【正文】 ， 管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，垃圾日產(chǎn)日清； ? 定期對(duì)下水道、化糞池進(jìn)行疏通，保證其正常使用。 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 37 ? 公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)到 92％以上； ? 房屋建筑完好率達(dá)到 95%以上； ? 道路完好率達(dá)到 92%以上； 安全防范 品質(zhì)管理 規(guī)范經(jīng)營(yíng) 管理策略 管理策略 規(guī)范指標(biāo)： 經(jīng)營(yíng)規(guī)范 項(xiàng)目硬件配臵規(guī)范： 核心工作： ? 制定設(shè)備定期巡回檢查測(cè)試及監(jiān)督 ； ? 配電室保證 24小時(shí)值班，嚴(yán)格按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)操作運(yùn)行 ； ? 對(duì)電梯、中央空調(diào)、供電、供水設(shè)備及照明系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)、維修 ； ? 并做詳細(xì)記錄，提供方便、不間斷服務(wù)活動(dòng)。 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 38 ? 進(jìn)店商品 符合區(qū)域業(yè)態(tài)和商家品質(zhì)定位， 確保商品質(zhì)量 ； ? 建立公示商家誠(chéng)信宣言， 嚴(yán)禁假冒偽劣產(chǎn)品，假一罰十 ； 實(shí)行商品質(zhì)量“三包” ； ? 聯(lián)合工商質(zhì)檢部門， 對(duì)商品質(zhì)量進(jìn)行抽檢 ； 安全防范 品質(zhì)管理 規(guī)范經(jīng)營(yíng) 管理策略 管理策略 商品質(zhì)量指標(biāo)： 經(jīng)營(yíng)規(guī)范 商品質(zhì)量規(guī)范： 核心工作： Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 39 客戶體驗(yàn) 客戶便捷 客戶策略 ? 擁有方便購(gòu)物的商品和服務(wù)的組合（如周期性的商品，促銷宣傳單，標(biāo)明區(qū)位），它融合了商品、服務(wù)和價(jià)格三個(gè)方面的要素。必須圍繞顧客的利益來(lái)組織銷售，顧客利益與項(xiàng)目未來(lái)收益直接掛鉤。 ? 盡可能使購(gòu)物體驗(yàn)簡(jiǎn)單、快捷和準(zhǔn)確。 ? 提供方便，使顧客可以很容易地找到想要的東西。 ? 在商圈內(nèi)大范圍散播商品信息，使顧客容易做出精明的決定。 ? 售后服務(wù)： 提倡 商戶產(chǎn)品 質(zhì)量三包， 建立售后 跟蹤服務(wù) 信息反饋機(jī)制，提高客戶滿意度 。 核心工作： 客戶體驗(yàn) 41 ? 辦公服務(wù)： 提供傳真、文印、電子郵件、會(huì)議、信件收發(fā)、書報(bào)訂閱等服務(wù)。 ? 生活服務(wù) ：提供就餐、休閑、娛樂、租房 、售房 等方面的服務(wù)。 ? 貸款服務(wù)： 協(xié)助經(jīng)營(yíng)者辦理必要的流動(dòng)資金銀行貸款服務(wù)。 ? 其它服務(wù)： 提供經(jīng)營(yíng)者所需要的其它服務(wù)，為經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造最大的方便條件和贏利機(jī)會(huì)。 以上各項(xiàng)服務(wù)的開展應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體經(jīng)營(yíng)情況適時(shí)開展，特約服務(wù)不僅能夠提高消費(fèi)者便捷性，同時(shí)也能為商家客戶提供更好便利。 核心工作： Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 客戶體驗(yàn) 客戶便捷 客戶策略 42 客戶便捷策略 公共交通車設(shè)臵： ?因項(xiàng)目并非循環(huán)動(dòng)線，各街道跨度較長(zhǎng)，如全程步行，消費(fèi)者易產(chǎn)生抗拒心理；建議本項(xiàng)目在地面少量設(shè)臵公共交通車，進(jìn)行購(gòu)物客戶在項(xiàng)目各區(qū)間內(nèi)接送。 ?以公共交通車為載體，進(jìn)行項(xiàng)目宣傳。 公共交通車設(shè)臵方法： ?設(shè)臵門檻，需車票上車；在地下各節(jié)點(diǎn)對(duì)購(gòu)物客戶進(jìn)行放票。包括： 核心工作： VI宣傳 營(yíng)銷活動(dòng) 品牌宣傳 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 項(xiàng)目 VI形象標(biāo)準(zhǔn)： 對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一的形象 (CIS)策劃和管理， 同時(shí)強(qiáng)化對(duì)商家的宣貫，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，保障 商業(yè)項(xiàng)目良好的形象和信譽(yù)。年度營(yíng)銷計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括以下幾個(gè)方面： 核心工作： VI宣傳 營(yíng)銷活動(dòng) 品牌宣傳 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 45 造活及置換相關(guān)策略 品牌主要宣傳模式 核心工作： 造活及置換相關(guān)策略 VI宣傳 營(yíng)銷活動(dòng) 品牌宣傳 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 ? 宣傳促銷： 與政府和行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合 舉辦“ 中心街購(gòu)物季 ”、“ 雙 11促銷活動(dòng) ” 等 主題促銷活動(dòng) ， 對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一、有效的宣傳推廣， 提升項(xiàng)目知名度，帶動(dòng)項(xiàng)目人氣，促進(jìn)商家經(jīng)營(yíng)； ? 品牌 推廣 ： 舉辦 項(xiàng)目 活動(dòng) ，宣傳本商業(yè)，逐步建立項(xiàng)目品牌； ? 發(fā)行 期 刊： 定期發(fā)行 《 AAA宣傳 促銷刊物 》 ，以此為載體 傳播 項(xiàng)目宣傳、購(gòu)物信息、 流行 趨勢(shì) 等，并免費(fèi)贈(zèng)送給 周邊小區(qū) 和顧客 ，建立項(xiàng)目與社會(huì)的信息流通渠道，逐步樹立市場(chǎng)形象； ? 資料庫(kù)行銷： 建立顧客資料庫(kù) 和商家商源資料庫(kù)，開展情感穩(wěn)商和市場(chǎng)推廣活動(dòng)。 ?返購(gòu)物券法 消費(fèi)者購(gòu)買大宗或高價(jià)格商品時(shí)贈(zèng)送一定金額的購(gòu)物券。 ?應(yīng)節(jié)促銷法 在節(jié)假日如春節(jié)、國(guó)慶節(jié)到來(lái)時(shí)對(duì)項(xiàng)目重新布臵，并配合一定商品折扣吸引消費(fèi)者。 ?中獎(jiǎng)促銷法 采用獎(jiǎng)券形式讓消費(fèi)者得中獎(jiǎng)品。 ?其它促銷法 全方位商業(yè)管理公司必須牽頭，根據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)變化情況適時(shí)組織項(xiàng)目?jī)?nèi)的營(yíng)銷推廣活動(dòng)。 常見的營(yíng)銷推廣方案分為以下幾種： 核心工作： 造活及置換相關(guān)策略 VI宣傳 營(yíng)銷活動(dòng) 品牌宣傳 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 47 造活及置換相關(guān)策略 商場(chǎng)商家文化活動(dòng) 經(jīng)營(yíng)管理公司需要根據(jù)商家的不同興趣受好，在業(yè)余時(shí)間組織商家開展豐富多彩、健康益智的文化活動(dòng)，加強(qiáng)商家之間感情上的聯(lián)系，同時(shí)使他們對(duì)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)生一種歸屬感。 核心工作： 避免長(zhǎng)期以來(lái)其他商業(yè)所存在商家與經(jīng)管公司相處存在矛盾等問(wèn)題，加強(qiáng)感情聯(lián)系，增進(jìn)商家感情，提高后期運(yùn)營(yíng)便利度，同時(shí)也為造活項(xiàng)目商業(yè)提供了基層幫助。 ? 公共區(qū)域日常維護(hù) ? 公共區(qū)域資源利用改造 公共資源管理 合理利用和挖掘項(xiàng)目邊際資源，通過(guò)合理的廣告位設(shè)臵以及場(chǎng)地租賃，營(yíng)造良好的商業(yè)視覺氛圍和經(jīng)營(yíng)氛圍，促進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，同時(shí)為管理公司創(chuàng)利增收。 公共資源利用優(yōu)勢(shì)： ?增進(jìn)項(xiàng)目商業(yè)氛圍 ?提供項(xiàng)目商業(yè)功能補(bǔ)充 ?增加額外租金收益 ?拉動(dòng)客源 造活及置換相關(guān)策略 氛圍營(yíng)造 價(jià)值挖掘 資源利用 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 50 Part . 4 運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略 ? 運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn) ? 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 51 Part . 4 運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略 一、運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn) 各項(xiàng)費(fèi)用收繳 墊付裝修費(fèi)收回 代收代繳費(fèi)用收取 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 散戶退場(chǎng) 商鋪大面積閑置 主力商家撤場(chǎng) 運(yùn)管風(fēng)險(xiǎn) 在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要存在于項(xiàng)目基礎(chǔ)管理、招商運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)三個(gè)方面，三者之間緊密聯(lián)系和相互影響，只有建立完善的預(yù)防和處理機(jī)制，才能推動(dòng)項(xiàng)目的良性發(fā)展： 管理風(fēng)險(xiǎn) 治安風(fēng)險(xiǎn) 消防風(fēng)險(xiǎn) 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn) 商家違規(guī)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 商戶假開攤造成閑置 52 二、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 Part . 4 運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略 散戶退場(chǎng) 商鋪大面積閑臵 主力商家撤場(chǎng) ? 穩(wěn)商策略 ?政策穩(wěn)商： 依據(jù)商家?guī)?dòng)性和行業(yè)影響力，劃分等級(jí)，給予不同等級(jí)的商戶采取相應(yīng)的減免租金、物業(yè)費(fèi)等政策優(yōu)惠，彰顯運(yùn)營(yíng)管理公司成功打造市場(chǎng)的信心和決心，穩(wěn)定商家經(jīng)營(yíng)； ?情感穩(wěn)商： 從公司領(lǐng)導(dǎo)層面，通過(guò)巡場(chǎng)、專題會(huì)議、團(tuán)拜會(huì)等形式，注重日常客戶經(jīng)營(yíng)情況的走訪和市場(chǎng)信息交流，建立與商家的信息互通渠道，指導(dǎo)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)策略的制定和商家情感關(guān)系的聯(lián)系，穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)； ?以商穩(wěn)商： 組織建立以主力商家為核心，穩(wěn)定市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)品質(zhì)為目的的“商貿(mào)促進(jìn)協(xié)會(huì)”，通過(guò)此平臺(tái)和合理利用主力商家號(hào)召力，穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，規(guī)范商家經(jīng)營(yíng)行為； 商戶假開攤造成閑置 53 二、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 Part . 4 運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略 ? 助商扶商策略 ? 宣傳助商： 設(shè)立專項(xiàng)營(yíng)銷經(jīng)費(fèi)，通過(guò)線上廣告、定點(diǎn)投放廣告、主題促銷活動(dòng)、展會(huì)活動(dòng)等形式，拉動(dòng)市場(chǎng)人氣商氣，助推商家經(jīng)營(yíng)； 1. 內(nèi)刊雜志 —— 每 季印制 《 發(fā)現(xiàn)中心街購(gòu)物宣傳刊 》，幫助商家推廣，吸引客戶。 3. 線上主流媒體 —— 《 南充 日?qǐng)?bào)》、《 南充晚報(bào) 》等合作媒體刊登市場(chǎng)信息。 5. 資源短信：發(fā)布市場(chǎng)促銷信息。 7. 周邊 區(qū)域 的聚客服務(wù)： 周邊部分輻射小區(qū) ，定期提供交通工具送至 項(xiàng)目購(gòu)物 。 9. 通過(guò) 打造“中心街購(gòu)物狂歡季”“ ” 等活動(dòng)事件，有節(jié)過(guò)節(jié)，無(wú)節(jié)造節(jié)，積聚項(xiàng)目 人氣 。 散戶退場(chǎng) 商鋪大面積閑臵 主力商家撤場(chǎng) 商戶假開攤造成閑置 55 二、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 Part . 4 運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略 ?資源儲(chǔ)備策略 ?商源儲(chǔ)備： 招商部門做好商家溝通，掌握競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，建立各級(jí)各類商家跟蹤和回訪機(jī)制，做好商源儲(chǔ)備； ?以商引商： 針對(duì)難點(diǎn)區(qū)域，委托具備行業(yè)影響力和資源的龍頭商家進(jìn)行招商，同時(shí)給予一定的招商傭金，保障市場(chǎng)招商開攤率和運(yùn)營(yíng)收益； ?經(jīng)營(yíng)調(diào)整策略 ?根據(jù)行業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)各類業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)狀況，及時(shí)調(diào)整業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)管理思路弱化市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，增加運(yùn)營(yíng)盈利能力； ?強(qiáng)勢(shì)管理策略 ?強(qiáng)制開攤管理： 所有商家必須在經(jīng)營(yíng)管理公司規(guī)定時(shí)間內(nèi)具備開攤狀態(tài)，并制定相關(guān)獎(jiǎng)罰措施。 ?建立開閉市管理辦法和商家經(jīng)營(yíng)考勤制度，統(tǒng)一市場(chǎng)商家營(yíng)業(yè)作息與經(jīng)營(yíng)時(shí)間，并嚴(yán)格執(zhí)行。 與政府各部門 建立 的良好關(guān)系，爭(zhēng)取各部門的配合支持與租費(fèi)優(yōu)惠，實(shí)行統(tǒng)一交稅， 輔助 經(jīng)營(yíng)，降低經(jīng)營(yíng) 綜合 成本 ，為商戶營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)大環(huán)境 。 交房是項(xiàng)目管理中極為重要的一部分，是為項(xiàng)目提供穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、管理的前提保障 。 為維護(hù)項(xiàng)目全體物業(yè)使用人的合法權(quán)益及公共環(huán)境和秩序，保障項(xiàng)目的安全與合理使用，營(yíng)造舒適、高檔的娛樂、購(gòu)物環(huán)境，制定本管理規(guī)約 基礎(chǔ)管理體系 Part . 5 項(xiàng)目基礎(chǔ)管理措施 注：公共關(guān)系管理并無(wú)范本要求，是藍(lán)光旨在保障項(xiàng)目良好管理基礎(chǔ)上，在管理過(guò)程中，能夠與政府與商家、客戶建立良好關(guān)系，協(xié)調(diào)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的管理經(jīng)驗(yàn)，建立良好公共關(guān)系屬藍(lán)光義務(wù)。 根據(jù)南充商業(yè)市場(chǎng)情況，市場(chǎng)基礎(chǔ)管理承受費(fèi)用極限為 8元 /㎡ /月。 項(xiàng)目造活后才有可能向商家收取。 收取方式無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，費(fèi)用含在物業(yè)費(fèi)用中統(tǒng)一收取，若單獨(dú)立項(xiàng)收取，商家阻力較大。 以此為前提，進(jìn)行本案經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用建議： 63 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類別 物業(yè)管理收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn) 備注 泰華 服裝與業(yè)市場(chǎng) 300元 /攤位 月 包括： 物管 費(fèi) 、 商業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)（開發(fā)商補(bǔ)貼） 壹 販 潮流廣場(chǎng) 潮牌服飾城 40元 /㎡ 月 廣告 推廣費(fèi) 群光廣場(chǎng) 百貨商場(chǎng) 20元 /㎡ 月 包括： 物管 費(fèi) 、 商業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi) 注：以上項(xiàng)目收取的物業(yè)管理費(fèi)均包括商業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)。 從上表中可見，多數(shù)經(jīng)營(yíng)者因商家抗性較大，多數(shù)將經(jīng)營(yíng)費(fèi)融入物業(yè)費(fèi)一同收??；而新興商場(chǎng)多數(shù)依靠補(bǔ)貼進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。而南充市場(chǎng)成熟度較成都偏弱，經(jīng)營(yíng)補(bǔ)貼力度更大。 從第三年起，按照年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行平均，向商家收取經(jīng)營(yíng)造活費(fèi)。 時(shí)間 預(yù)算總費(fèi)用 （萬(wàn)元） 費(fèi)用細(xì)項(xiàng) 預(yù)算金額 （萬(wàn)元） 第一年 1200 開業(yè)造勢(shì)活動(dòng) 80 開業(yè)媒體宣傳 50 年度品牌營(yíng)銷推廣 220 賣場(chǎng)商業(yè)氛圍營(yíng)造 150 年度媒體宣傳投放 100 賣場(chǎng)形象優(yōu)化 50 經(jīng)營(yíng)補(bǔ)貼 550 1200 第二年 1040 年度品牌營(yíng)銷推廣 220 賣場(chǎng)商業(yè)氛圍營(yíng)造 120 年度媒體宣傳投放 100 賣場(chǎng)形象優(yōu)化 50 經(jīng)營(yíng)補(bǔ)貼 550 1040 第三年 760 年度品牌營(yíng)銷推廣 120 賣場(chǎng)商業(yè)氛圍營(yíng)造 60 年度媒體宣傳投放 80 賣場(chǎng)形象優(yōu)化 50 經(jīng)營(yíng)補(bǔ)貼 450 760 備注 ： 3000萬(wàn)元為整體經(jīng)營(yíng)造活費(fèi)用預(yù)算，實(shí)施中三年造活費(fèi)用支出統(tǒng)合進(jìn)行計(jì)算。 時(shí)間 預(yù)算總費(fèi)用（萬(wàn)元） 費(fèi)用細(xì)項(xiàng) 預(yù)算金額 （萬(wàn)元） 費(fèi)用說(shuō)明 第一年 1200 開業(yè)造勢(shì)活動(dòng) 80 開業(yè)整體賣場(chǎng)氛圍包裝（指引系統(tǒng)、門頭、外墻包裝美化、現(xiàn)場(chǎng)吊幔、造型等）；預(yù)算 15萬(wàn) 開業(yè)慶典及路演、大型推廣及明星造勢(shì)活動(dòng)（明星聘請(qǐng)為主，預(yù)算 20萬(wàn)）； 開業(yè)大型營(yíng)銷促銷活動(dòng)補(bǔ)貼（統(tǒng)一促銷優(yōu)惠，預(yù)算 45萬(wàn)）； 開業(yè)媒體宣傳 50 開業(yè)前期電視、電臺(tái)、公交、戶外、路牌等開業(yè)宣傳 年度品牌營(yíng)銷推廣 220 年度各主要節(jié)日與換季營(yíng)銷活動(dòng)；（節(jié)日期活動(dòng)宣傳、如國(guó)慶、圣誕） 全年各檔期品牌炒作與整合營(yíng)銷活動(dòng)實(shí)施；（合計(jì) 20萬(wàn)元 /月） 賣場(chǎng)商業(yè)氛圍營(yíng)造 150 全年每月賣場(chǎng)整體氛圍包裝、節(jié)慶日氛圍營(yíng)造（門頭、外墻包裝美化、現(xiàn)場(chǎng)吊幔、造型、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)搭建、布置等），首年需要多次活動(dòng)、氛圍包裝項(xiàng)目，帶動(dòng)人氣 年度媒體宣傳投放 100 全年南充主要路口戶外大牌、高速路牌廣告位固定推廣 ； 全年報(bào)紙、電視電臺(tái)、公交等媒體宣傳、宣傳印刷品制作； 賣場(chǎng)形象優(yōu)化 50 項(xiàng)目部分公共導(dǎo)視補(bǔ)充及整體硬件形象優(yōu)化、美飾升級(jí) ；（預(yù)留廣告位搭建，指示系統(tǒng)的更換等） 經(jīng)營(yíng)補(bǔ)貼 550 穩(wěn)商政策實(shí)施相關(guān)管理費(fèi)用補(bǔ)貼；（見右表） 招商促進(jìn)及政策性優(yōu)惠；（租金減免） 商家大型營(yíng)銷活動(dòng)經(jīng)營(yíng)性補(bǔ)貼 ；（打折促銷活動(dòng)） 商家聯(lián)誼活動(dòng)經(jīng)費(fèi)；（聯(lián)誼商家） 1200 66 第二、三年運(yùn)營(yíng)明細(xì) Part . 6 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)構(gòu)成與估算 第二三年依次遞減。 預(yù)計(jì)項(xiàng)目管理成本為 X元