華燕置業(yè)-上海青浦別墅項目市場研究及市場定位建議-71頁-閱讀頁
2025-01-30 14:22本頁面
【正文】 的中高檔別墅聚居區(qū)；成較為成熟的中高檔別墅聚居區(qū)；該區(qū)域生活配套主要依托于七寶、該區(qū)域生活配套主要依托于七寶、虹橋地區(qū)，區(qū)域內尚無具體規(guī)劃；虹橋地區(qū)，區(qū)域內尚無具體規(guī)劃；板塊目前已自然與虹橋、古北地區(qū)板塊目前已自然與虹橋、古北地區(qū)形成了上海較有特色的中高檔別墅形成了上海較有特色的中高檔別墅聚集區(qū)；聚集區(qū)；定位分析定位分析競爭板塊小結競爭板塊小結 216。 趙巷板塊在規(guī)劃布局上要優(yōu)于徐涇板塊；216。 在目前的情況下，徐涇地區(qū)的商業(yè)配套要優(yōu)于趙巷板塊；216。通過定位分析得出，結合本項目的各種經(jīng)濟指標，本項目應有較高通過定位分析得出，結合本項目的各種經(jīng)濟指標，本項目應有較高的市場立意，定位于區(qū)域中高檔產(chǎn)品；的市場立意，定位于區(qū)域中高檔產(chǎn)品；216。區(qū)域原中高檔產(chǎn)品均鎖定于獨立別墅，產(chǎn)品形態(tài)較為單一，已經(jīng)形區(qū)域原中高檔產(chǎn)品均鎖定于獨立別墅，產(chǎn)品形態(tài)較為單一，已經(jīng)形成了區(qū)域產(chǎn)品突破的瓶頸，本案應推陳出新以多形態(tài)的產(chǎn)品引領新成了區(qū)域產(chǎn)品突破的瓶頸，本案應推陳出新以多形態(tài)的產(chǎn)品引領新的市場；的市場；216。本項目目前最大的競爭對手是趙巷板塊群，按照其北塊容積率為本項目目前最大的競爭對手是趙巷板塊群，按照其北塊容積率為，而南側則控制在以下，而南側則控制在 ，本項目如果以單一性的產(chǎn)品沖左右，本項目如果以單一性的產(chǎn)品沖擊市場，會形成本項目受到南北塊的集中打壓，所以項目應選擇錯擊市場，會形成本項目受到南北塊的集中打壓，所以項目應選擇錯位化的定位入市；另外由于該板塊南塊地區(qū)的入市時機與本項目會位化的定位入市；另外由于該板塊南塊地區(qū)的入市時機與本項目會有同期性的可能，本項目應將選擇優(yōu)于南側的規(guī)劃來取悅市場；有同期性的可能，本項目應將選擇優(yōu)于南側的規(guī)劃來取悅市場；***九溪十八島麗都別墅湖畔佳苑西郊美林館西郊紫郡居禮安盛景園******************案名 產(chǎn)品唯一性面積控制較為合理，經(jīng)濟型別墅以單體特色產(chǎn)品和水景布局為個案特征超出區(qū)域供給特征大面積戶型特色環(huán)水島嶼與江南園林布局區(qū)域唯一性投資型產(chǎn)品高密度、高容積率的稀有純獨棟別墅依托其前期成熟的社區(qū)環(huán)境錯位化分析在房型面積上 “ 去脂 ” ，以面積來控制總價借鑒性 錯位性不做規(guī)模較大的水景，以細部的精品水景為主控制面積和保證功能性原則的主導下，在局部房型上進行創(chuàng)新，以增加別墅的實用性 ；利用天然的水景資源，形成水景住宅項目仍以 “ 西郊 ” 為項目的立身之本利用西郊所形成的中高檔板塊為依托之本，尋求在整個區(qū)域（以及競爭板塊）內有更高的發(fā)展；戶型建議單體配比建議配比原則：v 混合型產(chǎn)品應有一種主體產(chǎn)品引導市場；v 根據(jù)項目既定的市場定位鎖定主體產(chǎn)品；v 以主體購買群為定位導向；v 以區(qū)域差異化為定性主導原則；813957101124612v紅色地塊位置較佳，開發(fā)獨立別墅；v黃色地塊建議以獨立別墅為主和少量雙拼別墅組成；v南側的藍色圖標由于地塊形狀和緊鄰高速公路，建議全部建造雙拼別墅；根據(jù)項目的戶型設定：建議 : 獨立別墅與雙拼別墅的比例約為 60%和 40%，即獨立別墅 174戶，雙拼 114戶（ 72幢）考察本項目主要競爭區(qū)域的戶型面積情況： 戶型面積建議戶型面積建議從競爭別墅情況來看，獨棟別墅去化主力集中在 300平方米 500平方米之間，其中較小面積，集中在 250400平方米之間的別墅去化速度較快， 400平方米以上的面積有一定阻力；從聯(lián)排別墅來看，目前區(qū)域聯(lián)排的供給量較小，幾乎就是空白點，趙巷板塊尚未開始供給，早期的西郊景園和九亭的上海弄里人家、上海詩林的聯(lián)排供給面積集中在都在 150250平方米之間，大于 250平方米的聯(lián)排在去化上有一定的阻力；別墅形式 獨立 聯(lián)體供應面積 260900 205261集中面積 320380 2252401） 本項目預計將在明年上市，以目前的別墅價格持續(xù)增長來看，明年的單價將繼續(xù)攀升，所以建議項目應控制總價；2） 總體在戶型上采取 控制面積的基本原則 ，以簡約但不減少功能的原則，通過控制戶型，相應的牽涉到總價的變動；3） 通過以上的市場比較分析法，我們認為獨立別墅面積主力供給段控制在 300400平方米，少量景觀較好的可超過 400平方米。 三月 21三月 21Wednesday, March 24, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 三月 2105:59:4705:59Mar2124Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 三月 21三月 2105:59:4705:59:47March 24, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 三月 215:59 上午 三月 2105:59March 24, 20231行 動 出成果，工作出 財 富。 5:59:47 上午 5:59 上午 05:59:47三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 05:59:4705:59:4705:593/24/2023 5:59:47 AM1成功就是日復一日那一點點小小努力的 積 累。 05:59:4705:59:4705:59Wednesday, March 24, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 24 三月 20235:59:47 上午 05:59:47三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 2023/3/24 5:59:4705:59:4724 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 三月 21三月 21Wednesday, March 24, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 三月 2105:59:4705:59Mar2124Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 24 三月 20235:59:47 上午 05:59:47三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 2023/3/24 5:59:4705:59:4724 March 20231一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不
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