【正文】 均有約束力。 寫(xiě)字樓 (高層樓宇 )物業(yè)管理實(shí)務(wù) ? 一、有關(guān)概念的定義； ? 明確業(yè)主的權(quán)益、義務(wù)和責(zé)任； ? 明確物業(yè)開(kāi)發(fā)商應(yīng)享有的權(quán)利； ? 明確物業(yè)管理者的權(quán)利與責(zé)任； ? 明確對(duì)物業(yè)公共部位及公用設(shè)施的管理； ? 對(duì)物業(yè)全部或部分損環(huán)無(wú)法正常使用的規(guī)定； ? 管理費(fèi)用規(guī)定； ? 法律責(zé)任； ? 其它事項(xiàng)。目的是為了讓住戶了解物業(yè)的概況，管理公司的職責(zé)權(quán)限，管理的內(nèi)容和主要規(guī)定，住戶的權(quán)利義務(wù)以及應(yīng)注意的事項(xiàng)等等。 ? (二 )管理宗旨及人員培訓(xùn)制度。 ? 業(yè)主的主要權(quán)利： ? (1)參加業(yè)主大會(huì)； ? (2)享有業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán)； ? (3)表決通過(guò)業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程； ? (4)監(jiān)督業(yè)主委員員會(huì)的管理工作。 ? 業(yè)主大會(huì)的任務(wù)： ? (1)選舉新的業(yè)主委員會(huì)； ? (2)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； (3)聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告； ? (4)聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議； 寫(xiě)字樓 (高層樓宇 )物業(yè)管理實(shí)務(wù) ? (5)研究解決涉及業(yè)主利益的重大問(wèn)題； ? (6)改變和撤銷(xiāo)委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定； ? (7)其他需要研究的問(wèn)題。業(yè)主委員會(huì)代表著該物業(yè)的全體業(yè)主，對(duì)與該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。 ? 工作上的合作關(guān)系： ? 物業(yè)管理公司在管理物業(yè)的過(guò)程中經(jīng)常要和業(yè)主委員會(huì)發(fā)生聯(lián)系，委員會(huì)為了業(yè)主的共同利益也時(shí)常要和物業(yè)管理公司打交道，由此產(chǎn)生它們之間的合作關(guān)系。 ? 一、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容 ? 物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容有：對(duì)資金籌集和運(yùn)用的管理；商品房資金管理；租用收支管理；物業(yè)有償服務(wù)費(fèi)的管理；固定資金、流動(dòng)的管理；資金分配的管理；財(cái)務(wù)收支匯總平衡等 。 ? 積極組織資金，開(kāi)辟物業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，“一業(yè)為主，多元經(jīng)營(yíng)”，不斷尋求物業(yè)管理的新生長(zhǎng)點(diǎn)，拓展物業(yè)管理的新領(lǐng)域，形成新形勢(shì)。 ? 加強(qiáng)計(jì)劃 (預(yù)算 )管理，認(rèn)真編制財(cái)務(wù)計(jì)劃 (預(yù)算 )。 全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則一、基礎(chǔ)管理 (規(guī)定分值 32分 ) ? 按規(guī)劃要求建設(shè)，住宅及配套設(shè)施投入使用。 (同上 ) ? 由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專(zhuān)業(yè)化管理。(符合 ，基本符合 ，不符合 0) 基礎(chǔ)管理 (規(guī)定分值 32分 ) ? 在房屋銷(xiāo)售合同簽訂時(shí)，購(gòu)房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確。 (符合 ，已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣 ，未建立 0) ? 房屋使用手冊(cè)、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項(xiàng)公眾制度完善。 (符合 ，基本符合 ，不符合 0) ? 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確。 ? (符合 ，不符合 0) ? 1小區(qū)物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制定具體的落實(shí)措施和考核 基礎(chǔ)管理 (規(guī)定分值 32分 ) ? 辦法。 (管理人員、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn) 1 人無(wú)上崗證書(shū)扣 ，著裝及標(biāo)志，不符合 0) 基礎(chǔ)管理 (規(guī)定分值 32分 ) ? 1物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。 (執(zhí)行有關(guān)規(guī)定 ，未執(zhí)行 0；公開(kāi) ，未公開(kāi) 0) ? 1房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類(lèi)成冊(cè)，管理完善，查閱方便。每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善扣 ) ? 1建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)司清冊(cè)，查閱方便。 (符合，值班制度不符合扣 ，未設(shè)服務(wù)電話扣，發(fā)現(xiàn)一處處理不及時(shí)扣 ，沒(méi)有回訪記錄每次扣 ) ? 1定期向住戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對(duì)合理的建議及時(shí) 整改，滿意率達(dá) 95%以上。 (建立并落實(shí) ，建立但未落實(shí)扣 ， 基礎(chǔ)管理 (規(guī)定分值 32分 ) ? 未建立扣 ，及時(shí)率符合 ，每降低 1個(gè)百分點(diǎn)扣 ，返修率 ，不符合 0，回訪記錄完整 ，記錄不完整或無(wú)回訪記錄 0) 二、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù) (規(guī)定分值 14分 ) ? 主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖， 主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元 (門(mén) )、戶門(mén)標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯。 (符合 ，每發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋使用用途扣 ) ? 房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)污跡。 (符合，未按規(guī)定設(shè)置 0；按規(guī)定設(shè)置，但不整齊或有破損每處扣 ，有安全隱患每處扣 ) ? 封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)計(jì)有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽(yáng)蓬等。(同上 ) 三、共用設(shè)施設(shè)備管理 (規(guī)定分值 15分 ) ? 共用配套設(shè)施完好，無(wú)隨意改變用途。 (設(shè)施設(shè)備運(yùn)行按規(guī)定記錄 ，無(wú)事故 ，遵守操作規(guī)程 ，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 ，遵守保養(yǎng)規(guī)范 ，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 ) 共用設(shè)施設(shè)備管理 (規(guī)定分值 15分 ) ? 室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無(wú)架空管線，無(wú)礙觀瞻。(符合 ，每發(fā)現(xiàn)一處堵塞或外溢扣 ) ? 道路通暢，路面平整；井蓋無(wú)缺損、無(wú)丟失，路面井蓋不影響車(chē)輛和行人通行。(設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 ；保障措施嚴(yán)格，無(wú)措施或措施不嚴(yán) 0，水質(zhì)符合衛(wèi)生 標(biāo)準(zhǔn)，不符合 0，有處理方案 ，無(wú)處理方案0) 共用設(shè)施設(shè)備管理 (規(guī)定分值 15分 ) ? 制訂供電系統(tǒng)管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行，記錄完整；位工作電設(shè)備運(yùn)行正常，配電室管理符合規(guī)定，路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好。 (同上 ) ? 三北地區(qū)，冬季供暖室內(nèi)溫度不低于 16。 (符合 ，不符合 0) 四、保安、消防、車(chē)輛管理 (規(guī)定分值 10分 ) ? 小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理。 (符合 ，無(wú)專(zhuān)業(yè)保安隊(duì)伍扣 ，其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 ) ? 危及人身安全處有明顯標(biāo)識(shí)和具體的防范措施。 (符合 ，每發(fā)現(xiàn)一處不符合規(guī)定扣 ) ? 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)管理制度完善，管理責(zé)任明確，車(chē)輛進(jìn)出有登記。 (符合 ，制度不全或不落實(shí)的扣 ，亂停放每部車(chē)扣 ) 五、環(huán)境衛(wèi)生管理 (規(guī)定分值 14分 ) ? 環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站。 (未實(shí)行責(zé)任制的扣 ，無(wú)專(zhuān)職清潔人員和責(zé)任范圍的扣 ，未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣 ) ? 垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。 (符合，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 ) ? 小區(qū)內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。 (同上 ) ? 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象。 (符合，不符合 0) ? 排放油煙、噪音等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)外墻無(wú)污染。 (符合 ，基本符合 ，不符合 0) ? 綠地?zé)o改變使用用途和、踐踏、占用現(xiàn)象。 (長(zhǎng)勢(shì)不好扣 ，其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 ) 環(huán)境衛(wèi)生管理 (規(guī)定分值 14分 ) ? 綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。(符合 ，基本符合 ，不符合 0) ? 創(chuàng)造條件，積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設(shè)。 (符合 ，每降低 1個(gè)百分點(diǎn)扣 ) ? 提供便民有償服務(wù)，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)。 (盈利 ，持平 ，虧本 0) 全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則 一、基礎(chǔ)管理 (規(guī)定分值 22分 ) ? 按規(guī)劃要求建設(shè)房屋及配套設(shè)施投入使用。 (同上 ) ? 由一家物業(yè)管理企業(yè) 實(shí)施統(tǒng)一專(zhuān)業(yè) 化管理。(符合 ，基本符合 ，不符合 0) 基礎(chǔ)管理 (規(guī)定分值 22分 ) ? 在房屋銷(xiāo)售合同簽訂時(shí)，購(gòu)房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確。 (符合 ，已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣 ，未建立 0) ? 房屋使用手冊(cè)、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用人公約等各項(xiàng)公眾制度完善。 (同上 ) ? 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確。 (符合 ，不符合0) 基礎(chǔ)管理 (規(guī)定分值 22分 ) ? 1大廈牧業(yè) 管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法。 (管理人員、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn) 1人無(wú)上崗證書(shū)扣 ，著裝及標(biāo)志符合，不符合 0) ? 1物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等化管理手段，提高管理效率。 (執(zhí)行有關(guān)規(guī)定 基礎(chǔ)管理 (規(guī)定分值 22分 ) ? ，未執(zhí)行 0；公開(kāi) ，未公開(kāi) 0) ? 1房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類(lèi)成冊(cè)，管理完善，查閱方便。每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善扣 ) ? 1建立住用戶檔案房屋及其配套設(shè)施權(quán)司清冊(cè)，查閱方便。 (符合 ，沒(méi)有值班制度的扣 ，未設(shè)服務(wù)電話扣 ，發(fā)現(xiàn)一處處理不及時(shí)扣 ，沒(méi)有回訪記錄每次扣 ) ? 1定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對(duì)合理的建議及時(shí)整改，滿意率達(dá) 95%以上。 (建立并落實(shí) ，建立但未落實(shí)扣 ，未建立扣 ，及時(shí)率符合 ，每降低 1個(gè)百分點(diǎn)扣 ，返修率符合 ，不符合 0；回訪記錄完整 ，記錄 不完整或無(wú)回訪記錄 0) 二、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù) (規(guī)定分值 9分 ) ? 大廈、棟號(hào)、樓層、房號(hào)標(biāo)志明顯，大堂內(nèi)布置合理并設(shè)立引路方向平耐力產(chǎn)，駐大廈各單位 標(biāo)識(shí)在大堂內(nèi)顯著位置。 (符合 ，發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋用途均扣 ) 基礎(chǔ)管理 (規(guī)定分值 22分 ) ? 大廈外觀完好、整潔，外墻是建材貼面的，無(wú)脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無(wú)破損；是涂料的，無(wú)脫落、無(wú)污漬，無(wú)紙張亂貼、亂涂、亂畫(huà)和亂懸掛現(xiàn)象。 (符合，未按規(guī)定設(shè)置 0，按規(guī)定設(shè)置，但不整齊或有破損每處扣 ，有安全隱患每處扣 ) ? 空調(diào)安裝位置統(tǒng)一冷凝水集中收集支架無(wú)銹蝕。 (符合 ，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 ) 基礎(chǔ)管理 (規(guī)定分值 22分 ) ? 房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。 (符合 ，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 ) ? 設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無(wú)雜物、灰塵，無(wú)鼠、蟲(chóng)害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。 (符合 ，不符合 0) 共用設(shè)備管理 (規(guī)定分值 35分 ) (一 )綜合要求 (規(guī)定分值 4分 ) ? 設(shè)備良好，運(yùn)行正常，一年內(nèi)無(wú)重大管理責(zé)任事故。 (符合 ，不符合 0) ? 制訂臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行。 (符合 ，不符合 0) 共用設(shè)備管理 (規(guī)定分值 35分 ) (三 )弱電系統(tǒng) (規(guī)定分值 2分 ) ? 按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作。 (符合 ，基本符合，不符合 0) 共用設(shè)備管理 (規(guī)定分值 35分 ) (四 )消防系統(tǒng) (規(guī)定分值 5分 ) ? 消防控制中心 24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無(wú)損，可隨時(shí)起用。 (每發(fā)現(xiàn)一人不符合要求扣 ) ? 組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。 (無(wú)應(yīng)急方案扣 ，各種標(biāo)志每缺少一個(gè)及每發(fā)現(xiàn)一處不暢通 ) ? 無(wú)火災(zāi)安全隱患。 (符合 ，不符合 0) ? 電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好。 (轎廂應(yīng)干凈，井道應(yīng)清潔，無(wú)垃圾雜物，機(jī)房門(mén)道槽應(yīng)無(wú)雜物發(fā)現(xiàn)一起不合格扣 ) 共用設(shè)備管理 (規(guī)定分值 35分 ) (五 )電梯系統(tǒng) (規(guī)定分值 6分 ) ? 電梯由專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗。 (同上 ) ? 運(yùn)行出現(xiàn)險(xiǎn)情后，應(yīng)有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施。 (符合 ，基本符合 ，不符合 0) ? 設(shè)備、閥門(mén)、管道工作正常，無(wú)跑冒滴漏。 (符合 ，每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不符合扣 ) 共用設(shè)備管理 (規(guī)定分值 35分 ) (六 )給排水系統(tǒng) (規(guī)定分值 9分 ) ? 高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周?chē)鸁o(wú)污染隱患。 (符合，基本符合 ，不符合 0) ? 排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水，地下室、車(chē)庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生。(符合 ，基本符合 ，不符合 0) ? 制定事故應(yīng)急處理方案。 (符合 ，基本符合 ，不符合 0) ? 中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)支行故障后，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修。 (無(wú)應(yīng)急處理方案扣 ，有方案但不完善或執(zhí)行不夠的扣 ) 共用設(shè)備管理 (規(guī)定分值 35分 ) (八 )供暖供氣系統(tǒng) (規(guī)定分值 3分 ) ? 鍋爐供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備完好，運(yùn)行正常。(每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 ) ? 北方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于 16。 (符合 ，不符合 0) 四、共用設(shè)施管理 (規(guī)定分值 4分 ) ? 共用配套服務(wù)設(shè)施完好，無(wú)隨意改變用途。 (同上 ) ? 道路、樓道、大堂、等公共照明了 。 (符合，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 ) 五、保安及車(chē)輛管理 (規(guī)定分值 9分 ) ? 大廈基本實(shí)行封閉式管理。 (符合 ，無(wú)專(zhuān)業(yè) 保安隊(duì)伍扣 ，值班及巡邏記錄等不規(guī)范每處扣 ) ? 結(jié)合大廈特點(diǎn)，制訂安全防范措