【正文】 (符合 ，無專業(yè) 保安隊(duì)伍扣 ，值班及巡邏記錄等不規(guī)范每處扣 ) ? 結(jié)合大廈特點(diǎn)，制訂安全防范措施。 (同上 ) ? 道路、樓道、大堂、等公共照明了 。(每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 ) ? 北方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于 16。 (符合 ，基本符合 ，不符合 0) ? 中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)支行故障后，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修。 (符合，基本符合 ，不符合 0) ? 排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生。 (符合 ，基本符合 ，不符合 0) ? 設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏。 (轎廂應(yīng)干凈，井道應(yīng)清潔，無垃圾雜物，機(jī)房門道槽應(yīng)無雜物發(fā)現(xiàn)一起不合格扣 ) 共用設(shè)備管理 (規(guī)定分值 35分 ) (五 )電梯系統(tǒng) (規(guī)定分值 6分 ) ? 電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗。 (無應(yīng)急方案扣 ，各種標(biāo)志每缺少一個(gè)及每發(fā)現(xiàn)一處不暢通 ) ? 無火災(zāi)安全隱患。 (符合 ，基本符合，不符合 0) 共用設(shè)備管理 (規(guī)定分值 35分 ) (四 )消防系統(tǒng) (規(guī)定分值 5分 ) ? 消防控制中心 24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損，可隨時(shí)起用。 (符合 ，不符合 0) ? 制訂臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行。 (符合 ，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 ) ? 設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。 (符合，未按規(guī)定設(shè)置 0，按規(guī)定設(shè)置，但不整齊或有破損每處扣 ，有安全隱患每處扣 ) ? 空調(diào)安裝位置統(tǒng)一冷凝水集中收集支架無銹蝕。 (建立并落實(shí) ，建立但未落實(shí)扣 ，未建立扣 ，及時(shí)率符合 ，每降低 1個(gè)百分點(diǎn)扣 ，返修率符合 ，不符合 0；回訪記錄完整 ，記錄 不完整或無回訪記錄 0) 二、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù) (規(guī)定分值 9分 ) ? 大廈、棟號(hào)、樓層、房號(hào)標(biāo)志明顯，大堂內(nèi)布置合理并設(shè)立引路方向平耐力產(chǎn)，駐大廈各單位 標(biāo)識(shí)在大堂內(nèi)顯著位置。每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善扣 ) ? 1建立住用戶檔案房屋及其配套設(shè)施權(quán)司清冊(cè)，查閱方便。 (管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn) 1人無上崗證書扣 ，著裝及標(biāo)志符合，不符合 0) ? 1物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等化管理手段，提高管理效率。 (同上 ) ? 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確。(符合 ，基本符合 ，不符合 0) 基礎(chǔ)管理 (規(guī)定分值 22分 ) ? 在房屋銷售合同簽訂時(shí)，購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確。 (盈利 ，持平 ，虧本 0) 全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則 一、基礎(chǔ)管理 (規(guī)定分值 22分 ) ? 按規(guī)劃要求建設(shè)房屋及配套設(shè)施投入使用。(符合 ，基本符合 ，不符合 0) ? 創(chuàng)造條件，積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設(shè)。 (符合 ，基本符合 ，不符合 0) ? 綠地?zé)o改變使用用途和、踐踏、占用現(xiàn)象。 (同上 ) ? 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象。 (未實(shí)行責(zé)任制的扣 ，無專職清潔人員和責(zé)任范圍的扣 ，未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣 ) ? 垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。 (符合 ，每發(fā)現(xiàn)一處不符合規(guī)定扣 ) ? 機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理制度完善，管理責(zé)任明確，車輛進(jìn)出有登記。 (符合 ，不符合 0) 四、保安、消防、車輛管理 (規(guī)定分值 10分 ) ? 小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理。(設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 ；保障措施嚴(yán)格，無措施或措施不嚴(yán) 0，水質(zhì)符合衛(wèi)生 標(biāo)準(zhǔn)，不符合 0，有處理方案 ，無處理方案0) 共用設(shè)施設(shè)備管理 (規(guī)定分值 15分 ) ? 制訂供電系統(tǒng)管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行，記錄完整；位工作電設(shè)備運(yùn)行正常，配電室管理符合規(guī)定，路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好。 (設(shè)施設(shè)備運(yùn)行按規(guī)定記錄 ，無事故 ，遵守操作規(guī)程 ，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 ，遵守保養(yǎng)規(guī)范 ，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 ) 共用設(shè)施設(shè)備管理 (規(guī)定分值 15分 ) ? 室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。 (符合，未按規(guī)定設(shè)置 0；按規(guī)定設(shè)置，但不整齊或有破損每處扣 ，有安全隱患每處扣 ) ? 封閉陽臺(tái)統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)計(jì)有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。 (建立并落實(shí) ，建立但未落實(shí)扣 ， 基礎(chǔ)管理 (規(guī)定分值 32分 ) ? 未建立扣 ，及時(shí)率符合 ，每降低 1個(gè)百分點(diǎn)扣 ，返修率 ，不符合 0，回訪記錄完整 ，記錄不完整或無回訪記錄 0) 二、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù) (規(guī)定分值 14分 ) ? 主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖， 主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元 (門 )、戶門標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯。每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善扣 ) ? 1建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)司清冊(cè)，查閱方便。 (管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn) 1 人無上崗證書扣 ，著裝及標(biāo)志，不符合 0) 基礎(chǔ)管理 (規(guī)定分值 32分 ) ? 1物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。 (符合 ，基本符合 ，不符合 0) ? 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確。(符合 ，基本符合 ，不符合 0) 基礎(chǔ)管理 (規(guī)定分值 32分 ) ? 在房屋銷售合同簽訂時(shí)，購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確。 全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則一、基礎(chǔ)管理 (規(guī)定分值 32分 ) ? 按規(guī)劃要求建設(shè)，住宅及配套設(shè)施投入使用。 ? 積極組織資金，開辟物業(yè)經(jīng)營市場(chǎng)，“一業(yè)為主，多元經(jīng)營”，不斷尋求物業(yè)管理的新生長(zhǎng)點(diǎn)，拓展物業(yè)管理的新領(lǐng)域，形成新形勢(shì)。 ? 工作上的合作關(guān)系： ? 物業(yè)管理公司在管理物業(yè)的過程中經(jīng)常要和業(yè)主委員會(huì)發(fā)生聯(lián)系，委員會(huì)為了業(yè)主的共同利益也時(shí)常要和物業(yè)管理公司打交道，由此產(chǎn)生它們之間的合作關(guān)系。 ? 業(yè)主大會(huì)的任務(wù)： ? (1)選舉新的業(yè)主委員會(huì)； ? (2)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； (3)聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告； ? (4)聽取業(yè)主的意見和建議； 寫字樓 (高層樓宇 )物業(yè)管理實(shí)務(wù) ? (5)研究解決涉及業(yè)主利益的重大問題； ? (6)改變和撤銷委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定； ? (7)其他需要研究的問題。 ? (二 )管理宗旨及人員培訓(xùn)制度。 寫字樓 (高層樓宇 )物業(yè)管理實(shí)務(wù) ? 一、有關(guān)概念的定義； ? 明確業(yè)主的權(quán)益、義務(wù)和責(zé)任； ? 明確物業(yè)開發(fā)商應(yīng)享有的權(quán)利； ? 明確物業(yè)管理者的權(quán)利與責(zé)任； ? 明確對(duì)物業(yè)公共部位及公用設(shè)施的管理； ? 對(duì)物業(yè)全部或部分損環(huán)無法正常使用的規(guī)定； ? 管理費(fèi)用規(guī)定； ? 法律責(zé)任； ? 其它事項(xiàng)。 ? 一、物業(yè)管理公司外部管理制度 ? 物業(yè)管理公司外部管理制度是泛指為明確物業(yè)管理參與者的權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范在實(shí)施物業(yè)管理過程中物業(yè)管理權(quán)與物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)、國家行政管理權(quán)之間的權(quán)責(zé)法律關(guān)第，體現(xiàn)物客觀規(guī)律，協(xié)調(diào)管理主體行為的有關(guān)規(guī)章制度。 ? 一、處理任何投訴的準(zhǔn)則 ? 二、處理任何投訴的方法 寫字樓 (高層樓宇 )物業(yè)管理實(shí)務(wù) ? 第六節(jié) 其他配套服務(wù) (綜合經(jīng)營服務(wù) ) ? (一 )有償原則 ? 綜合經(jīng)營服務(wù)的目的是為了增加物業(yè)管理收入，以實(shí)現(xiàn)“以業(yè)養(yǎng)業(yè)，自我發(fā)展”，增加收入。 寫字樓 (高層樓宇 )物業(yè)管理實(shí)務(wù) ? 三、內(nèi)部公共關(guān)系和外部公共關(guān)系 ? 內(nèi)部公共關(guān)系對(duì)象主要是企業(yè)員工和企業(yè)內(nèi)各部門之間的關(guān)系；外部公共關(guān)系的對(duì)象主要有業(yè)主 (租戶 )、發(fā)展商、行業(yè)管理部門、街 ? 道居委、工商、稅務(wù)、公安、衛(wèi)生防疫、交通、供電供水、煤氣、轄區(qū)周圍居民及單位、新聞媒介等。 ? 注意將工作做細(xì)，與住戶和其他外部公眾保持良好的關(guān)系。目的主要是確保停車場(chǎng)(庫 )內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施和停放車輛的安全，保證車場(chǎng) (庫 )內(nèi)整齊有序。治安管理防治的對(duì)象主要是人為造成的事故與損失。搞好消防工作是物業(yè)安全使用衙社會(huì)安定的重要保證。 ? 設(shè)備的日常管理和維修保養(yǎng)是物業(yè)管理公司每天最基礎(chǔ)，最經(jīng)常的工作之一。 ? ?房屋新建工程、維修工程竣工驗(yàn)收時(shí)竣工圖 及有關(guān)房屋原始資料。 寫字樓 (高層樓宇 )物業(yè)管理實(shí)務(wù) ? 一、房屋設(shè)備管理的前期管理 ? 物業(yè)管理的早期介入。 寫字樓 (高層樓宇 )物業(yè)管理實(shí)務(wù) ? 一、清潔衛(wèi)生管理 ? 清潔衛(wèi)生管理其目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境。 ? 風(fēng)險(xiǎn)與利益不同。 寫字樓 (高層樓宇 )物業(yè)管理實(shí)務(wù) ? 舒適是指創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境讓用戶在大樓內(nèi)生活工作起來感到舒服、方便。專業(yè)化分工的結(jié)果是服務(wù)水平不斷提高，單位服務(wù)成本不斷降低 寫字樓 (高層樓宇 )物業(yè)管理實(shí)務(wù) ? 三、物業(yè)管理現(xiàn)代化 ? 管理觀念現(xiàn)代化 ? 管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化 ? 管理方式制度化 ? 管理程序電腦化 寫字樓 (高層樓宇 )物業(yè)管理實(shí)務(wù) ? 第三節(jié) 目前寫字樓管理的幾種模式及其利敝 ? 一、發(fā)展商成立物業(yè)公司實(shí)施管理 ? 二、發(fā)展商成立物業(yè)公司同時(shí)聘請(qǐng)境內(nèi)有名的物業(yè)公司做顧問 ? 三、由發(fā)展商與境內(nèi)外有關(guān)的物業(yè)公司合作管理的模式 ? 四、獨(dú)立管理模式 寫字樓 (高層樓宇 )物業(yè)管理實(shí)務(wù) ? 第四節(jié) 寫字樓物業(yè)管理的特點(diǎn) ? 一、寫字樓的類型 ? 寫字樓按功能來劃分可分為三種： ? (1)單純型寫字樓 ? (2)商住型寫字樓 ? (3)綜合型寫字樓 ? 二、寫字樓物業(yè)管理的特點(diǎn) ? 寫字樓管理可圍繞“安全、舒適、快捷”六個(gè)字來發(fā)展。 ? (2)提高物業(yè)的價(jià)值。 。 ? (1)管理達(dá)標(biāo)情況。 ? ISO9000應(yīng)注意的問題。 ? (1)實(shí)施步驟： ? ?成立推行小組； ? ?質(zhì)量體系診斷； ? ?全員 ISO9000培訓(xùn)； ? ?質(zhì)量體系文件編號(hào)； ? ?試運(yùn)行； ?兩次內(nèi)審； ?一次管理評(píng)審； 住宅小區(qū)物業(yè)管理 ? (2)明確三個(gè)關(guān)鍵和一個(gè)中心。 ? (1)ISO9001質(zhì)量體系 (含 20個(gè)質(zhì)量體系要素 )：設(shè)計(jì)、開發(fā)、生產(chǎn)、安裝和服務(wù)的質(zhì)量保證模式，用于供方在設(shè)計(jì)、開發(fā)、生產(chǎn)、安裝和服務(wù)的各階段保證符合規(guī)定要求。 ? (3)培訓(xùn)的組織與實(shí)施。 ? 作風(fēng)建設(shè)主要靠日常養(yǎng)成，往往得不到足夠的重視，因此在對(duì)員工的培訓(xùn)中要結(jié)合各種形式強(qiáng)化作風(fēng)訓(xùn)練。 住宅小區(qū)物業(yè)管理 ? 必備能力包括： ? ?具有建立健全本部門崗位責(zé)任制和管理制度的能力； ? ?具有制定工作計(jì)劃，并組織實(shí)施的能力； ? ?具有及時(shí)處理突發(fā)事件的能力； ? ?具有組織各類活動(dòng)并處理一般矛盾的能力； ? ?具有處理專一務(wù)并能與相關(guān)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)的能力； ? ?具有熟練應(yīng)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理的能力。具備基本素質(zhì)的要求： ? ?要有“服務(wù)至上”的服務(wù)意識(shí)； ? ?要有強(qiáng)烈的責(zé)任感和良好的職業(yè)道德； ? ?要求有較寬的知識(shí)面； ? ?要有從事專業(yè)崗位的必備知識(shí)和相應(yīng)能力； ? (2)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理的必備知識(shí)和必備能力。企業(yè)的總體結(jié)構(gòu)可分為兩級(jí)：即企業(yè)總部和各物業(yè)管理外。 ? 第六節(jié) 物業(yè)管理公司內(nèi)部運(yùn)作 ? 一、物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立 ? 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件及審批。 ? 特約服務(wù)費(fèi) ? 商業(yè)用房的經(jīng)營收入 ? 物業(yè)管理公司利用公共設(shè)施的經(jīng)營收入 住宅小區(qū)物業(yè)管理 ? 二、資金的管理 ? 公共設(shè)施維修基金的管理。 ? 治安宣傳 住宅小區(qū)物業(yè)管理 ? 第五節(jié) 財(cái)務(wù)管理 ? 一、物業(yè)管理資金的來源。 ? 四、治安管理 ? 治安管理的標(biāo)準(zhǔn)。 住宅小區(qū)物業(yè)管理 ? 三、衛(wèi)生管理 ? 衛(wèi)生管理制度和應(yīng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。 ? (3)修繕施工計(jì)劃。 ? 完損等級(jí)的評(píng)定。 ? 施工隊(duì)伍管理。 住宅小區(qū)物業(yè)管理 ? 三、簽訂公共契約 ? 四、搬遷入伙 ? 搬遷安排。 ? (18)噪音限制。 ? (14)文化娛樂設(shè)施管理規(guī)定。 ? (10)水、電、氣的使用和管理規(guī)定。 ? (6)裝修規(guī)定。 ? (2)物業(yè)管理人員的分工。 ? (3)搬遷時(shí)，車輛進(jìn)入住宅小區(qū)應(yīng)遵守交通管理規(guī)定，服從管理人員指揮。