證搖號選房， 體現(xiàn)出上半年 新房市場成交 火爆， 9月華潤城潤府三 期加 推的 住宅也是開盤 售罄 ，但加 推熱度較第一批大幅下降 ，下半年市場轉涼。隨著“粵港澳大灣區(qū)”、“深汕合作區(qū)”的發(fā)展，深圳城市吸引力增強 ，而深圳新房住宅的供應 仍然非常 有限，預計明年上半年開發(fā)商推盤節(jié)奏將明顯放 緩 。 深圳中原研究中心 公寓市場 ? 全市供應量微跌 ? 公寓成交量升價跌 ? 公寓成交占比 近四 成 ? 商務公寓成交主力在龍華和龍崗 ? 300萬以內公寓成交占比超六成 ? 龍光玖鉆為成交套數(shù)、成交 金額雙料冠軍 市場要點 4 深圳中原研究中心 全市供應量微跌 2023年公寓供應量依然維持在 ，同比去年下降 %，為近四年來供應量的首次下跌。 深圳中原研究中心 39 0510152025303540450204060801001201401602023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023批售面積 項目個數(shù) 萬㎡ 深圳中原研究中心 公寓成交量升價跌 2023年 深圳商務公寓成交 18384套 ，成交 面積 ㎡ ，同比上升 %，創(chuàng)歷史新高。 59762 0100002023030000400005000060000700000204060801001202023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023成交面積 成交均價 深圳中原研究中心 公寓成交占 比近四成 在住宅限購的背景下， 不限 購的商務公寓依然存在市場 空間。 從 成交數(shù)據(jù)來看 ，近六年商務 公寓一手市場的 成交套數(shù)占 比表現(xiàn)出不斷增加的趨勢 。 29396 18384 % 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%010000202303000040000500006000070000800002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023公寓成交套數(shù) 住宅成交套數(shù) 公寓成交占比 深圳中原研究中心 成交主力 在龍華和 龍崗 2023年商務公寓的成交主要集中在龍華和龍崗兩區(qū) 。 龍華 2023年公寓成交面積為 ， 占全市成交面積的 %， 成為全市公寓成交最熱門的區(qū)域 ， 成交均價為 63330元 /平 ， 同比上升 %。 2023年龍崗成交面積為 ， 占比為 %。 南山是 2023年唯一一個成交面積下滑的區(qū)域 ， 2023年南山成交面積為 ， 同比下滑 %。 備注： 2023年鹽田無成交， 2023成交均價采用的數(shù)據(jù)為 2023年的均價 37056 98029 63330 42360 85678 60106 65050 0202304000060000800001000001202300510152025303540龍崗 南山 龍華 寶安 福田 鹽田 羅湖 2023年成交量 2023年成交量 2023年成交均價 2023年成交均價 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 小面積低總價 公寓受捧 2023年總價在 300萬以內的公寓成交占比超六成。 除了成交總價集中化，面積 也更加集中在小 戶型上，今年 45㎡ 以下公寓成交占比上升 了 %至 %，成交占比遙遙領先，其他面積段的公寓成交占比均有所下滑。 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2023 2023 2023 2023 202390㎡ 以上 6090㎡ 4560㎡ 45㎡ 以下 深圳中原研究中心 % % % % % % % % % % % % % %